Umbau EFH in ZFH

Diskutiere Umbau EFH in ZFH im Architektur Allgemein Forum im Bereich Architektur; Hallo Zusammen! Ich bin neu hier und habe spontan beschlossen mein Anliegen in einem Forum zu beschreiben. Um nicht mit der Tür ins Haus zu...

  1. #1 Angelo77, 25.10.2022
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    Hallo Zusammen!

    Ich bin neu hier und habe spontan beschlossen mein Anliegen in einem Forum zu beschreiben. Um nicht mit der Tür ins Haus zu fallen, möchte ich mich kurz vorstellen.

    Ich bin inzwischen 45 Jahre alt und wohne mit meiner Familie im nördlichen RLP. Wir suchen bereits seit einigen Jahren ein Eigenheim, hatten aber leider bisher nicht das Glück. Hinzu kommt, dass die Zinsen deutlich gestiegen sind und noch weiter steigen werden und auch die nach wie vor undurchsichtige Preissituation was Strom und Gas betrifft, macht die Sache nicht einfacher.

    Ich möchte ein geplantes Vorhaben detailliert beschreiben, um Rückfragen zu vermeiden, dafür aber gerne konkrete Aussagen erhalten.

    Meine Eltern wohnen seit vielen Jahren auf ca. 150m² alleine. Vor einem Jahr hätten wir gerne das Vorhaben eines Anbaus umgesetzt, mit dem Plan, dass meine Eltern den neuen Anbau beziehen und wir das Haupthaus übernehmen. Leider waren die Nachbarn dagegen, aufgrund der vorliegenden Grenzbebauung, so dass wir das Ganze wieder verworfen haben.

    Nun kam uns der Gedanke, dass man aus dem Istzustand des Hauses, theoretisch ein ZFH machen könnte, auch ohne Anbauaufstockung, da ausreichend Wohnfläche vorhanden ist. Das Haus besteht aus einem Altbau und einem großen Anbau aus Ende der 80er. Als Laie würde ich sagen, dass eine Trennung in zwei Wohneinheiten unproblematisch wäre…

    Zwei Haustüren rein, Flur schließen, aus Küche und Esszimmer im Altbau eine Wohnküche machen und aus dem großen Schlafzimmer im OG des Altbaus, Schlafzimmer und Bad machen. Der größte Eingriff hier wäre ein Deckendurchbruch, um mit einer entsprechenden Treppe einen Zugang zum OG zu schaffen.

    Im Anbau würde ausreichend Platz für eine vierköpfige Familie bestehen. Hier würden wir den Kellerraum, der bereits über Heizung und Fenster verfügt und bisher nicht als Wohnraum genutzt wurde, als Elternschlafzimmer nutzen. Im EG gibt es den Flur, ein Bad und WZ, aus das man ebenfalls eine Wohnküche machen könnte. Im 1.OG gibt es einen Flur/Foyer, eine Toilette und ein Zimmer. Dann das ausgebaute Dachstudio, welches man über den Flur/Foyer erreicht und als zweites Kinderzimmer genutzt werden könnte. Im 1.OG müsste dann noch die Tür zum „alten“ Schlafzimmer des Altbaus geschlossen werden.

    Ich weiß, dass für so ein Vorhaben in jeden Fall eine Baugenehmigung beantragt werden muss, auch ohne Anbau. Außerdem muss die Voraussetzung zweier Stellplätze gegeben sein, die vorhanden sind. Sicher müssten auch noch Vorgaben zu Brandschutz und Fluchtwege erfüllt werden, kann ich hierzu aber nichts Genaues sagen. So stelle ich mir z.B. die Frage, ob man zwingend zusätzliche Zähler anbringen muss, für Strom, Gas und Wasser.

    Vielleicht hat einer ein identisches, oder zumindest ähnliches Vorhaben umgesetzt und kann hierzu berichten. Die Forensuche und die vorherige Recherche im Internet war nicht erfolgreich. Freue mich auf Antworten.
    VG Angelo
     
  2. 11ant

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    Innerhalb der Familie sehe ich zwei Generationen / zwei Haushalte nicht zwingend getrennte Zähler haben müssen. Man kann mit seinen (Schwieger)eltern zwei Haustüren haben und sich dennoch eine Stromrechnung teilen. Eine Ertüchtigung der Immobilie für eine fremde zweite Wohnpartei kann ja auch zu einem anderen Zeitpunkt erfolgen.
    Auch ein Schlafzimmer ist ein Aufenthaltsraum und setzt eine Mindestraumhöhe und vor allem einen Fluchtweg voraus.
    Spätestens hier kann Dir niemand folgen, der Dein Haus nicht kennt.
     
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  3. #3 Angelo77, 25.10.2022
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    Hallo und Danke für Deine Antwort!
    Das eine Mindestraumhöhe vorhanden sein muss, war mir nicht bekannt. Wie hoch beträgt diese? In unserem Fall wäre das Schlafzimmer auf Kellerebene. Zusätzlich könnte man dieses über den Kellerraum des Altbaus verlassen, welcher von außen zugänglich ist. Ich weiß, ohne die genauen Gegebenheiten zu kennen, ist es nicht leicht eine Vorstellung zu bekommen.

    Ich vesuche von dem Haus auf die schnelle eine Skizze zu erstellen, dann wird das vielleicht etwas verständlicher, auch bezüglich dem angesprochenen Durchbruch.
     
  4. #4 simon84, 25.10.2022
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    Und die Nutzungsänderung in ein ZFH ist kein Hindernis ? Haben die Nachbarn da ggf (falls sie gefragt werden) nix dagegen ?
     
  5. 11ant

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    Ich lese einen "Anbau aus Ende der 80er" als Hinweis auf eine gewiß noch auffindbare Bauakte.
    Ich kenne keinen Bebauungsplan, der auf unter zwei Wohneinheiten limitierte, und kann mir das auch in einem §34-Gebiet nicht vorstellen.
     
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  6. #6 simon84, 25.10.2022
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    Welches Bundesland ist es denn?
     
  7. #7 hanghaus2000, 25.10.2022
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    Lass uns doch mal an Deiner Planung teil haben.
    Du brauchst weder eine zusätzliche Eingangstür noch einen weiteren Zähler.

    Ueber die Möglichkeiten der Planung sagt Dir Dein Architekt was geht. Oder auch die Experten hier.
     
  8. #8 Kriminelle, 25.10.2022
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    Naja, ein Schlafzimmer ist ein Aufenthaltsraum, also sollte offiziell der Kellerraum auch diese Voraussetzungen haben. Die Definition eines Aufenthaltsraumes, also auch die Mindesthöhe ist in der LBO verankert.
    Allerdings werden ja auch inoffiziell viele Dachräume zur „eigenen Verwendung“ in Dachstudios ausgebaut, die auch nicht offiziell als Aufenthaltsraum gelten.
    Interessant wäre es nur, wenn man Wohnflächen aus welchem Grund auch immer irgendwo angeben muss oder aber versicherungstechnisch etwas gefordert wird, wo man ggf leer ausgehen könnte (Brandschutzauflagen, fehlender zweiter Rettungsweg etc)
    Wie groß ist denn die Familie?
    Du erwähntest 150qm… sollen die für 2 Einheiten ausreichen? Wie alt sind Deine Eltern?
    Die Räume, die Du erwähnst, lesen sich jetzt nicht so prall, dass da Wohlgefühl oder eben nötige Fläche zur persönlichen Entfaltung entstehen.

    Wie groß (oder klein) lebt ihr jetzt? Lohnt sich der Aufwand?

    Aus welchem Material besteht die Decke?
     
  9. #9 Angelo77, 26.10.2022
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    Vielen Dank für die weiteren Rückmeldungen! Ich versuche auf jede einzugehen...

    @simon84: Deine Frage "Und die Nutzungsänderung in ein ZFH ist kein Hindernis ?" verstehe ich nicht. Und das man auch die Nachbarn für so ein Vorhaben, wie beschrieben, in Kenntnis setzen muss, kam mir bisher nicht in den Sinn. Kann ein Nachbar auch so ein Vorhaben ablehnen??
    Wir leben in Rheinland-Pfalz.

    @11ant: Sämtlich Unterlagen befinden sich bei meinen Eltern. Deshalb wollte ich spontan eine einfache Skizze anfertigen, um das ganze etwas zu verdeutlichen.

    @hanghaus2000: Gerne lasse ich Euch an meiner Planung teil haben. Deshalb hatte ich mich entschlossen, dass im Vorfeld in einem Forum zu besprechen...

    @Kriminelle: Wir sind vier Personen. Grundsätzlich kommt es natürlich darauf an, welche Ansprüche man hat. Ohne das bisher genau nachgemessen zu haben, würde ich sagen, dass man nach einem Umbau in ein ZWH, wir um die 100m² zur Verfügung hätten, meine Eltern dementsprechend ca. 50m², was unserer Ansicht ausreicht. Uns war es immer wichtig, dass die beiden möglichen Kinderzimmer eine schöne Größe haben, war hier der Fall wäre. In unserem jetzigen Mietverhältnis leben wir auf ca. 115m². Somit wäre der Umbau ein Abstrich was die Größe betrifft, brauche ich aber auch kein Wohnzimmer mit 30m²...
    Ich sehe in diesem Vorhaben einige Vorteile: Das Haus könnte zuküftig als Mehrgenerationenhaus genutzt werden, das Haus würde grundsätzlich wieder vollständig genutzt, dieses Vorhaben könnte vielleicht ohne Kredit umgesetzt werden, in Zukunft könnte man über Investitionen bezüglich Wärmepume, Photovoltaik nachdenken...
     
  10. #10 JohnBirlo, 26.10.2022
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    Ein Aufenthaltsraum, also auch ein Schlafzimmer, braucht üblicherweise auch einen zweiten Rettungsweg, sprich ein Fenster.

    Hammerhart der Satz. Sehen deine Eltern das genauso? :D
     
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  11. #11 simon84, 26.10.2022
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    Theoretisch ist so eine Nutzungsänderung dann verfahrensfrei, aber du erwähntest ja zuvor "Grenzbebauung" , da auch bei dem weiteren Anbau/Aufstockung die Nachbarn eine Rolle spielten.
    Ich würde daher noch mal genau prüfen, ob die Änderung nicht doch irgendein Verfahren erfordert, besonders, wenn du z.B. Fördermittel in Anspruch nimmst, oder wenn es offensichtlich für den Nachbarn ist, dass es eine Umnutzung gibt (2 Eingänge etc.).

    Aber die Situation kann ja auch sein, dass der Nachbar überhaupt kein Problem mit der Nutzung hatte, sondern nur mit der baulichen Veränderung die damals geplant war.

    @Dimeto hat vielleicht auch noch paar Tips
     
  12. 11ant

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    Ich sehe hier weder eine Nutzungsänderung noch eine Umnutzung.
    Vorher: reines Wohnen
    Nachher: reines Wohnen
    Änderung: keine !
    Bei etwa 50 qm bzw. etwa einem Drittel der Gesamtwohnfläche für die Eltern sehe ich noch nicht einmal ein ausgewachsenes Zweifamilienhaus, sondern sogar nur eine Einliegerwohnung. In Rheinlandpfalzistan weiß man zwar nie, aber zumindest in einem Rechtsstaat sehe ich da keinen Angriffspunkt, selbst für den mißgünstigsten Nachbarn.
     
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  13. #13 simon84, 26.10.2022
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    Ich denke eher an die Änderung von 1 auf 2 Wohneinheiten.
    Klar gibt es da weitreichende Vereinfachungen (siehe Gebäudeklasse 1 und 2), aber im Prinzip ist das schon eine Änderung, die evtl. auch Stellplatzsatzung, Brandschutz usw. nach sich zieht.
    Einliegerwohnung ist noch einfacher.

    Genauso wie bei DG Ausbau, wird oft einfach so gemacht und ganz oft gibt es kein Problem.

    Aber rein technisch ist das doch ein Punkt, dass man mal mit dem Planer/Architekten besprechen sollte.
     
  14. Dimeto

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    Im Moment nicht, da der Eröffnungspost nur eine einzige beispielhafte Frage enthält, die IMHO bereits vollständig beantwortet wurde.

    Vielleicht ein paar Anmerkungen:
    Das erwähntest Du schon in #1, jedoch geht es ja um das Haus Deiner Eltern, dessen Standort bisher nicht eindeutig genannt wurde.
    Besser wäre es, die Eltern mal zu besuchen und die Unterlagen mitzunehmen, um sie hier zu präsentieren und Deine Vorstellungen zu visualisieren.
    Da der notwendige Stellplatz anscheinend schon da ist, fällt mir keine Vorschrift ein, die Probleme bereiten würde. Ab drei Wohneineiten wird es komplizierter.

    Wieso?
     
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  15. #15 Angelo77, 26.10.2022
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    Also wie bereits in meinem Eröffnungsbeitrag erwähnt, war unser ursprüngliches Vorhaben einen zusätzlichen Anbau zu errichten. Dieses Vorhaben mussten wir aufgeben, weil die besagten Nachbarn leider was dagegen haben, aufgrund der vorliegenden Grenzbebauung. Dieser neue Anbau hätte eine Wohnfläche von 50qm gehabt, was meinen Eltern ausgereicht hätte. Ich habe das also nicht abwertend gemeint.

    Auch die Immobilie meiner Eltern befindet sich in RLP.

    Was ich bereits wusste ist, dass man bei einem Umbau eines EFH in ein ZFH in jedem Fall eine Baugenehmigung beantragen muss, auch wenn keine Anbauaufstockung erfolgt.

    Was ich inzwischen anderweitig erfahren habe ist:
    - Es müssen mind. 3 Stellplätze vorhanden sein, was bei uns gegeben ist.
    - Bezüglich des Vorhabens, dass Elternschlafzimmer in den angesprochenen Kellerraum zu errichten, würde schon ein Problem vorliegen. Denn dieser Raum erfüllt nicht die mind. Raumhöhe von 2,4m. In dem Fall kann man zusammen mit dem Bauantrag einen sog. Abweichungsantrag stellen. Aber gibt es hier ein weiteres Problem, da die zwei vorhandenen Fenster nicht die Mindestgröße von 90x120cm haben, bezüglich der Fluchtwege. Sicher könnten die Fenster vergrößert werden, aber ich sehe schon, dass noch einige Sachen zu klären sind.

    Selbst wenn ein Problem gelöst wird, steht man vor dem nächsten...
     
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  16. #16 simon84, 26.10.2022
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    Weil man theoretisch nach WoBauG eine Einliegerwohnung auch als nicht abgechlossene Einheit machen könnte, was dann auch keine zweite Wohneinheit wäre und dann wäre das Gebäude noch immer GKL 1

    § 11 Einliegerwohnung - Rechtsportal

    Ich weiss nicht wie es in RP ist, aber in Bayern gibts da schon noch deutliche Differenzen, Vorschriften usw. die einzuhalten sind für die Wohneinheiten.
    Nur mal als Beispiel eine Kommentierung (gibts oft auch welche der AKDB usw.) für die BayBo welche zeigt was da teilweise zwischen den Zeilen alles noch steht:

    https://www.stmb.bayern.de/assets/stmi/buw/baurechtundtechnik/fragen.pdf
     
  17. #17 simon84, 26.10.2022
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    Rettungswege, Treppen und Türenbreiten usw.
     
  18. #18 Angelo77, 26.10.2022
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    Sorry, aber den genannten Abkürzungen, z.B. GKL1, AKDB, BayBo, kann ich nicht mehr folgen :confused:
     
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  19. #19 Fabian Weber, 26.10.2022
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    Warum will man denn überhaupt, wenn man mit den Eltern unter einem Dach wohnt, das ganze unbedingt baurechtlich in zwei Einheiten trennen?

    Was spricht dagegen einfach gemeinsam zu wohnen, man kann ja trotzdem alles genannte umsetzen (manches davon könnte allerdings so oder so verboten sein, machen aber viele, z.B. Kellerraum als Schlafzimmer oder Dachbodenausbau).
     
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  20. #20 K a t j a, 26.10.2022
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    Meine erste Frage wäre: wie groß ist das Budget?
    Und dann wären komplette Pläne inklusive Grundstück mit Lageplan schön. Wenn man nicht zur Seite bauen darf, kann man vielleicht noch nach oben oder an eine andere Seite anbauen? Zeig mal her, die Hütte. ;)
     
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