Kosten im Architektenvertrag Brutto oder Netto ???

Werner, Ulrich; Pastor, Walter - Der Bauprozeß

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und wozu?

 

Hallo Roland,

da bist Du ja bei Deinem Anwalt schon mal gut aufgehoben, zumal er weiß, dass die wenigsten Architekten eine Ahnung von der HOAI haben. Klar musst Du dem Anwalt auch noch auf die Finger schauen, gerade wenn es um die Einschätzung der Chancen geht!

In my humble opinion solltest Du Dich zuerst intensiv bei Archifee umschauen und den Deep Link zur HOAI nutzen. Es geht nichts über Primärliteratur.

Viele Grüße
Marion

 

Hallo Roland,

der erste Absatz war etwas ironisch gemeint. Ich wüsste nicht, ob man die Kenntnisse der Architekten in der HOAI so leicht einschätzen könnte.

Ich hoffe, die Diskussion hat Dir weitergeholfen und es ist klar geworden, dass, wenn ein Gesetz oder eine Verordnung Begriffe verwendet, diese auch erläutert werden müssen. Wenn es z.B. heißt: "Das Honorar ... richtet sich nach den anrechenbaren Kosten des Objekts...", dann sollte die HOAI auch die anrechenbaren Kosten erklären.

Der Anwalt wird sich in Deinen Fall einarbeiten und dafür auch den Vertrag heranziehen.

Zwei Dinge, die mich aufhorchen ließen ohne sie beurteilen zu können:
1. Nennung der "Kosten des Bauvorhabens" im Vertrag
2. nicht ausgehändigte "Kostenaufstellung"

Viel Erfolg
Marion

 

@Marion

Ich glaube, Roland meinte mit " wenig Ahnung " den Anwalt. Wenns denn so wäre, ist ein Wechsel nach Erstberatung angesagt. Denn es kann ja wohl kaum Aufgabe des Bauherrn sein, seinem Anwalt zu erklären, wo´s steht.

Mein Hinweis auf das Buch war auch eher an Bruno adressiert. Der sucht aber wahrscheinlich noch die Formblätter zur DIN 276.
Bruno, gegen Angabe der Fax-Nr. kann ich sie Dir übersenden.

Leider zeigt die Erfahrung, daß das mit der Ahnung auch bei Architekten gilt. Ich habe jedenfalls noch kaum eine Rechnung gesehen, die nicht zu beanstanden ist. Meist scheitert es bereits an der Prüffähigkeit. Das Problem ergibt sich aus der Ausbildung während des Studiums. Honorarrecht wird dort nur am Rande gestreift, danach bleibt dafür oft keine Zeit und es wird der ältere Kollege gefragt, der es " schon immer so und so " gemacht hat.
Dies soll im übrigen keine Kritik sein; es ist halt, wie es ist. Möglicherweise haben andere bessere Erfahrungen gemacht.

Marion, die anrechenbaren Kosten sind in der DIN 276
" erläutert " und müssen daher in der HOAI nicht nochmals erklärt werden. Anderenfalls wäre es ja wohl " doppelt gemoppelt ".

 

Also Eric heißt er hier jetzt

Man kennt sich.

Meiner erste Antwort ist immer noch die Antwort schlechthin. Wenn es allerdings jetzt so weitergeht, gibt es nur den Weg zu einem Baurechtsanwalt, den es nicht gibt.

Warum nicht? Weil es einfach den Fachanwalt für Baurecht nicht gibt. Genau wie "Sachverständiger" kann sich jeder Rechtsanwalt als "Baurechtsanwalt" heraustellen.

Genaueres unter www.haera.de

Ob es das Risiko lohnt? Was wird wohl ein Rechtsanwalt sagen? Ist der ohne Eigeninteresse?

 

Hallo Eric,

die Formblätter der DIN 276:1981 habe ich, allerdings nicht die der DIN 276:1993. Das Angebot per Fax nehme ich gerne an:
08293-90097
Da mein Büro inzwischen papierlos ist, wäre die elektronische Form noch interessanter. Biete im Gegenzug die Kostengliederung der DIN 276:1993 bis zur 3. Ebene als XLS.

 

Hallo Eric,

Spitzfindigkeit?
Vielleicht hätte es für das Worte "erläutern" und "erklären" treffendere Alternativen gegeben. Nur woher soll der Leser der HOAI wissen, was anrechenbare Kosten sind, wenn nicht die HOAI selbst einen Hinweis darauf gibt und auf weitere Quellen verweist. Du bist mir eine Antwort auf meine Frage "Wenn es im §10 HOAI nur den Abs. 1 gäbe, was würde das bedeuten?" schuldig geblieben.

Worauf ich ursprünglich hinauswollte: ich habe mir die Frage gestellt, ob ein für andere Zwecke (z.B. Finanzierungsverhandlungen) nach DIN 276 ermittelter Wert für die Berechnung des Honorars herangezogen werden kann, muss oder nicht darf. Ist ein im Architektenvertrag genannter Wert bindend oder müssten die anrechenbaren Kosten für Zwecke der Rechnungstellung neu festgestellt werden?

Viele Grüße
Marion

 

@Bruno, bin mit der elektonischen Form leider noch nicht so weit.

Die Formblätter DIN 276:1993 sind für die Honorarermittlung nicht verwendbar, da auch die geltende Fassung der HOAI trotz zwischenzeitlicher Neufassung der DIN 276 ausdrücklich auf die DIN 276: 1981 abstellt. Brauchst Du trotzdem die Formblätter DIN 276: 1993?

@Marion, ich versuchs mal, weiß aber nicht, ob ich die Fragen richtig verstanden habe:

1. Abs. 1 beschreibt als Obersatz, aus welchen " Bausteinen " sich die Honorarberechnung zusammensetzt. Abs. 2 - 5 definieren den Baustein " anrechenbare Kosten ". Wenn es Abs. 2 -5 nicht gäbe, dann würde ein notwendiger Baustein fehlen; man wüßte nicht, was in Abs. 1 mit anrechenbaren Kosten gemeint ist, wie sie zu ermitteln sind, welche Kosten zu berücksichtigen und welche zu eliminieren sind.

2. Die Kostenermittlungen Kostenschätzung, Kostenberechnung und Kostenanschlag ( vgl. Abs. 2 ), in der die anrechenbaren Kosten aufgeschlüsselt sind, haben eine Doppelfunktion:

Sie dienen der Übersicht und der Kontrolle der Gesamtkosten des Objekts und sie sind Grundlage für die Finanzierung, § 15 HOAI. In jeder Stufe verfeinert sich das Ergebnis; die genannten Kostenermittlungen werden mit zunehmende Stufe genauer. Soweit hierbei Toleranzgrenzen überschritten werden, kann sich eine Haftung des Architekten ergeben wegen Bausummenüberschreitung.

Mit " abgespecktem " Inhalt ( vgl. § 10 Abs. 4 - 5 HOAI ) dienen die genannten Kostenermittlungen weiterhin der Festlegung der anrechenbaren Kosten für die Honorarberechnung. Für die Honorarberechnung werden die anrechenbaren Kosten benötigt, um aus der Honorartafel zu § 16 Abs. 1 HOAI den Einsatzbetrag für 100% Architektenleistung festzustellen.

3. Im Architektenvertrag kann eine Baukostengarantie, eine Baukostengrenze oder ein Baukostenrahmen vereinbart werden, an die sich der Architekt unter Meidung einer etwaigen Schadensersatzverpflichtung zu halten hat. Auch wenn derartiges vereinbart wird, müssen zur Honorarberechnung die Kostenermittlungen nach § 10 Abs. 2 HOAI durchgeführt werden.

Wird im Vertrag ein Pauschalhonorar festgelegt, entfällt die Ermittlung der anrechenbaren Kosten, es sei denn die Höchstsätze werden überschritten.

Also muß jeweils geprüft werden, welchen Inhalt und Funktion die Kostenangabe im Vertrag hat ( Honorar oder Baukostenvorgabe ).

Rolands Frage ergab sich zum Honorar. Deine Fragen zielen demgegenüber ab auf die Haftung des Archtekten wegen Nichteinhaltung von Baukostenvorgaben/fehlerhafter Kostenermittlungen.

 

Hallo Eric!

Aus Rolands Frage: "Im meinem Architektenvertrag ist eine Summe für die Kosten des Bauvorhabens angegeben."

Wenn ich Dich richtig verstanden habe, kann es also durchaus sein, dass diese Summe für die Honorarberechnung überhaupt nicht relevant ist. Deine Ausführungen sind für Roland wichtiger Hinweis, seinen Vertrag dahingehend zu überprüfen. Darauf wollte ich hinaus.

Danke!

Marion

 

@Eric:
Die Formblätter zur DIN 276:1993 sind für mich trotzdem interessant, gerne auch per Fax. Kostenberechnungen sind ja nicht nur zum Honorar durchzuführen.

@Marion:
Auch ich sehe das so, dass eine im Vertrag genannte Zahl je nach Formulierung eine Absichtserklärung, einen Kostenrahmen oder eine Kostengarantie darstellt. Für die Honorarberechnung ist aber mehr erforderlich.

@roland:
Dieses "Mehr" vermisse ich bei der Leistung des Architekten. Zur Leistungsphase 2 gehört die Erstellung einer Kostenschätzung nach DIN 276:1981, zur Leistungsphase 3 gehört eine Kostenberechnung. Die Kostenberechnung geht über eine Berechnung a la "780 m³*230 € =" deutlich hinaus. Ohne eine solche Kostenberechnung ist die Honorarrechnung nicht prüfbar und nicht fällig. Eine Diskussion über die Auslegung der Zahl im Vertrag müsste also gar nicht geführt werden.
Nebenbei erwähnt schuldet der Architekt eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung. Vielleicht es es nur dumm für ihn gelaufen und er hat für den Nachbareinspruch keine Ursache gesetzt. Trotzdem hindert auch diese Tatsache die Fälligkeit seiner Honorarrechnung.

 

Schon bitter, da entscheidet sich ein Bauherr fürs Bauen mit Architekt und - wenn alles so gelaufen ist wie geschrieben - kratzt ein Kollege am Ruf, auch an meinem.

Schwach ist es aber auch, wenn der Anwalt nicht weiter weiss. Dann versuche ich mich mal:

Im Vertrag müssen Baukosten beziffert worden sein. Das scheint der Fall zu sein.

Bei den bezifferten Baukosten muss es sich um einen Kostenrahmen oder zumindest um eine Angabe gehandelt haben, in die der Auftraggeber sein Vertrauen setzen durfte.

Die realistischen Baukosten müssen ermittelt werden. Das kann durch eine sachverständige Person geschehen. Auch aus der Ferne kann man sagen, dass 350.000 € richtiger sind als 350.000 DM.

Ergibt ein Vergleich der vereinbarten Kosten mit realistischen Baukosten, dass jeder Toleranzrahmen, der einem Architekten evtl. zuzustehen ist, überschritten ist (aus der Rechtsprechung sind mir 30% bekannt), erledigt sich m.E. eine Vertragsauslegung dahingehend, ob eine Obergrenze oder nur ein Circa-Kostenrahmen vereinbart wurde. Das Architektenwerk wäre in jedem Fall mangelhaft.

Ist die Architektenleistung mangelhaft, wird kein Honorar geschuldet und die Möglichkeit der Kündigung aus wichtigem Grund rückt in greifbare Nähe.

Für die Differenz zu den tatsächlichen Baukosten wird der Architekt nicht aufkommen müssen, auch nicht für eine fremde Neuplanung. Schadensersatz für das ganze Ungemach drumrum wäre m.E. aber denkbar.

Ein Anwalt sollte eine Kündigung aus wichtigem Grund, die Rückforderung bezahlten Honorars und bescheidenen Schadensersatz eigentlich hinbekommen.

Nur zum Lesen ein Fall, den der BGH am 13. Februar 2003 entschieden hat: <a href="http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Sort=3&Datum=2003-2-13&Art=en&client=2&anz=26&pos=25&nr=25925&id=1058350454.88&Blank=1.pdf" target="bgh">VII ZR 395/01</a>

 

@Roland

Nach den Erläuterungen zu den Änderungen gegenüber DIN 276: 1981 wurde in der DIN 276 : 1993 ( siehe dort Seite 15, Buchstabe c) auf Muster für Kostenermittlungen, die zur Erstellung von Formblättern heranzuziehen sind, verzichtet. Grund ergibt sich wahrscheinlich aus den Erläuterungen auf Seite 35 zur DIN 276:1981. Ob für die DIN 276:1993 ( ohne Mustervorlage ) Formblätter ausgearbeitet wurden, müßte wahrscheinlich die Architektenkammer wissen. Ich habe derartiges in meinen Unterlagen ( noch ) nicht gefunden.

Was Roland anbelangt, stimme ich Dir im Grundsatz zu. Der Fall wird allerdings immer komplexer und ist ohne Unterlagen in einem Forum nicht lösbar. Also beim Anwalt bleiben oder, wenn der wirklich nichts taugen sollte, Anwalt wechseln.

Architekt hatte hinsichtlich der Fehler " Haustür und Gelände " Nachbesserungsrecht. Ist ihm denn vor der Tektur durch den Dritten eine Frist zur Nachbesserung gesetzt worden?

War hinsichtlich der Bausumme tatsächlich von 350.000 DM die Rede: in 10/2002 (!) oder handelt es sich dabei um einen Schreibfehler bzw. wurde noch versehentlich ein altes Architektenformular mit vorgedruckter DM-Angaben verwandt ? Worüber wurde vor Vertragsabschluß geredet, gabs irgendwelche Kostenaufstellungen? Welche Baukosten sind im ( vom Bauherrn mitunterschriebenen? ) Bauantrag angeben?