"Stadtvilla" mit Traufhöhe 5,70m möglich/sinnvoll?

Diskutiere "Stadtvilla" mit Traufhöhe 5,70m möglich/sinnvoll? im Architektur Allgemein Forum im Bereich Architektur; Guten Morgen liebe Bauexperten, wir überlegen, ein Grundstück in (unserer) Traumlage zu kaufen und bräuchten dazu die Meinung von Fachkundigen...

  1. #1 Johanna87, 09.02.2019
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    Guten Morgen liebe Bauexperten,

    wir überlegen, ein Grundstück in (unserer) Traumlage zu kaufen und bräuchten dazu die Meinung von Fachkundigen (zu einem Architekt wollen wir erst nach dem Kauf gehen, ist ja noch gar nicht sicher, dass wir es bekommen).

    Der einzige Haken an dem Grundstück aus unserer Sicht ist, dass eine max. Traufhöhe von 5,70 m im BPlan steht (Def. laut BPlan: Höhe OK FFB - Schnittpunkt Außenwand mit Dachhaut). Unser Traum wäre eine kleine "Stadtvilla", also quadrat. Grundriss mit Zeltdach und SICHTDACHSTUHL (für mich gibts nix Schöneres;)), das ganze klassisch in Ziegelbauweise. Jetzt haben wir Bedenken, ob die Traufhöhe für unser Traumhäuschen ausreichend ist. Meine Rechnung (nach stundenlanger Internetrecherche):

    TH 570 cm
    - 250 cm lichte RH im EG
    - 20 cm Betondecke
    - 15 cm Fußbodenaufbau
    - 40 cm Dach mit Aufdachdämmung
    - 226 cm bodentiefe Fenster im OG
    = 19 cm

    Wie soll man da noch Rolladen-/Jalousiekästen unterbringen? Benötigt man sonst noch Platz zwischen Fenster und Dachstuhl? Fenstersturz?

    Als Alternative könnten wir uns auch mit einem Satteldach anfreunden, aber das spielt bezgl. der Traufhöhenproblematik wohl keine Rolle.

    Ich würde mich sehr freuen, wenn ihr mir sagen könntet ob ein Haus mit 2 Vollgeschossen und bodentiefen Fenstern im OG bei diesen Vorgaben möglich / sinnvoll ist. Sonst suchen wir halt weiter, aber die Lage würde uns schon sehr zusagen *träum
     
  2. #2 Fabian Weber, 09.02.2019
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    Kann mir nicht vorstellen dass die Traufhöhe von OKFFB gemessen wird. Eher GOK.

    Ansonsten könnte das Haus ja auch einen halben Meter rausstehen. Das macht vom Bebauungsplan keinen Sinn.

    Wozu Rolläden im OG?
     
  3. #3 Lexmaul, 09.02.2019
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    Frage ist eher, wieso fragst Du sowas? Sommerlicher Wärmeschutz? Abdunklung zum schlafen?
     
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  4. #4 tomtom79, 09.02.2019
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    Da passt keine Stadtvilla drauf! Und 250cm im EG ist auch schon Recht Wennig eher 260. Und im og 250cm
     
  5. #5 Johanna87, 09.02.2019
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    Ist aber so. OKFFB darf 30 cm über Straßenniveau liegen.
     
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  6. #6 jodler2014, 09.02.2019
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    Entweder Bungalow oder mit Flachdach .
    Oder gelten die 5,70 m ab OK Decke EG ?
     
  7. #7 Kriminelle, 10.02.2019
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    Komische Antworten.
    Aber auch ne Frage mit Scheuklappendenken.

    Es gibt genug „Stadtvillen“, die in die Kategorie Eingeschossigkeit gehören. Da geht’s auch.
    Relativ kleine Traufhöhe, aber immer noch genug, um durch angepasste Fenster Licht in die Zimmer zu bekommen,
    Auch mit zb 201er-Höhe kann man gut leben. Und nicht jedes Fenster im OG braucht Rolläden.
    Grundsätzlich zählt: das Haus an das Grundstück anpassen.
    Grundsätzlich zählt immer die Lage.
    Und dann wird das Haus angepasst.
    Dass Ihr das passende Haus nicht beim Günstig-Von-der-Stange-Hausbauer bekommt, der im Katalog 4 Satteldachhäuser und 2 Standardstadtvillen nebst 3 Winkelbungalows anbietet, steht außer Frage.
     
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    5,70m Traufhöhe sind aber auch eine städtebauliche Meisterleistung. Was wollte der Künstler damit bezwecken? Sofern sich der Verbrecher noch im aktiven Berufsleben befindet, sollte man ihn mal zur Rede stellen und ihn mit den praktischen Konsequenzen seiner Festsetzungen konfrontieren.
    Nichtsdestotrotz ist es machbar. Knackpunkt sehe auch ich bei den 2,26er Fenstern.
     
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  9. #9 Kriminelle, 10.02.2019
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    Er möchte die Stadtvillen nicht im Viertel haben.
    Mag sein, dass die Gegend von Satteldächern geprägt ist... irgendwo kann man Sinn in dieser Traufhöhe erkennen.
    Auch das Unterschlagen von Hang durch die TE ist hier möglich. Außerdem ist ja nicht der B-Plan 1:1 eingestellt.., wer weiß, was es da (noch) alles gibt, dass es schlüssig ist :)
     
  10. #10 Johanna87, 10.02.2019
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    Das ist richtig. Aber bei qm-Preisen jenseits der 1k ist die Kompromissbereitschaft bzgl. des möglichen Hauses begrenzt.

    Schrägerweise ist das eben nicht der Fall, denn angrenzend befindet sich das "Toskana-Viertel" der Stadt! Außerdem hätte man ja gleich Walmdächer verbieten können. Die Stadt möchte eigentlich schon eine Mischung aus Sattel- und Walmdächern.

    Das Neubaugebiet ist bretteben.

    Der Sinn liegt darin begründet, dass in den an das Neubaugebiet angrenzenden Häusern Stadträte, wichtige Unternehmer und andere einflussreiche Ehrenbürger in ihren 350qm-Villen mit Traufhöhen von 7m + wohnen und gerne weiterhin alle überragen wollen.

    Mir ist jetzt noch eine Idee gekommen: laut BPlan ist TH = 5,70 und OK FFB darf max. 0,3 m über Straßenniveau liegen. Ich könnte eine Veränderung des BPlans beantragen dahingehend, dass wir 5,80 TH bauen dürfen und mit OK FFB nur 0,2 m über Straßenniveau gehen. Die tatsächliche Höhe der Traufe bzw. des Hauses würde sich dadurch nicht ändern. Glaubt ihr, dass so ein Antrag sinnvoll ist oder wird sowas in einem Neubaugebiet (Erschließung läuft gerade erst) sofort abgelehnt? (Ich weiß, Bauämter sind sehr verschieden.)
     
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  11. #11 msfox30, 10.02.2019
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    Oder Mansarddach.
    Wir haben unten 67° und im Dachboden 28°. Ich finde die Einbußen im OG mit 67° sehr überschaubar. Zumal wir auf einer Seiten noch einen Zwerggiebel haben, wo die 28° "verlängert werden. Nun weiß ich nicht, ob im B-Plan die Traufe eines Giebels auch mit zählt.
    ...aber der TE will ja zwingend eine Stadtvilla - wie jetzt fast jeder baut.
     
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  12. #12 Kriminelle, 10.02.2019
    Zuletzt bearbeitet: 10.02.2019
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    Dann eben nicht. Dass es für Euch die Traumlage ist, kommt von Dir. Auch dass Ihr Euch mit einem Satteldach anfreunden könnt. Ich finde bei den Aussagen schon, dass man sich dann die Lage aussuchen sollte. Die Frage stellt sich, warum ihr unbedingt einen quadratischen Grundriss wollt? Und: gibt es bei Euch so massig viele Grundstücke, dass Ihr ein paar Wochen auf ein neues warten könnt. Oder habt ihr die Zeit, einige Jahre zu warten?
    Man macht sich das Leben eben immer schwer, wenn man große Träume 1:1 erfüllt haben möchte. Das muss dann jeder für sich entscheiden: entweder eine für sich persönlich gute Lage oder sich später mit den Hürden des quadratischen Grundrisses herumschlagen. Irgendetwas gibt es übrigens immer: dann ist es der vorgeschriebene Klinker oder was auch immer. Meist ist es das eigene gedankliche Korsett.

    Bei uns ist es einfacher, erst das Grundstück auszusuchen und sich dann nach dem B-Plan für ein Haus zu entscheiden. Es gibt schließlich bei jedem Haus ein Für und Wider... allerdings sollte man immer erst nach dem Grundstück gehen und das Haus mit all den Nebengebäuden und -Flächen darauf zu arrangieren. Es spielen ja noch viel mehr Faktoren eine Rolle.

    Eine Beispiel, wie Ihr zu Eurer Stadtvilla kommt, hab ich geschrieben.
    Das wird wohl nicht funktionieren ;)
    Du meinst aber dann wohl eher, eine Ausnahme zum B-Plan genehmigt zu bekommen. Das wäre auch eine Möglichkeit.
    Das sollte dann aber durch Euren Architekten ggü des Bauamtes begründet werden :)
     
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  13. #13 jodler2014, 10.02.2019
    Zuletzt bearbeitet: 10.02.2019
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    Grundsätzlich hat Kriminelle recht.
    Eine Befreiung vom B-Plan zu bekommen ist hier sehr schwierig.
    Es steht ja noch nicht mal ein Stein ….
     
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  14. Dimeto

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    Da gibt es aber bessere Möglichkeiten, das zu verhindern. Du hast ja selbst schon Lösungen vorgeschlagen, wie eine Stadtvilla trotz dieser Festsetzung funktionieren kann.
    Auch mit Satteldach sind 5,70m unsinnig. Für ein Haus mit EG und DG zu viel (Kniestock 2,30m?), für EG-OG-DG zu wenig.
    Genau das "irgendwo" würde mich interessieren.
    Versuch macht kluch. Wenn es das "irgendwo" tatsächlich gibt, wird es aber schwierig. Böswilligkeit unterstellt, existiert die Festsetzung, um gebührenpflichtige Befreiungen zu generieren. Ich glaube aber eher an mangelnde Duchdachtheit.
    Wenn jetzt reihenweise Befreiungsanträge eintrudeln, besteht eine geringe Chance, dass nochmal im großen Verwaltungskreis die Festsetzungen diskutiert werden. Man kann sich auch an eine Ratsfrau oder einen -herrn seines Vertrauens wenden, der beim Planungsdezernenten mal 'ne kleine Anfrage startet. Eine Änderung des B-Planes wird sich aber kaum jemand antun angesichts des aufwändigen Verfahrens.
     
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    Zeltdach mit Sichtdachstuhl strebt b) stark gegen unbezahlbar und spricht a) auch Bände über nicht viel räumliches Vorstellungsvermögen, zumindest was die Konstruktion von Dachstühlen und die Projektion von Dachuntersichten auf die einzelnen Raumgrundrisse anbelangt.

    Quadratische Grundrisse muß man sich leisten können. Wenn man dann noch Symmetrie und eine gerade Treppe dazunimmt, geht m.E. unter 12 m Kantenlänge außer Kompromissen nicht mehr viel.

    Sag´ mal, wo der Bebauungsplan im Netz steht, dann kann man gezielter nachdenken.

    Das klingt beneidenswert, die Mehrzahl der Gemeinderäte scheint das Mansarddach auf die Liste der aussterbenden Arten setzen zu wollen - bald gibt es nur noch vier Dachformen, wie Apfelsorten im Supermarkt :-(
     
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  16. #16 Johanna87, 12.02.2019
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    Vielen Dank für eure Beiträge! Wir kommen langsam von unserem Scheuklappendenken weg;-)) Nichtsdestotrotz stören wir uns nach wie vor ein bisschen an den 5,70 TH.

    Finden wir auch hübsch, aber nicht erlaubt (nur Sattel- und Walmdach)

    Da hast du recht. Wir haben die Katalog-Stadtvilla mittlerweile beseite geschoben und überlegen jetzt in alle Richtungen, was auf diesem Grundstück möglich wäre.

    Habe überlesen, dass der BPlan ohnehin vorschreibt, dass die Häuser gerichtet sein müssen (d.h. lange Seite 25 % länger als kurze Seite)! Sorry. (Direkt angrenzend sind quadrat. Grundrisse, aber eben nicht im Neubaugebiet erlaubt. Warum auch immer?) Nachdem wir gerade anfangen, uns mit möglichen Grundrissen zu beschäftigen, ist uns ein nichtquadrat. Grundriss eh lieber.

    Wir haben uns gestern ein anderes Neubaugebiet in unserer Stadt angeschaut mit durchschnittlichen Grundstücksgrößen von 500 qm und TH 6,30 m. Dort stehen schon viele Häuser. Durch die kleinen Abstände sehen die Häuser mit Außenmaßen 16 x 12 und TH 6,30 fast schon bedrohlich aus. Außerdem hat man im EG immer Schatten durch das nächste Haus. Vielleicht hat man daraus gelernt? Vielleicht sind BPläne auch nicht immer wirklich durchdacht? (Dieser BPlan hat wenig bis nichts mit der Bebauung in den angrenzenden Wohngebieten zu tun. Muss man das verstehen?)

    Ich dachte, dass man eine Befreiung am ehesten bekommt, wenn noch keiner gebaut hat? Vertrauensschutz...

    Ich verstehe einfach nicht, warum man nicht auf 5,90 oder 6 m geht. Dann wären zwei Vollgeschosse ohne Einschränkungen möglich.

    Kannst du mir das bitte erklären? Sieht ein Sichtdachstuhl bei einem Walmdach (nicht Zeltdach, siehe oben, mein Fehler) nicht gut aus? Ich habe im Internet ein paar Bilder gesehen und finde das sehr schön. Natürlich müsste man bei der Raumaufteilung die Schnittpunkte der Pfetten berücksichtigen.

    BPlan: bei Google "Weilheim Bebauungsplan östlich des Prälatenweges II" eingeben (kann noch keine ext. links posten)
     
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    Sagt der Plan auch, welche die lange Seite sein muß ? (Pfeildarstellung in der Zeichnung, oder in der textlichen Fassung erwähnt)

    Fünfzuvier ist ein mehrfach gutes Verhältnis: da geht vieles besser als im Krampfquadrat, und gleichzeitig kann es äußerlich noch wie quadratisch wirken, wenn man das möchte (ibs. mit einem Zeltdach).

    Viele Köche verderben den Brei: meist schlägt das Bauamt etwas vor, und dann machen sich die Gemeinderatsfraktionen darüber her. Ratsherren und -frauen sind im Zivilleben normale Bürger, d.h. wie im Bevölkerungsdurchschnitt entsprechend viele Nichtarchitekten und auch manche Halbdackel.

    Wie zuvor schon erklärt ;-)
    Im Baufeld A hat sich die X-Fraktion durchsetzen dürfen, in Baufeld B die Y-Fraktion. Und/oder man will alle Wünsche befriedigen, aber "geordnet, bitteschön", und weist dann Toskanagebiete und Stadtvillengebiete und Bungalowgebiete etc. aus - nur bei Mansarddach meint man, das habe keine Nachfrage.

    Du beginnst zu verstehen. Das ist eine Strafarbeit bzw. verlangt einigen Flächenüberschuß, um das leidlich geschickt austarieren zu können. Und abgesehen davon, daß Du wohl eher Sparren meinst: die gäbe es bei Binderdächern (die bei GU-Stadtvillen üblicher sind) so garnicht, und damit auch nicht solche Untersichten, wie Du gerne möchtest.
     
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  18. #18 msfox30, 12.02.2019
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    Steht da irgendwo, welche Dachneigung erlaubt ist?
    Nur eine Idee: Du könntest ja ringsum eine sehr steile Dachneigung wählen (was max geht) und dann oben ein Flachdach drauf (damit's kein Kirchturm wird :) ). Was ist das für eine Dachform?
    Bei uns sieht man bei der Mansarde den flachen oberen Dachteil von unten nicht (nur am Giebel) - außer man steht weiter weg.
     
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    Ich habe derweil den Plan angeschaut: die Firstrichtung ist jeweils vorgegeben, und es gibt sogar Bereiche mit Baulinien. Um welches Baufeld (WA1 bis WA6) geht es denn ?

    Ja, in der Textfassung. 20 bis 32 Grad bei den Hauptgebäuden, Garagen auch flach oder max. 12 Grad.
     
  20. msfox30

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    Schade. Wer denkt sich so einen Mist aus. niedrige Traufehöhe und Dachneigung. Wer soll da was bauen? Einen hohen Bugalow?
    Ich mag B-Pläne nicht und bin froh, dass wir so was nicht hatten
     
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"Stadtvilla" mit Traufhöhe 5,70m möglich/sinnvoll?

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