GRZ richtig beurteilen

Diskutiere GRZ richtig beurteilen im Architektur Allgemein Forum im Bereich Architektur; Hallo zusammen, Wir sind noch am Planen und Rechnen, aber jetzt stellt sich uns eine Frage: Wir haben ein Grundstück von ca. 840qm, von dem...

  1. #1 Mauerfall, 9. März 2013
    Mauerfall

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    Hallo zusammen,

    Wir sind noch am Planen und Rechnen, aber jetzt stellt sich uns eine Frage:

    Wir haben ein Grundstück von ca. 840qm, von dem aber nur 476 qm als Baugrund zählen. Der Rest ist lediglich private Grünfläche.

    GRZ ist 0,25, also wäre zulässig nur eine Bebauung mit ca. 119 qm. Aktuell haben wir einen interessanten Plan mit 111 qm reiner Grundfläche (Außenmasse EG). Uns ist klar, dass Garage und Stellfläche ebenfalls zählen, nur wie? Zählen Dachüberstand, Fußwege, Terrasse, Zufahrten ebenfalls?

    Oder anders herum, wie groß dürfen die weiteren überbauten Flächen maximal werden? Wir hätten gerne noch eine Garage mit kleiner Werkstatt und 2 Stellplätze (gerne als Carport), leider geht es in der Strasse sehr eng zu. Falls das etwas ausmacht: Grundstück liegt in BW und der Planer und Gemeinderat sind stolz auf eine "aufgelockerte Bebauung" (obwohl in der Nachbarschaft einige Gebäude stehen, die deutlich größer sind (Mehrfamilienhäuser mit entsprechend großen Zufahrten/Parkgelegenheiten).

    LG
    Mauerfall
     
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  3. #2 Wilhelm Wecker, 10. März 2013
    Wilhelm Wecker

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  4. ypg111

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    Das steht im Bebauungsplan, wieviel Qm mit Nebenanlagen zusätzlich überbaut werden darf. Oftmals sind es 50% oder auch 100% vom GRZ.
    Dachüberstände gehören meines Wissens zum GRZ, das Wissen kann man aber ganz einfach ergooglen.
     
  5. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Da kann im Bebauungsplan etwas angegeben sein. Muss aber nicht.

    Wenn im B.-PLan nichts geregelt ist, wird so berechnet, wie es in der BauNVo geregelt ist.
     
  6. face76

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    Wie ist das genau zu verstehen? Meinst du, dass das Baufenster 476 qm beträgt, das Gesamtgrundstück 840 qm?
     
  7. #6 Mauerfall, 10. März 2013
    Mauerfall

    Mauerfall

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    Hallo zusammen,
    Vielen Dank für die Antworten.... leider bin ich immer noch nicht wirklich weiter.

    @face
    Das Grundstück liegt am Ortsrand. Im Bebauungsplan wurden entlang der Straße Bauplätze ausgewiesen, im rückwärtigen Teil dagegen eine eigenständige Grünfläche. Allerdings wurden die Grundstücke anders geteilt als im Bebauungsplan vorgesehen, d.h. die Grünfläche wurde aufgeteilt und den Bauplätzen zugeschlagen. Daher hat das Grundstück laut Bebauungsplan 476 qm, laut Flurkarte allerdings 840 qm.

    Laut Gemeinde bezieht sich die GRZ aber nur auf die 476 qm, der Rest sei Grünfläche und daher nicht für die GRZ relevant. Ich habe da zwar so meine Zweifel, ob das tatsächlich rechtens ist, da die Grundstücke ja anders geteilt wurden, aber das kann ich leider nicht beurteilen.

    @Baufuchs:
    Im Bebauungsplan steht nur GRZ = 0,25, mehr nicht. Dafür jede Menge kleiner Nickligkeiten und eine Pflanzliste, die etwa doppelt so lange ist wie der Rest des Bebauungsplans...

    Das Problem nun:
    Wir wollen eine zusätzliche Einliegerwohnung im Keller (für die Eltern, wenns mal so weit ist). Grundstück hat Hanglage, nach vorne frei, also kein Problem... dachte ich. Das Haus hätte ca. 111 qm Grundfläche, ergibt bei Wanddicken von ca. 40 cm außen ca. 90 qm Wohnfläche pro Etage, die Einliegerwohnung hätte ca. 45 qm. Das ist nicht übermäßig groß. Berücksichtige ich die aktuelle GRZ nach dem Link von Herrn Wecker, dann habe aber nur noch 8 qm Platz für je eine Terrasse und ein Vordach... ist das so richtig? Das wäre ein Super-GAU! OK... statt der "Terrassen" kann ich auch direkt auf den Rasen gehen... oder ist damit nur eine Dachterrasse über Keller gemeint?

    Zudem muss ich je Wohneinheit 1,5 Stellplätze realisieren. In Summe also 3 Stellplätze. Da die Garage neben den Haus auch Fahrräder und eine kleine Werkstatt behergergen soll, rechne ich aktuell mit ca. 65 qm + 10 qm für fußläufige Gehwege. Damit wäre ich ca. 15 qm über GRZ + 50%, also bei etwa GRZ + 62,5%...

    Gibt es eigentlich einen Bonus für begrünte Dächer oder durchlässige Stellplätze bzw. für die Garage im Hang (also als quasi unterirdisches Bauwerk mit Bepflanzung darüber...)?

    LG
    Mauerfall
     
  8. #7 Ralf Dühlmeyer, 11. März 2013
    Ralf Dühlmeyer

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    Die GRZ kennt keine Boni (wir sind ja nicht bei Bänkers)

    Bei Deinem "Keller"geschoß musst Du auch nch aufpassen, dass Du da kein Vollgeschoß draus machst, sonst hast Du die nächste Laus im Pelz!

    Das ist wieder mal ein Fall von "erst kaufen, dann planen". In (west)deutschen Baugebieten sind die Grundstücke derart klein, dass es meist an allem möglichen hängt und klemmt.
     
  9. NixPlan

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    Ich denke du solltest dir einen Fachmann zu dem Thema ins Boot holen, den wirst du über kurz oder lang eh brauchen.

    Mit der GRZ ist es so eine sache. Wenn nichts weiter im Bebauungsplan steht, wenn die BauNV zu dem Thema mit keinem wort ausgehebelt ist, dann darst du die 0,25 durch Nebenanlagen (Garage Carport, Zuwegung....) um 50% überschreiten, d.h. 0,375.
    In manchen B-Plänen wird auch Festgesetzt das Terrassen etc. versickerungsfähig ausgeführt werden müssen, manchmal brauchen diese Flächen dann nicht in die GRZ eingerechnet zu werden....
    Also ohne den B-Plan genau zu lesen kann dir hier keiner eine wirklich stichhaltige Aussage geben.
    Bei unklarheiten kann man auch die zuständige Genehmigungsbehörde um eine Stellungnahme bitten, dies kommt meist aber besser wenn ein Architekt nachfragt der den Bebauungsplan intensiv gelesen hat.
    Und von Aussagen irgendwelcher Ratsmitglieder der Gemeinde würde ich ganz die Finger lassen, diese Leute haben oft nicht annähernd den durchblick duch die Gesetze die diese dinge regeln.
     
  10. #9 Mauerfall, 15. April 2013
    Mauerfall

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    Hallo und sorry, dass ich den Fred nochmal hochhole...

    Aber ich lese hier im Forum immer wieder (ich meine auch von einigen Archis), dass bei der GRZ Terrassen und Zuwegung mitgezählt werden müssen. Stimmt das so?

    Nach BauNVO (Stand April 2013) gilt:

    "§ 19 Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche

    (1) Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des Absatzes 3 zulässig sind.

    (2) Zulässige Grundfläche ist der nach Absatz 1 errechnete Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf.

    (3) Für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Ist eine Straßenbegrenzungslinie nicht festgesetzt, so ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die hinter der tatsächlichen Straßengrenze liegt oder die im Bebauungsplan als maßgebend für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche festgesetzt ist.

    (4) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die Grundflächen von

    1. Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten,
    2. Nebenanlagen im Sinne des § 14,
    3. baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, mitzurechnen. Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen der in Satz 1 bezeichneten Anlagen bis zu 50 vom Hundert überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8; weitere Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß können zugelassen werden. Im Bebauungsplan können von Satz 2 abweichende Bestimmungen getroffen werden. Soweit der Bebauungsplan nichts anderes festsetzt, kann im Einzelfall von der Einhaltung der sich aus Satz 2 ergebenden Grenzen abgesehen werden

    1. bei Überschreitungen mit geringfügigen Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Bodens oder
    2. wenn die Einhaltung der Grenzen zu einer wesentlichen Erschwerung der zweckentsprechenden Grundstücksnutzung führen würde."

    In § 14 finde ich aber keine Terrassen oder die Zuwegung zum Haus. In §19 steht ausdrücklich nur Garagen, Stellplätze und Zufahrten. Wäre also eine separate Zuwegung zum Haus ca. 10m² sowie eine Terrasse von ca. 20m² zu berücksichtigen oder nicht? Was wäre mit einer unterkellerten Terrasse (habe ich nicht vor, nur zum Verständnis)?

    Grüße

    Mauerfall
     
  11. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Terrassen und Zuwegungen zum Haus sind "Bauliche Anlagen, die aus eigener Schwere auf dem Grundstück ruhen" (siehe BauOBW §2).
    Es sind keine Nebenanlagen nach §14 BauNVo.

    Nach BauNVo §19 (2) sind diese Flächen auf die GRZ anzurechnen, da sie Grundstücksfläche überdecken.

    Auch eine unterkellerte Terrasse wäre voll anzurechnen, denn das Grundstück würde nicht "lediglich unterbaut", Du willst ja auf der Terrasse sitzen können.
     
  12. #11 Der Bauberater, 16. April 2013
    Der Bauberater

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    Zu der 19 (2) BauNVO kommen die Terressen, wie es der Fuchs schreibt dazu.

    Bei 19 (4) BauNVO die GA Stellplätze und Zufahrten.

    Was ich aber nicht begreife ist die Aussage deiner Gemeinde?!?!?

    Wenn du ein Grundstück von 840 qm gekauft hast und im Grundbuch eingetragen hast, dann kannst du nur 476qm anrechnen, weil das so im B-Plan steht? Das hätte ich gerne mal schriftlich :shades
    Im schriftl. Tail Lageplan Seite 3 steht ganz oben Punkt 8.1 "Größe des Baugrundstückes" und nicht lt. B-Plan.

    Was sagt Dein Planer dazu???
     
  13. Mauerfall

    Mauerfall

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    Erstmal Danke!

    Beim Planer bin ich noch nicht... ich versuche erstmal für uns so zu ermitteln, was überhaupt geht - und das wird immer weniger, bzw. immer weiter von unseren Wünschen entfernt.

    @Bauberater:
    Das Grundstück hat 840 qm und ist auch ein Grundstück (ist auch so beurkundet und im Katasteramt auch als ein Flurgundstück eingetragen, allerdings mit dem Sperrvermerk, dass der rückwärtige Teil als private Grünfläche zu nutzen ist). Im Bebauungsplan ist es aber nur 476 qm groß, da der rückwärtige Teil (eben die private Grünfläche), dort zu einem anderen Grundstück gehört. Daher die Grundfrage, was denn eigentlich nun gilt?

    Ich gehe aber mal vom worst case aus, dann sind das 476 qm. GRZ = 0,25, heißt ca. 119 qm. Unser Wunschhaus wäre nach grob gewünschter Fläche ca. 110 qm. Heißt, es bleiben noch 8 qm für die Terrasse?

    Dann geht es weiter: Es sind zwei WE erlaubt, die wir auch brauchen. Wir müssen je WE 1,5 Stellplätze bereitstellen. Geht man mal von ca. 3x6 Meter pro Stellplatz aus, dann habe ich mit 54 qm auch schon die GRZ + 50% fast voll. Zuwegung zum Haus ist da noch nicht dabei! Da das Baufenster 7 Meter Abstand zur Strasse hat, käme das nur geradeso hin.

    Nächstes Problem aber: Dann müßte ich den Eingang auf Kellerebene setzen, da Haus am Hang. Das geht aber nicht, der freundliche Planer der Gemeinde hat das Fußbodenniveau in Keller und EG festgelegt mit einer Geschosshöhe von nur 2,55m. Heißt, der Eingang hätte dann eine lichte Höhe von max. 2,10. Ich muss also zumindest hoch zum EG, dazu sollten wir eigentlich ums Haus rum, dafür reicht aber die Zuwegung nicht...

    Der Planer, der den BPlan erstellt hat,hatte hat sich folgendes vorgestellt (wie aus seinen Skizzen zu ersehen ist):
    Haus vorne 3 Stockwerke hoch über Grund, hinten zum Garten 1 Stockwerk. Davor quer (!) die Garage, die auch als Terrasse zu nutzen wäre. Die Zufahrt sind dann auch die Stellplätze. Das hat sehr viele Nachteile:
    - In die Garage kommt man nur mit echtem fahrerischem Können (von einer Seite über U-Turn, von der anderen über scharfe S-Kurve - mit einer E-Klasse kannst das vergessen)
    - Zwei der Stellplätze sind faktisch nicht nutzbar, da Durchfahrt
    - Die Terrasse liegt ab 15:00 genau im Schlagschatten des Hauses, dazu noch auf der Strassenseite
    - Auf der Gartenseite keine Terrasse, wegen GRZ

    Daher kommt das für uns nicht wirklich infrage. Was tun? Kann den Bplan gerne mal als PN schicken...

    LG
    Mauerfall
     
  14. Maik86

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    Bei uns ist die Konstellation ähnlich. Unser Grundstück ist ein Flurstück und hat eine Größe von 1350 m². Es ist das letzte Grundstück in einer Sackgasse direkt am Wald. die vorderen 500 m² sind Bauland (die Grenze ist da, wo das seit über 50 jahren stehende Haus der Nachbarn gegenüber endet), die restlichen 850m² sind als Außenbereich im Flächennutzungsplan ausgewiesen, die dann bei jeglichen baulichen Betrachtungen außen vor bleiben.
     
  15. #14 Ralf Dühlmeyer, 16. April 2013
    Ralf Dühlmeyer

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    Na, ganz einfach:
    Und wenn Du 20 Hektar Wiese dran hättest, es blieben 119 m² bebaubare Fläche!

    Du kannst es drehen und wenden wie Du willst, Du hast einen Fehlkauf getätigt! Dein Grundstück ist für Dein Bauvolumen ungeeignet.
    Einzig denkbare Lösungen
    a) Grundstück wechseln
    b) Bauvolumen reduzieren

    Eine Lösung c) wäre nur über eine Befreiung oder Ausnahme vom B-Plan möglich, die zu begründen ist.

    Ein - "Hab mich verkauft" ist als Begründung unzulässig!
     
  16. Mauerfall

    Mauerfall

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    OK... Danke!

    Denkst Du, es macht Sinn, (c) mit dem Bauamt mal auszuloten? Bevor ich mich mit einem Planer in die Arbeit stürze?
     
  17. #16 Ralf Dühlmeyer, 16. April 2013
    Ralf Dühlmeyer

    Ralf Dühlmeyer

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    Wenn, dann soll Dein Planer da loten, nicht DU!
    Den Planer brauchst auch, wenn Du dann das neue Grundstück suchst, damit da dann das Haus auch draufpasst!
     
  18. Thomas B

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    Sorry, aber was soll denn das für ein B-Plan sein:

    Die Geschoßhöhe ist die Höhe von einem fertigen Fußboden bis zu dem des nächsten Geschoßes.

    Bei einer Geschißhöhe von 2,55 m würde noch der FB-aufbau weggehen (sagen wir mal 12 cm) und die Deckenstärke (sagen wir mal 20 cm). Es bliebe eine lichte Raumhöhe von 2,23 m. Willkommen in Liliput.

    Falsch gelesen im B-Plan oder der B-Plan weist ganz ehebliche Fehler auf....
     
  19. #18 Gast036816, 16. April 2013
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    da du bereits weisst, wie groß dein haus wird und dass dir 8 qm terrasse übrig bleiben, solltest du dich jetzt auf jeden fall an einen versierten planer wenden, der dir einen sehr gut durchdachten entwurf entwickelt, bei dem dein raumprogramm passt und die grz- und gfz-zahlen auch noch aufgehen zur baugenehmigung ohne befreiung. nichts ist unmöglich, .....a

    nöö Thomas, das ist ein schwäbischer b-plan mit sparsamen 2,3 m raumhöhe!
     
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  21. Thomas B

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    Tja, Norbert, 2,23 m sind aber nicht einma, annähernd 2,30 m lichte Raumhöhe.

    Man müßte den FB-Aufbau minimieren (-7cm, bleiebn 5 cm....) und die Deckenstärke (- 2 cm...blieben 18 cm) reduzieren um das evtl. geradeso hinzubekommen.

    Fazit: Geschoßhöhe von 2,55 m (bei Wohnräumen) geht nicht
     
  22. #20 Gast036816, 16. April 2013
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    ist wahrscheinlich ein b-plan aus den 70-ern, da hat man noch mit 16-er decken und mit 8 - 9 cm bodenaufbau gerechnet.

    20/22 mm trittschalldämmung
    folie
    45 mm estrich
    und 15 - 20 mm belag

    die schwaben sparen überall!
     
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GRZ richtig beurteilen

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