Haus mit leichter Hanglage

Hallo zusammen,

meine Frau und ich sind kurz vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages für ein Grundstück mit leichter Hanglage. Da bei uns in der Gegend Grundstücke sehr rar sind und heiß begehrt, ist eine Bauvoranfrage zeitlich nicht drin... Wir waren schon öfter im zuständigen Bauamt, aber wirklich handfeste Aussagen kamen dabei nicht über den Tisch...

Im Bebauungsplan ist als Geschosszahl 1 + 1U (1 Vollgeschoss + 1 anrechenbares Vollgeschoss im Untergeschoss) mit einer Traufhöhe von 5,80m auf der Talseite und 4,50m auf der Bergseite. Als Traufhöhe ist die Höhe vom geplanten Gelände bis zum Schnittpunkt Dachhaut mit Außenwand definiert. Unter einem anderen Punkt steht im Bebauungsplan, dass Geländeveränderungen im Allgemein durch Aufschüttungen und Abgrabungen bis 1,00m zulässig sind. Geländeveränderungen, welche darüber hinaus gehen, werden einzeln mit dem jeweiligen Geländeschnitt begutachtet und festgelegt. Einen solchen Geländeschnitt haben wir auch, in dem allerdings nur die Höhen der beiden Traufen und die Firsthöhe über NN als Maximalhöhen angegeben sind. Auf dem Bauamt wurde uns das so erklärt, dass dieser Geländeschnitt mit den jeweiligen Höhen eine Art äußere Begrenzung einer "Schablone" darstellt, in der sich unser Haus befinden muss.

Soweit so gut... Das Grundstück selber liegt am Eck einer Kurve und steigt nach oben hin um ca. 1,50m an. Die natürliche Geländeoberfläche ist allerdings über das gesamte Grundstück ebenfalls ca. 1,50-2,00m über der Straße. Die zwei Grundstücke neben und hinter "unserem" Grundstück sind auf der Höhe vom natürlichen Geländeverlauf, haben aber als Bezugspunkte ein mal eine Erdgeschossfußbodenhöhe, welche 2m über unseren theoretischen Erdgeschossfußbodenhöhe liegt falls wir die max. Traufhöhen von 5,80m bzw. 4,50m ausnutzen möchten, und das Grundstück dahinter hat einen anderen Geländeschnitt. Um eine max. Traufhöhe auf der Talseite von 5,80m zu erreichen, müssten wir allerdings ca. 1,50m abgraben und zu den angrenzenden Grundstücken etwas abstützen. Diese Abgrabung muss aber alleine schon wegen der Garageneinfahrt gemacht werden.

Jetzt zu meinen eigentlichen Fragen:

- Wie ist ein 1U Geschoss (anrechenbares Vollgeschoss im Untergeschoss) genau definiert? Ich habe schon sehr viel dazu gesucht, aber bisher nur die Definitionen gefunden, dass ein Geschoss ab 1,40m im Mittel über der Geländeoberfläche und einer Höhe von 2,30m zu einem Vollgeschoss wird. Könnten wir also unser Erdgeschoss so in den "Hang" bauen, dass wir um das Haus herum auf die Traufhöhe von 5,80m abgraben und einfach auf der hinteren Seite des Hauses an der Bergseite aufschütten, dass wir hier eine Traufhöhe von 4,50m nicht überschreiten? Oder muss sich ein solches Geschoss in den natürlichen Geländeverlauf einfügen?
- Wenn ich den Bebauungsplan richtig deute, darf ich das gesamte Grundstück ohne Sondergenehmigung um 1,00m von der natürlichen Geländeoberfläche abgraben. Ist das korrekt?
- Ist ein Keller unter dem 1U Geschoss trotzdem erlaubt, obwohl dieses Geschoss schon etwas ins Erdreich gebaut wird? Auf dem Bauamt wurde uns gesagt, dass ein Keller immer erlaubt ist. Im Bebauungsplan steht hierzu auch nichts, außer der Punkt, dass max. 1,00m Abgrabungen zulässig sind. Das verstehe ich allerdings so, dass sich diese Abgrabungen auf den geplanten äußeren Geländeverlauf beziehen...

Wir haben versucht, all diese Fragen auf dem Bauamt zu klären. Allerdings bekommt man oft die Aussage, dass man das einzeln im Genehmigungsverfahren untersuchen muss. Mir ist auch klar, dass die Mitarbeiter keine Versprechungen machen wollen, die sie dann später nicht einhalten können. Wir wollen uns vor dieser doch hohen Investition nur so gut es geht absichern...

Vielen Dank auf jeden Fall für alle Antworten im Voraus

Grüße Sebastian