Fragen zu Überbauung: Vermessung/Rente/Eigentumsübertragung

Diskutiere Fragen zu Überbauung: Vermessung/Rente/Eigentumsübertragung im Architektur Allgemein Forum im Bereich Architektur; hallohalli, Ich habe auf meinem Grundstück einen Altbestand von 1954 mit Baugenehmigung und Bestandschutz. letzte Woche wurde das...

  1. #1 derengelfrank, 7. Oktober 2014
    derengelfrank

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    hallohalli,
    Ich habe auf meinem Grundstück einen Altbestand von 1954 mit Baugenehmigung und Bestandschutz.

    letzte Woche wurde das Nachbargrundstück (angrenzend an die Genzbebauung) vom Vermessungsamt neu eingemessen.

    1. habe ich den Verdacht, daß nicht korrekt gemessen wurde (nicht unbedingt die Größe des Nachbargrundstückes an sich, aber daß der 1. Referenzpunkt für die weiteren Messungen falsch genommen wurde)
    Das Vermessungsprotokoll habe ich nicht unterschrieben - siehe auch Punkt 2.
    Was für Einspruchsmöglichkeiten habe ich?
    Kann ich einen Gegenbeweis/begründeten Verdacht anführen?

    2. Dabei wurde festgestellt, daß die Grenzwand meiner Grenzbebauung das Nachbargrundstück im Mittel ca. 15 cm überbaut- insgesamt ca. 1,5 m²) . Lt. Aussage des verstorbenen Nachbars steht meine Wand AN und nicht auf der Grenze (siehe auch Punkt 1) und er hatte in der 60er Jahren an meine Wand angebaut - ich weiß, diese Aussage ist rechtlich nicht relevant.
    Egal: wenn die neu eingemessene Grenze tatsächlich stimmen sollte, hat nach meinen Recherchen der neue Eigentümer Anspruch auf eine Überbaurente (§912 BGB) oder kann die Eigentumsübertragung des überbauten Teils verlangen (§915 BGB).
    Soweit ich recherchiert habe, wird eine Überbaurente privatrechtlich geregelt - kein Eintrag im Grundbuch.
    Falls eine Eigentumsübertragung in Frage kommen sollte: werden die Flurstücke dann neu vermessen?
    Mit entsprechendem Eintrag im Grundbuch?

    Hat diesbezüglich einer der Foristen Erfahrung?

    Ja, ich weiß, es geht nur um ca. 1,5-2m² Überbauung, allerdings haben wir hier aktuell einen Verkehrswert im 4stelligen Bereich / qm
    Wenn ich das bzgl der vermuteten Falschmessung auf die gesamte Grenze beziehe, sind das bereits ca. 5qm

    für Erfahrungsberichte/Tipps wäre ich sehr dankbar.
    gruß und Dank,
    def
     
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  3. oberh

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    Hi Def!

    Es gibt in der Vermessung u.a. zwei Prinzipien:
    Prinzip der Nachbarschaft
    Prinzip der Zuverlässigkeit

    Schaust Du hier: (s.: http://www.geoinformatik.uni-rostock.de/einzel.asp?ID=-2093267798)

    Natürlich ist niemand vor Fehlern gefeit - auch ein Vermesser nicht.

    Deinen Verdacht musst Du jedoch schon stichhaltig begründen.

    Du hast nun am Grenztermin teilgenommen und hast die Niederschrift nicht unterschrieben.
    In naher Zukunft wirst Du in Folge dessen eine Benachrichtigung bekommen, in dem Dir auch Deine Rechtsmittel erklärt sind.

    Ja sicher, hier macht nur eine Realteilung Sinn - mit allem drum und dran.

    Bevor Du aber Himmel und Hölle in Bewegung setzt, spreche zunächst persönlich noch einmal beim Vermesser vor.
    Wir sind immer sehr hilfsbereit und werden versuchen, Deine Bedenken anhand z.B. der alten amtlichen Zahlennachweise zu zerstreuen.

    Natürlich besteht ein Rentenanspruch - ob der neue Nachbar dies aber einfordert sei dahin gestellt.
     
  4. Geodesy

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    Die Überbaurente bezieht sich aber auf den Bodenwert zum Zeitpunkt des Überbaus. Und 1954 hatte das Grundstück keinen 4-stelligen Bodenrichtwert.
     
  5. #4 derengelfrank, 7. Oktober 2014
    derengelfrank

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    Das ist mir durchaus bewußt.
    Tatsache ist aber, daß damit mein Grundstück damit verkleinert würde und ich im Falle eines Verkaufs entsprechend weniger bekommen würde...
     
  6. oberh

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    Hi!

    Nein! Das ist falsch!

    1. Von hier aus kann ich gar nicht beurteilen, ob das Grundstück durch die Vermessung überhaupt "verkleinert" wurde.
    Vielleicht war es nie größer!
    2. Der Preis für ein Grundstück mit seinen Aufbauten ist frei verhandelbar!
    Ein Bodenrichtwert gibt lediglich eine Tendenz an - eine Erfahrung aus den Verkäufen der letzten Jahre.

    Vielleicht doch ...
    Wurde eine Anbauverpflichtung in das Baulastenverzeichnis eingetragen?
    Evtl. sogar eine Duldung des Überbaus?
     
  7. #6 derengelfrank, 8. Oktober 2014
    derengelfrank

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    hallo Olaf,
    Danke für die Antwort
    Ich habe ja MEINE Grundstücksabmessungen des Vermessungsamtes VOR der neuen Messung. Länge und Breite.
    Meine *Vermutung* ist, daß der Referenzpunkt zum übernächsten Nachbargrundstück falsch genommen wurde.
    Und damit die "neue" Grenze auf mein Grundstück versetzt wurde.
    Aussage des Vermessers: "Ja, bei Ihnen haben wir keine Grenzsteine gefunden" . Die hatten bei der Vermessung auf meiner Seite aber auch gar nicht danach gesucht....

    Nur was ist jetzt, wenn das Grundstück auf der anderen Seite ebenfalls vermessen wird und mir dann 5m² fehlen?
    In "unserer" Siedlung werden z. Zt. viele Altbestände abgerissen und neu vermessen.
    In den nächsten Jahren mit Sicherheit auch das an der anderen Seite angrenzende Grundstück.
    Das hieße aus meiner Laiensicht dann, daß ich auf meine Kosten in Vorleistung gehen und mein Grundstück vermessen lassen müsste (ca. 2000 EUR)
    um Rechtssicherheit zu haben?
    Das ist mir nicht bekannt. Wo kann ich so etwas (Baulastenverzeichnis) erfragen?
    (Wobei Duldung sich ja bereits vor 60 Jahren ergeben hätte durch Nicht-Einspruch des damaligen Nachbarn)

    gruß und Dank,
    def
     
  8. Junibart

    Junibart

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    Hallo derengelfrank,

    hier auch noch ein Statement von mir. Vorausgeschickt: Vermessungsrichtlinien sind Länderangelegenheit- das gilt für Bayern ganz besonders. Rechtlich verbindliche Auskünfte kann Dir nur ein Fachmann vor Ort geben, der mit der Vorschriftenlage vertraut ist. Trotzdem einige allgemeine Hinweise:

    Du hast das Vermessungsprotokoll nicht unterschrieben. Man wird Dir nun das Ergebnis der Vermessung schriftlich bekanntgeben. Darin wird Dir eine Frist genannt werden, in der Du einen Widerspruch erheben kannst (sicher 1 Monat).

    Nutze diese Zeit, um beim Vermessungsamt vorzusprechen. Mach einen Termin aus und benenne Dein Anliegen, damit die Kollegen die entsprechenden Unterlagen auf dem Tisch haben. Lass Dir dort anhand des Katasterzahlenwerkes erläutern, wie die Vermesser vor Ort vorgegangen sind, insbesondere, wie sie sich von der Richtigkeit des "Referenzunktes" überzeugt haben- das ist Pflicht.
    Lasse auch prüfen, warum sie an Deinem Grundstück keine Grenzzeichen gesucht haben- wenn dort nie welche gestanden haben, wäre das aber in Ordnung.

    Können Deine Bedenken nicht ausgeräumt werden, musst Du noch innerhalb der Frist Widerspruch einlegen. Aus meiner Sicht musst Du keinen Gegenbeweis antreten-in Verwaltungsverfahren muss die Widerspruchsbehörde (eine andere Abteilung des Vermessungsamtes oder die zuständige Fachaufsicht)
    auch in Deinem Sinne ermitteln. Wird der Widerspruch zurückgewiesen, können Dir Kosten entstehen.

    Jedem Vermesser ist bewusst, welchen Ärger man mit der Dokumentation von Überbauungen in öffentlich-rechtlichen Urkunden unter den Nachbarn erzeugt. Die Kollegen werden sich einige Gedanken dazu gemacht haben.

    Der Überbau kann z.B. durch eine Dienstbarkeit legalisiert werden, z.B. für die restliche Standzeit des Gebäudes. Auch ein Zukauf der überbauten Fläche ist möglich, dann würde eine Teilungsvermessung erfolgen.

    Länge und Breite eines Grundstücks sind nur im Sonderfall eines exakt rechtwinkligen Zuschnitt des Grundstücks ausreichend für eine Berechnung der Fläche. In der Regel sind Grundstücke unregelmäßig geformt, so dass mehr Maße erforderlich sind. Dazu kommen zulässige Toleranzen und ungenauere Messverfahren früherer Zeiten. Flächenabweichungen in der von Dir genannten Größenordnung bei Neuvermessungen alter Grundstücke sind nicht ungewöhnlich.

    Zur Neuvermessung der anderen Grundstücksgrenze, um Rechtssicherheit zu erhalten: Wenn Du jetzt an diese Grenze bauen willst, ja. Ansonsten gilt: Die Grenze wird bei einer Neuvermessung wieder so in die Örtlichkeit übertragen, wie sie bei der Entstehung des Grundstücks dokumentiert wurde, egal ob Du oder Dein zukünftiger Nachbar den Auftrag dazu erteilt. Du darfst nicht davon ausgehen, dass die Grenze zu Deinen Gunsten neu vermarkt wird, weil Du das bezahlst... Wenn es Unklarheiten gibt, werden die Nachbarn gleichberechtigt angehört, dann wird entschieden.

    es grüßt
    der Junibart.

    P.S. Schöne Grüße von der INTERGEO Berlin an die mitlesenden Fachkollegen...
     
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  10. #8 derengelfrank, 9. Oktober 2014
    derengelfrank

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    hallo Junibart,
    Danke für die Antwort, ich werde beim Vermessungsamt nachfragen.
    Gestern kam der Bescheid des Vermessungsamtes.
    Lt. Rechtsbehelf im Anschreiben des gestern eingegangenen Abmarkungsbescheids kann ich aber offensichlich nur Klage einreichen.
    gruß und Dank,
    def
     
  11. Geodesy

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    Ja, das ist seit dem Bürokratieabbaugesetz II so, aber die Verwaltung überprüft vorher den Sachverhalt nochmal wenn Widerspruch angestrebt wird. Die VwGO wurde schon 2007 geändert und die Bundesländer haben das übernommen.
     
Thema: Fragen zu Überbauung: Vermessung/Rente/Eigentumsübertragung
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