Geschossflächenzahl

Diskutiere Geschossflächenzahl im Architektur Allgemein Forum im Bereich Architektur; Hallo zusammen, plane ein Grundstück (in Niedersachen) mit den folgenden Begebenheiten zu kaufen: WA, Eingeschossig (I), GRZ: 0,2, GFZ:0,2...

  1. Balkong

    Balkong

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    Hallo zusammen,

    plane ein Grundstück (in Niedersachen) mit den folgenden Begebenheiten zu kaufen:

    WA, Eingeschossig (I), GRZ: 0,2, GFZ:0,2
    Grundstücksgröße beträgt 1.092 m²

    In der textlichen Festsetzung des BPlans steht:
    "Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen von Garagen und Stellplatzflächen mit ihren Zufahrten nur bis zu max. 30 v.H. überschritten werden (§ 19 Abs. 4 BauNVO '90).

    Bei der Geschoßfläche sind die Flächen für Aufenthaltsräume in Geschossen, die nicht Vollgeschosse sind, einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände mitzurechnen (§ 20 Abs. 3 BauNVO'90)."


    Ich stelle mir ein Haus im Bauhausstil vor, sprich Flachdach ohne Schrägen.

    Meine Berechnung ist wie folgt:
    Grundfläche: 1.092 x 0,2 = 218,4m²
    Überschreitung von 30%: (218,4 x 30%) + 218,4 = 283,92m² Gesamtgrundfläche

    Geschossflächenzahl: 1.092 x 0,2 = 218,4m²

    Da der BPlan eine eingeschossige Bauweise vorschreibt muss ich ein Nicht-Vollgeschoss im Obergeschoss planen, sprich ich darf nur 2/3 der im Erdgeschoss geplanten Grundfläche ausnutzen.

    Laut §2 der NbauO Absatz werden Vollgeschosse wie folgt definiert:
    (4) 1 Vollgeschoss ist ein Geschoss, das über mindestens der Hälfte seiner Grundfläche eine lichte Höhe von 2,20 m oder mehr hat und dessen Deckenunterseite im Mittel mindestens 1,40 m über der Geländeoberfläche liegt. 2 Ein oberstes Geschoss ist nur dann ein Vollgeschoss, wenn es die in Satz 1 genannte lichte Höhe über mehr als zwei Dritteln der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses hat. 3 Zwischendecken oder Zwischenböden, die unbegehbare Hohlräume von einem Geschoss abtrennen, bleiben bei Anwendung der Sätze 1 und 2 unberücksichtigt. 4 Hohlräume zwischen der obersten Decke und der Dachhaut, in denen Aufenthaltsräume wegen der erforderlichen lichten Höhe nicht möglich sind, gelten nicht als oberste Geschosse.

    Nehmen wir als Beispiel das EG mit 150m² an. Somit darf das Obergeschoss nur 100m² (2/3 x 150m²) Grundfläche haben (inkl. Aussenwände, also Aussenkante Putz inkl. Wärmedämmung).

    Laut dieser Berechnung wäre die GFZ von max. 218,4m² überschritten (150m²+100m²=250m² ist größer als 218,4m²).

    Da in der textlichen Festsetzung des Bplans steht, dass nur Aufenthaltsräume inkl. Umfassungswände und Treppen mit einzurechnen sind, darf ich bei der Berechnung der GFZ alle Räume die keine Aufenthaltsräume im OG sind für die Berechnung weglassen. Das wären z.B. der Luftraum der Galerie, die Bäder, das Ankleidezimmer. Ebenfalls entfallen für die Berechnung der GFZ in einem Nicht-Vollgeschoss die Balkone und Loggien. Die Definition der Aufenthaltsräume ist für Niedersachsen hier geregelt:

    § 43
    Aufenthaltsräume

    (1) Aufenthaltsräume sind Räume, die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind oder nach Lage, Größe und Beschaffenheit für diesen Zweck benutzt werden können.

    (2) 1 Aufenthaltsräume müssen eine für ihre Benutzung ausreichende Grundfläche und eine lichte Höhe von mindestens 2,40 m über mindestens zwei Dritteln ihrer Grundfläche haben. 2 Dabei bleiben Raumteile mit einer lichten Höhe bis 1,50 m außer Betracht. 3 Für Aufenthaltsräume in Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann ausnahmsweise eine geringere lichte Höhe zugelassen werden, wenn die Anforderungen des § 1 Abs. 1 und 2 gewahrt bleiben.

    (3) 1 Für Aufenthaltsräume, die im obersten Geschoss im Dachraum liegen, genügt eine lichte Höhe von 2,20 m über mindestens der Hälfte ihrer Grundfläche. 2 Absatz 2 Satz 2 und § 2 Abs. 4 Satz 4 gelten entsprechend. 3 Die Sätze 1 und 2 gelten auch für Aufenthaltsräume, deren Grundfläche überwiegend unter Dachschrägen liegt.

    (4) 1 Aufenthaltsräume müssen unmittelbar ins Freie führende und senkrecht stehende Fenster von solcher Zahl, Größe und Beschaffenheit haben, dass die Räume das erforderliche Tageslicht erhalten und zweckentsprechend gelüftet werden können (notwendige Fenster). 2 Geneigte Fenster sowie Oberlichte sind als notwendige Fenster zulässig, wenn hinsichtlich des Brandschutzes, der Verkehrssicherheit und der Gesundheit keine Bedenken bestehen.

    (5) Verglaste Vorbauten und Loggien sind vor notwendigen Fenstern zulässig, wenn die dahinter liegenden Räume das erforderliche Tageslicht erhalten und zweckentsprechend gelüftet werden können.

    (6) 1 Kellerräume sind Räume, deren Fußboden im Mittel mehr als 70 cm unter der Geländeoberfläche liegt. 2 Kellerräume sind als Aufenthaltsräume nur zulässig, wenn das Gelände vor den notwendigen Fenstern der Räume in einer für gesunde Wohn- oder Arbeitsverhältnisse ausreichenden Entfernung und Breite nicht mehr als 70 cm über deren Fußboden liegt.

    (7) Aufenthaltsräume, die nicht dem Wohnen dienen, brauchen die Anforderungen der Absätze 4 und 6 nicht zu erfüllen, soweit durch besondere Maßnahmen oder Einrichtungen sichergestellt wird, dass den Anforderungen des § 1 entsprochen wird und die Rettung von Menschen möglich ist.


    Somit müsste von meiner berechneten Geschossflächenzahl im Beispiel von 250m² die Räume abgezogen werden die keine Aufenthaltsräume, Flure oder Treppen sind. Also mindestens: 250m² - 31,60m² = 218,4m²

    Nun meine Fragen hierzu:

    Im BPlan sind keine First- oder Traufhöhen vorgegeben, darf ich also die Lichte Höhe im EG und speziell im OG frei wählen (sofern ich die 1/2 H zur Nachbarsgrenze einhalte sowie die Länge von max. 17m)? Wie wird die Lichte Höhe gemessen, OK Rohfußboden bis UK Rohdecke?

    Ist meine Berechnung so richtig?

    Ich bedanke mich schon einmal für Eure Meinungen und Tipps!

    Ich bin mir bewusst, dass diese Berechnungen der Architekt machen muss und auch machen wird, jedoch soll diese Berechnung meine Kaufentscheidung stärken, da ich wissen möchte, ob das Haus (das ich mir vorstelle) auf diesem Grundstück zu realisieren wäre.

    Viele Grüße
    Balkong :winken
     
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  3. ralf9000

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    Woher kommst Du darauf, dass Bäder und Ankleideräume keine Aufenthaltsräme sind? Aufenthaltsräume ergeben sich nicht durch die Funktion, sondern die Raumgeometrie, definiert in den von Dir zitierten Passagen.
    Bei Galerie, gleich Luftraum, wäre ich vorsichtig, hier würde ich versuchen anders zu argumentieren, nämlich wo keine Geschossfläche, kann auch nichts zur Geschossflächenzahl beitragen. Aber das hängt sehr stark vom Bauamt ab, ob die dem folgen können.

    Insgesamt ist eine GFZ 0,2, insbesodere mit Einberechnung der Aufenthaltsräume der Nichtvollgeschosse, sehr limitierend. Ich wäre sehr vorsichtig beim Kauf, man muss hier genau wissen was man tut, ich würde mir vor dem Kauf mir beim Architekten ein paar Entwürfe unter Berechnung von GFZ und GRZ machen lassen.
     
  4. Balkong

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    Also müssten die Flächen, die zur Berechnung nicht zählen dürfen geometrisch so angepasst werden, dass diese keinen Aufenthaltsraum entsprechen. Spontan würde mich dafür ein Pultdach einfallen, dass auf der einen Seite niedriger ist und somit diese Räume keine Aufenthaltsräume sind. Wie muss denn die lichte Höhe gemessen werden? von OK Rohfussboden bis UK Rohdecke oder von OK Fertigfussboden bis OK Dach?

    Danke :bef1021:
     
  5. ralf9000

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    Du solltest Dir aber überlegen, was für Räume dabei rauskommen und welche Dachformen, Neigungen usw. Knackpunkt ist hier der Satz
    in Zusammenhang mit
    Grundfläche ist hier ohne die 1,5m-Stücke! Bastel mal solche Räume, die sind von der Höhe kaum nutzbar, weder als Bad noch als Ankleide.
    Die lichte Höhe ist der Höhenunterschied zwischen der Oberkante des fertigen Bodens und der Unterkante der fertigen Decke.
     
  6. #5 Ralf Dühlmeyer, 8. Februar 2012
    Ralf Dühlmeyer

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    Deine ganze Rechnerei mit dem OG ist vorsichtig gesagt mutig.
    Aufenthaltsraummindestgrösse (aus DVNBauO)
    Macht bei Deinen 32 m² 7 solche Miniräume (oder entsprechend der Fläche der Galerie weniger.
    Wer ein Haus mit 250 m² baut, will eigentlich solche "Löcher" nicht.

    Bei der Galerie ist auch noch die Frage, wohin die gehört.

    Eine Geschoßhöhe ist im Baurecht in Nds nicht verankert! Deswegen wird ja meist auch Trauf- und/oder Firsthöhe definiert. Du kannst Dein EG auch mit 6 m lichter Raumhöhe bauen, wenns der Grenzabstand hergibt!

    Bei Deinen 17m 1/2 H bedenke, dass Nds das einzige Bundesland ist, bei dem nicht nur die 4 Ansichtsflächen "heruntergeklappt werden, sondern diese mit Radien zu einer umlaufenden Fläche verbunden werden müssen.
    Da kann man mit einer 17 m langen Wand schon mal "ins Schleudern" kommen.

    Baurecht ist nix für Laien - da sind selbst für Profis viele Fallstricke drin.
     
  7. Hfrik

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    Mal ne doove Frage dazwischen - könnte man dann ein EG mit 6m bauen, und 5 Jahre später bei Beibehaltung der Hüllfläche eine Zwischendecke einziehen ???
     
  8. chf01

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    Wenn's keiner merkkt schon ;-) Ansonsten würdest du ja nachträglich die erlaubte GFZ überschreiten.
     
  9. #8 Nutzer des BEFs, 8. Februar 2012
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    Naja:
    - Decke ist statisch relevantes Bauteil
    - Änderung an statischen Bauteilen = Baugenehmigung/Bauanzeige
    - Baugenehmigung = Überprüfunf GFZ
     
  10. Balkong

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    Laut NBauO sind Räume, die keine ausreichende Belichtung/Belüftung haben KEINE Aufenthaltsräume, sprich ansonsten wären ja auch Bäder ohne Fenster unzulässig als Aufenthaltsraum. Ein Ankleidezimmer ohne Fenster fällt dann ebenfalls nicht unter die Definition eines Aufenthaltsraumes.

    Es geht mir nur um die Definition der Aufenthaltsräume in einem NICHT-Vollgeschoss. Laut deiner Aussage wären also in einem Nicht-Vollgeschoss nur Räume mit einer Lichten Höhe von 1,50m zulässig, die nicht in die GFZ eingerechnet werden sollen? Damit könnte ich den Passus der Lichten Höhe im OG für die angerechneten Aufenthaltsräume vernachlässigen? In welhem Gesetz steht geschieben (für dieses Beispiel in Niedersachsen), wie die Lichte Höhe berechnet wird?

    Gruß und Dank!

    :28:
     
  11. #10 Nutzer des BEFs, 8. Februar 2012
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    Balkong, du unterliegst einem grundlegenden Missveständnis.

    Was ein Aufenthaltsraum ist, bestimmt §43 Abs. 1 abschließend. Alles andere sind nur Vorschriften, die für diese Räume gelten. Wenn die Räume diesen Anforderungen nicht genügen --> keine Baugenehmigung.

    Also musst die Räume, die du nicht in der GFZ haben willst, objektiv anderen Zwecken widmen: z.B. Haustechnikraum, Raum zum Schutz von Sachen oder Tieren ...
     
  12. Balkong

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    Alles klar, vielleicht habe ich die Definition dann falsch aufgegriffen. Könnte ich also die Räume, die nicht in die Berechnung der GFZ miteinfliessen sollen als Lager oder Technikraum deklarieren? Müssen diese Räume, sprich der Technikraum und das Lager oder Abstellraum dann auch eine max. Höhe von 1,50m haben? Sofern ich im OG dann einen Technikraum einplane wären 1,50h lichte Höhe ja etwas knapp...

    Danke!
    :bef1021:
     
  13. ralf9000

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    Balkong, kannst Du mal den Link auf den Bebauungsplan oder die Datei (Zeichnung und textliche Festlegungen) selber zur Verfügung stellen. Was ist die im Bebauungsplan angenommene durchschnittliche Grundstücksgröße per Gebäude? Das sieht nach deutlich mehr aus als 1000qm. Deine Klimmzüge mit GFZ kannst Du vergessen, das wird spätestens nach dem Kauf beim Bauamt knallen ...
     
  14. #13 Ralf Dühlmeyer, 8. Februar 2012
    Ralf Dühlmeyer

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    Laß Dich nicht vom NdBEF kirre machen - der redet Unfug

    Du kannst in den Plan schreiben, was Du willst, wenn es ein Aufenthaltsraum sein könnte (in dem durchaus auch die Heizung hängen kann!), dann wird es als ein solcher gewertet- PunktAusEndePasta!
    Und demenstprechend mitgerechnet.

    Ich weiß auch gar nicht, warum Du hier solche Eiereien mit den Aussenmaßen machst. Du willst bestimmte Flächen INNEN haben. Und die brauchen Aussenwände. Und Innenwände. Und Treppen. Usw.
    Und daraus ergeben sich Aussenabmessungen.
    Und da muss man schauen, ob das dann taugt oder nicht!

    Ich sag doch - Baurecht lesen ist für Laien leicht, den Sinn dahinter verstehen - sehr schwer!
     
  15. #14 Nutzer des BEFs, 8. Februar 2012
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    Nicht deklarieren, sondern sie müssen nachvollziehbar diesem Zweck dienen. Für Abstellräume ist das sicherlich geklärt (weil man die im Gegensatz zu Aufenthaltsräume in Abstandsflächen bauen darf) und Technikräume kennzeichen sich durch entsprechende Technik aus. Für diese Räume gibt es ggf. Höchst- und Mindestmaße. So sollte der Technikraum vielleicht ein Fenster haben, oder so ...
     
  16. Balkong

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    In der textlichen Festsetzung steht:

    Mindestgrundstücksgröße
    Innerhalb des Planungsgebietes wird gemäß § 9 (1) Ziffer 3 BauGB eine Mindestgrundstücksgröße von 700 qm festgesetzt.

    Mindestgrundstücksbreiten
    Innerhalb des Planungsgebietes wird gemäß § 9 (1) Ziffer 3 BauGB eine Mindestgrundstücksbreite von 20m festgesetzt.


    Als zukünftiger Bauherr darf ich mich doch informieren, auch wenn das Baurecht kompliziert ist? Ich bin mir auch bewusst darüber dass viele Leute in diesem Forum falsche Aussagen treffen können und ich diese selber nachprüfen muss ob diese stimmen.

    So wie ich es im Moment deute, werde ich die qm des OGs reduzieren müssen um hinzukommen, nämlich um die oben erwähnten 32m². Als alternative kann ich ja eingeschossig bauen und zwar mit einer GRZ von 218,4m².

    Gibt es denn eine Möglichkeit die GRZ zu überschreiben und sich befreien zu lassen? Oder greift diese in dienem Beispiel nicht?

    Grüße
     
  17. Balkong

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    Alle Grundstücke sind in dem Gebiet ungefähr gleich groß, sprich ca. 22 x 55m.
     
  18. Balkong

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    Und es gibt im hinteren Bereich des Grundstücks eine Ausgleichsfläche von 12m x 22m.
     
  19. #18 Ralf Dühlmeyer, 8. Februar 2012
    Ralf Dühlmeyer

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    Die GRZ greift immer!!! Und zwar so, wie von mir oben beschrieben!
    Die GFZ greift nur, wenn es mehr als ein Vollgeschoß ist (oder irgendein Trottel die kleiner als die GRZ festlegen sollte!)

    Ich bleibe dabei - Du zäumst den Gaul von hinten auf. Selbiges bringt einen immer in die Schlagdistanz der Hufe. Blöd, wenn der Schlag erst kommt, wenn der Vertrag unterschrieben ist.

    Wer sein Grundstück wie eine Zitrone ausquetschen will, ist immer gut beraten, sich gut beraten zu lassen - auch wenn das was kostet.
     
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    Ok, dann versuche ich es mal auf einen anderen Weg. Das unten gepostete Bild beeinhaltet das Baugrundstück (die Hälfte der freien Fläche ca.). Der Nachbar dadrunter (gelbe Masslinie) muss nach demsleben BPlan gebaut haben sprich WA, I mit 0,2 und 0,2. Vielleicht kann mir ja einer erklären wie dort eine Berechnung gelaufen ist? Nach kurzem Überschlag ist ALLEINE die GRUNDFLÄCHE des Hauses bei ca. 270m²!!!!

    Wurde dieses Haus evtl. im vereinfachtem Baugenehmigungsverfahren gebaut (Anzeigeverfahren) und bei den Flächen gemogelt? Wenn der Nachbar es so gebaut hat, muss es laut Gesetz ja irgendwie funktioniert haben. Das Haus hat EG, ein DG + Spitzboden.

    Grüße
     
  22. Balkong

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    Die gelbe Linie entspricht ca. 16,80m.
     
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