Kernsanierung Altbau (1895), welchen Experten brauch ich?

'Nebenan' stimmt in Kärnten leider nicht immer, da es doch recht weitläufig ist.
Wenn's bei Villach oder Klagenfurt steht wäre es tatsächlich nah.

Die Blindfenster würde ich wieder einbauen.
Außendämmung ist bei Gebäuden mit gut gestalteten Fassaden ohnehin nicht sinnvoll- Innendämmung und Laibungsdämmung ist bei Einbau neuer Fenster ratsam.

Fundamente, Tonnen- und Kreuzgewölbe müssen nicht begutachtet werden,
wenns keine Risse o.ä. Anzeichen für Schädigungen gibt.

Bei Kappendecken sollten die Auflager der Stahlträger untersucht werden-
das kannst du ggf selbst machen, da Korrosionsschäden ziemlich offensichtlich sind.

Bis auf Gasinstallationen und das Anklemmen von Verteilerkästen und Hausinstallationen darf man fast alles selber machen- aber auch nur die Vorarbeiten auszuführen spart schon sehr viel.

Dächer sind hier häufig mit asbesthaltigen Eternit-Schiefern gedeckt,
Naturschieferdeckungen sind unüblich.
Solange die Deckungen dicht sind müssen die nicht ersetzt werden-
die können gerade bei steileren Dächern noch länger halten als es bei uns selbst zu erwarten ist.

Sd-Werte von Unterdächern mit Bitumenbahnen müssen bei Dämmungen und Dampfbremsen berücksichtigt werden.
Die Dachstühle sind aufgrund der hiesigen Schneelasten meist gut dimensioniert-
größere Durchbiegungen würden auch Laien auffallen.

Holz und Granit etc gibts hier genügend, sodass hieran nie gespart werden mußte-
auch während oder nach dem Krieg errichtete Gebäude sind oft solider als die in Deutschland.

Ältere Dachrinnen/Fallleitungen sind aus verzinktem Blech und nicht aus Titanzink-
Korrosion ist aber offensichtlich.
Bei Fallrohren darauf achten, dass die nicht gebäudenah in ein Schotterbett entwässert werden, was häufig zu feuchten Kellern führt.

Der Dachstuhl und evt Holzdecken sollte auf Schäden hin untersucht werden,
die aber überwiegend bei Undichtigkeiten oder sehr langer Vernachlässigung des Gebäudes wahrscheinlich sind.

Generell sind solche Gebäude sehr solide gebaut und haben meist eine viel bessere Grundsubstanz als die viel späterer Baujahre bis zu den 70-ern, die dafür oft holzschutzverseucht sind.
Es gibt hier durchaus solide Handwerksbetriebe, allerdings nicht immer auf dem aktuellen technischen Stand und nicht unbedingt ökologisch orientiert -findet man aber.

Du kannst mich gerne anrufen- Ergebnisse können bei Interesse gerne hier mitgeteilt werden.

 

Möglicherweise gibts von Manufact noch spezielle Hinweise zum Gebäude ?.

Meine Hinweise haben weniger mit Erkenntnissen aufgrund des Foto zu tun als mehr mit den hier üblichen Bauweisen-bisherige Sanierungen hat’s ja offenbar nicht gegeben, sodass weitestgehend der Originalzustand besteht.

 

Die Frage nach einem Gutachter läßt sich so nicht beantworten-
ich kenne noch Architekten oder Tragwerksplaner von der Hochschule
und auch Kollegen vom Sachverständigenverband.
Es wäre aber völlig sinnlos jemand zu konsultieren,
der eher im Neubausektor tätig ist und Aufträge üblicherweise an Firmen
vergibt bei denen Eigenleistungen kaum gewünscht werden.
Sachverständige beurteilen üblicherweise nur ein Fachgebiet.
Kostenreduzierung und besondere Wirtschaflichkeit steht selten im Vordergrund
und Kostenschätzungen sind bei solchen Altbauten ziemlich unverbindlich.

Allein Ausschreibungen zu erstellen, Angebote einholen und vergleichen, Arbeiten überwachen, Detailpläne erstellen etc ist bei einem doch relativ geringem Auftragsvolumen, das sich auf viele Gewerke verteilt sehr zeitaufwendig und bei knapperem Budget auch meist viel zu teuer.
Sofern der Kellerboden tiefer gelegt werden soll müßte zuerst einmal an einer Stelle bis an die Unterkante vom Fundament gegraben werden- das könnt ihr selber machen,
sofern das Tieferlegen überhaupt sinnvoll ist.

Betondachsteine enthalten kein Asbest- nur wenn es dünne Platten sind.
Die komplette Dachdämmung als Aufdachdämmung auszuführen paßt wegen viel zu dicker Dachhaut gestalterisch selten zu solchen Gebäuden.
Besser dünne Aufdachdämmung und Zwischendachdämmung und ggf Unterdachdämmung kombinieren, was auch geríngere Wärmebrücken und bessere Abdichtung ermöglicht.
Dachentwässerung ist erst einer der späteren Posten.
Die Dachstuhldimensionierung hängt von der genauen Ortslage und Höhenlage ab-
bei uns werden 450 KG Schneelast angenommen.
Das kann aber ein Zimmermeister mit seinem Statikprogramm schnell überschlagen
und ist viel günstiger als einen Statiker zu beauftragen.
Es gibt auch hier genügend Gebäude, die aufgrund zu hoher Kosten, auch nur wegen nicht kostensparender Planung, nie saniert werden.

Teure Planer, die jede Kleinigkeit zeitaufwendig ausarbeiten würde ich mir sparen und das Geld lieber in hochwertigere, ökologische Materialien investieren.
Vieles kann schneller und einfacher vor Ort besprochen werden-
Vereinbarungen immer schriftlich fixieren ist jedoch sinnvoll.

 

Vielen Dank, aber ich leide nicht unter Beschäftigungsmangel, im Gegenteil, aufgrund der 'derzeitigen Lage' wenn man dies so sagen darf, eher noch mehr Arbeit als vorher da dies sich eh in Austria befindet empfiehlt sich wohl ein Ortsansässiger eher, der ein Mitglied der Kammer der Architekten und Ingenieurkonsulenten ist, eventuell noch BR oder whatever

 

Ein wirklich sehr schönes Haus und traumhafte Aussicht dahinter.....

Ich sehe hier erstmal gar nicht soviel Handlungsbedarf, jedenfalls würde ich das alles ganz behutsam angehen.

Wie @Andreas Teich schon schrieb würde ich die neuralgischen Punkte begutachten lassen (Gewölbedecke und Holzgutachten)

Für alles weitere brauchst Du doch keinen Planer, sondern nur gute Handwerker, die noch altes Handwerk beherrschen, am besten lokal.

Folgende Reihenfolge würde ich angehen:

- Fenster, bei diesem Haus sind Holzfenster gesetzt!!!!
- Haustür kann aufgearbeitet werden
- Elektro kann viel auf den Innenseiten der Außenwände ohne Schlitzen verlegt werden, kommt danach die Innendämmung drüber
- Sanitär + Heizung (eventuell mit Kombination von Innendämmung und Wandheizung denken)
- Bäder neu
- Wenn der Dachboden nicht genutzt wird muss das Dach auch nicht gedämmt werden, sondern nur die oberste Geschossdecke, das geht in Eigenleistung.
- Wenn nur oberste Geschossdecke gedämmt wird, dann Dach nur ausbessern (so ein schönes Dach hat doch heute kaum noch jemand)
- Kellerabdichtung + Horizontalsperre (größerer Kostenpunkt)
- Fassade ist vom Foto her doch noch gut in Schuss, die kann jeder Maler beiputzen und mit Silikatfarbe neu streichen, (kann noch warten)

Wozu einen Planer, wenn Du hier die beste Forumshilfe bekommst.

Mach doch mal ein paar Fotos zu den jeweiligen Themen, lerne das Haus kennen und plane mit dem Forum die Sanierung.

Und mach Dich mal schlau wegen Fördermaßnahmen, auch hinsichtlich Denkmal.

 

Bei Fenstern auf genaues Aufmaß ohne reichlich Luft achten,
historisch passende Aufteilung und möglichst schmale Rahmenprofile, die ggf außen schmaler geschnitten werden können.
Warum soll der Keller tiefer gelegt werden?
Aufwendige Trockenlegungen rentieren sich allenfalls bei beabsichtigtem Ausbau des Kellers zu Wohnzwecken.

Alte Holzdielen können nach entsprechendem Befund abgeschliffen und geölt werden
und sind dann oft viel schöner und passender als neue Dielen- zudem wesentlich günstiger.

 

Ungünstigerweise ist es nicht so leicht altbauerfahrene Architekten oder Planer zu finden, die nicht versuchen aus einem Altbau einen Neubau zu machen, die nicht gleich bestehende, gut funktionierende Deckenfüllungen entfernen lassen, die keine unnötigen Drainagen oder teure Trockenlegungsverfahren umsetzen wollen.

Kostensparende Sanierungen mit Eigenleistungen sind viel betreuungsaufwendiger als wenn der Architekt nur Handwerker beauftragen und hinterher die Arbeiten abnehmen muß- daher nicht sonderlich beliebt.
Zudem aufgrund mangelnder praktischer Kenntnisse oft nicht in der Lage Anleitungen selbst für einfachere Gewerke zu geben.

Förderungen für Denkmalschutz sind in Kärnten sehr knapp- selbst für Schlösser gibts kaum Gelder-
für (energieeinsparende) Sanierungen gibts Landes- und Bundesförderungen für sehr unterschiedliche Maßnahmen. Manche Fördertöpfe sind frühzeitig ausgeschöpft und Eigenleistung wird nicht berücksichtigt-
sofern die Rechnungsstellung nicht entsprechend angepaßt wird.

Das Budget ist nicht zu knapp und kann durchaus genügen, sofern die Sanierung entsprechend geplant wird- ungünstigerweise bezieht sich oft das Honorar nach Prozentpunkten der Auftragssumme
- je teurer umso besser für den Architekt, was nicht unbedingt zum Kostensparen anregt.

Viele Arbeiten können u.U.von qualifizierten Handwerksbetrieben in ähnlicher Qualität aber viel günstiger ausgeführt werden als von spezialisierten Sachverständigenbüros-
man muß eben sehen was jeweils sinnvoll ist, um nicht schon einen Großteil des Budgets sinnlos vor Beginn der eigentlichen Sanierungen auszugeben.
Ohne Details vom Gebäude, Fotos, Pläne- sofern existent- kann nur spekuliert werden

 

Hallo Felix,
Wer an diesem wunderschönen Objekt gebraucht wird ist ganz leicht zu beantworten. Du brauchst einen
Altgedienten Praktiker der sich sein wissen und seine Erfahrung in der Altbausanierung und Renovierung,
erarbeitet hat. Meine Empfehlung ist ein Baumeister!

Und nun eine kleine Warnung!

Bei der Tieferlegung des Gewölbekeller bzw. Prüfung der Fundamente, die horizontale Aussteifungen,
gegen Äußeren Erd-Druck nicht vergessen.

Das gleiche gilt für eventuelle Erdarbeiten im Außenbereich, Ausgrabungen für neue Entwässerungs-
Leitungen in Längsrichtung des Gewölbescheitel!
Da entsteht in umgekehrter Richtung durch vertikal abgetragene Lasten/Wände auf dem Gewölbescheitel,
Horizontal wirkende Kräfte nach außen. Die deine Villa zum Einsturz bringen können.

Dann wäre nämlich die Freude an dem neuen Objekt kurz.

Safety first !!!!!!!!

 

Das ist in diesem Fall zum Glück kein Problem. Das Haus ist in der Tat sehr schön und bautechnisch unproblematisch-
nur die bei unsanierten Altbauten üblichen Sanierungsarbeiten sind auszuführen.

 

Zuallererst bitte einen Holzgutachter reinschicken - von wegen Prüfung auf Echten Hausschwamm!
Weil: alles andere ist eigentlich im Altbau irgendwie handhabbar. Ein Schwammbefall ist aber immer schwierig bis ruinös!

Der tränende Hausschwamm wäre also das K.O.
Ansonsten finde ich das gut machbar.