Nachträgliche Baugenehmigung bei Illegalbau

Diskutiere Nachträgliche Baugenehmigung bei Illegalbau im Architektur Allgemein Forum im Bereich Architektur; Hallo, ich habe vor 4 Jahren eine Eigentumswohnung gekauft. Die Wohnung liegt im Kellergeschoß eines Mehrfamilienhauses mit 16 Parteien....

  1. #1 xxxlisanaxxx, 24. September 2010
    xxxlisanaxxx

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    Hallo,

    ich habe vor 4 Jahren eine Eigentumswohnung gekauft.

    Die Wohnung liegt im Kellergeschoß eines Mehrfamilienhauses mit 16 Parteien. Wegen eines aktuellen Streites (Wohnung ist in der Teilungserklärung als Lager eingetragen) habe ich nun auch noch von unserem Hausmeister erfahren müssen, dass es sich bei dem Umbau um einen "Schwarzbau" handelt. Es lag also keine Baugenehmigung für den Umbau in eine Wohnung vor.

    Wie schwierig wird es so eine Genehmigung nachträglich zu bekommen, was kostet so etwas und kann ich dafür bestraft werden??

    Die Wohnung liegt komplett unter der Erdoberfläche, es gibt einen seperaten Eingang über einen Abgang zum Keller mit breiten Vorbereich. Das heißt Fluchtweg wären gegeben. Die Küche, das Esszimmer, das Wohnzimmer und der Flur verfügen über normale Fenster nach aussen zum Vorplatz. Nur das Schlafzimmer und das Bad verfügen lediglich über "Lichtschächte".

    Was ist sonst noch baurechtlich relevant??

    Falls weitere Informationen benötigt werden bitte um Info!!

    Vielen Dank für eure Informationen!!
     
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  3. ToStue

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    Klarer Fall für einen Rechtsanwalt würde ich meinen.

    Viel Erfolg!
     
  4. Seev

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    Wer war damals der Bauherr? Vermute mal die Eigentümergemeinschaft.

    M.E. (unmaßgeblich) ist die näher dran als Du als "nur-Miteigentumsanteilshalter". Ein RA hilft weiter, nimm einen Hunni in die Hand und such Dir einen, der von Eigentümergemeinschaften und vom Bauen etwas! Ahnung hat, kein Fachanwalt.
     
  5. fmjuchi

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    Hi,

    bei was soll der RA helfen?

    Entscheidend ist, welche Nutzung für die Räume genehmigt ist. Evtl.ist ja zu einem späteren Zeitpunkt eine Nutzungsänderung beantragt worden. Auskunft gibt die örtliche Baubehörde.

    Sollte immer noch "Lagerraum" in den Akten stehen, kann dir der freundliche Herr vom Amt sicherlich sagen, ob ein Antrag auf Nutzungsänderung Aussicht auf Erfolg hat.

    lg frank
     
  6. #5 Ingo Nielson, 24. September 2010
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    und dann muß nur noch die WEG zustimmen.... ;-)
     
  7. #6 xxxlisanaxxx, 24. September 2010
    xxxlisanaxxx

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    Hallo,

    vielen Dank für die Antworten vorab.

    In den Akten also Teilungserklärung steht immer noch Lager. Eine nachträgliche Nutzungsänderung wurde nie beantragt.

    Bin bei einem Haus- und Grundbesitzerverein und die Akten liegen dort bereits bei einer Anwältin zur Prüfung.

    Sie prüft nun eventuelle Schadenersatzklagen bzw. Kaufrückabwicklung.

    Allerdings möchte ich die Möglichkeit nicht ausser acht lassen die Wohnung eventuell zu halten. Deshalb wollte ich vorab prüfen ob die Baugenehmigung überhaupt nachträglich erteilt werden kann. Eventuell liegen ja Bauliche Tatsachen vor, die die Erteilung einer Baugenehmigung von vornherein unmöglich machen, da wollte ich eben mal die Erfahrung der Mitglieder hier nutzen.

    Ich habe Angst wenn ich zum Bauamt gehe dass ich dort "schlafende Hunde" wecke.

    Ich dachte schon daran einfach an einen Architekten heranzutreten, der einfach mal vorbeikommt und sich das ganze dann anschaut und mir sagt ob die Möglichkeit überhaupt besteht.

    Eventuell kann mir ja doch jemand hierzu Auskunft geben!!

    Vielen Dank!!
     
  8. fmjuchi

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    Hi,

    die Antwort findest du nur in den Akten der Baubehörde. Vermutlich wurde vergessen, die Umnutzung bei Bau anzugeben.

    Was will denn die Anwältin ausrichten? Wesentlich ist, ob die Räume als Wohnraum genutzt werden können. Bevor diese Frage nicht geklärt ist, braucht man über Rückabwicklung oder Schadensersatz nicht zu reden.

    Wobei das Thema SE sehr interessant ist. Es wäre also eine Option, dass du die Räume als Lager nutzt?

    Übrigens bin ich der festen Überzeugung, dass wesentlich weniger schlechte Fahrlehrer als Anwälte gibt. In diesem Berufszweig sind 85 % überfordert wenn, es um ö.R. geht. Ohne zu wissen, ob die Nutzungsänderung genehmigungsfähig ist, brauchst du nicht an einer Rückabwicklung zu denken.

    Vielleicht kann dir hier im Forum jemand einen Tipp geben, welcher RA dir helfen kann. In der Pfalz könnte ich dir jemanden nennen, den unsere Bauverwaltung schon mal um Rat fragt, wenn es eng wird.

    lg frank
     
  9. loennermo

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    Blöde Frage: Wieso ist das beim Kauf nicht aufgefallen?

    Üblicherweise steht doch im Notarvertrag "blablabla im Aufteilungsplan mit Nr. X gekennzeichnet blablabla" - oder hat das Lager auch ne Nummer?
     
  10. #9 xxxlisanaxxx, 25. September 2010
    xxxlisanaxxx

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    Hallo,

    das mit dem Lager war bekannt, allerdings steht im Kaufvertrag:

    Wir erklären ausdrücklich, dass es sich bei dem Miteigentum Nr sowieso nicht um Lager sondern um eine ausgebaute Wohnung handelt. Daher dachten wir unerfahrenerweise das wäre ok so.

    Davon dass der Umbau des Lagers nicht legal in Wohnräume stattfand habe ich erst vor kurzem Kenntnis erhalten.

    Leider konnte mir bisher aber niemand die Frage beantworten, die ich eigentlich gestellt habe:

    Welche baulichen Vorschriften sind zu beachten, wenn man Lagerräume in Wohnräume umbaut.
     
  11. ToStue

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    Es sind die Vorschriften zu beachten, die in deinem Fall an deinem Ort für Wohnräume gelten, einschließlich derjenigen, die für die Nutzungsänderung einschlägig sind.

    Von daher: Genau das würde ich einen Fachanwalt, die zuständige Behörde, vielleicht auch einen Architekten fragen. Denn selbst wenn die Nutzungsänderung möglich ist, stellt sich sogleich die Frage, wer das bezahlen muss. Und dann biste wieder beim Anwalt.
     
  12. Baufuchs

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    Alles

    was es zu beachten gilt, findet sich hier
     
  13. #12 Ralf Dühlmeyer, 25. September 2010
    Ralf Dühlmeyer

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    Es ist doch ganz einfach.
    Du suchst Dir eine(n) Bauvorlagberechtigte(n), denn eine Bauvorlageberechtigung (Erlaubnis, Bauanträge zu erstellen) brauchts im Falle der Genehmigungsfähigkeit eh!

    Dann lässt Du prüfen, ob die Räume die Anforderungen der LBO an Aufenthaltsräume erfüllen.
    1. Wenn nein - RA für Rückabwicklungsprüfung
    2. Wenn ja - Planer prüft, ob B-Plan vorhanden.
    3. Wenn nein - Planer prüft, ob KG-Wohnung nach dem Umfeld zulässig
    4. Wenn ja - Planer prüft, ob KG Wohnung nach B-Plan zulässig.
    5. Wenn zulässig -> Nutzungsänderungsantrag
    6. Wenn unzulässig -> Klärung mit dem Amt, ob Ausnahme/Befreiung möglich
    7. Wenn unzulässig und keine Ausnahme/Befreiung möglich -> siehe 1)

    So einfach ist das.
     
  14. xxxlisanaxxx

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    Hallo,

    so nun habe ich etwas nachgelesen, danke für den Hinweis:

    Bayerische Bauordnung
    (BayBO)
    in der Fassung der Bekanntmachung vom 14. August 2007

    Art. 45
    Aufenthaltsräume

    (1) 1 Aufenthaltsräume müssen eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,40 m, im Dachgeschoss über der Hälfte ihrer Nutzfläche 2,20 m haben, wobei Raumteile mit einer lichten Höhe unter 1,50 m außer Betracht bleiben. 2 Das gilt nicht für Aufenthaltsräume in Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2.


    Meine Wohnräume sind allerdings nur 2,30 m hoch heißt dass nun, dass es eh unmöglich ist eine Genehmigung zu bekommen oder kann man hier eine Ausnahme erwirken??

    Zudem habe ich dort auch gelesen:

    (2) 1 Aufenthaltsräume müssen ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet werden können. 2 Sie müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Netto-Grundfläche des Raums einschließlich der Netto-Grundfläche verglaster Vorbauten und Loggien haben.


    In meinem Schlafzimmer habe ich nur Schachtfenster also Lichtschächte, es ist zwar Licht vorhanden aber es ist nicht so hell wie bei normalen Fenstern ins freie wie z.B. im EG stellt dies ein Problem dar??

    Zur Brandsicherheit hätte ich auch noch eine Frage:

    ich habe in der Wohnung wie gesagt einen seperaten Zugang über eine Aussentüre und in der Küche, Esszimmer, Flur und Wohnzimmer normale Fenster, Fluchtwege sind also gegeben, sehe ich das richtig so??

    Ist das im Schlafzimmer ein Problem, dass keine Fluchtmöglichkeit besteht, ausser über die Schächte??

    Das Badezimmer verfügt auch über einen Schacht, der allerdings fast kein Licht und keine Luft einlässt allerdings ist eine Lüftungsanlage eingebaut, dies dürfte ja nach

    Art. 42
    Sanitäre Anlagen

    Fensterlose Bäder und Toiletten sind nur zulässig, wenn eine wirksame Lüftung gewährleistet ist.


    zulässig sein oder??


    Art. 46
    Wohnungen

    (1) 1 Jede Wohnung muss eine Küche oder Kochnische haben. 2 Fensterlose Küchen oder Kochnischen sind zulässig, wenn eine wirksame Lüftung gewährleistet ist.

    (2) Für Gebäude der Gebäudeklassen 3 bis 5 sind für jede Wohnung ein ausreichend großer Abstellraum und, soweit die Wohnungen nicht nur zu ebener Erde liegen, leicht erreichbare und gut zugängliche Abstellräume für Kinderwagen, Fahrräder und Mobilitätshilfen erforderlich.

    (3) Jede Wohnung muss ein Bad mit Badewanne oder Dusche und eine Toilette haben.
    kein Problem sein.


    Dies wird auch alles erfüllt, ein Abstellraum ist hinter dem Schlafzimmer vorhanden, dieser ist ebenso mit einer Belüftungsanlage ausgestattet.

    Übersehe ich noch irgendetwas??

    VIELEN DANK SCHON MAL FÜR EURE ANTWORTEN!!
     
  15. #14 Ralf Dühlmeyer, 25. September 2010
    Ralf Dühlmeyer

    Ralf Dühlmeyer

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    Ja -die Antwort vorher.
    LBOs sind nix für Laien!

    Aber mal ne ganz andere Frage - weg vom baurechtlichen. Wenn ich die Beschreibung lese, dann stellt sich mir ernsthaft die Frage, warum frau so ein "Loch" kauft.
    Irgendwas muss ja diese katastrophalen Belichtungs-, Lüftungs- und Rettungswegverhältnisse ausgeglichen haben. Aber was?
     
  16. xxxlisanaxxx

    xxxlisanaxxx

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    Hallo Herr Dühlmeyer,

    erst mal vielen Dank für Ihre Antwort, das hört sich nach einem sehr guten Plan an :) ich werde das auf jeden Fall so machen.

    Zu Ihrer Frage, als ich die Wohnung kaufte erschien Sie mir sehr günstig ich war jung und dumm :) und außerdem so schlimm sieht sie gar nicht aus :) die "Wohnung" hat über 100 m² und wurde sehr schön ausgebaut, das wenige Tageslicht im Schlafzimmer stört nicht weiter da ich zum schlafen eh weniger Licht bevorzuge, die anderen Räume sind ausreichend beleuchtet.

    Schade die Erfahrung hat man erst nachher :( ich denke auch, dass wir wahrscheinlich um eine Rückabwicklung (sofern möglich) nicht herumkommen werden und eine neue Immobilie in Augenschein nehmen werden, diesemal aber mit den nötigen Prüfungen.

    Schöne Grüße
     
  17. Julius

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    Denn auch die geringe Raumhöhe muß in Deinem Fall kein zwingendes KO-Kriterium sein (das hängt z.B. von der Größe und Form des restlichen Hauses ab - so etwas verbirgt sich hinter den "Gebäudeklassen").
     
  18. #17 Der Bauberater, 28. September 2010
    Der Bauberater

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    Außer den bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Vorgaben sind auch die EnEV in der neuen Fassung zu beachten :yikes
    Ab da wird's dann teuer. Wie wird der Keller energetisch von Lager zu Wohnung ertüchtigt??
    Wer bezahlt das ganze? die WEG :mega_lol:

    Habt oder hattet Ihr schon mal irgendwo Schimmel?
     
  19. Thomas B

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    Ohne jetzt die PLäne zu kennen, sehe ich hier Kriterien, die meines Erachtens aus dem Lager niemals eine Wohung werden lassen: Lichte Raumhöhe unter 2,40 m (=keine Wohnfläche). Wichtiger jedoch: Schlafraum nur mit Lichtschacht. Ausreichende Be- u. Entlüftung, sowie Belichtung dürfte nicht gewährleistet sein. Fluchtwege: Was ist wenn es vor dem SZ (im Flur?) brennt. Dann nimmt man den 2. Rettungsweg. Hoppla...den gibt es nicht. Feuerbestattung inkl.!

    Weitere kritische Punkte könnten i.f. Tat die fehlende ausreichende Wärmedämmung sein (unwahrscheinlich, daß ein lagerraum seinerzeit eine entsprechende Dämmung erhalten hat...).

    Letztendlich hilft nur eines: Fachmann nehmen, Pläne zeigen, am besten mit Vor-Ort-Termin und die Problematik besprechen.

    Grüße

    Thomas
     
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  21. musiker

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    Ein bisschen was zum Thema findest Du auch hier.
    Von wem hast Du die Wohnung gekauft? Wer hat das Lager als Wohnraum ausbauen lassen?
     
  22. Karlheinz

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    Sorry, Ralf - Beitrag Nr. 5 nicht gelesen? Die Fragestellung ist hier schlichtweg falsch/unrealistisch.
     
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Nachträgliche Baugenehmigung bei Illegalbau

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