Nach 30 Jahren - Garagen stehen falsch

Diskutiere Nach 30 Jahren - Garagen stehen falsch im Begleitende Ingenieurleistungen Forum im Bereich Neubau; Hallo liebe Community, ich hoffe hier einen Rat bzw. Orientierung zu bekommen, da mir die Materie fremd ist und ich mich nicht auskenne....

  1. #1 Manne777, 04.06.2018
    Manne777

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    Hallo liebe Community,

    ich hoffe hier einen Rat bzw. Orientierung zu bekommen, da mir die Materie fremd ist und ich mich nicht auskenne.
    Folgender Sachverhalt:

    Wir kauften 1989 eine Garage samt Stellplatz davor. Insgesamt stehen da 3 Garagen nebeneinander, die von einem Bauträger erstellt wurden und jeweils mitsamt einer Wohnung in einem naheliegenden Gebäude verkauft wurden.

    Nun hat sich die Gemeindeverwaltung an uns gewendet, da man festgestellt hätte, dass die Garagen allesamt falsch stehen. Die 3 Garagen wurden wohl ca. 2 Meter zu weit westlich erstellt.
    Dies hat zur Folge, dass die westlichste Garage zur Hälfte auf Gemeinde-Grund stehe. Und somit stehen alle 3 Garagen zur Hälfte im Flurstück des westlichen Nachbarn. Östlich an die 3 Garagen angrenzend ist eine Reihe öffentlicher Stellplatze, die natürlich auch 2 Meter im Flurstück des östlichsten Garagenbesitzers steht.

    Also, öffentliche Stellplätze und 3 Garagen, alle 2 Meter weit im Nachbargrundstück.

    Die Gemeinde schreibt, das 1993 die Garagen vermessen wurden und auf dem "Veränderungsnachweis" von 1993 für jede Garage mit Stellplatz eine Fläche von 39 qm vermerkt wäre. Nun würden würden allerdings die tatsächlichen Bauwerke nicht mit der auf dem Veränderungsnachweis ausgewiesenen Grundstücksfläche übereinstimmen.
    Warum dies 1993 so geschah, könne man nicht nachvollziehen.

    Nun möchte die Gemeinde Plan und Realität auch notariell in Übereinstimmung bringen.
    Uns ärgert das natürlich, da hier nach knapp 30 Jahren nochmals hohe Kosten anfallen würden.

    Hätte die Gemeinde nicht dafür Sorge tragen müssen, dass die Garagen und Grundstücke seinerzeit richtig vermessen werden? Selbst wenn der Bauträger die Garagen und öffentlichen Stellplätze falsch gesetzt hat, hätte die Gemeinde es nicht merken müssen? Damals hätte man ja noch Ansprüche geltend machen können. Nun ist alles verjährt.
    Falls die Gemeinde einen Fehler gemacht hat, würde ich schon darauf hinwirken wollen, dass die den Firlefanz auch bezahlen.
    Andernfalls, was wäre denn die kostengünstigste Variante für alle Beteiligten die Sache ins Lot zu bringen, bzw. ordentliche und am besten rechtssichere Verhältnisse herzustellen?

    Über erhellende Beiträge würde ich mich sehr freuen!
    Viele Grüße
    Manni
     
  2. #2 Andybaut, 04.06.2018
    Andybaut

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    Schuld ist hier wohl nur der Errichter der Garagen.
    So wie ich das verstehe ist es der Gemeinde nun eben nach 30 Jahren das erstemal aufgefallen.
    Wenn sie die Garagen damals nicht eingessen hat, was auch nicht ihre Aufgabe ist, dann konnte sie es eben auch erst
    jetzt bemerken.

    Anderes Beispiel:
    du hast ein 1000m² großes Grundstück, dass an Nachbars Garen angrenzt.
    Der Nachbar stellt nun sein Gartenhaus versehentlich 1m² auf dein Grundstück.
    Nachbar verkauft sein Grundstück mit Gartenhaus an XY.
    Nun bemerkst du, dass das Gartenhaus falsch steht und willst es versetzt haben oder der Nachbar soll ein Teil des Grundstücks verkaufen.
    Nun kommt XY und sagt:" das hätte dir doch schon lange auffallen müssen. Das zahle ich nicht"
    Das kann´s wohl eigentlich nicht sein, oder?

    Ersitzung – Wikipedia
    solltest du in Österreich wohnen wäre das etwas anders. Dort kann man Eigentum ersitzen.
    Bei uns auch, aber für Grundstücke ist das etwas schwieriger.
     
  3. #3 simon84, 05.06.2018
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    Wie hoch sind die anfallenden Kosten denn?
     
  4. #4 Manne777, 05.06.2018
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    @Andybaut
    Danke für die Rückmeldung und Einschätzung!
    Ersitzung wird wohl eher nichts. Schade ;)
    Ich bin davon ausgegangen, dass die Gemeinde obligatorisch alle Neubauten vermessen lasst. Irgendeine Messung gab es ja 1993...
    Wie dem auch sei. Manchmal läuft es halt einfach so, dass niemand wirklich verantwortlich zu machen ist.
    Im Prinzip hat aber ja niemand einen Schaden. Die Gemeinde hat westlich etwas Grund verloren, dafür östlich die gleiche Menge mehr...

    @simon
    Ja, das wird sich sicher im 4 stelligen Bereich bewegen. Neu vermessen, Grundbücher...

    Einfach nur ärgerlich.
     
  5. #5 simon84, 05.06.2018
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    Leider gibt es da keine echte Verjährung auf Abstandsflächen, Grundstücke usw. :(
     
  6. #6 msfox30, 05.06.2018
    Zuletzt bearbeitet: 05.06.2018
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    Da wir ähnliches Problem hatte/haben, hatte ich mich zu dem Thema mal bei goo.. belesen (z.B. Grenzüberbauung :: www.anwaltskanzlei-dr-zecher.de).
    Bei uns stimmen die Gebäude auf den Grundstücken auch hinten und vorne nicht.
    Soweit ich es in Erfahrung bringen konnte:
    - handelt es sich hierbei um eine Grenzüberbauung.
    - wenn man diese nicht in einer bestimmten Frist anzeigt, wird diese wirksam
    - ist der Aufwand des Rückbau's "überschaubar" (z.B. Hecke oder Zaun o.ä. ) so muss du diese zurückbauen
    - ist der Rückbau unangemessen (massiver Garage/Haus), so kann der Grundstückeigentümer einer "jährliche" Entschädigung (Geldrente) verlangen (§ 912 Abs. 2 BGB). Jedoch nur, auf die bezogen Fläche und auf den Grundstückspreis (zum Zeitpunkt des Überbaus?). Bei uns wären das 60€/Jahr gewesen - vermutlich nicht mal steuerfrei :-). Auch gleichen wir das an anderer Stelle mit dem Nachbar wieder aus...
    Ansatz wäre hier auch § 912 Abs. 1 BGB
    Wir gehen also mal davon aus, dass es bei euch weder Vorsatz, noch grob Fahrlässig war.

    z.B. kann es sein, dass damals vor 30 Jahren falche Pläne der Stadt vorlagen. Auch hier etwas von uns :-).
    Laut Liegenschaft gehört uns das Grundstück bis zum Fußweg - als einzige in der Straße (so auch gekauft). Als wir bauten kam der Vermesser und meinte, laut seinen Zahlen, die er hat, gehören uns die 2m bis zum Fußweg nicht. Somit ergebe sich ein Grünstreifen zwischen allen Grundstücken und Fußweg. Zum Glück hatten wir den Zaun für ein optisch schönes Straßenbild schon richtig gesetzt.
     
    Grillbaer gefällt das.
  7. SIL

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    Dieses Thema muss etwas aufgedrösselt werden, von wem wurde 1993 die Vermessung veranlasst? Ist diese nunmehr festgestellte Vermessung - im Kataster eingetragen? Oder die Alte? Dann sind offenbar auch die Grundbescheide nicht korrekt gewesen über die ganzen Jahre, selbstredend versucht die Kommune alles abzuwälzen wo es geht. Vor 3 Jahren hatten wir das selbe Problem, nach dem Erwerb stellte sich heraus das die Fläche verkehrt vermessen war. 1.Instanz Klage gegen Hessisches Boden Management (weil Vermesser innerstädtisch) Klage Einreichnug gegen Liegenschaft ist zwecklos 2.Instanz dann Recht bekommen - war dem Liegenschaftsamt egal - dann Klage gegen Liegenschaft geführt und obsiegt. Zwischendrin Anfechtung gegen die Nachbarbebauung etc deren Vermesser etc Kosten ca 86K - nur sog. Berichtigungsklage-ergo die Haftung liegt erstmal beim Vermesser egal von wem beauftragt. Weitere Haftung im prozessualen dann der jeweilige Errichter respektiv Beauftrager vom Vermesser-ob Haftungserweiterung direkt mit eingeflochten werden kann, kann Ihnen nur ein Anwalt sagen.
     
  8. #8 Manne777, 06.06.2018
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    Vielen Dank für die Beteiligung an alle!

    Ich blicke das auch nicht ganz. Ich vermute, dass die Vermessung 1993 durch die Gemeinde veranlasst wurde. Unser Hausverwalter sagte, dass alle paar Jahre die neuen Bauwerke vermessen werden.
    Seinerzeit wurde mit der Vermessung ein sog. "Veränderungsnachweis" erstellt. In dem Schreiben von der Gemeinde steht, dass die Garagen eine Fläche X aufweisen und dies wäre entsprechend im Veränderungsnachweis von 1993 vermerkt. "merkwürdigerweise stimmen allerdings die tatsächlichen Garagenbauwerke nicht mit der im Veränderungsnachweis ausgewiesenen Fläche überein." Warum das so sei, sei "nicht nachvollziehbar".

    Das ist jetzt das, was ich weiß. Die Gemeinde fordert nun Grundstückskäufe/-verkäufe; Tauschverträge und entsprechende Eintragungen. Das kostet natürlich etwas.
    Die damalig vermessenen (falschen) Flächen sind die, die natürlich im Kataster/Grundbuch stehen. Und das soll jetzt geändert werden. So weit. So gut.
    Wie gesagt, es hat niemand Fläche gewonnen oder verloren. Es ist alles nur "verschoben".

    Mein laienhaftes Verständnis sagt mir: Die Gemeinde hat das damals überprüft und für korrekt befunden. Sie haben einen Vermesser losgeschickt, der, wie sich jetzt rausstellte, falsch gearbeitet hat. Jetzt kann man niemanden mehr haftbar machen.

    Mir ist wirklich nur nicht klar, wer hat damals in welchem Auftrag was vermessen. Und wer hatte welche Pflichten etc.... Und wie kommt man jetzt kostengünstig aus der Nummer raus.
    In 14 Tagen soll ein persönlicher Termin stattfinden. Wir werden dann sehen. Ich wäre nur gerne gut vorbereitet.

    Beste Grüße
     
  9. SIL

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    Doch die Gemeinde haftet sofern Sie den Vermesser beauftragt hat, das ist rechtlich ganz eindeutig, ungünstig ist wenn das Vermessungsbüro nicht mehr existent ist, d. h. Aber nicht im Umkehrschluss, das falls eine Einigung mit der Gemeinde erfolgt der Erwerb für Sie zu 0 Kosten führt.
     
  10. #10 Manne777, 06.06.2018
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    OK. Danke! Ich bin sehr gespannt.
     
  11. #11 msfox30, 07.06.2018
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    Das kann sie doch fordern. Es gibt ja immer noch den Widerspruch. Vermutlich ist hier ein Beamter nicht ausgelastet und wird mit "Sonderaufgaben" betraut. Den Paragraphen aus dem BGB hatte ich dir geschrieben. Darauf würde ich aufbauen und ggf. eine Erstberatung beim Rechtsanwalt suchen (kostet nicht die Welt). Das gäbe dir Sicherheit, ob der Widerspruch auch von Erfolg gekrönt ist.
    Du schriebest, das die öffentlichen Stellplätze auch 2m über die Grenze gehen. Ich vermute mal, dass das damals einfach besser passte. So bekam die Gemeinde noch einen Stellplatz mehr. Den sie jetzt nicht hergeben will.
    Im Gegenzug kannst du die Gemeinde ja auch auffordern IHRE Grenzüberbauung zurück zubauen. Du musst doch nicht darauf eingehen, dass die Gemeinde die Grundstücke neu vergeben will. Deine Grenzüberbauung begleichst du dann mit einer Geldrente, die mit Sicherheit geringer ist, als diese ganze Grundstücksumverschiebung. Sind ja nur 2m x 6m (6m Garage lang) = 18m².
    Beispiel: 18 m² x 60 EUR/m² x 6% = 64,80 €/a (60€/m² Grundstückswert zum Zeitpunkt(!) des Überbaues; 6% Liegenschaftszins)
     
  12. Dimeto

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    Bundesland wäre hilfreich.
    Schau doch mal in den Kaufvertrag, was da steht. Von wem hast Du gekauft? Wem gehörte das Grundstück? War die Garage schon errichtet? Stand sie schon auf einem eigenen Flurstück oder wann wurde das Flurstück gebildet? Lag dem Kaufvertrag ein Auszug aus der Liegenschaftskarte bei? Hast Du damals oder heute einen Lageplan erhalten (vom Bauträger, der Gemeinde oder vom Katasteramt)?
    Wenn Du in NRW wohntest, könntest Du in TIM-online dein Grundstück suchen, die Liegenschaftskarte aufrufen und das Luftbild einblenden. In der Liegenschaftskarte sollten die Grundstücksgrenzen und die Garagen erkennbar sein. Wenn sich die Behauptung der Gemeinde bestätigt, könntest Du zum Katasteramt gehen und die Vermessungsrisse einsehen. Für das Grundstück müsste es eine Entstehungsvermessung geben und eine Gebäudeeinmessung für die Garage. Wenn hier die Garagen auf den Grundstücken nachgewiesen sind und nicht anzunehmen ist, dass die Garagen nach Einmessung versetzt wurden, was z.B. bei Fertiggaragen möglich wäre, dürfte hier ein Fehler im Katasternachweis vorliegen, der dann recht einfach zu beheben ist, da sich die Flurstücksbezeichnungen und damit die Grundbücher nicht verändern.
     
Thema: Nach 30 Jahren - Garagen stehen falsch
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