Kombination Neubau Altbau und Berechnung Architektenhonorar

Diskutiere Kombination Neubau Altbau und Berechnung Architektenhonorar im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; Guten Morgen zusammen, folgende Situation: Bauherr hat in einem innerstädtischen Gebiet mit Para 34 BauGB einen Altbau ohne Denkmalschutz...

  1. #1 HaraldBlech, 28.01.2020
    Zuletzt bearbeitet: 28.01.2020
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    Guten Morgen zusammen,

    folgende Situation: Bauherr hat in einem innerstädtischen Gebiet mit Para 34 BauGB einen Altbau ohne Denkmalschutz erworben. Der Anbau des Altbaus soll abgerissen werden und dafür soll ein neuer Anbau entstehen, dessen Bruttogeschossfläche in etwa so groß ist wie die des Altbaus. Zudem soll auf den Altbau und den Neubau ein gemeinsames neues Dach. Der Altbau wird mit dem Neubau auf zweieinhalb Geschossflächen verbunden sein.

    Der Bauherr gibt nun beim Architekten die ersten 4 Leistungsphasen in Auftrag. Darf der Architekt in seiner Honorarberechnung die Kosten für die Sanierung des Altbaus miteinbeziehen? Wir befinden uns in NRW. Dem Architekten wurde mehrfach mitgeteilt, das der Altbau bis auf das Dach in seiner Form erhalten bleiben soll und der Bauherr sich um die Modernisierung kümmert.

    Vielen Dank schonmal für eure Einschätzung!
     
  2. #2 Fabian Weber, 28.01.2020
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    Er kann auf jeden Fall einen Zuschlag für Bauen im Bestand machen.

    Dem Architekten kann es egal sein, ob Eigenleistung oder nicht, es geht um den Planungsumfang.
     
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  3. #3 HaraldBlech, 28.01.2020
    Zuletzt bearbeitet: 28.01.2020
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    Hi Fabian, danke für die schnelle Antwort. Die 20 % Aufschlag sind i.O. für mich und eingepreist. Es geht mir um die Nettobaukosten, von denen das Architektenhonorar abgeleitet wird. Meiner Meinung nach dürften hier nur die Gebäudeteile gemäß HOAI betrachtet werden, die tatsächliche planerischen Aufwand bedeutet haben (Neubau und Dach). Oder sehe ich das falsch?
    Viele Grüße
     
  4. #4 simon84, 28.01.2020
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    wenn du mit dem Architekt nicht über die Sanierung gesprochen hast ist das sicher eine Argumentation.
     
  5. SIL

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    Werden ein Umbau und ein Anbau gleichzeitig durchgeführt, findet eine getrennte Honorarberechnung nach § 23 Abs. 1 HOAI nicht statt, wenn es sich funktional um ein einheitliches, nicht trennbares Bauvorhaben handelt.

    Gleichwohl steht dem Architekten in einem solchen Fall gemäß § 24 Abs. 1 HOAI ein Umbauzuschlag zu, der sich jedoch nur auf den Anteil bezieht, den der Umbau wertmäßig am Gesamtvorhaben ausmacht.

    Der Architekt kann seiner Honorarberechnung von ihm geplante Maßnahmen nicht zugrunde legen, soweit sie zu einer Steigerung der Baukosten oder einer Minderung des Wertes des Objektes geführt haben und er deshalb von ihnen hätte abraten müssen.

    Wie soll das gehen ? es fallen doch Planungsleistung an-
    Hmmm.Wie wollen Sie das trennen .....

    Eigentlich beantwortet dies Ihre Frage - eventuell malus -bonus Regel im Vertrag aufnehmen? oder pschl. Erweitern? - Streichung des Zuschlages wegen "Bestand" würde ich auch cutten- wenn er komplett alles berechnet.
     
  6. #6 HaraldBlech, 28.01.2020
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    Danke für die kompetente Antwort Sil. Da ich leider nicht vom Fach bin, habe ich einige Fragen:

    1) Für mein Verständnis eine hypothetische Frage: Angenommen, ich habe ein komplett neues Haus, reiße den Anbau ab und baue ihn neu an. Dürften dann für das bestehende Gebäude - obwohl es neu ist - für die Baukosten berechnet werden, die für das Architektenhonorar herangezogen werden? Damit meine ich nicht die Kosten für die Verbindung von Neubau und Altbau.

    2) Der Architekt hat für den Altbau Kosten für die Baukonstruktion und die technischen Anlagen des Altbaus 200000€ veranschlagt, obwohl er hier nur minimale Planungskosten hatte (bis auf das Dach und die Schnittstellen zum Neubau wird nichts verändert, für das es einer Baugenehmigung bedarf). Ist das sein gutes Recht?

    3) Zuschlag im Bestand cutten heißt die + 20%?

    Viele Grüße und besten Dank
     
  7. #7 simon84, 28.01.2020
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    Es geht nicht darum, was eine Baugenehmigung bedarf, sondern es geht um das durchzuführende Bauvorhaben.
    Die HOAI ist ein bisschen ähnlich wie RVG mit den Verfahrenswerten.

    Wenn du dem Architekt auf die Nase bindest, dass du im Altbau eine neue Heizung einbaust und teure Fliesen, dann darf er das in die Kalkulation mitaufnehmen.

    Deshalb habe ich explizit danach gefragt, was mit dem Architekt zur Sanierung BESPROCHEN wurde, nicht was er geplant hat.

    Oder andersrum: Würden die im Altbau durchgeführten Sanierungen ca. 200.000 EUR kosten wenn man sie durch Fachfirmen durchführen lässt (sagen wir mal +/- 20% )
     
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    Nein.
    Das wären dann 20% Bestandsanbindung oder separat nach Aufwand.
    Da es genehmigungspflichtig ist, ja volle Berechnung unabhängig ob Eigenleistung oder durch Firmen.
    Ja, allerdings geht nicht 20%Aufschlag auch darauf.

    Entweder er nimmt seinen Zuschlag Bauen im Bestand oder er separiert genau welche Leistung dort erbracht wird. Ich empfehle Ihnen sich mit der Malus - Bonus Regelung zu befassen oder Sie vereinbaren einen pauschalen Zuschlag, mal sehen was Fibi sagt..
     
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  9. #9 HaraldBlech, 29.01.2020
    Zuletzt bearbeitet: 29.01.2020
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    Hallo nochmal, das hilft mir alles schon viel weiter. Also muss ich nicht darauf achten, was genehmigt wurde oder nicht, sondern nur was wirklich umgebaut oder neugebaut wird. Für den Altbau hat der Architekt stillschweigend 200000 angenommen, ohne mit uns eingehend über die Sanierungsmaßnahmen zu sprechen. Das werden wir schleunigst nachholen...

    Der Architekt hat pauschal 20% auf die Sanierungskosten im Altbau und auf die Erstellung des Neubaus aufgeschlagen (also auf beides). Das darf er aber nach HOAI Para 24 Abs. 1 nur auf die Umbaumaßnahmen, korrekt?

    Wenn ein alter Anbau vorhanden war, abgerissen und ein neuer gebaut werden soll darf ich die 20% nur auf die Abrisskosten, nicht aber auf den Neubau anrechnen, korrekt?

    Vielen Dank :)
     
  10. SIL

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    Ja.
    Nein - auf den Neubau - denn dort wird angebunden, in Ihrem Fall! anders wäre...
    Es sei denn es entstehen Sicherungsmaßnahmen am Neubau schon während des Abriß diese werden dann extra separat ausgewiesen und sind nicht mit 20% abgedeckt - auch dort haben die 20% dann nichts verloren,sondern ist Einzelnachweis zu führen.
    @Fabianweber Fibi :lock
     
  11. JPtm

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    Wir hatten quasi das gleiche Problem. Ein älteres Haus dem ein Treppenhausanbau + Gaubenerweiterung hinzugefügt werden sollte. Alle restlichen Sanierungsarbeiten planten/schrieben wir selbst aus. Da war der Archi unbeteiligt.
    Da mir solche Regelungen wie beim Anwalt oder die HOIA völlig fremd waren und ich auch nie auf die Idee kam, dass jemand etwas abrechnen kann ohne eine Leistung zu erbringen, bekam ich eine saftige Rechnung vom Archi. Ebenfalls für die Phasen 1-4. Da er aber selbst bemerkte, dass er das nicht verständlich genug erklärte trafen wir uns in der Mitte. Fand ich sehr fair.

    Wegen des Altbaus verrechnete er damals 20% extra. Nachdem was ich dann später las, war das Io und nicht zu beanstanden.
    Da der Archi seine Job wechselte ging ich zu einem anderen Archibüro. Die verrechnen auf Festpreisbasis. Sie schätzen die Stunden, erklären wie sie dazu kommen und fertig. Wird es mehr Aufwand, pgh Büro, wird es weniger pgh für mich.

    Eventuell wäre ein anderer Vorlagenberechtigter (für den Bauantrag) der bessere Ansprechparter. Das muss nicht unbedingt ein Archi sein. Ich weiß allerdings nicht wer das alles darf. Je nach Bundesland ist das auch unterschiedlich. Wenn der Anbau da quasi nur ein Zimmer ist muss man eventuell nicht mit der großen Archi-Keule zuschlagen. Soll das Dach nur erneuert werden (ohne Dachstuhländerungen) braucht dieser Teil z. B. gar keinen Bauantrag.
     
  12. #12 HaraldBlech, 30.01.2020
    Zuletzt bearbeitet: 30.01.2020
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    Ok, danke nochmal für die Antworten. Leider habe ich das Gefühl, dass ich immer weniger verstehe, je mehr ich mich in die Thematik einlese. Insbesondere die Begrifflichkeiten Umbau, Ausbau, Anbau, etc. sind sehr verwirrend.

    Gibt es eine gesetzliche Regelung, ob bei (ich hoffe, das ist nun richtig)

    1)Teilprojekt 1: Sanierung des Bestands ( keine +20 %)

    2)Teilprojekt 2: Erstellung des neuen Anbaus ( 20 % on top)

    gültig ist? Welche? Ich frage, weil ich im HOAI-Forum gelesen habe, dass hier keine einheitliche Meinung herrscht(Link darf ich leider noch nicht Posten, da zu wenige Beiträge).

    Der Architekt hat uns im Übrigen mitgeteilt, dass er das Projekt als eine ganzheitliche Sanierung ansieht...Was meine Verwirrung nicht schmälert :D

    Vielen Dank!
     
  13. #13 JPtm, 30.01.2020
    Zuletzt bearbeitet: 30.01.2020
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    Natürlich sieht der das so, ist ja sein Geld was er verdient. Laut HOAI ist das eben auch zulässig, aber nicht zwingend notwendig.
    Und natürlich bekommt da jeder Bauchschmerzen, wenn der Archi zusätzlich zu dem Anbau noch Planunsgleistungen abrechnet für die er nie etwas getan hat. Ich bin da absolut bei Ihnen. Wie bereit geschrieben, ich hatte das gleiche Problem: Rechnung gerechtfertigt? Auch wenn die Debatte hier sicher etwas hitzig war, würde ich nicht die Strassenseite wechseln wenn ich Ihn sehen würde. Wir bekamen das damals fair geregelt und ich würde nett mit Ihm plaudern.

    Ich kann nur raten, versuchen Sie einen Pauschalpreis zu vereinbaren. Unser neuer Architekt (Büro mit 15 Leuten, inkl. KFW-Berater, 3-4 Bauüberwacher) hat uns für die KFW-Energieberatung und die Bauüberwachung einen Preis gemacht der bei der der Hälfte vom Archi, nur für Phase 1-4, lag. Die sind 3-4x die Woche vor Ort und überprüfen was der Hochbauer (der machte die Detailplanung: 30cm Bodenplatte+3 Wände mit 4 Fensteröffnungen) baut. Zu Beginn überprüften die den Bauvorschlag des Hochbauers (Anhand seiner Rechnungseinzelposten) und meinten das sieht sinnvoll für den Anbau aus.
    Später wird dem Dachdecker auf die Finger geschaut. Bisher bin ich da sehr zufrieden und empfinde das Geld für die Leistung als absolut gerechtfertigt.

    Im Gegensatz zum Archi-Wohlfühlpaket muss ich aber regelmäßig mal auf der Baustelle erscheinen (würde ich sowieo tuen) um weitere Dinge abzusprechen. Da es keine genaue Detailplanung gab muss ich da regelmäßig über "Kleinigkeiten" ( Deckenhöhen,Höhe Abdichtung weil nirgendwo die spätere GOK genau definiert ist, wo muss er Regenrinnenabflüsse vorbereiten, Treppenmaße, usw... ) entscheiden. Das würde einem der Archi wahrscheinlich deutlich abnehmen. Das sollte einem Bewußt sein.
     
  14. #14 HaraldBlech, 30.01.2020
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    Haben Ihren Thread gelesen. Sie sprechen mir aus der Seele! Leider habe ich für unser Bauvorhaben einen Architekten benötigt - und die sind derzeit auch rar gesäht. Die Sanierungskosten sprechen wir noch durch, d.h. gehen die herunter, sinkt auch die Rechnung durch den Planer ;)!
     
  15. #15 Sonne89, 16.10.2020
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    Halli hallo an alle. Mein Anliegen ist glaube ähnlich... Glaube. Also wir haben eine Doppelhaushälfte erworben und wollen dort anbauen (auf zwei Etagen). Den Architekten benötigen wir für den Anbau mit Lp 1-5. Im Altbau nur für eine Statikberechnung - eine tragende Wand soll fallen. Nun berechnet der Architekt den Altbau ebenfalls mit Lp 1-5. Er berechnet 1200€ pro Quadratmeter im Altbau. Ist das denn alles so korrekt? Das sind dann mal knapp 75 tausend was die Baukosten in die Höhe treibt, wonach dann ja sein Honorar berechnet wird. Einen Bonus seh ich ein, da ja der Anbau in den Altbau greift... Er sagt, er muss es so berechnen, weil er den Altbau genauso detailliert beim Bauamt mit einreichen muss, wie den Anbau. Ist das richtig? Könnt ihr mir vielleicht helfen? Ich danke schon mal im voraus für eure Antworten :). Allen einen wunderschönen Tag. Viele Grüße
     
  16. #16 chillig80, 16.10.2020
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    Wie man da ausgerechnet die LP 1-4 auf „Neubau und Dach“ begrenzt kannst nicht zufällig erklären? Ich habe viel Phantasie, aber ich komme da nicht drauf...
     
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  17. #17 HaraldBlech, 16.10.2020
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    Hi Sonne89,

    Deine Vermutung ist absolut korrekt. Ich habe auch einige Zeit benötigt, um diesen Schwachsinn zu verinnerlichen.

    Wir haben einen Altbau gekauft und sanieren diesen alleine. Der Anbau wird vollständig neu geplant und gebaut. Der Architekt hat für den Altbau keinen Extraaufwand. Trotzdem darf er die dabei anfallenden Kosten (marktübliche Kosten mit dem notwendigen Freiraum für den Architekten) für seine Honorarberechnung heranziehen.

    Man kommt darüber hinweg, wenn's an die Handwerker geht und man merkt, dass die noch schlimmer sind (sorry für die Pauschalisierung, gilt bestimmt nicht für alle!). Außerdem hat sich der Architekt bei uns als hervorragender Vermittler bei der Stadt erwiesen (Klüngeling ;))
     
  18. #18 chillig80, 16.10.2020
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    Du hast nicht verstanden was die Leistungsphasen 1-4 sind und wieso der da sehr wohl einen Aufwand mit dem Altbau hat. Wie macht man denn einen Bauantrag und klammert den Altbau vollkommen aus? Statik? Wärmeschutznachweis? Geländehöhen? Stockwerkshöhen? Fassadenbild? Versorgungsleitungen/Abwasser? Wie nimmt der den Altbau auf, kopiert der einfach die alten Pläne irgendwo rein? Das Gesamtkunstwerk muss genehmigungsfähig sein, nicht nur der neue Teil, usw...

    Ab der LP 5 wäre es eher möglich das zu trennen, aber auch da nur mit Einschränkungen. Mach nur mal die TGA-Planung für ein halbes Haus, dann hast am Ende einen viel zu kleinen Wärmeerzeuger, etc... oder der Planer muss sich halt doch um den ganzen Bau kümmern. Oder die Fassade, willst Du ernsthaft behaupten, da kämen am Ende zwei Gerüstbauer, zwei Fensterbauer, zwei Stuckateure, etc? Oder solls dann der Planer für lau so nebenher mit erledigen weil er ja eh schon da ist?
     
  19. #19 simon84, 16.10.2020
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    Viel wichtiger fände ich ob das Honorar vorher besprochen wurde und was dazu geschätzt bzw. vereinbart war .... den Altbau mit 75000 reinzunehmen ist doch eh schon ein Kompromiss er ist doch sicher viel mehr wert ?
     
  20. #20 Sonne89, 30.10.2020
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    Ich habe mich mal schlau gemacht und beim Bauamt angerufen... Wenn der Altbau nicht verändert werden würde, also alle Wände so stehen bleiben, dann muss der Architekt nur den Grundriss beim Bauamt mit einreichen. Wenn man dann noch selber Bauzeichnungen vorhanden hat, dann reichen diese ebenfalls und somit hat der Architekt keinen Mehraufwand und kann dementsprechend auch nichts berechnen. So hat mir die Dame das am Telefon erklärt. Gut, das trifft dann bei uns nicht zu. Aber vielleicht hilft es ja einen anderen hier...
     
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