Nutzungsänderung Keller -> privater Wohnraum

Diskutiere Nutzungsänderung Keller -> privater Wohnraum im Architektur Allgemein Forum im Bereich Architektur; Hallo allerseits! Folgende Frage: Angenommen, meine Kellerräume erfüllen alle Kriterien nach LBO, die an einen Aufenthaltsraum gestellt werden,...

  1. #1 Rapante, 29.07.2019
    Rapante

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    Hallo allerseits!

    Folgende Frage: Angenommen, meine Kellerräume erfüllen alle Kriterien nach LBO, die an einen Aufenthaltsraum gestellt werden, kann ich dann davon ausgehen, dass die Nutzungsänderung auch genehmigt wird?

    Zum Hintergrund: Mein Lebensgefährte und ich haben Interesse an einem EFH, welches bei einer Zwangsversteigerung angeboten wird. Das Haus kommt für uns allerdings nur infrage, wenn wir drei Räume im unteren Geschoss (Hanglage) als Kinderzimmer nutzen können.
    Die vorhandenen Unterlagen aus dem Gutachten sind widersprüchlich was die aktuelle Nutzung dieser Räume angeht, Besichtigung ist nicht möglich.
    Wir gehen mal davon aus, dass eine Nutzungsänderung bislang nicht (beantragt und) genehmigt war, da diese 3 Räume nicht zur Wohnfläche hinzugerechnet wurden, auch wenn im Grundriss "Wohnen", "Schlafen 1" und "Schlafen 2" vermerkt ist.

    Nun wäre es natürlich fatal, wenn sich nach dem Kauf herausstellt, dass sich die Räume trotz baulicher Voraussetzungen nicht als Wohnraum nutzen lassen. Gibt es die Möglichkeit, vor dem Kauf diesbezüglich eine klare Antwort zu bekommen?

    Haus ist in RLP, die Anforderungen an Raumhöhe, Fenstergröße, Höhe Erdreich, Fluchtweg, Innentreppe sind oder werden durch ggf. notwendige Maßnahmen erfüllt werden.
    Es geht nicht um Vermietung, sondern rein um die Erweiterung der privaten Wohnfläche.

    Was ist der Rat der Experten hier im Forum?
    Herzlichen Dank schonmal,

    Viele Grüße, Anna
     
  2. #2 Fabian Weber, 29.07.2019
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    Hallo Anna,

    wenn alle baurechtlichen Belange richtig sind, geht das natürlich.

    Also Raumhöhe, Fluchtwege usw.

    Wenn Du also das alles weißt und bestenfalls Pläne hast, dann geh zu einem Architekten und lass Ihn nochmal drüberschauen. Den Architekten brauchst Du später sowieso für den Bauantrag.
     
  3. #3 Kriminelle, 29.07.2019
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    Das Problem ist, dass Ihr Euch nicht davon überzeugen könnt, dass die Raumhöhe beispielsweise tatsächlich die erforderliche Höhe hat.
    Kann man Differenzen von den Plänen zu dem Ist-Bestand von außen erkennen?
    War der Gutachter drin? Oder hat er selbst nur alles von außen betrachtet?

    Gibt es einen Plan B, wenn die Pläne nicht stimmen?
     
  4. #4 Rapante, 29.07.2019
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    Danke schonmal für eure Antworten!
    Der Gutachter war im Haus, schreibt aber zu den Zimmern im Keller nichts.

    Nur in Bezug auf die Fenster, die stimmen überein.

    Stimmt. Deshalb gehen wir vom Schlimmsten aus. Laut Bauplan hat das Kellergeschoss eine Höhe von 2,30 m. Wir unterstellen den Vorbesitzern (laut Nachbarn hatte die Familie 4 Kinder), dass sie die Kellerräume als Wohnraum genutzt haben, ohne diesen in der Höhe zu ändern. Da laut Plan und Gutachten das Haus ein Streifenfundament hat gehen wir aber davon aus, dass wir die fehlenden 20 cm nach unten ausgleichen könnten.

    Die Frage, die bleibt, ist: Gibt es weitere Faktoren über die baulichen Gegebenheiten hinaus, die die Entscheidung des Bauamtes beeinflussen?
    Ich werde morgen mal beim Bauamt direkt diese Frage stellen, aber ich befürchte, man wird mir keine verbindliche Antwort geben (können).

    Viele Grüße, Anna
     
  5. #5 Kriminelle, 29.07.2019
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    Naja, es gibt halt schlimmeres als Schlaf-Zimmer mit Höhen von ca. 2,30
    Während man da tolerant für sich und seine Familie sein kann, sieht es beim 2ten Rettungsweg schon ganz anders aus.
     
  6. #6 petra345, 30.07.2019
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    Der zweite Rettungsweg dürfte im KG bei ausreichend großen Fenstern in einer Hanglage kein Problem sein.

    Die vorgesehene Nutzungsänderung sollte dann kein Problem sein und kann von jedem bauvorlagenberechtigten Fachmann beantragt werden. Das sind Baumeister, Bauingenieure, Bautechniker aber auch Architekten.

    Man darf auf jeden Fall als Laie bei der Behörde seine Fragen stellen und sollte auch eine Antwort bekommen.
    Seltene Ausnahmen gibt es trotzdem.

    In 15 Jahren wird der Wohnraum still und leise wieder zum Lagerraum oder Gästezimmer. Ob man es in anderen Ländern mit der vorübergehenden Nutzungsänderung so genau nimmt, möchte ich bezweifeln. Aber man hat dann einen genehmigten Wohnraum und kann ihn als Wohnraum vermieten


    .
     
  7. #7 simon84, 30.07.2019
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    GFZ und GRZ sowie Satzung des Bebauungsplans (falls vorhanden) beachten !
     
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  8. #8 Rapante, 30.07.2019
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    Die Deckenhöhe würde uns auch nicht stören, man liest aber bisweilen von Strafen bis zu 50.000€.

    Es existiert auch ein Kellereingang.

    Hab mal eben gegoogelt... beide Vorgaben liegen uns nicht vor, aber:
    Grundflächenzahl ändert sich so wie ich es verstehe nicht, das Haus wird nach außen ja nicht größer.
    Bei der Geschossflächenzahl habe ich auch keine Angst, in der Straße stehen einige Häuser (auch die beiden direkten Nachbarn links und rechts) mit einem Geschoss mehr bei ähnlichen Grundstücksgrößen.

    Ich bekomme langsam das Gefühl, wir sind vielleicht zu übervorsichtig...
     
  9. #9 Lexmaul, 30.07.2019
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    Seid Ihr auch - solange das mit dem Rettungsweg passt, wäre ich sehr entspannt. Das ist das einzige, was einem in die Quere kommen kann - für das eigene Gewissen und natürlich auch straf- und versicherungstechnisch.
     
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  10. #10 Rapante, 30.07.2019
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    Danke für eure Antworten!
     
  11. #11 Fred Astair, 30.07.2019
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    Sehr ich ebenso. Was meinst Du, wieviele als Hobbyraum im Bauantrag bezeichnete Räume stillschweigend als Schlaf- oder Kinderzimmer genutzt werden?
     
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