"Schützenhilfe" Bauplanung mit Generalunternehmer

....genau klausi0815! Man speist Dich mit einer planerischen Laienspielschar ab. Die könnten, wollen aber eben nicht, daß Du viel teure Zeit mit dem Architekten verbringts, sondern die lassen Dich planen ("..perfekt...Sie sind ein Genie!") oder den verkäufer eine Runde Visualisierung üben und sparen dadurch diesen Aufwand.

Nachvollziehbar finde ich, bringt Dich aber nicht weiter.

In solchen Fällen empfehle ich tatsächlich einen echten Architekten zu beauftragen einen Entwurf (gemeinsam mit Euch) zu entwickeln, Details zu definieren (Dachziegel, Holzfenster/ KS-Fenster, Heizung, Mauerwerk,..) und dann könnt Ihr mit diesem, für Euch richtigen, Entwurf hausieren gehen soviel Ihr wollt.

Die GUs wissen woran sie sind, sie müssen natürlich trotzdem noch kalkulietren (da kommen sie nicht umhin), aber es ist dann ein fairer Wettbewerb.

 

Es hat auch wahrscheinlich einen guten Grund, warum Sie einen professionellen Planer nicht gesehen haben.
Stellen Sie sich vor (mal ein bisschen provokativ): Auf Basis der bisherigen Planung macht man einen Vertrag. Und dann setzt man sich erstmals mit dem Planer zusammen, dann sind doch Änderungen zu erwarten, oder?
Wenn man dies vorher machen würde, hätte man doch keine guten Gründe für Nachträge mehr, oder?

 

das ist absolut normal. Nur ich kann mir trotzdem nicht vorstellen, dass der Grundriss so toll geworden ist. Keiner wird dir einen vernüftigen Grundriss umsonst planen. Und selber ist sowas verdammt schwierig. Es gehört mehr dazu nur ein Programm zu bedienen.

Diese Verkäufer wollen doch nur ein guten Eindruck machen. Die meisten gehen immer wieder nur auf Standard Grundrisse ein und sagen, dass man später im Planungsgespräch alles veränder kann. Nur dafür hat man später kaum Zeit.

Vielleicht solltest du die richtigen Fragen stellen, dann bekommst du auch die richtigen Antworten

Du willst wissen wo die Verstecktenkosten sind? Alles was im der Baubeschreibung nicht drin steht. Hilft dir nicht ... ich weiß.

 

klausi - dann solltest du das pferd wechseln. stell doch einmal den entwurf hier ein, dann kann man die professionalität schon erkennen.

mal ganz am rande, wenn du alles mit verkäufer machst, dann wirst du am ende nur die unterschrift vom architekten zu sehen bekommen. der ist in der runde dann nur noch der stempelaugust!

 

@ Baufuchs: klar, jeder Unternehmer muss entscheiden, was noch unter kostenloser Aquaise läuft und ab wann er seine Planungsleistung vergütet haben muss. Das was ThomasB beschreibt ist doch aber genau LP1-3 (4 ist doch "nur noch" die Folge aus 1-3 und der geringere Aufwand/Verwaltungsakt)

Der eine zeigt hier nur Katalogbilder und kann sofort nen Preis dahinter schreiben, der andere investiert 5 Planerstunden. Das geht vermutlich auch nach Gefühl, wie interessiert der Kunde wirklich ist.
Und ich glaube durchaus, dass es eine Breite Schicht an Kunden gibt, die den Aufwand einer Planungsleistung honorieren bzw. auch dafür zahlen wenn Ihnen das erklärt wird, wie z.B. auch der TE.

@ wwi: Gerade im GaLaBau Bereich gibt es etliche Betriebe, die gar kein kostenloses Angebot (nicht Planung) mehr machen. Hier wurden im Schnitt Pauschalen von 150-200€ aufgerufen, um sich überhaupt vor Ort ein Bild zu machen. Für mich ok, denn es steigert sogar mein Vertrauen, dass das ein seriöser Betrieb ist, der dann auch entsprechend qualitativ die Leistung plant und anbietet.

@ Klausi: die Tendez ist schon richtig, dass man bei GU/GÜ nicht die Qualität der individuellen Planung wie bei einem A. bekommt (Ausreißer und Gegenbeispiele gibt es in beide Richtungen) und das erlebst Du gerade ausgeprägt; ich bezweifle auch, dass sich das nach Unterschrift ändern würde.
Eigene Pläne erreichen zudem idR nicht auch nur die Qualität eines Kataloggrundrisses, die zumindest "funktionieren", die eigenen dagegen quasi nie. Der Verkäufer findet die eigenen aber natürlich gut, hört sich für mich aber nicht nach einem GU an, mit dem Ihr, zumindest bzgl. Planung, glücklich werdet (auch wenn man die wenigen Seiten BLB sieht/hört).
Besser ist es immer, ohne eigene Pläne diesen Prozess zu beginnen, egal ob mit GU oder mit A.

Generell kann ich nur sagen, wie ich es machen würde, wenn ich nochmal ein EFH bauen würde.
Sich einen guten Architekten suchen (wie man den findet, ist eine andere Frage) und von dem LP1-5 planen lassen. Mit diesen fertigen Werkplänen dann Angebote von verschiedenen GU´s einholen und über die ausführen lassen.
Jetzt ist es aber so, dass wenn Du nicht gerade das komplett individuelle Architektenhaus willst, du evtl. bei freien Architekten nicht mal am besten aufgehoben bist, sondern evtl. bei einem der viel für seriöse GU´s macht, da die mehr Erfahrungen mit "individuellen Standardhäusern" haben, gerade beim Budget unter oder um 300.000€.

 

versuch mal zu möblieren, als erstes die Küche und das SZ und Du wirst die ersten Probleme sehen...

 

...hmmpf...wollte ich auch gerde schreiben, Zellstoff!

 

Ich finde den Grundriss mist und ganz besonder OG. Und die Treppe kann gar nicht funktionieren oder was sagen die FAchleute?

Wo ist norden und wo kommt die Garage hin?
Wo willst du im Schlafzimmer ein 2 m Bett hinstellen. Du brauchst auf einer Seite komplett 4m.
Dann diese viele kleine Räume. Bad ist größer als Schlafzimmer.
WC hat kein Fenster.
Bin mal gespant was der Statiker zu dem Grundriss sagen wird. Da fehlt irgendwie eine dicke Mauer in der Mitte.

mach mal möbel rein, dann siehst du was ich meine.

 

Treppe hat lt. Skizze 11 Steigungen.
Benötigt werden aber 15 bzw. 16 ( je nach Geschosshöhe).
Treppe wird also tatsächlich ca. 1m länger als dargestellt.

Dann klemmt es im OG

 

und der verkäufer hat das so übernommen? mit dem entwurf wirst du nicht glücklich, hau den entwurf weg und such dir einen profi, der sein geschäft von anfang an versteht.

wahrscheinlich bist du an einen franchiser geraten. die beraten ohne ahnung nur mit dem ziel eines schnellen vertragsabschlusses.

 

Naja ohne Masse ist schwer einzuschätzen wie groß die Zimmer sind. Nur ich persönlich finde, dass du viel zu viel Verkehrsfläche hast.

So ein großes Haus wird schon verdammt viel Geld kosten. Da kann man ein paar QM einsparen und trotzdem sind die Zimmer nicht kleiner bzw. nicht unnötig groß.

Nur der Grundriss funktioniert alleine schon wegen der Treppe nicht. Leider bringt es nichts nur ein Teil zu ändern. Da muss komplett neu gemacht werden.

 

Zu dem Problem "ich will professionell(er) planen, trotzdem bei GÜ wg. Festpreis beauftragen".

Bei unseren GÜ-Runden gab es einen GÜ, der hat von sich aus die Reihenfolge festgelegt:
1) Grobabschätzung Preisniveau (m2 * 2000€ + Sonderwünsche).
2) Dann Planungsrunde mit Architekt: Kosten 2000€
3) dann Festpreisangebot.

Hat dann natürlich ein bißchen was von Vendor-Lock-In.
Der GÜ fing mit H an, war nicht der mit den grünen Buchstaben im Schriftzug und ist aber sonst so gut wie überall (zumindest im Berliner/Brandenburger Raum) mit Werbung vertreten.

Bei einem zweiten GÜ haben wir explizit gefragt, ob wir das Architektengespräch (gegen Zahlung) vorziehen können, weil wir zu viele Fragen hatten, die der Vertriebler fachlich nicht sinnvoll beantworten konnte. Das wurde bejaht und wir haben sogar ein Angebot dafür bekommen. Kann mich an den Preis nicht mehr erinnern, mir ist grad wie Größenordnung 1600€, Angebot kam direkt von der Architektin. Kann heute abend nochmal in den Mails gucken, ist 9 Monate her ...

Für reinen Vertrag je nach Schriftgröße sollte das mengenmäßig wohl passen. Im Vertrag muss aber drinstehen, dass die Baubeschreibung mit Stichtag X Bestandteil des Vertrages ist (und ich gehe mal davon aus, dass dir diese vorliegt).

Inhaltlich solltest du es von einem Bauherrenberater oder Rechtsanwalt dringend prüfen lassen. Ich war nach der ersten Prüfung dann doch sehr überrascht, wie viele Anmerkungen an zunächst sinnvoll klingenden Sätzen dran waren.
Gerade spannend sind so Kündigungsregeln - wir hatten öfter so Kracher drin wie "bei Zahlungsverzug kann der Auftragnehmer kündigen" - das ist dann doch etwas sehr einseitig, gibt es doch auch sinnvolle Regeln im BGB wie bei Zahlungsverzug umzugehen ist.

 

Problem ist z.B. bei Vertrag ist, dass du kannst dich beraten lassen ... was im Vertrag alles mist ist, aber die meisten größeren GÜ lassen sowieso keine Änderung im Vertrag zu. Also muss man mehrere Verträge auch noch prüfen. (Nur manche Verträge sind echt häftig.)

 

wenn der grobentwurf vom GU überarbeitet wurde
und zu 95% mit deinem übereinstimmt, würden bei
mir alle alarmglocken läuten! dann kann etwas mit deinem
GU nicht stimmen.

denn, der grobentwurf funktioniert zu 100% nicht.

 

Ich habe jetzt nicht die Zeit, alles zu lesen, aber nach eigenem Hausbau mit GU zwei nach unserer Erfahrung extrem wichtige Tipps, d.h eigentlich nur einer:

Hol dir eigenen Sachverstand!

Und den brauchst du sowohl vertraglich, als auch bautechnisch.

Also VOR Vertragsunterzeichnung den Vertrag von einem Anwalt für Baurecht überprüfen lassen. Kostet im Verhältnis zur Bausumme ein Bruchteil, spart aber eine Menge Ärger. Unser Vertrag wäre laut RA nichtig gewesen, wären wir vor Unterzeichnung gekommen. Haben ihn aber erst wegen Mängeln vor der (Mängel-) abnahme eingeschaltet.

2. einen EIGENEN Bauleiter. Einen, der nur für Dich arbeitet und nicht mit dem GU verbandelt ist. Auch das kostet ein paar Tausender, - spart aber erheblichen Ärger im Nachhinein ein. Und nicht zu vergessen, bei einem GU kaufst du letztendlich "ein Stück Haus", wie es hier im Forum so schön heißt. Und damit bekommst du als Bauherr nur einen Bruchteil dessen mit, was WIRKLICH auf der Baustelle passiert.

Und im Nachhinein, weiß ich nicht, ob es wirklich soviel günstiger kommt. Wir haben auch mit einem GU gebaut, weil wir mit dem eigentlichen Hausbau mangels Zeit nicht sooo viel zu tun haben wollten. Die Planung hat ein BauIng gemacht. An der Zeit hat es nicht gemangelt, wir haben bestimmt 4-5 mal jeweils mehrere Stunden zusammengesessen. Dennoch ahne ich, dass der ein oder andere Archi hier im Forum so einiges am Grundriss zu kritisieren hätte. (ich inzwischen ja auch) Aber damals wußten wir es nicht besser - und letztens sind viele Dinge nur Kleinigkeiten. Aber bei einer Diskussion vorher hier wäre die garantiert aufgefallen, da bin ich mir inzwischen sicher. Zeit haben wir dennoch viel mit dem Hausbau verbringen dürfen. Allerdings hatten wir auch keine brauchbare Bauleitung, so dass ich zeitweilig das Gefühl hatte, dass das gesamte Projektmanagement bei uns liegt.

 

PS: vergessen: Der potentielle Bauleiter sollte unbedingt VOR Vertragsabschluss die Baubeschreibung prüfen. Was sich für uns Laien prima und hochwertig anhört, ist nachher bei der angedachten Mittelklasse Limousine eine veraltete aber eben durchaus funktionierende Plastikblende für Kleinwagen. Ohne das entsprechende Wissen, dass der normale Bauherr, so er denn nicht Zeit hat, sich halbtags in die Baubranche einzuarbeiten, aber eben kaum erkennen kann.

 

einen eigenen bauleiter braucht er nicht, denn der wird den bau nicht leiten. da lässt sich der gu nicht reinreden. was gebraucht wird, ist ein qualitätsüberwacher, der die kritischen dinge zeitnah kontrolliert. das kann auch ein gestandener bauleiter im hauptberuf sein, der den blick für die wichtigen dinge hat.