Traufhöhe beim Pultdach

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  1. #1 Beileropulos, 25.01.2018
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    Hallo zusammen,
    wir haben ein Grundstück und können bauen.
    Leider haben wir Baubeschränkungen im B-Plan (lt Anlage) konnten uns aber auf ein versetztes Pultdachhaus einigen (siehe Anlage).
    Nur zur Frage. Ist die Traufhöhe von 4,5 m bei beiden Dächern einzuhalten, oder reicht auch nur eine Seite?
    Vielen Dank.
     

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  2. #2 Beileropulos, 25.01.2018
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    Und wäre anliegender Typ auch möglich, wenn auf der flachen Seite 4,5 m eingehalten werden?
     

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  3. #3 Onkel Dagobert, 25.01.2018
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    Traufhöhe ist bei beiden Dächern einzuhalten.
    Dachtyp aus #2 ist nicht zulässig wenn nur auf der tieferen Seite die 4,50m eingehalten werden.
     
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  4. Dimeto

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    Es gibt bestimmt noch schriftliche Festsetzungen zum B-Plan. Wenn hier z.B. die Dachneigung beschränkt ist, könnte selbst Variante 1 unzulässig sein. Wäre eine Ermessensentscheidung, in wie weit bei dem geringen Versatz der höchste Punkt des Pultdaches als First gewertet werden kann. Hier wird meist der Vergleich mit einem Satteldachhaus gleicher Kubatur herangezogen.

    Die Geschossigkeit müsste man sich auch etwas genauer ansehen. Scheint sich eher um Zweigeschosser zu handeln.
     
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  5. #5 simon84, 25.01.2018
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    Wasserschutzzone IIIA hört sich nach Grundwasser an !
    Separates Bodengutachten für das Grundstück (nicht Baugebiet) insbesondere beim Bau mit GU/GÜ und Fertighaus sehr zu empfehlen.
    Keller ?
     
  6. #6 Beileropulos, 25.01.2018
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    Vielen Dank für die Antworten. Es gibt noch etwas mehr Infos (lt Anlage)
    Unser angedachter Bauunternehmer meint, dass Variante 2 gehen würde, da die lange Seite die Firsthöhe ist.
    Welche alternativen Bautypen gibt es, wenn man oben möglichst wenig Schrägen haben möchte?
    Danke schon einmal.
     

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  7. #7 Andybaut, 26.01.2018
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    Ich kann´s nicht lesen.
    Aber entscheidend kann der schriftliche Teil sein.

    Wobei ich bei der ersten Variante eigentlich keine Probleme sehe, solange die Geschossanzahl damit nicht überschritten wird.
    Das kleine Dach hat zwar eine höhere Traufe, bleibt aber mit seiner Gesamthöhe unter Dach 2.
    In der Regel sind solche Vorgaben gedacht um eine Maximalhöhe von Gebäude nicht zu überschreiten.
    Das wäre mit V1 auch nicht überschritten.

    Man müsste hier aber mal im Baurechtsamt nachfragen und gegebenfalls nach Kommentierungen, falls der Bearbeiter das so ablehnt.
     
  8. Dimeto

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    Da der Bebauungsplan keine weiteren Festsetzungen bezüglich der Dachgestaltung enthält und ausdrücklich auf die BauNVO verweist, also die Höhenfestsetzungen nur das Maß der baulichen Nutzung und nicht die Gestaltung zum Ziel haben, gebe ich dem Bauunternehmer Recht. Ob das Bauamt das genauso sieht...? Als Argumentationshilfe könnte man das Urteil vom 3. Mai 2010 des OVG NRW anführen (Az. 7 A 1942/08).
    Wie wär's mit einem Mansarddach? Wenn das nicht gefällt, ist vielleicht ein Staffelgeschoss möglich. Die Ermittlung der Traufhöhe bei Staffelgeschossen ist zwar umstritten, vielleicht gibt es aber die Möglichkeit der Befreiung, wenn man das Staffelgeschoss mit einem IMHO zulässigen Mansarddach vergleicht. Ein Gespräch mit dem Bauamt könnte aufschlussreich sein.
     
  9. #9 Beileropulos, 26.01.2018
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    Hallo Dimeto,
    danke für ein Einschätzung. Mansarddach hatte unser Bauunternehmer auch vorgeschlagen, da man hier in der Tat fast ohne Schrägen bauen kann. Staffelgeschoss wäre unser primärer Wunsch gewesen, lt Bauunternehmer nicht möglich. Aber ich finde den Vergleich spannend. Ich werde beim Bauamt mal anrufen und schauen, was da möglich wäre. Vielleicht geht da ja was ;-)
     
  10. #10 Beileropulos, 26.01.2018
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    Hallo zusammen,
    ich habe nochmal ein wenig recherchiert.
    Im letzten Wohngebiet hier in der Gemeide aus 2009 galten die gleichen Angaben im B-Plan. Die TH lag sogar nur bei 4 m. Trotzdem stehen hier Staffelgeschosse.
    Dann sollte es ja eigentlich funktionieren, wenn man sich darauf bezieht, oder?
     
  11. Dimeto

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    Als Argument beim Bauamt sicherlich brauchbar, für einen Rechtsstreit aber nicht ausreichend. Laut Rechtsprechung (OVG Mecklenburg-Vorpommern am 22. August 2006, Az. 3 M 73/06) handelt es sich beim Schnittpunkt der Staffelgeschossaußenwand mit der Dachhaut um eine Traufhöhe. Bei genauerer Betrachtung des Urteils lagen dort aber noch andere Umstände vor, z.B. das Fehlen der max. Firsthöhe, die zumindest Spielraum für eine andere Sichtweise bieten. Vielleicht etwas dünn, um gegen den Willen des Bauamtes das Staffelgeschoss durchzusetzen, aber vielleicht reicht es für die Zulassung eine Abweichung. Ich empfehle aber das persönliche Gespräch mit Vorlage von konkreten Plänen (zumindest Auszug aus dem Liegenschaftskataster und Bildern wie in #1 und #2).
     
  12. #12 Beileropulos, 10.02.2018
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    Hallo. Kurzes Update.
    Nach Rücksprache mit dem Amtsleiter ist ein Staffelgeschoss möglich.
    Mit dem Bauantrag muss ein Antrag auf Ausnahmegenehmigung gestellt werden, welchem in der Regel auch stattgegeben wird.
    Wichtig ist nur, dass die Eingeschossigkeit eingehalten wird und oben nicht mehr als 2/3 des Untergeschosses gebaut wird.
    Glück gehabt ;-)
     
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