Schlüsselfertig oder Eigenregie?

Diskutiere Schlüsselfertig oder Eigenregie? im Schlüsselfertig Bauen ? Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, wir stehen ganz am Anfang unseres Bauvorhabens und sind aktuell noch absolute Laien. Wir stehen derzeit kurz vor dem Kauf unseres...

  1. #1 SvenF86, 08.03.2022
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    Hallo zusammen,
    wir stehen ganz am Anfang unseres Bauvorhabens und sind aktuell noch absolute Laien.
    Wir stehen derzeit kurz vor dem Kauf unseres Baugrundstückes in der Nähe von Wolfsburg, Niedersachsen. Wir werden Mitte nächsten Jahres mit dem Bau auf unserem voll erschlossenen Grundstück starten können.

    Trotz der vielen Zeit, die noch vor uns liegt, wollen wir mit der Planung schon jetzt starten. Oftmals wird einem ja ein schlüsselfertiges Haus zum Festpreis von diversen Firmen angeboten. Viele Freunde und Kollegen haben mir zuletzt jedoch geraten, die Planung (und letztlich auch die Abnahmen) mit einem Architekten durchzuführen und während des Baus sämtliche Gewerke in Eigenregie einzeln zu vergeben. Die Kostenersparnis läge hierbei bei mindestens 50.000,- €.

    Ich bin in meinem Job (zeitlich) sehr flexibel und hätte auch die Lust mich mit dem Thema tiefer zu befassen und viel eigene Zeit und Energie einzubringen. Da ich in meinem Beruf als IT-Projektmanager tätig bin, habe ich handwerklich eher zwei linke Hände. Das Thema Projektsteuerung traue ich mir aber grundsätzlich zu.
    Letztendlich würde ich die Sache auch finanziell recht nüchtern betrachten: wenn ich beim Bau durch mein eigenes Einbringen mehr Geld sparen kann, als ich in der gleichen Zeit Netto verdiene, dann wähle ich doch lieber den Bau und trete beruflich deutlich kürzer. Bei einer potenziellen Ersparnis von >50.000,- € wäre das sehr wahrscheinlich der Fall.

    Nun stellt sich mir aber doch die Frage, ob dies Vorgehen für mich wirklich sinnvoll ist. Die größten Bedenken habe ich bei der Bestellung von Handwerkern. Man hört immer wieder vom Handwerkermangel und wenn ich schlussendlich als privater Bauherr 1,5 Jahre auf bspw. den Dachdecker warten muss, habe ich sicher nichts gewonnen.

    Über Einschätzungen freue ich mich sehr!
     
  2. #2 JohnBirlo, 08.03.2022
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    Also das mit dieser extremen Ersparnis halte ich für ein Gerücht. Insbesondere wenn du ein Standardhaus eines Fertighausanbieters nimmst, kommste günstiger weg als mit Architekten.

    Wenn du aber viele Sonderwünsche hast, oder lieblingshandwerker ausm Dorf, dann solltest mit Architekten bauen. Die Projektsteuerung und die Handwerkerkoordinierung übernimmt der Architekt.

    Ich hab mal ne Umfrage gelesen, dass die meisten, die mit Architekt gebaut haben, es wieder machen würden. Leute die schlüsselfertig gebaut haben sind da prozentual weniger zufrieden.
     
  3. #3 SvenF86, 08.03.2022
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    Insgesamt denke ich haben wir nicht viele Sonderwünsche sondern liegen wahrscheinlich relativ nah am Standard. Ich will mir aber den ein oder anderen Wunsch auch nicht abschwatzen lassen oder teuer bezahlen müssen. Es soll am Ende schon unser Haus werden und nicht Haus XYZ aus dem Katalog.

    Das ist ja genau der Punkt an dem mir die Kostenersparnis suggeriert wird. Man kann ja sicher mit jedem Architekten vereinbaren, dass er für Planung und Abnahme benötigt wird, die Projektsteuerung und Handwerkerkoordinierung aber durch mich gemacht wird.

    Oder ist so ein Vorgehen aus verschiedenen Gründen nicht zu empfehlen?
     
  4. #4 Fred Astair, 08.03.2022
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    Wenn Du bautechnisch firm bist, viele gute Kontakte zu Baufirmen und Handwerkern hast und viel Zeit aufwenden kannst, ist die Vergabe in Eigenregie durchaus sinnvoll. Trifft aber auch nur eine der drei Bedingungen nicht zu, dann besser Finger weg und entweder GU oder Ausschreibung und Vergabe durch Architekt.
    Hast Du eine Frau? Weiß die, dass Ihr kaum Sonderwünsche habt? Hast Du eine Ahnung, was ggü. dem sog. Standard alles als Sonderwunsch gilt?

    Dringender Rat: Nutzt die Zeit, um Euch genaueste Vorstellungen von allen Aussattungen zu machen und packt das in Euren Bauvertrag, egal was der Unternehmer sagt. Alles was nach der Unterschrift hinzukommt kostet ein Vermögen und was dafür wegfällt war sowieso fast umsonst.
     
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  5. #5 SvenF86, 08.03.2022
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    Ich bin aktuell bautechnisch kompletter Laie und habe wenig bis gar keine Kontakte. An Zeit und Motivation würde es allerdings nicht mangeln. Insbesondere, wenn die potenzielle Ersparnis größer ist, als ein eventueller Lohnausfall.
    Kannst Du noch ein, zwei Punkte schreiben, was mich schlimmstenfalls ohne Fachkenntnis und Kontakte erwartet? Komme ich nicht an meine Handwerker oder werde ich über den Tisch gezogen oder was wird voraussichtlich passieren?

    Haha... guter Punkt :biggthumpup: Frau ja, Ahnung nein! Mein Anspruch ist natürlich auch in die Planung viele eigene Zeit und Energie zu stecken. Wir werden uns dann ausreichend Angebote der verschiedensten Konzepte einholen.
     
  6. #6 nordanney, 08.03.2022
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    Der Gewinn eines GU liegt i.d.R. bei 10-20%. Insofern könntest Du also theoretisch ordentlich sparen. ABER: Du musst dafür den Architekten bezahlen, den Bauleiter, ggf. höhere Einkaufspreise berücksichtigen usw.
    Am Ende kosten beide Häuser gleich viel bzw. das Architektenhaus ist meistens sogar teurer. Warum? Weil es kein Produkt von der Stange ist, sondern ein individuell auf Deine Wünsche zugeschnittenes Objekt mit der Verwirklichung aller Wünsche.
    Wie willst Du Dich einbringen? Du kannst ja nichts. Einbringen bedeutet, Leistungen zu erbringen. Mauern, Fenster produzieren, Böden verlegen usw.
    Das sind Eigenleistungen, die Dich Geld sparen lassen.
    Dann seid Ihr die perfekten Kandidaten für ein Haus von der Stange.
     
  7. #7 SvenF86, 08.03.2022
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    Ich kann Projekte managen. Gewerke ausschreiben, vergeben und steuern, Abhängigkeiten beachten, Zeitpläne und Budgetvorgaben einhalten, etc....
     
  8. #8 JohnBirlo, 08.03.2022
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    Zu dem Thema gibts unzählige Dokus online :D z.B. Pfusch am Bau von ATV oder von SpiegelTV Albtraum Eigenheim......

    Außerdem weißt du überhaupt nicht was du von den Handwerkern willst. Klar kannste schöne Waschbecken aussuchen, aber insbesondere die Übergänge von einem Handwerker zum nächsten (Zimmermann zu Dachdecker) müssen sauber gemacht werden, sonst regnets rein (Beispiel!). Auch technische Details weißte meistens gar net, was die handwerker von dir wollen und für was du dich entscheiden sollst
     
  9. #9 simon84, 08.03.2022
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    Es gibt sowieso meist kein Haus von der Stange weil es auch meist kein Grundstück und Bebauungsplan von der Stange gibt.

    es gibt vielleicht Ausstattungsvorlagen und Grundriss Schemen von der Stange.

    Vorbildung als Projektleiter schadet sicher nicht ein guter Bauherr zu sein. Aber das ersetzt keine jahrelange Erfahrung aus erster Hand im Baugewerbe und Kontakte.

    das fängt ja alleine schon damit an wie eine Ausschreibung für ein Gewerk / teilgewerk formuliert ist, wie Schätzungen, aufmaß, VOB/BGB zusammenspielen
    Wie das Gewerk kontrolliert werden kann und so weiter

    da verhebst du dich ordentlich denke ich

    Würdest du denn einem jahrelang erfahrenen Bauprojektleiter ohne IT Kenntnisse und Erfahrung das persönlich für dich wichtigste und größte IT Projekt deines Lebens anvertrauen? Oder vielleicht doch lieber jemanden aus der Branche ?
     
  10. #10 JohnBirlo, 08.03.2022
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    Sry, aber kannste nicht. Unfassbar komplex was in so Ausschreibungen drinne steht und du musst die eingehenden Angebote, die noch mehr Fachwörter beinhalten ja auch noch beurteilen.

    Schonmal nen Angebot von nem Rohbauer gesehen? Für den Laien horror
     
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  11. ps0125

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    Wie kann man sich anmaßen den Ablauf für etwas so komplexes wie ein Haus selbst zu managen, wenn man davon keine Ahnung und auch keine Kontakte hat?
    Das wird sehr zum Leidwesen der Handwerker stattfinden, da die dem Projektmanager ja erst erklären müssen, wie er sein Projekt managen muss.

    Wenn du das bei der Angebotsanfrage schon so offen kommunizierst, wird sich die Anzahl der eingehenden Angebote sehr stark in Grenzen halten.


    So, ich geh jetzt mal einen Plan machen, wie ich ein Betriebssystem programmieren lasse. Kann so schwer ja nicht sein ;-)
     
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  12. #12 simon84, 08.03.2022
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    Nein das kannst du nur teilweise, weil du dir das gerade so vorstellst wie es in der IT läuft, auf dem bau aber komplett anders ist. Das kannst du sicher können bzw lernen, aber dir fehlt die Erfahrung.
    Als erstes Projekt das eigene Haus ? Will man da die unvermeidlichen Fehler machen die im Lernprozess auftreten ?

    Nutze deine Kenntnisse dafür ein guter Bauherr zu sein und das mit und nachzusteuern was der Architekt und gewerke bzw GU verpassen. Da ist mehr als genug zu tun
     
  13. Piofan

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    auch im Bereich "Neubau eines Eigenheim" ? Wenn ja, dann nur zu.
    Ich habe auch über einen GU gebaut und durfte trotzdem noch einiges selber organisieren. Für mich war aber das Wichtigste,dass die Handwerker und das gewünschte Material zum genauen Zeitpunkt auf der Baustelle war. Der Bauablaufplan wurde bei uns,fast auf den Tag eingehalten. Die Hausübergabe erfolgte sogar ein paar Tage eher.:28:
     
  14. #14 nordanney, 08.03.2022
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    Hilft Dir nicht beim Bau. Nur als Beispiel: Kannst Du Gewerke ausschreiben inkl. Materialspezifikationen und Mengengerüst? Abhängigkeiten zwischen einzelnen Gewerken und Schnittstellenkoordination?

    Dafür brauchst Du Fachleute. IT-Projektmanagement ist von Bau genauso weit weg wie vom Betrieb eines AKWs oder dem Flug zum Mond.
     
  15. #15 Ybias78, 08.03.2022
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    Ich erzähle mal aus meiner Bauerfahrung (bei uns werden gerade Fenster eingebaut) als auch aus mehrjähriger Forumerfahrung (nicht nur hier). Wenn ich nochmal die Möglichkeit hätte anzufangen würde ich folgendermassen vorgehen:

    1. Zum Architekten gehen und der macht ein Grundriss nach euren Wünschen. Wobei ihr nur die Wünsche, nicht ein Grundriss vorgibt.
    2. Mit dem Grundriss bei vielen Firmen nachfragen, die den kompletten Bau übernehmen. Aus eigener Erfahrung kann ich sagen, dass die die keine Hochglanzkataloge und Musterhäuser haben am besten sind. Gibt viele regionale die von der Mundpropaganda leben.
    3. Mit dem Unternehmen den Bauantrag ausarbeiten und einreichen -> bauen. Schließe hierfür am besten ein Planungsvertrag (kein Werksvertrag) ab. Wieso? Im Werksvertrag steht meistens die Festpreisgarantie drin, die auf 12 Monate beschränkt ist. Du muss auch meistens schon eine Finanzierung vorweisen. Oft dauert aber der Bauantrag mehrere Monate (bei uns 9 Monate). Bis der Bauantrag eingereicht wird, können auch 1-2 Monate vergehen. Wenn Du die Baufreigabe hast, ist die Baupreisgarantie vorbei und Du fängst an die Bereitsstellungszinsen zu zahlen (hier gilt meistens auch 12 Monate kostenfrei). Somit können im Schlimmsten Fall zwei halsbrecherische Situationen entstehen:
    - Baupreisgarantie läuft aus -> Erhöhung des Baupreises. Bei 500.000 € + können schon 5-10% beudeuten Du muss nachfinanzieren.
    - Bereitstellungszeit läuft aus. Du muss dann 0,25% je Monat an Zinsen zahlen (auf die Summe die Du nicht abgehoben hast). Bei 500.000 € wären das 1.250 € monatlich.
     
  16. #16 JohnBirlo, 08.03.2022
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    Du sagst was du sinnvoll findest und schreibst dann gleich dazu, warum man es nicht machen soll?!

    Ich fände es eher sinnvoll bis einschl. LP5 beim Architekten zu machen und die fertige Plannung dann an schlüsselfertigunternehmen zu geben. Dazu dann nen Baubegleiter vom Bauherrenschutzbund oder so
     
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  17. #17 Ybias78, 08.03.2022
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    Deswegen schlage ich ein Planungsvertrag vor und kein Werksvertrag. Wieso nicht bis zu LP5? Weil es Unternehmen gibt, die gerne die Statikberechnung etc. mit eigenen Leuten machen wollen, als alles vorgegeben zu bekommen. Außerdem glaube ich das ein Architekt bei LP5 teurer ausfällt, als wenn man es über BU/GU macht.
     
  18. #18 JohnBirlo, 08.03.2022
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    Joa, is halt die Frage ob man es dann gut oder günstig bekommt
     
  19. #19 Ybias78, 08.03.2022
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    Ich würde den Architekten pauschal keinen goldenen Planlöffel verleihen. Habe genug negative Geschichten gelesen, aber auch in der näheren Bekanntenkreis miterlebt. Vorallem bei der Kostenkalkulation liegen die Architekten sehr oft daneben und das nicht zu den gunsten der Bauherren. Bauantrag kann auch sehr gut ein Planer des GU/BU aufsetzen. Grundrisserstellung würde ich beim Architekten vornehmen.
     
  20. #20 SvenF86, 08.03.2022
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    Danke für die Erfahrung. Diese Vorgehensweise habe ich tatsächlich auch schon von unterschiedlichen Stellen als empfehlenswert vernommen. Wobei in den meisten Empfehlungen der Architekt LP1-3 vornehmen soll. Eben entsprechend deines Vorschlags.

    Als Zwischenlösung habe ich jetzt auch noch die Empfehlung erhalten, doch LP1-3 beim Architekten zu machen, dann durch BU/GU den Rohbau (bspw. bis einschließlich Dacheindeckung) erstellen zu lassen und den Innenausbau anschließend in Eigenregie/Einzelvergabe vorzunehmen. Wäre ein solches Vorgehen für Laien wie mich sinnvoller? Fraglich ist letztlich natürlich auch, was sich dabei dann noch sparen lässt.
     
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