Grundrisse - Drei Wohnungen im Haus

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  1. Harold

    Harold

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    Hallo,

    anbei die Grundrisse von drei Wohnungen in einem Altbau Haus. Wurde vor 20 Jahren gekauft. Die Deckenhöhe ist sehr hoch, fast 5 m. Es gibt auch Kellerräume, allerdings irrelevant zum Thema.

    Wir haben ein Problem, und zwar möchte keiner die Wohnung im Erdgeschoss mieten. Wir möchten diese Wohnung nur an eine Person vermieten (da es nur ein Schlafzimmer gibt), aber seit 20 Jahren hat sich niemand gemeldet. Die Wohnungen im 1. und 2. OG sind fest vermietet.

    Die Frage ist... wie geht man nun am besten vor? Erdgeschoss umbauen? Alles abreißen?

    Vielen Dank im Voraus.

    Grüsse,
    Harold

    Wohnung1OG.png Wohnung2OG.png WohnungEG.png
     
  2. #2 kheymann, 09.10.2019
    Zuletzt bearbeitet: 09.10.2019
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    Es ist schwer nachzuvollziehen, warum seit so einem langen Zeitraum die unterste Wohnung nicht vermietet ist. Gibt es in dieser Wohnung nachvollziehbare Mängel im Vergleich zu den Wohnungen darüber wie z.B. Wasser in den Wänden, Sanierungsrückstau oder ähnliches?

    Ca. 150m² für eine einzelne Person? Wenn es eine Auflage ist, dass nur eine Person es mieten soll, könnte das z.B. die fehlende Erklärung sein? Wer soll denn da rein? Da bleibt doch nur sowas übrig wie eine Geschäftsperson.

    Spricht etwas dagegen, da den Arbeitsraum und die Abstellkammer in zwei Zimmer zu verwandeln wie in den Wohnungen darüber? Dann hätte man da doch noch zwei weitere Zimmer für z.B. mehr Personen.

    Wie ist das mit den Sanitär- und (Ab)Wasserleitungen? Da sind doch in allen drei Wohnungen die Küche und das Bad woanders?
     
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  3. #3 Fabian Weber, 09.10.2019
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    Was für eine Wohngegend ist das denn? Findet man hier Mieter mit Lust am Loft?

    Dann würde ich alle 3 vorderen Zimmer zusammenlegen mit Küchenzeile an Treppenhauswand.

    Aus dem jetzigen Bad würde ich das Schlafzimmer machen.

    Aus dem Arbeitszimmer und Kammer ein Bad und aus dem Durchgang einen Flur und Abstellkammer/Ankleide.
     
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  4. #4 Fabian Weber, 09.10.2019
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    Ungefähr so :)
     

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  5. #5 kheymann, 09.10.2019
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    :) Das wäre dann im vorderen Bereich ein ca. 60m² großer "Raum". Das hat schon dann Geschäftsgröße, nicht?

    Das sieht auf der Zeichnung so "klein" aus, ist aber wohl dann 12m x 5m. Ist aber prinzipiell recht egal. Man könnte auch rechts eine Wohnküche haben und die eine Wand ganz links so lassen.

    5m Deckenhöhe ist auch wirklich mal nicht schlecht. Selbst die höchsten Altbauten, wo ich so kenne, haben die nicht. Ist diese Höhe nur im EG vorhanden? Irgendwie habe ich das Gefühl, dass der TE uns ein wichtiges Detail verschweigt.
     
  6. #6 Harold, 09.10.2019
    Zuletzt bearbeitet: 09.10.2019
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    Nein, überkaupt keine Mängel.

    Angeblich waren im Erdgeschoss vor ca. 50 Jahren oder so zwei Wohnungen, und dann wurde umgebaut und eine Wohnung gemacht. Wir haben aber keine Details darüber.

    Also ja, nur Einzelperson mit festem Einkommen, Nichtraucher, und keine Haustiere.

    Das Problem ist dass alle sagen die Wohnung ist zu teuer. Sie ist zwar teuerer als die Wohnungen oben, aber wenn man den Mietspiegel in Betracht nimmt ist sie nicht teuer.

    EG Wohnung: € 1350 Kaltmiete
    1. OG Wohnung: € 750 Kaltmiete
    2. OG Wohnung: € 850 Kaltmiete

    Das wäre eine gute Idee. Danke!

    Wurde so gekauft. Keine Ahnung. Ist das ungewöhnlich?
     
  7. #7 kheymann, 09.10.2019
    Zuletzt bearbeitet: 09.10.2019
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    Herr Weber hatte ja auch viele gute Gedanken dazu. Ich habe auch schon mal eine Wohnung im Erdgeschoss gesehen, wo der vordere Bereich "ein" Raum war; sowas kann schon sehr ansprechend sein. Nun, die Frage nach dem Standort wurde ja bereits gestellt.

    Hier in meinem Haus gibt es 9 Wohnungen mit Eigentümern. Da sind zwei Wohnungen (6-Zimmer) mit ca. 130m² wo zwei Leute nur drin wohnen. Aber da fangen die teils auch an, dass der eine einen "Fitness-Raum" hat. Es ist halt einfach so, dass 150m² für eine Person sehr viel Fläche ist. Wenn diese Person weiterhin eingeschränkt wird, da alleine zu wohnen und das Ganze noch in einer Region ist, wo's halt finanzschwach ist...

    Normalerweise wird es halt über's Geld geregelt. Es ist also für eine einzelne Person halt einfach sehr viel Miete und Nebenkosten. Quadratmeterpreis hin oder her...die Nachfrage ist halt einfach nicht da. So wie ich das flüchtig sehe gibt es folgende Möglichkeiten: es so herrichten, dass 3 oder mehr Personen dort leben können oder die Wohnung teilen wieder oder mit dem Preis nachgeben. Wenn Du da jetzt alles umbaust, es aber prinzipiell immer noch so groß und teuer ist, dann wird es Dir wohl ja auch nicht wirklich helfen, oder? Wenn du das volle Geld da abgreifen willst an Miete, "muss" es wohl wieder geteilt werden oder Du verteilst die Kosten auf soviele Köpfe, dass es sich wieder für den Normalbürger rechnet.

    Oder Du hast nach 20 Jahren wirklich das Glück, dass Herr Steuerberater da gerade seine Kanzlei einrichten will. Aber sind alles nur meine Gedanken. Vielleicht hat ja noch wer anderes bessere Vorschläge.
     
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    Ich will es mal so sagen: mit den Mieteinnahmen aus den vergangenen 20 Jahren des Leerstandes wären alle befürchteten Schäden durch einen Raucher mit Haustier bequemst beseitigbar, und im übrigen entschieden geringer als diejenigen durch den Leerstand selbst. Mit 5 m hohen unbeheizten Räumen unter sich muß der Mieter im 1. OG ja für ein Vermögen gegen kalte Füße anheizen, da ist die Kaltmiete nur in München noch in Ordnung. Schlafzimmer sehe ich hier nicht eines, sondern garkeines: ein nur durch eine (selbst schon gefangene) Küche erreichbares Zimmer (und mehrminütigem Fußweg ins Bad !) taugt nicht als Schlafzimmer. Bei einer 150 qm Wohnung Selbständige als potentielle Mieter auszuschließen, da muß man ja schon ziemlich laute Schüsse nicht mehr hören. In Monatsmiete gerechnet, beträgt der Leerstand fette 45 % ! - wer finanziert denn sowas, kannste mir den Blöden mal vorbeischicken ? - wenn das kein Trollbeitrag ist, dann fasse ich es nicht.

    Den Anwalt Benni Hornberg gibt es m.E. nur im ZDF "Fall für Zwei", aber eher kaum "in echt".
     
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  9. #9 kheymann, 09.10.2019
    Zuletzt bearbeitet: 09.10.2019
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    Es gibt noch die Möglichkeit, das Bad über den Hof abzutrennen und separat zu vermieten. Dann wäre die untere Wohnung vom Platz her ähnlich den darüberliegenden. Du stellst da die zwei Kammern noch her wie darüber und vermietest es zu dem bewährten Preis. Naja, ein Bad muss dann noch gemacht werden, ist dann wohl das teuerste daran...

    Den separaten Raum über den Hof vermietest du an einen der drei Wohnungen. Ist zwar ärgerlich um das Bad, aber mach nen Raum draus, der beliebig dann genutzt werden kann. Als Abstellkammer, Werkstatt, Gartenhäuschen etc. Irgendwer wird es dann noch separat mieten oder du vermietest es nach außerhalb.

    Da muss auf jeden eine Tür zum Flur rein in den Raum. Da geht man ja wirklich im ganz großen Kreis zum Bad.
     
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  10. Harold

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    Leider kann man im EG nirgends ein Bad machen, nur dort wo die Küche jetzt ist. Dies hat uns eine Firma mitgeteilt.
     
  11. #11 kheymann, 09.10.2019
    Zuletzt bearbeitet: 09.10.2019
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    Ich habe mir nochmal die drei Wohnungen angeschaut. In der im 1.OG ist "toter Raum" mit diesem Flurendstück. Gut, es ist vermietet, also who cares. Ansonsten dort eine Abstellkammer hinstellen bzw. eine Wand mit Tür? In der Wohnung darüber ist ja ein komplettes Bad in genau diesem Bereich untergebracht. Und wo ist im 2. OG die Dusche? Ist die in dem kleinen Bad mit 5m²? Was ist mit diesem Rohr mitten im Flur?

    Es ist schon sehr auffällig, dass gerade die Wasserleitungen und Co. überall verschieden sind. Es ist schwer nachvollziehbar, warum man da nicht wo eine Küche hinsetzen kann. Das hat man doch sonst auch überall hingesetzt, wie man Lust und Laune hatte.

    Dort wo im EG "Durchgang" steht ist darüber immer Bad oder Küche. Aber im EG ist das nicht möglich? Wer denkt sich eigentlich so einen Aufbau aus? Ist das dann so individuell, dass man es dann doch nicht mehr beliebig oder untereinander setzen kann?

    Ich habe das immer so verstanden, dass es im Haus eine gewisse Anzahl an Abwasserrohren gibt und meistens liegen die in einem Haus übereinander bzw. man hat eine oder zwei "Fallleitungen". Wie will man sonst die Abwässer vom Klo durch das Haus leiten? In einer Achterbahn mit zig Winkeln?

    Ok...Bad und Küche scheinen oben links zu sein. Gehen die dann seitlich nach oben zum (Hof)Bad im EG?

    Ich glaube, ich habe den Bereich meiner Kernkompetenz bei Weitem überschritten und klinke mich hier mal lieber raus ;)
     
  12. Harold

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    Genau.

    Dort steht auf der Wand die Gastherme.
     
  13. 11ant

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    Eine Firma, aha.

    Bei fast 5 m Raumhöhe lassen sich über einer abgehängten Decke beinahe Gott und die Welt mit bequemem Gefälle verschwenken.

    Wenn man außer der Meinung einer Firma nichts über sein Gebäude sagen kann, könnten sich bei näherer Betrachtung noch so ein bis vier (um mal Heinz Erhardt zu zitieren) Abgründe auftun.
     
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  14. #14 simon84, 09.10.2019
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    Es gibt auch die Möglichkeit die Wohnung günstiger zu vermieten
    Besser als leerstand
     
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  15. #15 kheymann, 09.10.2019
    Zuletzt bearbeitet: 09.10.2019
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    Ach herrje. Du wirst recht haben. Genau so wird es sein. Das erklärt die Willkür in den oberen Stockwerken. Die haben mit 45° Winkeln die Toiletteninhalte über die große Zwischendecke einmal komplett durch's Haus geleitet. Nur im EG haben sie die Freiheit nicht mehr. Mein Mitleid an den Hausbesitzer...

    Mit Wasser und Co. stelle ich es mir leicht vor, aber mit dem Abwasser werden die wohl ordentlich Deckenhöhe geraubt haben und das Zeugs wird vermutlich wirklich einmal über's Wohnzimmer geleitet; im besten Fall "schallisoliert".

    Naja...ganz so schlimm wird's vermutlich net sein.

    Hat der TE denn schonmal in die Zwischendecken geschaut? Da sind doch ganz sicher welche eingezogen...alleine aus heiz-technischen Gründen.
     
  16. Harold

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    Das größte Problem ist dass es nur ein Schlafzimmer gibt, also geeignet ist es nur für eine Person. Wir hatten ja schon Ehepaare die die Wohnung haben wollten, aber das haben wir abgelehnt. Es ist so, dass mein Makler alle Anfragen annimmt, und am Schluss entscheiden meine Frau und ich an wen die Wohnung vermietet wird.

    In den letzten 20 Jahren gab es keinen der unseren Anforderungen entspricht. Also Einzelperson mit festem Einkommen, Nichtraucher ohne Haustiere, und auch kein Musiker. Wir möchten auch eine ruhige Person, keiner der irgendwelche Partys macht usw.
     
  17. #17 Fabian Weber, 09.10.2019
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    Für den geforderten Mietpreis bekommt man halt was besser geschnittenes. Geh doch mal 300€ runter, die letzten 20Jahre waren die Einnahmen immerhin 0€.

    Wenn Du jetzt umbaust, dann muss das ja auch noch erwirtschaftet werden.

    Warum nur 1 Mieter, bei 5m Deckenhöhe kann es ja schwer am Schallschutz liegen?
     
  18. Harold

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    Wenn wir mit dem Mietpreis runtergehen dann fragen sich Leute warum die Wohnung so günstig ist. Man kann sich ja den Mietspiegel anschauen.

    Es liegt, wie gesagt, an der Zimmeranzahl. Es ist zwar offiziell eine "2 1/2" Zimmer Wohnung, aber leider ist dort nur ein Schlafzimmer. Wie zwei Personen dort wohnen würden kann ich mir nicht vorstellen.

    Die Wohnungen z.B. oben sind maximal für drei Personen.
     
  19. #19 Pumbaa1, 09.10.2019
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    In ein Schlafzimmer mit 20 qm passt wohl auch ein Doppelbett bequem hinein.
     
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  20. Harold

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    Die Wohnung zu teilen scheint irgendwie die beste Lösung zu sein, denn es waren ja früher zwei Wohnungen, allerdings wissen wir nicht wie das ausgesehen hat.

    Ich bin auf folgende Idee gekommen, die Datei habe ich hochgeladen.

    Blau = Wohnung 1
    Grün = Wohnung 2
    Rot = Gemeinschaftsflur

    Das könnte funktionieren, denn im Gäste-WC befindet sich bereits eine sehr kleine Dusche.

    Die zwei Wohnungen würden wir dann für jeweils € 675 vermieten. Dazu kommen noch die € 150 Nebenkosten, zzgl. Strom/Gas/Wasser/Müll.

    Was denkt ihr?
     

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