GRZ richtig beurteilen

Hallo zusammen,

Wir sind noch am Planen und Rechnen, aber jetzt stellt sich uns eine Frage:

Wir haben ein Grundstück von ca. 840qm, von dem aber nur 476 qm als Baugrund zählen. Der Rest ist lediglich private Grünfläche.

GRZ ist 0,25, also wäre zulässig nur eine Bebauung mit ca. 119 qm. Aktuell haben wir einen interessanten Plan mit 111 qm reiner Grundfläche (Außenmasse EG). Uns ist klar, dass Garage und Stellfläche ebenfalls zählen, nur wie? Zählen Dachüberstand, Fußwege, Terrasse, Zufahrten ebenfalls?

Oder anders herum, wie groß dürfen die weiteren überbauten Flächen maximal werden? Wir hätten gerne noch eine Garage mit kleiner Werkstatt und 2 Stellplätze (gerne als Carport), leider geht es in der Strasse sehr eng zu. Falls das etwas ausmacht: Grundstück liegt in BW und der Planer und Gemeinderat sind stolz auf eine "aufgelockerte Bebauung" (obwohl in der Nachbarschaft einige Gebäude stehen, die deutlich größer sind (Mehrfamilienhäuser mit entsprechend großen Zufahrten/Parkgelegenheiten).

LG
Mauerfall

 

Hallo zusammen,
Vielen Dank für die Antworten.... leider bin ich immer noch nicht wirklich weiter.

@face
Das Grundstück liegt am Ortsrand. Im Bebauungsplan wurden entlang der Straße Bauplätze ausgewiesen, im rückwärtigen Teil dagegen eine eigenständige Grünfläche. Allerdings wurden die Grundstücke anders geteilt als im Bebauungsplan vorgesehen, d.h. die Grünfläche wurde aufgeteilt und den Bauplätzen zugeschlagen. Daher hat das Grundstück laut Bebauungsplan 476 qm, laut Flurkarte allerdings 840 qm.

Laut Gemeinde bezieht sich die GRZ aber nur auf die 476 qm, der Rest sei Grünfläche und daher nicht für die GRZ relevant. Ich habe da zwar so meine Zweifel, ob das tatsächlich rechtens ist, da die Grundstücke ja anders geteilt wurden, aber das kann ich leider nicht beurteilen.

@Baufuchs:
Im Bebauungsplan steht nur GRZ = 0,25, mehr nicht. Dafür jede Menge kleiner Nickligkeiten und eine Pflanzliste, die etwa doppelt so lange ist wie der Rest des Bebauungsplans...

Das Problem nun:
Wir wollen eine zusätzliche Einliegerwohnung im Keller (für die Eltern, wenns mal so weit ist). Grundstück hat Hanglage, nach vorne frei, also kein Problem... dachte ich. Das Haus hätte ca. 111 qm Grundfläche, ergibt bei Wanddicken von ca. 40 cm außen ca. 90 qm Wohnfläche pro Etage, die Einliegerwohnung hätte ca. 45 qm. Das ist nicht übermäßig groß. Berücksichtige ich die aktuelle GRZ nach dem Link von Herrn Wecker, dann habe aber nur noch 8 qm Platz für je eine Terrasse und ein Vordach... ist das so richtig? Das wäre ein Super-GAU! OK... statt der "Terrassen" kann ich auch direkt auf den Rasen gehen... oder ist damit nur eine Dachterrasse über Keller gemeint?

Zudem muss ich je Wohneinheit 1,5 Stellplätze realisieren. In Summe also 3 Stellplätze. Da die Garage neben den Haus auch Fahrräder und eine kleine Werkstatt behergergen soll, rechne ich aktuell mit ca. 65 qm + 10 qm für fußläufige Gehwege. Damit wäre ich ca. 15 qm über GRZ + 50%, also bei etwa GRZ + 62,5%...

Gibt es eigentlich einen Bonus für begrünte Dächer oder durchlässige Stellplätze bzw. für die Garage im Hang (also als quasi unterirdisches Bauwerk mit Bepflanzung darüber...)?

LG
Mauerfall

 

Hallo und sorry, dass ich den Fred nochmal hochhole...

Aber ich lese hier im Forum immer wieder (ich meine auch von einigen Archis), dass bei der GRZ Terrassen und Zuwegung mitgezählt werden müssen. Stimmt das so?

Nach BauNVO (Stand April 2013) gilt:

"§ 19 Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche

(1) Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des Absatzes 3 zulässig sind.

(2) Zulässige Grundfläche ist der nach Absatz 1 errechnete Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf.

(3) Für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Ist eine Straßenbegrenzungslinie nicht festgesetzt, so ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die hinter der tatsächlichen Straßengrenze liegt oder die im Bebauungsplan als maßgebend für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche festgesetzt ist.

(4) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die Grundflächen von

1. Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten,
2. Nebenanlagen im Sinne des § 14,
3. baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, mitzurechnen. Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen der in Satz 1 bezeichneten Anlagen bis zu 50 vom Hundert überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8; weitere Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß können zugelassen werden. Im Bebauungsplan können von Satz 2 abweichende Bestimmungen getroffen werden. Soweit der Bebauungsplan nichts anderes festsetzt, kann im Einzelfall von der Einhaltung der sich aus Satz 2 ergebenden Grenzen abgesehen werden

1. bei Überschreitungen mit geringfügigen Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Bodens oder
2. wenn die Einhaltung der Grenzen zu einer wesentlichen Erschwerung der zweckentsprechenden Grundstücksnutzung führen würde."

In § 14 finde ich aber keine Terrassen oder die Zuwegung zum Haus. In §19 steht ausdrücklich nur Garagen, Stellplätze und Zufahrten. Wäre also eine separate Zuwegung zum Haus ca. 10m² sowie eine Terrasse von ca. 20m² zu berücksichtigen oder nicht? Was wäre mit einer unterkellerten Terrasse (habe ich nicht vor, nur zum Verständnis)?

Grüße

Mauerfall

 

Erstmal Danke!

Beim Planer bin ich noch nicht... ich versuche erstmal für uns so zu ermitteln, was überhaupt geht - und das wird immer weniger, bzw. immer weiter von unseren Wünschen entfernt.

@Bauberater:
Das Grundstück hat 840 qm und ist auch ein Grundstück (ist auch so beurkundet und im Katasteramt auch als ein Flurgundstück eingetragen, allerdings mit dem Sperrvermerk, dass der rückwärtige Teil als private Grünfläche zu nutzen ist). Im Bebauungsplan ist es aber nur 476 qm groß, da der rückwärtige Teil (eben die private Grünfläche), dort zu einem anderen Grundstück gehört. Daher die Grundfrage, was denn eigentlich nun gilt?

Ich gehe aber mal vom worst case aus, dann sind das 476 qm. GRZ = 0,25, heißt ca. 119 qm. Unser Wunschhaus wäre nach grob gewünschter Fläche ca. 110 qm. Heißt, es bleiben noch 8 qm für die Terrasse?

Dann geht es weiter: Es sind zwei WE erlaubt, die wir auch brauchen. Wir müssen je WE 1,5 Stellplätze bereitstellen. Geht man mal von ca. 3x6 Meter pro Stellplatz aus, dann habe ich mit 54 qm auch schon die GRZ + 50% fast voll. Zuwegung zum Haus ist da noch nicht dabei! Da das Baufenster 7 Meter Abstand zur Strasse hat, käme das nur geradeso hin.

Nächstes Problem aber: Dann müßte ich den Eingang auf Kellerebene setzen, da Haus am Hang. Das geht aber nicht, der freundliche Planer der Gemeinde hat das Fußbodenniveau in Keller und EG festgelegt mit einer Geschosshöhe von nur 2,55m. Heißt, der Eingang hätte dann eine lichte Höhe von max. 2,10. Ich muss also zumindest hoch zum EG, dazu sollten wir eigentlich ums Haus rum, dafür reicht aber die Zuwegung nicht...

Der Planer, der den BPlan erstellt hat,hatte hat sich folgendes vorgestellt (wie aus seinen Skizzen zu ersehen ist):
Haus vorne 3 Stockwerke hoch über Grund, hinten zum Garten 1 Stockwerk. Davor quer (!) die Garage, die auch als Terrasse zu nutzen wäre. Die Zufahrt sind dann auch die Stellplätze. Das hat sehr viele Nachteile:
- In die Garage kommt man nur mit echtem fahrerischem Können (von einer Seite über U-Turn, von der anderen über scharfe S-Kurve - mit einer E-Klasse kannst das vergessen)
- Zwei der Stellplätze sind faktisch nicht nutzbar, da Durchfahrt
- Die Terrasse liegt ab 15:00 genau im Schlagschatten des Hauses, dazu noch auf der Strassenseite
- Auf der Gartenseite keine Terrasse, wegen GRZ

Daher kommt das für uns nicht wirklich infrage. Was tun? Kann den Bplan gerne mal als PN schicken...

LG
Mauerfall

 

OK... Danke!

Denkst Du, es macht Sinn, (c) mit dem Bauamt mal auszuloten? Bevor ich mich mit einem Planer in die Arbeit stürze?