Kernsanierung Altbau (1895), welchen Experten brauch ich?

Diskutiere Kernsanierung Altbau (1895), welchen Experten brauch ich? im Bauüberwachung, Bauleitung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo liebe Bauexperten, mein Name ist Felix, ich bin 35 Jahre und lese seit einiger Zeit sehr viel hier im Forum mit und bin von der...

  1. #1 16er Blech, 18.04.2020
    16er Blech

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    Hallo liebe Bauexperten,

    mein Name ist Felix, ich bin 35 Jahre und lese seit einiger Zeit sehr viel hier im Forum mit und bin von der Professionalität und Hilfsbereitschaft mehr als beeindruckt.

    Kurz vor der Corona-Krise haben wir uns möglicherweise zu spontan für den Kauf eines sanierungsbedürftigen Altbaus entschieden. Ich bitte euch, auf Ratschlägen bezüglich der vorab Begutachtung mit Experten, zu verzichten. Wäre sicher klug und ratsam gewesen. Fakt ist allerdings, wir haben es bereits gekauft und werden hoffentlich in den nächsten Jahrzehnten kein weiteres Haus kaufen müssen. Wir haben uns nach über einem Jahr Suche in dieses Haus und die traumhafte Lage auf Anhieb verliebt und waren uns einig, dass wir hier wohnen wollen.
    DSC08909.JPG
    Diese Stadtvilla in Kärnten/Österreich stammt aus dem Jahr 1895, hat eine Größe je Etage von etwa 125 m² und ist wie folgt aufgebaut: kompletter Keller, Gewölbedecke mit Stahlträgern und Ziegelgewölbe, Erdgeschoß, Holztramdecke, Obergeschoß, Holztramdecke, Dachboden, Dachstuhl, Betonsteine

    Dämmung ist nirgends vorhanden, Dampfbremse, -sperre auch nicht.
    Diese Dinge sind sicher zu machen:
    • Fenster
    • Böden
    • Heizung
    • Bäder
    • Gesamte Installation von Strom, Wasser, Heizung, Kanal, etc.(inklusive Hausanschluss neu)
    • Fassade, wobei hier zwei Seiten sehr schön strukturiert sind, die wir daher außen keinesfalls dämmen wollen sondern nur den Putz ausbessern.
    • Dachdeckung, Sanierung Dachstuhl, Isolierung, neue Deckung
    Wir wollen diese Gebäude weitestgehend sanieren und einen Teil der originalen Strukturen erhalten, wobei Nutzbarkeit, finanzieller Aufwand und Energieeffizienz im Vordergrund stehen sollten.


    Meine Frage lautet nun, an wem wendet man sich in so einem Fall am ehesten? Architekten, Bauingenieure, Statiker, Bauphysiker, Baumeister, Energieberater…?


    Unsere Wunschvorstellung wäre ein unabhängiger Berater, der die erforderlichen Genehmigungen erledigt, die Ausschreibung für die einzelnen Gewerke erstellt, sinnvolle Wärme- und Schallschutzmaßnahmen ausarbeitet, sich mit Förderungen auskennt, die Tragfähigkeit der Grundstrukturen (Dachstuhl, Fundamente, Gewölbedecke, Tramdecken) beurteilen kann, selbst aber keine (Bau-)Leistungen verkaufen will.

    Um auch die Kosten im etwas zu reduzieren, wollen wir die komplette Entkernung bis zum Gewölbe bzw. Holztramlage sowie notwendige Stemm- und Grabungsarbeiten selbst durchführen. Innenausbau (ohne Bad, WC) wollen wir auch selbst erledigen. Auch hier der Wunsch nach einem Berater, der uns hier empfehlen kann, wo Eigenleistung sinnvoll, geldsparend und zulässig ist.

    Vielen Dank bereits im Voraus für eure Tipps und Anregungen.
    lG felix

    PS: Sollte ich den Beitrag in eine falsche Rubrik erstellt habe, bitte verschieben oder um Benachrichtigung.
     
  2. SvenvH

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    Da kann ich dir nur @Andreas Teich empfehlen. Der wohnt fast nebenan und macht von a-z alles.
     
    opferdernatur und Manufact gefällt das.
  3. Alex88

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    Ob er auch alles kann bleibt mal dahin gestellt....
    Was der TE braucht ist ein Architekt der sich mit Altbauten auskennt, Fachleute die noch dazu gebraucht werden holt der sich dann schon
     
  4. SvenvH

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    War auch eher ironisch gemeint. Der Zufall ist verblüffend. Mal sehen was da wieder auf uns zukommt.
     
  5. #5 simon84, 18.04.2020
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    Budget für die Sanierung?
     
  6. #6 Andreas Teich, 18.04.2020
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    'Nebenan' stimmt in Kärnten leider nicht immer, da es doch recht weitläufig ist.
    Wenn's bei Villach oder Klagenfurt steht wäre es tatsächlich nah.

    Die Blindfenster würde ich wieder einbauen.
    Außendämmung ist bei Gebäuden mit gut gestalteten Fassaden ohnehin nicht sinnvoll- Innendämmung und Laibungsdämmung ist bei Einbau neuer Fenster ratsam.

    Fundamente, Tonnen- und Kreuzgewölbe müssen nicht begutachtet werden,
    wenns keine Risse o.ä. Anzeichen für Schädigungen gibt.

    Bei Kappendecken sollten die Auflager der Stahlträger untersucht werden-
    das kannst du ggf selbst machen, da Korrosionsschäden ziemlich offensichtlich sind.

    Bis auf Gasinstallationen und das Anklemmen von Verteilerkästen und Hausinstallationen darf man fast alles selber machen- aber auch nur die Vorarbeiten auszuführen spart schon sehr viel.

    Dächer sind hier häufig mit asbesthaltigen Eternit-Schiefern gedeckt,
    Naturschieferdeckungen sind unüblich.
    Solange die Deckungen dicht sind müssen die nicht ersetzt werden-
    die können gerade bei steileren Dächern noch länger halten als es bei uns selbst zu erwarten ist.

    Sd-Werte von Unterdächern mit Bitumenbahnen müssen bei Dämmungen und Dampfbremsen berücksichtigt werden.
    Die Dachstühle sind aufgrund der hiesigen Schneelasten meist gut dimensioniert-
    größere Durchbiegungen würden auch Laien auffallen.

    Holz und Granit etc gibts hier genügend, sodass hieran nie gespart werden mußte-
    auch während oder nach dem Krieg errichtete Gebäude sind oft solider als die in Deutschland.

    Ältere Dachrinnen/Fallleitungen sind aus verzinktem Blech und nicht aus Titanzink-
    Korrosion ist aber offensichtlich.
    Bei Fallrohren darauf achten, dass die nicht gebäudenah in ein Schotterbett entwässert werden, was häufig zu feuchten Kellern führt.

    Der Dachstuhl und evt Holzdecken sollte auf Schäden hin untersucht werden,
    die aber überwiegend bei Undichtigkeiten oder sehr langer Vernachlässigung des Gebäudes wahrscheinlich sind.

    Generell sind solche Gebäude sehr solide gebaut und haben meist eine viel bessere Grundsubstanz als die viel späterer Baujahre bis zu den 70-ern, die dafür oft holzschutzverseucht sind.
    Es gibt hier durchaus solide Handwerksbetriebe, allerdings nicht immer auf dem aktuellen technischen Stand und nicht unbedingt ökologisch orientiert -findet man aber.

    Du kannst mich gerne anrufen- Ergebnisse können bei Interesse gerne hier mitgeteilt werden.
     
  7. #7 Manufact, 18.04.2020
    Zuletzt bearbeitet: 18.04.2020
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    Na - optimool!
    Wat abba für ein Zufall :)

    Entweder zu OBI - oder zu unser Andi!

    Nur mal so:
    Also ich bin doodal erstaundd: Welch exakte Kentniss der Umstände von so einem popeligem Foto, ein Schelm, wer pöösses denkt...

    Und zu unserem TE:
    Natürlich kann er @BaUT , @SIL, @simon84 und/ oder @Fabian auch gerne anrufen - freu.
    Uund mich natürlich auch wegen Korrosion der Kappendecken-Träger.
     
  8. #8 Andreas Teich, 18.04.2020
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    Möglicherweise gibts von Manufact noch spezielle Hinweise zum Gebäude ?.

    Meine Hinweise haben weniger mit Erkenntnissen aufgrund des Foto zu tun als mehr mit den hier üblichen Bauweisen-bisherige Sanierungen hat’s ja offenbar nicht gegeben, sodass weitestgehend der Originalzustand besteht.
     
  9. #9 16er Blech, 19.04.2020
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    Schönen guten Morgen und erstmal vielen Dank für die rasche Rückmeldungen.

    Meine Frage wurde dabei leider noch nicht wirklich beantwortet. Ich erwarte hier keine konkreten Personen oder Firmen, speziell da ich in Österreich bin und dies ja vorwiegend ein deutsches Forum ist. Vielmehr stellt sich mir dir Frage, in welche Richtung ich hier suchen soll/muss. Das eine ortansässige Person hier sicher von Vorteil ist, weil sie die typischen Bauweisen, Probleme, Bodenbeschaffenheiten, etc. kennt, ist denke ich klar.


    Ist es so, dass ich, wie Alex88 schreib, bei einem Architekten am besten aufgehoben bin?


    Budget haben wir etwa 250 k€ eingeplant, dies ist sicherlich recht knapp bemessen, das ist mir klar. Dafür haben wir auch vor, vieles (wo sinnvoll) selbst zu machen und auf einige Sachen vorerst zu verzichten. Ich hoffe, dies ist nicht gänzlich unrealistisch!?

    Sooo ein großer Zufall ist es auch wieder nicht, dass hier zwei Leute aus Kärnten schreiben, gibt immerhin über eine halbe Million Einwohner hier.

    Das “popelige“ Foto war auch nicht eingestellt um daraus konkrete Beurteilungen zu erwarten, sondern nur, damit man sich unser Vorhaben möglicherweise besser vorstellen kann.

    Zu den Punkten von Andreas Teich: Vielen Dank für deine ausführliche Antwort. Es sind keine Blindfenster, sondern nur aus optischen Aspekten angedeutet, sind teilweise tragende Wände dahinter. Dass das Gebäude grundsätzlich statisch derzeit bedenkenlos ist, nehme ich ach an, sonst hätten wir auch nicht gekauft. Fundamente hätte ich gerne begutachtet um zu beurteilen, wie tief wir für den Aufbau des Kellerbodens gehen dürfen. Auch die Holzbalken und die Stahlträger möchte ich gerne von einer fachkundigen Person begutachtet wissen, wenn sie schon einmal mehr oder weniger komplett frei sind. Will gar nicht alles selber machen, da mir dazu Zeit und Können fehlt. Dach ist mit Betondachziegel gedeckt, muss ich mir hier Bedenken wegen Asbest machen? Deckung muss ganz sicher runter, da schon ein ziemliches Flickwerk und keinerlei weitere Schicht vorhanden, als bei einem Bruch ist sofort der Regen im Haus. In diesem Zug würde ich gerne eine Aufsparrendämmung umsetzen lassen. Und für diese zusätzliche Last sollte der Dachstuhl dann auch ausreichend tragfähig sein. Haus ist lange Zeit vernachlässigt worden, und es sind auch ein paar Sparren durch Wasserschäden beschädigt. Regenrinnen und Fallrohre machen mir einstweilen noch keine Gedanken, sind denke ich eine sehr kleine Position im Vergleich zum Rest.
     
  10. #10 Andreas Teich, 19.04.2020
    Zuletzt bearbeitet: 20.04.2020
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    Die Frage nach einem Gutachter läßt sich so nicht beantworten-
    ich kenne noch Architekten oder Tragwerksplaner von der Hochschule
    und auch Kollegen vom Sachverständigenverband.
    Es wäre aber völlig sinnlos jemand zu konsultieren,
    der eher im Neubausektor tätig ist und Aufträge üblicherweise an Firmen
    vergibt bei denen Eigenleistungen kaum gewünscht werden.
    Sachverständige beurteilen üblicherweise nur ein Fachgebiet.
    Kostenreduzierung und besondere Wirtschaflichkeit steht selten im Vordergrund
    und Kostenschätzungen sind bei solchen Altbauten ziemlich unverbindlich.

    Allein Ausschreibungen zu erstellen, Angebote einholen und vergleichen, Arbeiten überwachen, Detailpläne erstellen etc ist bei einem doch relativ geringem Auftragsvolumen, das sich auf viele Gewerke verteilt sehr zeitaufwendig und bei knapperem Budget auch meist viel zu teuer.
    Sofern der Kellerboden tiefer gelegt werden soll müßte zuerst einmal an einer Stelle bis an die Unterkante vom Fundament gegraben werden- das könnt ihr selber machen,
    sofern das Tieferlegen überhaupt sinnvoll ist.

    Betondachsteine enthalten kein Asbest- nur wenn es dünne Platten sind.
    Die komplette Dachdämmung als Aufdachdämmung auszuführen paßt wegen viel zu dicker Dachhaut gestalterisch selten zu solchen Gebäuden.
    Besser dünne Aufdachdämmung und Zwischendachdämmung und ggf Unterdachdämmung kombinieren, was auch geríngere Wärmebrücken und bessere Abdichtung ermöglicht.
    Dachentwässerung ist erst einer der späteren Posten.
    Die Dachstuhldimensionierung hängt von der genauen Ortslage und Höhenlage ab-
    bei uns werden 450 KG Schneelast angenommen.
    Das kann aber ein Zimmermeister mit seinem Statikprogramm schnell überschlagen
    und ist viel günstiger als einen Statiker zu beauftragen.
    Es gibt auch hier genügend Gebäude, die aufgrund zu hoher Kosten, auch nur wegen nicht kostensparender Planung, nie saniert werden.

    Teure Planer, die jede Kleinigkeit zeitaufwendig ausarbeiten würde ich mir sparen und das Geld lieber in hochwertigere, ökologische Materialien investieren.
    Vieles kann schneller und einfacher vor Ort besprochen werden-
    Vereinbarungen immer schriftlich fixieren ist jedoch sinnvoll.
     
  11. Alex88

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    da kommt eben nur ein Architekt in Frage, wie bereits erwähnt
     
  12. #12 simon84, 19.04.2020
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    für 250.000 kann man schon recht viel machen. mit der richtigen planung reicht das schon um zumindest die wichtigstens themen zu sanieren.
     
  13. SIL

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    Vielen Dank, aber ich leide nicht unter Beschäftigungsmangel, im Gegenteil, aufgrund der 'derzeitigen Lage' wenn man dies so sagen darf, eher noch mehr Arbeit als vorher :winkenda dies sich eh in Austria befindet empfiehlt sich wohl ein Ortsansässiger eher, der ein Mitglied der Kammer der Architekten und Ingenieurkonsulenten ist, eventuell noch BR oder whatever
     
  14. #14 Fabian Weber, 20.04.2020
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    Ein wirklich sehr schönes Haus und traumhafte Aussicht dahinter.....

    Ich sehe hier erstmal gar nicht soviel Handlungsbedarf, jedenfalls würde ich das alles ganz behutsam angehen.

    Wie @Andreas Teich schon schrieb würde ich die neuralgischen Punkte begutachten lassen (Gewölbedecke und Holzgutachten)

    Für alles weitere brauchst Du doch keinen Planer, sondern nur gute Handwerker, die noch altes Handwerk beherrschen, am besten lokal.

    Folgende Reihenfolge würde ich angehen:

    - Fenster, bei diesem Haus sind Holzfenster gesetzt!!!!
    - Haustür kann aufgearbeitet werden
    - Elektro kann viel auf den Innenseiten der Außenwände ohne Schlitzen verlegt werden, kommt danach die Innendämmung drüber
    - Sanitär + Heizung (eventuell mit Kombination von Innendämmung und Wandheizung denken)
    - Bäder neu
    - Wenn der Dachboden nicht genutzt wird muss das Dach auch nicht gedämmt werden, sondern nur die oberste Geschossdecke, das geht in Eigenleistung.
    - Wenn nur oberste Geschossdecke gedämmt wird, dann Dach nur ausbessern (so ein schönes Dach hat doch heute kaum noch jemand)
    - Kellerabdichtung + Horizontalsperre (größerer Kostenpunkt)
    - Fassade ist vom Foto her doch noch gut in Schuss, die kann jeder Maler beiputzen und mit Silikatfarbe neu streichen, (kann noch warten)

    Wozu einen Planer, wenn Du hier die beste Forumshilfe bekommst.

    Mach doch mal ein paar Fotos zu den jeweiligen Themen, lerne das Haus kennen und plane mit dem Forum die Sanierung.

    Und mach Dich mal schlau wegen Fördermaßnahmen, auch hinsichtlich Denkmal.
     
  15. #15 Andreas Teich, 20.04.2020
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    Bei Fenstern auf genaues Aufmaß ohne reichlich Luft achten,
    historisch passende Aufteilung und möglichst schmale Rahmenprofile, die ggf außen schmaler geschnitten werden können.
    Warum soll der Keller tiefer gelegt werden?
    Aufwendige Trockenlegungen rentieren sich allenfalls bei beabsichtigtem Ausbau des Kellers zu Wohnzwecken.

    Alte Holzdielen können nach entsprechendem Befund abgeschliffen und geölt werden
    und sind dann oft viel schöner und passender als neue Dielen- zudem wesentlich günstiger.
     
  16. Alex88

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    vor allem weil Handwerker ganz tolle Planer sind...….
     
  17. #17 Andreas Teich, 20.04.2020
    Zuletzt bearbeitet: 20.04.2020
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    Ungünstigerweise ist es nicht so leicht altbauerfahrene Architekten oder Planer zu finden, die nicht versuchen aus einem Altbau einen Neubau zu machen, die nicht gleich bestehende, gut funktionierende Deckenfüllungen entfernen lassen, die keine unnötigen Drainagen oder teure Trockenlegungsverfahren umsetzen wollen.

    Kostensparende Sanierungen mit Eigenleistungen sind viel betreuungsaufwendiger als wenn der Architekt nur Handwerker beauftragen und hinterher die Arbeiten abnehmen muß- daher nicht sonderlich beliebt.
    Zudem aufgrund mangelnder praktischer Kenntnisse oft nicht in der Lage Anleitungen selbst für einfachere Gewerke zu geben.

    Förderungen für Denkmalschutz sind in Kärnten sehr knapp- selbst für Schlösser gibts kaum Gelder-
    für (energieeinsparende) Sanierungen gibts Landes- und Bundesförderungen für sehr unterschiedliche Maßnahmen. Manche Fördertöpfe sind frühzeitig ausgeschöpft und Eigenleistung wird nicht berücksichtigt-
    sofern die Rechnungsstellung nicht entsprechend angepaßt wird.

    Das Budget ist nicht zu knapp und kann durchaus genügen, sofern die Sanierung entsprechend geplant wird- ungünstigerweise bezieht sich oft das Honorar nach Prozentpunkten der Auftragssumme
    - je teurer umso besser für den Architekt, was nicht unbedingt zum Kostensparen anregt.

    Viele Arbeiten können u.U.von qualifizierten Handwerksbetrieben in ähnlicher Qualität aber viel günstiger ausgeführt werden als von spezialisierten Sachverständigenbüros-
    man muß eben sehen was jeweils sinnvoll ist, um nicht schon einen Großteil des Budgets sinnlos vor Beginn der eigentlichen Sanierungen auszugeben.
    Ohne Details vom Gebäude, Fotos, Pläne- sofern existent- kann nur spekuliert werden
     
    SvenvH und Fabian Weber gefällt das.
  18. #18 Wieland, 27.05.2020
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    Hallo Felix,
    Wer an diesem wunderschönen Objekt gebraucht wird ist ganz leicht zu beantworten. Du brauchst einen
    Altgedienten Praktiker der sich sein wissen und seine Erfahrung in der Altbausanierung und Renovierung,
    erarbeitet hat. Meine Empfehlung ist ein Baumeister!

    Und nun eine kleine Warnung!

    Bei der Tieferlegung des Gewölbekeller bzw. Prüfung der Fundamente, die horizontale Aussteifungen,
    gegen Äußeren Erd-Druck nicht vergessen.

    Das gleiche gilt für eventuelle Erdarbeiten im Außenbereich, Ausgrabungen für neue Entwässerungs-
    Leitungen in Längsrichtung des Gewölbescheitel!
    Da entsteht in umgekehrter Richtung durch vertikal abgetragene Lasten/Wände auf dem Gewölbescheitel,
    Horizontal wirkende Kräfte nach außen. Die deine Villa zum Einsturz bringen können.

    Dann wäre nämlich die Freude an dem neuen Objekt kurz.

    Safety first !!!!!!!!
     
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  19. #19 Andreas Teich, 28.05.2020
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    Das ist in diesem Fall zum Glück kein Problem. Das Haus ist in der Tat sehr schön und bautechnisch unproblematisch-
    nur die bei unsanierten Altbauten üblichen Sanierungsarbeiten sind auszuführen.
     
  20. #20 Jo Bauherr, 29.05.2020
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    Zuallererst bitte einen Holzgutachter reinschicken - von wegen Prüfung auf Echten Hausschwamm!
    Weil: alles andere ist eigentlich im Altbau irgendwie handhabbar. Ein Schwammbefall ist aber immer schwierig bis ruinös!

    Der tränende Hausschwamm wäre also das K.O.
    Ansonsten finde ich das gut machbar.
     
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