Neubau eines Vermieteten 2 oder 3 FH? Wie vorgehen?

Diskutiere Neubau eines Vermieteten 2 oder 3 FH? Wie vorgehen? im Schlüsselfertig Bauen ? Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo liebes Forum, seit einiger Zeit beschäftige ich mich mit der Thematik des Hausbaus auf einem Grundstück, welches mir schon gehört. Dieses...

  1. Tina86

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    Hallo liebes Forum,

    seit einiger Zeit beschäftige ich mich mit der Thematik des Hausbaus auf einem Grundstück, welches mir schon gehört. Dieses ist rund 850qm groß und darf zu 0,3 bebaut werden. Leichte Hanglage.
    Ferner sind 2 Stellplätze je WE nötig.

    Nach einem Besuch eines GU letzten Jahres weiß ich nun nicht, wie ich hier weiter vorgehen soll. Dieser war mir am Ende, wenn ich mir die Wohnfläche mit der Preisvorstellung anschaue, etwas teuer. Hierbei landete ich dann bei rund 4000 Euro je qm. Dies bei 11x13 und ohne Keller. Dieser würde mit T8 bauen.
    Dies war natürlich nur ein grober Richtwert aus einem Termin - allerdings, wie erwähnt, dafür, dass das Grundstück mir schon gehört und die Lage hier im Großraum Freising ist, irgendwie doch hoch.
    Nun überlege ich mir, ob es nicht sinnvoller ist, dies mit einem Architekten zu machen - allerdings ist das auch wieder eine Frage des Geldes und des Nutzens, da zur Vermietung angedacht.
    Leider gibt es einen Bebauungsplan der mir irgendwie das Obergeschoß wegen der Traufhöhe von 3,7 Meter die von mir angedachte WE in eben dem OG zerschießt.
    Irgendwie habe ich auch etwas Angst davor, dass mir das Ganze dann vorne und hinten um die Ohren fliegt...
    Vielleicht habt Ihr hier ein paar Tipps für mich oder könnt mir auch hier Anlaufstellen in dem Gebiet nennen. Lieben Dank schon einmal!

    Viele Grüße
    Tina
     
  2. #2 Fabian Weber, 01.08.2020
    Fabian Weber

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    Bau mit einem Architekten, der sich mit Wohnungsbau auskennt.
     
    Skogen, simon84, Jo Bauherr und einer weiteren Person gefällt das.
  3. Tina86

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    Ja, ich gehe davon aus dass jeder Architekt sein handwerk versteht. Oder meinst du eben Wohnungsbau und nicht EFH Thematiken?
    Die Frage ist, ob es dort jemanden gibt, den ihr hier in der Region empfehlen könnt?
    Sollte er bspw. Grundsätzlich vor Ort sein? Oder sind 300km Entfernung auch okay?
    Was sagt Ihr zu den pauschal aufgerufenen Preisen? Ist das zu hoch oder irre ich mich und bauen ist einfach heutzutage so teuer?
    Dann aber erscheint es mir bei Mieteinnahmen von 9-11 Euro nicht wirklich rentabel...
     
  4. #4 simon84, 01.08.2020
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    4000 Euro pro qm scheint aufs erste zu hoch daher müsste man die gesamte Planung im Detail anschauen
     
  5. SIL

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    In Freising Simon nuja nun nicht so daneben, je nach Austtattung, davon steht hier ja gar nichts. :winken
     
  6. #6 driver55, 01.08.2020
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    Ihr kennt das Hornberger Schiessen?:mega_lol:
     
  7. Tina86

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    Durch das ganze Lesen verwirrt man nun einmal ein wenig...
    Ja, ich weiss dass die Angaben alles andere als für ein Expertenforum ausreichend sind.
    Es ging um eine grobe Schätzung.
    Aber wenn ich sehe, dass das Finanzamz mir ne Sonderabschreibung gönnt wenn ich unter 3.000 bleibe, und dann 4000 genannt bekomme... klingt ja wieder so, als ob entweder der GU mir die Hosen ausziehen wollte oder aber Vater Staat null Ahnung hat was bauen kostet - aber günstigen Wohnrsum fördern will.
    Eigentluch fände ich beides schade - aber dennoch glaube ich in dem Fall eher daran, dass die 3.000er Marke realistischer ist und demzufolge der Preis des GU eine dicke Marge (oder Luxusausstattungen) beherbergt. Beides wäre blöd. Denn die kommunikation war klar auf Vermietung aus und da baue ich nicht so luxuriös wie für mich selbst. Das ist nun einmal Fakt.

    Weiter bekannte haben einen Anbau einer Wohneinheit getätigt (also eine Wand weniger mit dem T8 gemauert, normale Ausstattung) mit 2 Stockwerken, Flachdach, normale Heizkörper, keine neue Heizung (nur Rohre gezogen) 3 fach verglaste 6 Kammer-Fenster mit Bodenplatte, Laminatböden, normale Bäder mit 15-20 Euro Fließen (deckenhoch), am Ende für rund 1.300 den qm gebaut, vor 2 Jahren.
    Daher sind 4000 mir fern ab der Realität...
    Leider ist die Baufirma 450 Km entfernt :/
     
  8. Skogen

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    Nun, was möchtest Du hören? Ja, es geht auch für 2.000? Nehmen wir die Fragestellung: 2 oder 3 FH. 2FH, das kann schon ein einfaches Doppelhaus sein. Das bekommste von jedem überregionalen Hausbauer für unter 2 Mille hingestellt. Das Ganze steht und fällt mit dem, was Du möchtest und dem, was der B-Plan hergibt. Es muß kein Luxus-Architekt aus Freising sein, es reicht der Dorfarchitekt kurz vor polnisch Grenze (um es jetzt mal völlig übertrieben darzustellen). In diesen Zeiten geht alles übers internet. Und auch Baufirmen fahren heute mehrere km, die kommen nicht mehr direkt von vor der Haustür.. Und eines muß auch klar sein: es wird niemand umsonst planen. Demzufolge musst Du Geld in die Hand nehmen, ob Du willst oder nicht.
     
  9. Tina86

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    Natürlich ist mir klar, dass Bauen am Ende Geld kostet, keine Frage.
    Nur wollte ich eben eine grobe Einschätzung ob ich so falsch liege mit meiner Erwartung an ein Kosten/Nutzen Verhältnis wenn man vermieten möchte. Mir erschien das eben deutlich zu hoch für meine Zwecke vom Preis her angesetzt zu sein.
    Es ist mir schon klar, dass wir hier nicht über Herz- oder Neurochirurgie reden, dass sich eventuell einiges beim bauen von der Planung abweichen wird, statt geplanten 36 ich nur 34 qm in einem Zimmer habe etc. Alles gut.

    Für eine erste Einschätzung war mir das Aufgerufene des GU einfach zu hoch für die Zwecke - und dann wollte ich eben nicht noch Geld in die Planung versenken, wenn das wirklich so ist.

    Ferner war die Frage ja auch nach einer Empfehlung, wie Ihr vorgehen würdet und ob es jemanden gibt der so ein kleineres Projekt mal gemacht hat und mit der Begleitung zufrieden war, ob über GU oder mit Hilfe eines Architektens. Vielleicht ein Tipp in der Region, gerade bei den Architekten einen der nicht nur Großprojektr macht oder Luxusbauten baut, sondern, wie schon erwähnt, der mit 2,3 oder 4FH Erfahrungen hat.

    Die Fragestellung beinhaltet eben auch das Thema DHH oder 3FH - auch hier wsr sich der GU nicht so sicher was besser zu realisieren ist. Daher die Angabe der Wandhöhe von 3.70m von OK Rohfußboden mit der Dachhaut - bekomme ich damit überhaupt eine bewohnbare Wohnung im OG hin bei den Maßen?
    Das alles war die intention weshalb ich hier das Thema eröffnet hatte, nicht grundsätzlich einen fertigen Plan...
     
  10. #10 opferdernatur, 02.08.2020
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    Was ist denn deine Renditeerwartung vor Steuer, unabhängig von der Finanzierung?
     
  11. Tina86

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    Wenn das leben ein Wunschkonzert ist, so hoch wie möglich :)
    Da das Grundstück vorhanden ist, sollten wir über 6 kommen. Oder?
     
  12. #12 opferdernatur, 02.08.2020
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    Das ist erstmal unabhängig davon. Rechne doch mal rückwärts, mit der angegebenen Miete was da rauskommen darf um bei 6% zu landen.
     
  13. Tina86

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    320.000 ... wird knapp, wenn da noch n keller hin soll, oder?
     
  14. #14 simon84, 02.08.2020
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    Warum brauchst du ein Keller wenn es ein Billig Vermietungsbunker werden soll ?
    EG 1 Wohnung OG 1 Wohnung fertig, EnEV Minimum
     
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  15. Tina86

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    Qes schafft mehr Wohnraum wegen der Stellfläche und ist bei einem Verkauf nicht schlecht, oder?
    Hmm.mit nur jeweils einer Wohnung pro Etage wird die untere WE bei den Maßen relativ groß, oder?
    Diesbezüglich hatte ich mam einen Makler angehauen, er meint, die kleineren WE sind aktuell die gefragteren... daher auch die Idee mit 2 WE unten eine oben. Wenn das bei etwa 11x14 Außenmaß realisierbar ist...
     
  16. #16 opferdernatur, 03.08.2020
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    Wenn es dir auf Rendite ankommt, solltest du auch zunächst nur nach Zahlen denken und Wünsche/Ideale erstmal weglassen. Von dem Wert, zB 320Tsd, kannst du dann weitere Analysen machen.
    Kann man mit Keller teurer vermieten, sodass sich das lohnen würde? Neubau mit 6% cap rate, Finanzierung mal außer acht gelassen ist sportlich. Das schaffen evtl die großen Baufirmen, aber du als "kleiner" Investor eher selten.
     
  17. Tina86

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    Ja, das ist wie bei allem im Leben - am ende Abstriche zu machen fällt dann doch schwer. Ja, ich denke die Vermietung mit Keller wäre in der Tat etwas leichter/rentabler- andererseits gibt es 2 Stellplätze je WE da könnten die leute auch ne Garage zur zur Unterbringung nutzen...
    Ich finde 6% ohne das Grundstück okay und nicht übermotiviert - mit Grundstück ist es sportlich, ja.
    Aber was machen denn leute die nichmals 300-600 je qm Grundstück zahlen müssen? Den Akt Hausbau wegen 2-3%?
    Oder sind das dann nur noch die welche auf exorbitante Steigerungen der Kaufpreise hoffen???
     
  18. Skogen

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  19. #19 simon84, 03.08.2020
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    Viele bauen ja doch für sich selbst und nicht nur zur Vermietung

    Ich weiß nicht was die Definition von exorbitant in dem Zusammenhang ist. Aber wenn du dir die Kaufpreis Verläufe von München und Umland der letzten 40 Jahre im Vergleich zur Inflation anschaust, also billiger wird es nicht :)

    Schau dir die Preise in Erding an, vor ein paar Jahren 500.000 jetzt 1 mio plus ... warum sollte das in Freising anders sein ?
     
  20. Tina86

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    Damit gibst du dir doch die Antwort für exorbitant, oder? :)
    Mein Einkommen hat sich in den 5 Jahren nicht in dem Maße geändert...

    Ja, München ist so ein Sonderfall.... immer teurer Ös der Rest und dennoch stetig steigend.
    Bei der Vermietung denk ich mir da muss ja irgendwann mal schluss sein, oder?

    Aber das ist ab vom Thema. Wenn jemand einen Tipp zu einem GU oder Archi hat, freu ich mich.

    Vom Vorgehen her habe ich den Wink verstanden, dass hier der Architekt Vorzug hat und in Summe günstiger werden sollte ä.
     
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