Staffelgeschosse und die GFZ in RLP

Diskutiere Staffelgeschosse und die GFZ in RLP im Architektur Allgemein Forum im Bereich Architektur; Hallo liebes Forum, da ich mich gleich zu Beginn unseres Bauprojektes mit zu vielen Fragen und Hürden konfrontiert sehe, habe ich mich...

  1. #1 good2know, 04.08.2019
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    Hallo liebes Forum,

    da ich mich gleich zu Beginn unseres Bauprojektes mit zu vielen Fragen und Hürden konfrontiert sehe,
    habe ich mich entschlossen dem Forum beizutreten um hier die richtigen Antworten auf dem Weg zum
    Eigenheim zu finden.

    Derzeit befinden wir uns noch in der Planungsphase mit dem Architekten, die sich allerdings auf den letzten
    Metern etwas schwieriger gestaltet als es uns lieb ist. Grund hierfür ist der Bebauungsplan, respektive die
    LBauVo und BauNvo die mir die Grenzen meines Verstandes aufzeigen.

    Zwar habe ich schon viele Beiträge und Gesetzesauszüge gelesen, allerdings wurden hierdurch meine Fragen
    nicht ausreichend geklärt. Vielleicht ist das auch nur mein Empfinden weil ich es einfach nicht einsehen kann.
    Also dann, zur Problemstellung...

    ...wir möchten in RLP ein EFH bauen, nicht unterkellert. Der Bebauungsplan sieht GRZ 0,4 und ein Vollgeschoss,
    sowie das von uns gewünschte Flachdach vor. Durch die Dachform wird das OG unweigerlich zu einem
    Staffelgeschoss. Und hier beginnt auch schon das Dilemma. Die Geschossfläche inklusive der Außenwände
    beträgt im OG derzeit 122 qm und die im EG 177 qm. Rechnerisch ergibt sich hieraus ein Anteil von 68,8 %
    und somit eine Vollgeschossigkeit für das OG - verstehe ich das richtig? Demnach müsste ich das EG auf
    183 qm vergrößern um innerhalb der 2/3 Regelung zu bleiben.

    Allerdings tue ich mich damit etwas schwer, weil es einfach unnötig ist das EG künstlich aufzublasen.
    Im Zweifel würde ich in den sauren Apfel beißen oder eine Befreiung bei der unteren Baubehörde einreichen, möchte aber vorher ausschließen etwas übersehen zu haben. Daher habe ich die folgenden konkreten Fragen:

    - Ich habe mir bei einem zweiten Architekten eine Meinung eingeholt und diese sagt, dass die 2/3 Regelung
    nur dann gilt wenn das Staffegeschoss an allen Seiten einrückt, sonst gilt weiterhin die 3/4 Regelung. Stimmt das?

    - Können irgendwelche Flächen wie Lufträume, Treppenräume oder Außenwände im OG in Abzug gebracht werden um die Geschossflächenzahl zu reduzieren? In einem Internetartikel heißt es "... die Geschossfläche eines Gebäudes wird durch Addition aller Flächen von Vollgeschossen ermittelt. Dabei müssen gemäß § 20 Abs. 3 Satz 1 BauNVO die Außenmaße des Gebäudes in die Berechnung der Vollgeschossfläche einfließen. Die aktuelle Version der BauNVO sieht Aufenthaltsräume, Umfassungswände und Treppenräume nicht als hinzu rechenbar auf die Geschossfläche an. Dadurch wird der Ausbau von Keller- und Dachgeschossen durch den Gesetzgeber gefördert..."

    - Wäre es denkbar das EG um eine überdachte Pergola zu erweitern um hiermit die Geschossfläche im EG zu vergrößern?

    - Es soll ja auch schon seit langem eine Novellilerung der BauNvo in Verbindung mit den LBauVo geben. Ist hierzu etwas bekannt was sich eventuell auf das Staffegeschoss bezieht? In anderen Bundesländern ist die
    Berechnung der GRZ ja etwas großzügiger ausgelegt.

    - Zusatzfrage: Wir würden zudem gerne die verbleibende Fläche im OG als unüberdachte Dachterrasse
    nutzen. Das sollte ja laut LBauVo kein Problem sein, da es sich nicht um Geschoss-, sondern nur um
    Grundfläche handelt, korrekt?

    Am meisten verwirrt mich die gegenteilige Aussagen der beiden Architekten.

    Ich bin gespannt was Ihr dazu sagt.

    Beste Grüße,
    Sascha
     
  2. #2 Jo Bauherr, 04.08.2019
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    Von wann ist der B-Plan?
     
  3. #3 good2know, 04.08.2019
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    Danke für das Interesse. Der B - Plan enthält folgende Angaben:

    Datum des Aufstellungsbeschlusses 1992-11-20
    Datum des Inkrafttretens 1999-09-24
     
  4. #4 Jo Bauherr, 04.08.2019
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    Bitte hier nachlesen. Seite 17+20 ist für B-Pläne ab 1990 relevant. Vielleicht kann ja das schon einige Punkte klären.
     
  5. #5 good2know, 04.08.2019
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    Nochmals Danke...

    ...das bestätigt mein bisheriges Verständnis über die Relevanz von Terrassen im Bezug auf die GFZ und GRZ.

    Jetzt bleibt mir nur noch die Hoffnung, dass sich die Definition des Vollgeschosses abweichend auslegen lässt.

    Vielen Dank für weitere Antworten.
     
  6. #6 petra345, 04.08.2019
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    Ich vermute mal, eine Dachterrasse geht genauso wie ein Balkon in die Wohnfläche des OG ein.
    Zumindest sollte man das ausschließen.
     
  7. Dimeto

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    Nein.
    Lufträume ja, Treppen und Außenwände nein.
    Nein, aber ein beheizter Wintergarten erweitert die Geschossfläche.
    Mir nicht.
    Das kann nicht sein, da die BauNVO Bundesrecht ist. Auf die GFZ-Berechnung nimmt die Landesgesetzgebung allerdings mittelbar Einfluss durch die jeweiligen Vollgeschossdefinitionen. Vielleicht kannst Du erläutern, was Du in welchem Land als großzügiger erachtest.
    Ja.
    Sind denn beide überwiegend in RP tätig?
    Oh Petra, jetzt stifte bitte nicht noch mehr Verwirrung mit "Wohnfläche". Das ist nicht Gegenstand dieses Threads.
     
  8. #8 good2know, 05.08.2019
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    Das habe ich mir schon gedacht.

    Lufträume innerhalb der Außenwände sind abzugsfähig? Das wäre ja schon mal was.

    Schade, ich war der Hoffnung eine Pergola ist ausreichend wegen der Raumbildung.

    Korrekt, ich habe gleich nach dem Absenden des Beitrags festgestellt, dass ich mich auf die GFZ hätte beziehen müssen.
    Ich habe den Titel des Threads entsprechend angepasst. Bei der GFZ haben es Bauherren z.B. in Hessen oder BW besser.
    Dort sind es 3/4 der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses.

    Sehr gut!

    Ja, sind beide angestellte Architekten in Generalunternehmen.

    Wohnfläche ist nicht gleich Geschossfläche, trotzdem Danke Petra.
     
  9. #9 good2know, 06.08.2019
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    So, die untere Baubehörde hat sich bei mir gemeldet...

    ....es gilt die 2/3 Regelung...

    ...inklusive aller Außendwände und der darin enthaltenen Flächen. Auch Lufträume, Treppen,...

    ...Terrassen, Pergolen und ähnliches zählen nicht mit zur GF. Die Bodenplatte des überliegenden Geschoss ist maßgebend für die Bemessung.

    Ich werde nun eine Befreiung anstreben.
     
  10. #10 Dimeto, 06.08.2019
    Zuletzt bearbeitet: 06.08.2019
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    Das entspricht nicht der gängigen Praxis. Es gibt auch Urteile dazu, aber die müsste ich erstmal wiederfinden.
    Die Hamburger haben einen Handlungsleitfaden auf ihrer Website:
    Lufträume in Gebäuden sind nur dann auf die Geschossfläche des Vollgeschosses anzurechnen, wenn sie der Nutzbarkeit der Vollgeschosse dienen (z.B. Treppenräume oder Aufzugsschächte), weil das Vollgeschoss in diesem Luftraum über gestufte oder bewegliche Flächen nutzbar gemacht wird. Lufträume, die nicht der Nutzbarmachung eines Vollgeschosses dienen (z.B. Lichthöfe oder Galeriegeschosse), werden nicht auf die Geschossfläche dieser Vollgeschosse angerechnet (Abb. 5/6 und 5/7).
    https://www.hamburg.de/contentblob/...de13d7/data/05-mass-der-baulichen-nutzung.pdf

    Diese Betrachtungsweise beschränkt sich übrigens nicht auf Hamburg.
     
  11. #11 good2know, 07.08.2019
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    Das ist interessant und werde ich bei der ausstehenden Rückmeldung der unteren Baubehörde ansprechen...

    ...mein Architekt schweigt sich dazu aus.
     
  12. Dimeto

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  13. #13 good2know, 12.08.2019
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    OK, jetzt wird es richtig kompliziert...

    ... in dem Baugebiet haben wohl mehrere Bauherren an dem B-Plan vorbei gebaut und ein zweites Vollgeschoss errichtet.
    Die untere Baubehörde hat die Gemeinde aufgefordert den B-Plan zu ändern, ist aber nie erfolgt und die Häuser dürfen
    auch weiter bewohnt werden.

    Die Gemeinde sagt jetzt, sie möchte keine weiteren Ausnahmen mehr, obwohl es offiziell ja schon gar Keine gibt,
    sondern einfach drauf los gebaut wurde. Das heißt die untere Baubehörde verweist auf die Gemeinde und die
    diese wiederum auf die Baubehörde.

    Ich finde das Vorgehen ziemlich zweifelhaft zumal nur noch wenige Bauplätze, vielleicht zwei Hände voll, bebaut werden können.
    Wir benötigen ja auch nur 5% mehr Geschossfläche und keine 33%. Lohnt da das Klagen oder hat ist das einfach persönliches Pech?
     
  14. #14 simon84, 12.08.2019
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    Pech für euch und Glück für die anderen dass sie keine Mega Strafe zahlen mussten
     
  15. Cybso

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    Ich bin kein Jurist, aber greift da nicht der Gleichbehandlungsgrundsatz? Entweder, die Gemeinde genehmigt die falsch errichteten Häuser nachträglich, dann solltet ihr aber auch einen Anspruch auf Genehmigung haben. Oder sie genehmigt es nicht, dann steht euer Baugebiet voll mit illegal errichteten Schwarzbauten, die wieder abgerissen werden müssten.

    Ich denke, das ist jetzt die Stelle, wo man mal einen auf dieses Gebiet spezialisierten Anwalt konsultieren sollte.
     
  16. #16 Fred Astair, 12.08.2019
    Fred Astair

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    Es gibt keine Gleichbehandlung im Unrecht.
    Da die Gemeinde die Verstöße nie genehmigt hatte, kannst Du Dich auch nicht darauf berufen.
    Du kannst höchstens verlangen, dass die Verstöße sanktioniert werden. Ob das erfolgreich wäre, zumal sich für Dich dadurch nichts änderte, wer weiß?
     
  17. Cybso

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    Es gab bei uns im Dorf gab es vor einigen Jahren einen ähnlich Fall, aber mit einem kleinen Unterschied, der relevant sein könnte. Und zwar hat die Baubehörde versehentlich eine Baugenehmigung für ein Doppelpultdach erteilt, obwohl der Bebauungsplan nur Satteldächer vorgesehen hat. Darauf haben sich mehrere Bauherren berufen und so ebenfalls Doppelpultdächer genehmigt bekommen.

    Die spannende Frage wäre also, ob die Behörde das zu große Obergeschoss bei wenigstens einem der Nachbarn tatsächlich im Bauantrag genehmigt hat, oder ob das alle genehmigungsfreie Bauanzeigen waren.

    Ein lokal sehr beliebter Bauunternehmer hat uns für einen solchen Fall wie deinen im Vorgespräch übrigens seinen "Trick" verraten, einen beheizten Wintergarten im Bauantrag mit vorzusehen, aber diesen am Ende "aus Kostengründen" wegfallen zu lassen. Angeblich fährt der damit seit Jahren gut. Wir haben uns für einen anderen Bauunternehmer entschieden, auch aus diesem Grund ;-)
     
  18. 11ant

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    Dann bau´ unten acht Prozent mehr, dann hast Du Deine fünf Prozent oben schon generiert ;-)

    Im Ernst: in diesem bescheidenen Umfang bügelt man das doch mit geschickterer Planung weg, oder hier einmal nicht ?
     
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