Fragen zum Bebauungsplan

Hallo Gratulation zum Hanggrundstück.

Dann zeig uns doch mal den Bebauungsplan mit dem betr. Grundstück. Sind da Höhenlinien eingezeichnet? Was sind die Bezugshöhen?

Hier darst Du sogar den Link einfuegen.

Schon Deine Interpretationen können falsch sein.

Ist das GS in einem Bereich wo 2 Vollgeschosse erlaubt sind?

Du hast das GS schon?

Ist es schon vermessen?

Nach Deinen Angaben darfst Du ein EG und ein UG bauen. Dach geschoss falls das der BBP hergibt. Den kennst nur Du.

 

Finde ich nicht.

Alles kurz erklärt:

Das sollte klar sein.

Damit sind Gauben gemeint.

Vermutung:
Schnitt der Außenwand sollte der mittig ermittelte Höhenschnitt sein. Es gibt einen festgesetzte Höhenpunkt. Das kann ein Gullideckel in der Straße oder etwas anderes sein, der als Referenzhöhenpunkt gilt.
Ab hier darf man bergseitig, hier vorn an der Strassenfront, 3,50 an Höhe nicht überschreiten. Das wäre bei Euch das EG. Dann muss das Dach folgen. Was mit Dachhaut gemeint ist, streitet sich mein Wissen. Meist ist ja die Traufe eindeutiger angegeben.

Die 2-Geschossigkeit dürfte hier erst einmal in der Erklärung für Euch nicht von Bedeutung sein, denn es gilt erst einmal die Eingeschossigkeit.

Ausnahme: ihr dürft natürlich hangseitig mit Keller, hier UG, bauen. Das UG darf auch ein Vollgeschoss sein. Zur Erklärung: ob ein Keller/UG ein VG ist oder nicht, wird durch ein Mittel an Außenwänden ermittelt. Da ist oft mit 1,40 geregelt. Im Mittel darf weniger als 1,40 des ganzen Geschosses aus dem Erdreich herausschauen, damit es kein Vollgeschoss erreicht. Da Ihr zusätzlich mit dem UG ein weiteres VG bauen dürft, darf das auch mehr herausschauen. Zb nach hinten vollständig mit Terrasse und bodentiefen Fenstern und seitlich ich mehr als hälftig.

Die oben genannte Regelung „2-geschossiger Bauweise 6,0 m„ gilt dann für die andere Straßenseite, die ja in den Hang reinbauen müssen. Da darf straßenseitig, also zum Höhenbezugspunkt, durch das UG ein Zweigeschosser entstehen mit max. 6 Meter Höhe.
Für Euch gilt aber 1 + 1, wenn eins UG ist.

Nein, nach meinem Ermessen dürft Ihr Euer Ziel nicht umsetzen. Also kein zusätzliches OG zum EG.

Allerdings weiß ich nicht , ob Ihr Euch den Kosten bewusst seid mit eurer „Zielsetzung“: Bei Bau von WohnUG, EG und DG kommt man, wenn man kein Türmchen bauen möchte, so auf 240qm. Das wären bei Hang Schätz-Kosten von ca. 850000€ inkl. Geländemodellierung.

Wenn man einen Hang hat, wo es sich anbietet, das UG als Wohngeschoss zu bauen, dann verzichtet man sehr oft, nicht nur aus Kostengründen, auf das OG. Denn ein Leben einer Famile spielt sich nun einmal am besten auf zwei Ebenen ab.

Bei einem Hanggrundstück ist unbedingt ein Architekt vonnöten. Nicht nur wegen eines guten Hangentwurfes und guter Durchführung, sondern auch wegen der möglichen Spielräumen bei der Baubehörde. Das Wort Dachhaut bietet etwas Spielraum. Aber natürlich nicht in Größe/Höhe eines zusätlichen OG.

 

Ich werde es mir sparen, das gleiche jetzt im HBF nochmals zu schreiben. Auch @hanghaus2000 ist dort auch der hanghaus2023

 

Der Beschreibung nach liegt Euer Grundstück talseits der Straße, also in einem Bereich, wo die maximale Zweigeschossigkeit in der Gestalt "Erdgeschoß auf Untergeschoß, das ebenfalls ein Vollgeschoß sein darf" genutzt werden kann. Die Wandhöhe / Traufhöhe ist auf 3,5 m begrenzt. Damit ist ein Kniestock, der im Dachgeschoß ein Wohnen bei 25° bis 33° Dachneigung ermöglichen würde ausgeschlossen (außerdem dürfte dieses auch nicht das III. Vollgeschoß werden). Mit keinem oder niedrigem Kniestock und einer solchen Dachneigung wäre ein Wohnausbau des Dachraumes möglich, jedoch nur mittels Dachflächenfenstern (und natürlich Giebelfenstern) belichtet. Die bergseitige Traufhöhe von 6 m nützt Euch nichts, die gilt nur auf der anderen Straßenseite. Immerhin wäre der "Keller" als Untergeschoß / "Wohnkeller" zulässig.

Wandhöhe und Traufhöhe meinen hier praktisch dasselbe, der eine Begriff wird beim Flachdach und der andere beim Geneigtdach bevorzugt. Hier wird klargestellt, daß bis Oberkante Dacheindeckung zu messen ist (anderswo kann auch die Oberkante Gebälk, also ohne die Dachlatten und -ziegel gemeint sein).

 

Ich habe mich drüben kurz gefaßt und beantworte Rückfragen lieber auch nur hier.

Bei gleich starker Hanglage wäre üblich, daß gegenüber zu U+I dann I+D gilt. Wenn auf der "Bergseite" der Straße die Hangneigung flacher ist, ist deren Untergeschoß wohl seltener ein Vollgeschoß oder gar ein regelrechter "Keller". Dann mag es sein, daß dort "II" im Sinne von EG+OG oder EG+OG+DG (letzteres nicht auch ein Vollgeschoß, aber häufig dennoch wohnausgebaut) möglich ist. Auch Ihr könntet U+I (beides Vollgeschosse) + D (kein weiteres Vollgeschoß) bauen.

Ein DG geht hier auch, nur nicht mit nennenswertem Kniestock oder Dachaufbauten. Im orangen Forum müßtet Ihr sogar auf den Smiley verzichten ;-)

 

Dann ist der Keller kein VG und zählt quasi nicht mit.

Verstehe ich nicht, was das zusätzliche Geschoss damit zu tun hat. Licht bleibt Licht und Nord bleibt Nord.

Was meinst Du mit bewohnbarem OG?
Du bekommst mit 50/80cm Kniestock und 33 Grad-Dach ein sehr schönes bewohnbares Dachgeschoss. Es ist dann aber kein Vollgeschoss.

 

Bei „denen“ gilt es auch als VG, allerdings mit 6 Metern ab Höhenbegrenzung. Bei Euch 3,5.

Das hat mit der Nutzung nichts zu tun, nur etwas mit der Vollgeschossigkeit. Es gilt bei Euch grundsätzlich die Eingeschossigkeit, nur mit dem UG erweitert. Das darf ein VG sein.

Das EG wird zum Dachgeschoss.
Es verschiebt sich alles nach unten.
Darf ich fragen, wozu ihr dann den Keller im UG braucht? Normalerweise möchte man ja den Aufenthaltsraum mit Gartenzugang haben.. Oder willst Du dann das EG leer lassen? Bauen ist teuer, Hang ist teurer, aber ein Geschoss, was man nicht braucht, ist Geldverschwendung. Du denkst zu viel im Standard. Und Hang ist nunmal nicht Standard.

 

Für diese Festsetzung gibt und gab es keine Rechtsgrundlage. Nun gilt es herauszufinden, wie die Gemeinde und das Baurechtsamt damit umgehen.

Ja.

Da kommen mehrere Grundstücke in Frage. Ich tippe auf dieses (Falls nötig bitte korrigieren):

Was möchtest Du damit sagen?

Ich schon (s.o. die 353m-Linie).

Um Missverständnisse zu vermeiden bitte meine Vermutung bestätigen oder ein Bild mit dem richtigen Grundstück hochladen.

[Das ist Unsinn.]
[Edit:] Das ist Kokolores.

Ja.

Ja, Ihr lasst Euch von einer erfahrenen Architektin ein für das Grundstück passgenaues Haus planen. Wenn sie sich mit Baurecht auskennt, wird sie sicher eine gute Lösung mit dem Baurechtsamt erzielen können.

Nur, wenn sich Eure Gedanken schon auf eine Lösung fixiert haben.

 

1,3m Gefaelle auf dem gesamten GS von SO nach NW das ist ja nun nicht steil. Da lohnt sich kein Keller. Falls es das GS ist. Das Gefaelle sollte aber im Baugebiet aehnlich gering sein.

@Dimeto wenn Du den BBP gefunden hast, kannst den doch hier auch verlinken. vielen Dank.

Ich werde auch im HBF nicht weiter schreiben.

 

Nö, könnte auch das Grundstück sein:

Jo, kann ich:
https://de.yeymaps.com/doc/uhingen/geltungsbereiche/2028_00_Steinige_Halde_II_PLAN.pdf

 

Danke @Dimeto fuer den Link. Ja da sollte man dann eventuell mit Wohn UG bauen. DIe GS sind bebaubar. Wie man es in der Umgebung sehen kann. Einen Neubau gibt es sogar mit 2 Dachgauben.

 

Ist es das aus Beitrag #14 oder #12

Wenn es das aus #14 ist, dann Bergseitig die 3,5 m. Dann sollte man mMn mit Wohn UG bauen. Das Wohn UG hat dann wenig bis keine Fenster an der Bergseite.

@Dimeto wenn Bezug das festgesetzte Gelaende ist, Wie ist es denn festgesetzt?

 

Doch, jedenfalls von der Kölner Bucht aus betrachtet.

Das soll Deine bauvorlageberechtigte Entwurfsverfasserin mit dem Baurechtsamt klären, sofern sie es für nötig erachtet. Ich denke aber, sie bekommt ein Haus hin, das sowohl Euch gefällt als auch bei der Genehmigung keine Konflikte auslöst.

Ob der Kniestock dann wirklich bei 0,5m liegt, kommt auf die Detailplanung an, aber grundsätzlich ist das zulässig.

Ja.

Vergiss die kruden Festsetzungen im BPlan bezüglich Geschossigkeiten und Wandhöhen. Selbst wenn man sie als rechtmäßig einstufen wollte, ergeben sie wenig Sinn. Und wie @hanghaus2000 schon bemerkte, wurden bereits einige Befreiungen erteilt.