Einschätzung zu einem Objekt... / Fragen GEG

Hallo liebe Bauexperten,

bitte entschuldigt im Voraus den langen Text.
Meine Frau und ich wohnen derzeit zur Miete und sind hin und wieder am Überlegen uns etwas eigenes zu kaufen, hatten das aber bisher noch nicht konkretisiert. Jetzt ist es ganz plötzlich passiert, dass 2 Häuserreihen weiter eine DHH verkauft werden soll. Der bisherige Bewohner ist in ein Pflegeheim umgezogen und ein Freund des Bewohners verkauft das Haus in Ihrem Namen. Das Gebäude steht nun seit einigen Monaten leer und soll "demnächst" in den Verkauf gehen. Der Nachbarschaftsfunk funktioniert bei uns sehr gut und jemand hat an uns gedacht uns so konnten wir, völlig überrumpelt und sehr kurzfristig das Haus besichtigen. Leider haben wir nur wenig Ahnung und noch keinerlei Erfahrung mit solchen Besichtigungen und leider konnte uns derjenige der uns das Haus gezeigt hat auch nicht sonderlich vieles dazu sagen, da er es selbst nicht bewohnt hat und nur als Besucher kennt. Da wir leider in unserem Freundes- und Bekanntenkreis auch keine wirklichen Experten für Immobilien haben, würde ich gerne mal euch nach einer Einschätzung zu diesem Objekt fragen, da uns das Haus vom Platzangebot, Lage etc. schon sehr zusagt. Mir ist absolut bewusst, dass so etwas über das Internet in der Regel nicht wirklich einfach ist und viel mit Annahmen / Kaffeesatzlesen gearbeitet werden muss, aber dennoch hoffe ich auf die eine oder andere Subjektive Meinung.

Grundsätzlich handelt es sich um eine 3-stöckige DHH mit 140m² Wfl., 7 Zimmern + großem Keller, Garten & Garage welches Ende der 70er Jahre gebaut wurde und gemäß Energieausweis aktuell Klasse G hat. Preislich liegen wir hier bei um die 400.000€, was für unsere aktuelle Wohngegend verhältnismäßig günstig ist. Noch vor einem Jahr wurden 90m² Reihenmittelhäuser mit ähnlichem Baujahr für über 500.000 gehandelt und von der Größe her vergleichbare Objekte eigentlich >650.000€. An der Finanzierung sollte es eigentlich nicht scheitern unserer Meinung nach (meinen Finanzmakler hab ich direkt heute noch angeschrieben), da wir theoretisch etwas mehr als die Hälfte an Eigenkapital aufbringen können und auch so relativ gut verdienen (1x Angestellt in einer Firma seit 20 Jahren in leitender Position und 1x Beamtin).

Ich hatte mal mitgenommen, dass gemäß GEG bei einem Besitzerwechsel aktuell eine Sanierungspflicht besteht für Heizungen mit Standard / Konstantkessel älter 30 Jahre, eine Dämmung des Dachs bzw. der obersten Geschossdecke und von Warmwasser / Heizleitungen die durch unbeheizte Kellerräume gehen.

Die Heizung ist zwar von 1996, aber soweit ich das nachlesen kann ein Niedertemperaturkessel (Vissmann Vitola Biferral), dementsprechend erstmal wenn ich das korrekt verstanden habe nicht von der Sanierungspflicht betroffen. Außerdem wurde ein relativ neuer Valliant Warmwasserspeicher eingebaut, der durch 2 Solarpanels unterstützt wird. Die Leitungen im Keller sahen für mich alle gut gedämmt und dick eingepackt aus.

Nur bei dem Thema Dachdämmung steh ich komplett auf dem Schlauch... leider konnte er mir auch nichts Näheres dazu sagen. Das Dach ist ausgebaut zum Wohnraum mit 2 Zimmern und einem Bad, da das ganze in den Grundrissplänen verzeichnet ist, gehe ich davon aus das es offizieller Wohnraum ist und nicht einfach nachträglich ausgebaut und eigentlich "Nutzfläche" ist. Durch eine kleine Luke konnte ich auch mal zum Dach durchschauen und konnte dort sehen, dass die Sparren mit Pressspan verkleidet waren und dazwischen noch sowas wie Stein- oder Glaswolle mit silberner Folie hinten dran vorgeschaut hat. Kann sowas schon als Dachdämmung durchgehen gemäß GEG? Bzw. wie wäre das denn in so einem Fall. Das Oberste Stockwerk ist unterm Dach und es gibt nur noch einen kleinen Rest Dachspitz... müsste die Dämmung dann trotzdem das ganze Dach betreffen oder könnte man... sagen wir mal einfach den kleinen Dachspitz noch mit Einblasdämmung vollpumpen und gut ist? Ich konnte leider nicht sehen ob die Wolle bis nach oben geht. Einen Zugang zum Dachspitz konnte ich leider nicht sehen.

Von der Elektrik her konnte ich zumindest schonmal sehen, dass in dem Haus eine 3-Adrige Elektrik mit Schutzleiter liegt und man hier auch mit Steckdosen sehr großzügig war. Wir wohnen derzeit in einem älteren Haus mit 2 adriger Elektrik und H-Sicherungsautomaten, das ist manchmal etwas spannender. Hier hab ich beim Blick in den Sicherungskasten sehen können, dass hier L-Sicherungsautomaten verbaut sind... und eine Drehsicherung. Einen FI-Schutzschalter konnte ich nicht sehen. Von Elektrik hab ich leider relativ wenig Ahnung, aber Google spuckt mir aus, dass das Nachrüsten eines FI-Schutzschalters ab 1973er Installationen in der Regel problemlos gemacht werden könnte. Sehr ihr das ähnlich?

Die Fenster hab ich noch begutachtet, hier sind derzeit Baujahrestypisch (würde ich behaupten) 2 Fach Verglaste Holzfenster drin, die jetzt stellenweise auch nicht mehr unbedingt so gut ausschauen. Da würde ich auf jeden Fall mal ein paar Steine einplanen die Fenster entsprechend durch Moderne zu ersetzen.

Bitte versteht mich nicht falsch mir geht es (z.B. wegen der Heizung) nicht darum das Haus gerade so in den Zustand zu versetzen das es gemäß den Sanierungspflichten am Limit ist, sondern wir würden uns ein Haus wünschen in das man Grundsätzlich erstmal mit kleineren Vorarbeiten (Tapezieren / Streichen, den ein oder anderen Boden austauschen) bewohnen kann und wir dann in "unserem Tempo" die Sanierungsarbeiten machen können. Beispielsweise gibt es hier zusätzlich zum Hauptbad, noch ein zweites kleines Bad mit Dusche, sprich man könnte das Hauptbad in Ruhe sanieren ohne das man gleich komplett ohne Dusche da steht.

Die Wände hab ich mir noch angeschaut... an einer Stelle unterhalb von so Glaswürfelelementen an der Außenwand waren braune Ränder auf einer Fläche von ca. einem Quadratmeter. Könnte ein Anzeichen dafür, sein das mal irgendwas mit Wassereintritt war. Nach Schimmel sah es dort jedenfalls nicht aus. An einer Zweiten Stelle im Treppenhaus an einer Innenwand direkt unter dem Dachspitz ebenfalls, da auch mit kleiner Schimmelbildung (kleiner Streifen vielleicht 2cm auf 0,5 cm), sah jetzt auch nicht so dramatisch aus erstmal. Aber beide Stellen (gefühlt) komplett trocken und auch nicht kalt (wir hatten jetzt einige Regentage hinter uns). Würdet ihr bei sowas hellhörig werden?

Die Kellerwände sehen für mich persönlich gut aus. Es sieht hier nichts irgendwie nach "Aufsteigender Feuchte" aus. Die Wände sind bis nach unten Weiß (und sieht jetzt auch nicht frisch gestrichen zum vertuschen aus) und haben keine Abplatzer, nur in einem Raum in einer Ecke sieht es etwas schattig rußig aus, fast als hätte es dort mal gebrannt. Allerdings müsste das der alte Heizraum gewesen sein... die Heizung und Öltanks stehen jetzt komplett wo anders als im Grundriss verzeichnet.

Einzig die Heizkörper würde ich noch ins Visier nehmen. Hier sind überwiegend ältere Gliederheizkörper verbaut, ich denke hier würde ein Austausch auf Plattenheizkörper nochmal ein bisschen Energiesparpotentiel bieten oder?

Ansonsten gibt es noch irgendwelche kritischen Punkte die ich komplett vergessen habe mir bei der Besichtung anzuschauen?

Schon einmal vielen Dank überhaupt fürs durchlesen und vorab für eventuelle Antworten!

 

Hallo Chillig,
vielen Dank erstmal für deine Antwort.

Bezüglich eines iSFP hab ich vorhin auch schon nachgelesen mit Förderung ist das gesehen auf die Gesamtkosten auch mehr mehr ein Rundungsfehler im Budget und würde ich auf jeden Fall anstreben.

Die Rohrleitungen für Heizwasser / Warmwasser sind schon gedämmt, wobei das glaube ich auch eher einer der kleineren Kostenblöcke ist. Aber auch wenn ich eine Beamtin geheiratet hab, tu ich mich mit dem Beamtendeutsch echt schwer. Oberste zugängliche Geschossdecke würde dann bedeuten, man müsste den Bereich über dem 2. Stock, quasi der unzugängliche Rest vom Dachspitz, wenn der noch nicht ausreichend gedämmt sein sollte? Ich bin da vermutlich viel zu naiv, aber ich hab irgendwie ein Bild im Kopf... Loch durch die Decke bohren, Schlauch rein hängen, Dämmung einblasen bis voll und Korken drauf (mal ganz flapsig dargestellt).

Ja, die politischen Pläne verfolge ich schon einige Zeit und sind aktuell ein großer Unsicherheitsfaktor bis es da tatsächlich was konkretes gibt. Aber ich weiß nicht... vielleicht bin ich einfach nur viel zu Naiv. Ich lese hier von Werten von 120-150 Euro pro m² muss man ungefähr rechnen für eine Fassadendämmung ("im Schnitt" in Deutschland 123€). Jetzt hab ich die zu dämmende Fläche mal grob geschätzt und komme da auf knapp 170m² Fassadenfläche... von der müsste man Fenster, Türen und 2 Garagen die an die Südseite des Hausen dran gebaut sind noch abziehen. Aber ohne den Abzug gerechnet komme ich auf Dämmkosten von rund 21.000 Euro. Irgendwo stand, dass man mit dickeren Platten mal noch grob 30% aufschlagen soll, dann sind wie bei 27.000 rum.
Dazu noch eine Luft-Wasser Wärmepumpe, die aktuell irgendwo bei 15.000 Anschaffungskosten liegen, komm ich jetzt hier auf Kosten von rund 42.000 Euro für die Dämmung und den Heizungstausch, vielleicht mal noch aufrunden auf 45.000 für den Ausbau der alten Heizung und die Entsorgung der Tanks. Vor Abzug von eventuellen Fördergeldern wohlgemerkt. Bin ich da rechnerisch so dermaßen auf dem Holzweg oder erscheint mir das einfach nicht so hoch? Das sollte doch finanzierbar sein, zumal man dadurch ja auch ein paar Einsparungen hat. Eine Fußbodenheizung nachzurüsten hab ich jetzt nicht eingeplant. Aber Steckdosen hätten wir dort in Massen zur Verfügung. Da hat ein Stockwerk mehr Steckdosen als wir im ganzen jetzigen Haus... da wären ja theoretisch auch Niedertemperaturheizkörper möglich oder Plattenheizkörper mit Lüftern aufrüsten um die Vorlauftemperatur runter zu bekommen um die spätere Wärmepumpe effizienter zu machen.

Ein bisschen Spekulation ist natürlich dabei. Die andere Hälfte der DHH wird vermutlich binnen der nächsten 3-5 Jahre auch frei. Der jetzige Eigentümer wohnt quasi noch im Erstbezug drin und hat jetzt auch nicht mehr so den Aktionismus zu sanieren. Da hätte ich etwas die Hoffnung, dass potentielle neue Eigentümer bei sowas dann mitmachen würden und man gleich das ganze Haus dämmt und nicht nur eine Hälfte.

Und notfalls wäre da auch noch ein Ost-West Dach und ein Flachdach auf der Garage Richtung Süden, das lässt sich sicher auch mit Solar zukleistern.

Ich denke mit solchen Maßnahmen sollte sich doch die Energieeffizienzklasse ordentlich nach unten schrauben lassen oder gleich den Kaufpreis nochmal reinzustecken nur fürs sanieren.

 

Erstmal vielen Dank für die ganzen Antworten und die spannende Diskussion!

Bezüglich der Altersfrage von @Fabian Weber je nach Definition sind wir schon mittleres Alter. Sind beide 38.

@SIL mit MW meinst du Mehrwert? Garten, 280m² Grundstück, Einzelgarage mit elektr. Rolltor (Relativ neu, hat noch Restgarantie). Grundstück ist aber in 4 Teile gestückelt. Die Doppelhaushälften stehen nicht nebeneinander sondern hintereinander. Das Objekt hier ist die Vordere Haushälfte. Im Vorderen Bereich stehen auch 2 Garagen nebeneinander, eine davon gehört zum Objekt und Grundstück, die andere Garage ist quasi aus dem Grundstück (viereck) nochmal rausgeschnitten und gehört dann zum hintern Haus. Des weiteren ist der Gemeinsame Teil vom Weg auch nochmal ein aufgeteiltes Teil vom Grundstücks. Etwas verwirrend. Elektrische Rolläden im kompletten Haus wären vielleicht noch erwähenswert.

Mich würde mal interessieren wie ihr teilweise auf so Aussagen mit 150.000 bis 200.000 Euro kommt, die man an Sanierungskosten einrechnen muss? Ich versuch das aktuell mal so wirklich grob zu überschlagen:

- Für die Fassendämmung hab ich durchschnittspreise von 120-150 Euro pro Quadradmeter gefunden, Material, Arbeit, Verputzen. Da komme ich grob gerechnet auf irgendwas zwischen 21.000 und 27.000 Euro. Vielleicht muss ich noch was extra dazu rechnen zum entfernen des bestehenden Putzes. Aber lass es von mir aus mal 30.000 sein.
- Eine Luft-Wasser Wärmepumpe kann man anscheinend grob mit 15.000 beziffern inkl. Einbau.
- Ich rechne derzeit mit 10 "normalen" Fenstern die auszutauschen wären, in verschiedenen Größen und 4 einfache Terassen / Balkontüren. Wenn ich schaue was ein Baumarkt so an Preisen für 3 Fach verglaste Kunststofffenster in den (geschätzt) passenden Größen und 4 Energiespar-Terassentüren alles mit U Werten <0,9... komme ich da gut aufgerundet auf ca. 3.500 Euro. Für ein Fenstereinbau schlägt Google im Schnitt 150-350 Euro vor. Nehm ich da noch den Höchstwert dazu, komme ich bei gut gerundeten 8.500 Euro raus.
- Eine Variable wären hier noch 2 Velux Dachfenster... ein normales und ein schmales. Da gibts anscheinend reine Austauschgläser zum Energiesparen, das lassen wir mal als "X" Offen.
- Dann rechne ich mal die Heizkörper, einige Heizkörper im Haus sind schon auf Plattenheizkörper umgestellt, aber wenn ich mich nicht verzählt habe kommen noch 13 Rippenheizkörper in Frage zum tauschen. 3 größere und 10 "Standardgröße". Für den Austausch des Heizkörpers finde ich spontan mal 50-150 Euro pro Gerät. Auch hier mal 150 Euro gerechnet und passend Aussehende Baumarktheizkörper bin ich bei 2.000 Euro und 2.000 für den Austausch. Rechnen wir mal noch 1.000 Euro oben drauf. Komm ich hier auch mit 5.000 Euro weg.

- Fassadedämmung: 30.000
- Öl gg. Wärmepumpe tauschen: 15.000
- Neue Fenster und Terassentüren: 8.500
- Neue Heizkörper: 5.000

Dann bin ich erstmal bei 58.500... die Dachfenster und vielleicht ne neue Haustüre und mehr Puffer noch nicht eingerechnet, aber dann sollte das Gebäude doch jetzt auch nicht mehr so eine "Umweltsau" sein und ein paar Sachen werden ja auch noch mit iSFP mit 20-40% gefördert.. Liege ich mit so einer Rechnung komplett daneben? Bitte entschuldigt wenn ich da so blauäugig bin. Okay, einen Brocken hab ich jetzt mal noch nicht eingerechnet... der wäre das Dach. Würden wir das ebenfalls (irgendwann) sanieren wollen, kämen da geschätzt auch nochmal an die 40.000 drauf.

Ganz Handwerklich unbegabt bin ich persönlich auch nicht, den normalen Innenausbau mit Tapezieren, Streichen, teilweise neue Böden verlegen oder ggf. auch das Thema Kellerdecke dämmen bekommen wir auch in Eigenleistung hin.

Vielleicht noch so zum optischen Allgemeinzustand: Ich konnte einen Blick auf eine Dachseite werfen. Ziegel sehen alle sehr sauber aus. Kein Moos oder so was, sieht auch nicht vergammelt oder kaputt aus. Wenn ich da an die Reihenhäuser denke sie uns gerade gegenüber stehen, da sehen einige Dächer schon sehr spannend aus. Und auch die Fassade. Im Vergleich zu den Nachbarhäusern, die auch alle 3 Stöckig sind, sind richtig schön diese typischen dunklen Flecken zu sehen, gerade an den Dachkanten, Rolladenkästen / Fenstern. Bei diesem Haus nicht. Beide Doppelhaushälften sind blitzeblank. Auch so konnte ich keinerlei Risse oder sonstiges an der Fassade sehen bei der Besichtigung.

Vermutl. nächste Woche hab ich auch mal einen Termin mit einem auf Immobilien spezialisierten Finanzmakler, der würde mich sicher auch auf den Boden der Tatsachen holen.

 

Danke euch, ernsthaft. Genau deshalb bin ich ja hier. Blauäugig und Naiv mag ich ja sein was das angeht, aber zum Glück nicht beratungsresistent. Ich hab halt leider nicht so wie einige hier die Praxiserfahrung ung kann mich nur auf so Pauschalaussagen von irgendwelchen Internetseiten stützen aktuell.

Von dem was @BaUT noch so aufgezählt hat:
- Küche: Es ist eine hochwertige Einbauküche drin, vom Schreiner eingebaut und auch sauber, in den Schränken gammelt absolut gar nichts. Die Front sagt uns jetzt persönlich nicht so zu. Hier wäre der Plan zu folieren. Elektrogeräte bringen wir sowieso verhältnismäßig neue Geräte mit, ebenso die Spüle. Neben dem Folieren ist hier der Plan die Arbeitsplatte zu tauschen (Alleine schon weil Herd und Spüle andere ausschnitte haben) und einen Schrank rauszunehmen, damit unser großer Kühlschrank rein passt.
- Zum Thema Wasser: Hausanschluss wurde vor 2 Jahren komplett gemacht (inkl. neuem Druckminderer mit Rückspülfilter), auch der Verteiler in die Strockwerke ist neu. WW-Leitungen wurden vor nicht all zu langer Zeit zumindest Teilerneuert als die Heizung umgezogen ist und ein Valliant Warmwasserspeicher mit Solarunterstützung auf dem Dach (nix großes, 2 Panels) eingebaut wurde.
- Strom: Hausanschlusskasten wurde ebenfalls vor 2 Jahren komplett erneuert (hier im Wohngebiet gab es vor 2 Jahren eine Sanierung seitens der Stadt. Stromzuführung inkl. neuer Hausanschlusskasten, Wasser, Gas (war Optional das mit rein legen zu lassen, hab ich jetzt nicht drauf geachtet ob es hier gemacht wurde, aber mittlerweile auch relativ irrlevant), Glasfaser und entsprechend alles mit Leerrohren. Elektriker bin ich leider nicht, aber im Sicherungskasten fielen mir keine FI-Schutzschalter auf und die Sicherungsautomaten sind noch auf Auslösecharakterisik L. Die eine oder andere freiliegende Leitung vom Licht konnte ich sehen z.B. im Bad aktuell, da kamen zumindest mal 3 Adrige Leitungen, (Blau, Braun, Grün/Gelb) raus.
- Böden: Flure, Küchen, Bäder, und Teile vom Keller sind gefliest. Wohn Esszimmer mit Stabparkett, Optisch in gutem Zustand. 3 Zimmer und ein Hobbyraum im Keller haben Teppichböden => Werden ersetzt und 2 weitere Zimmer haben einen Laminatboden, einer davon relativ neuwertig, der andere müsste ggf. auch ersetzt werden. Böden sind in Eigenleistung geplant (heißt natürlich nicht, das es nichts kostet).

Aber bedeutet für mich erstmal, Finanzierung defintiv höher Ansetzen, evtl. eine Reserveoption dazu nehmen wenn möglich... da hoffe ich dann mal ganz auf die Expertiese meines Finanzmaklers.