Ungültiger Bebauungsplan- was bedeutet das für uns

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  1. leonello

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    Liebe Experten,

    wir konnten letztes Jahr unser Traumgrundstück kaufen und haben uns nun mit einem Architekten getroffen.
    Die ersten Schritte sind nun auch getan, wir haben ein Raumkonzept gefunden und erste Entwürfe sind gezeichnet.

    Nun ergibt sich allerdings folgendes Problem.

    Das Grundstück liegt in einem Wendehammer (Nordseite), auf der Ostseite (links)befindet sich ein Einfamilienhaus. Im Süden schließt sich das Feld an. Das Grundstück rechts daneben gehört ebenfalls uns und grenzt im Westen an ein Naturschutzgebiet.

    Wir möchten uns nun nach Süden und Westen öffnen. Uns schwebt ein Haus im Bauhausstil vor, mit offenen Grundriss und sehr viel Glas.

    Der Nachbar im Osten hat ein sehr großes Haus mit Giebel zur Straße gebaut, um sich nach Süden zu öffnen. Durch die breite Bauweise sieht das Haus unter dem XXL Satteldach architektonisch nicht besonders prickelnd aus. Eine solche "Bausünde" würden wir gerne vermeiden.

    Der ehemalige Bebauungsplan schränkt uns nun in einigen Dingen ein, aber gelten seine Vorschriften überhaupt? Unser Architekt hat damit anscheinend nicht noch keine Erfahrungen gemacht.
    Was bedeutet dieser ungültige Bebauungsplan für uns?

    Der Bebauungsplan aus dem Jahre 1981 ist aufgrund eines Formfehlers ungültig.
    Unsere beiden nebeneinander liegenden Grundstücke sind die letzten des Baugebietes.

    Unser Architekt meinte nun, ein Versuch wäre es wert und wir sollten die Restriktionen außer Acht lassen und frei planen. So hat er uns auch zweigeschossige Entwürfe gezeigt, obwohl eigentlich eingeschossige Bauweise vorgeschrieben ist.


    Der ursprüngliche Bebauungsplan lautet:

    Dächer
    erlaubt bei eingeschossigen Einzelhäusern ein Sattel- oder Walmdach 30 °
    bei traufseitiger Stellung wird ab einer Tiefe von 12 m der First um 90° gedreht.
    Bis zu einer Bautiefe von 12 m ist eine Dachneigung von 35° zulässig.
    Garagen Flachdach oder in Anpassung an die Neigung des Hauptgebäudes
    Bei Walmdächern muss die Firstlänge mind. 1/2 der Gebäudelänge betragen. Die Neigung der gewalmten Seiten kann von der vorgeschriebenen Dachneigung abweichen.
    Zusätzlich sind gegeneinander versetzte Pultdächer oder Dächer mit 2 unterschiedlichen Neigungen zulässig. Bei kleinem Dachteiler eine Neigung bis 60 ° zulässig.
    Dachaufbauten sind nicht zulässig.

    Kniestöcke
    Kniestöcke sind nicht zulässig, ausgenommen bei 1 1/2 geschossigen Gebäuden an der Südostseite des Grundstückes. Als Kniestöcke gelten alle Erhöhungen über 30 cm.


    Wir würden uns sehr über einige erklärende Zeilen freuen und danken bereits im Vorfeld dafür!

    Liebe Grüße
    Leonello
     
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  3. #2 Ralf Dühlmeyer, 25. August 2010
    Ralf Dühlmeyer

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    Im Prinzip bedeutet es, Sie können nach § 34 BauGB bauen, was in der Umgebung zugelassen wurde bzw. dieser nicht widerspricht.
    In der Praxis werden solche zurückgezogenen (oder in der Pipeline befindlichen) B-Pläne von den Ämtern als "Richtschnur" herangezogen.

    Das bedarf einer guten Vorbereitung und ggf. auch etwas dickerer Nerven.
     
  4. Terra

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    Ohne die genauen Umstände zu wissen, kann keiner was dazu sagen. Welcher Formfehler?

    Nach § 214 Abs. 4 BauGB kann durch ein "ergänzendes Verfahren zur Behebung von Fehlern" der Bebauungsplan auch rückwirkend in Kraft gesetzt werden. Hieraus folgt, dass der unwirksame Bebauungsplan bis zur Behebung des Fehlers im ergänzenden Verfahren nur "schwebend unwirksam" ist.

    Am besten mit der Baubehörde sprechen. Ich würde also nicht wild planen!
     
  5. leonello

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    Hallo,

    vielen Dank für die Antwort.
    Auf der Gemeinde konnte mir nur mitgeteilt werden, dass der Bebauungsplan ungültig aufgrund eines Formfehlers ist. Weitere Erläuterungen wurden mir nicht gegeben. Auch auf der mir ausgehändigten Kopie findet sich der Stempelaufdruck ungültig.

    Können die Mitarbeiter des Bauamtes der Gemeinde mir verbindliche Aussagen geben oder kann das in unserem Fall dann nur die Kreisverwaltung?
    Unser Grundstück befindet sich in Rheinlandpfalz.

    Liebe Grüße
    leonello
     
  6. leonello

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    Hallo Herr Dühlmeyer,

    vielen Dank für Ihre Antwort.
    Dieses " was der Umgebung nicht widerspricht" könnte eventuell von Vorteil sein.
    Wenn in der gleichen Straße, 50 m entfernt, allerdings nicht in direkter Nachbarschaft, auch 2 geschossige Häuser stehen, könnte das dann eine Freigabe für 2 Vollgeschosse bedeuten?

    Von der Optik her würde es auf jeden Fall besser wirken als das Nachbarhaus mit dem riesigen Giebel und die Firsthöhe wäre sicher auch nicht höher.

    Liebe Grüße und nochmals danke
    leonello
     
  7. Terra

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    Am besten gehst Du zur zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde. Entweder die Gemeinde oder die Kreisverwaltung ist für besagte Gemeinde zuständig. Ich kenne die Zuständigkeiten in der Pfalz nicht so genau.

    Die sollten wissen was passiert ist. Ist der B-Plan vom Oberverwaltungsgericht für unwirksam erklärt worden? Gibt es ein ergänzendes Verfahren? Abweichung vom Flächennutzungsplan? etc...

    Ist ein sehr komplexes Gebiet und schreit immer nach Juristen.

    Also lieber sich in der Bauaufsichtsbehörde beraten lassen.
     
  8. #7 Ralf Dühlmeyer, 25. August 2010
    Ralf Dühlmeyer

    Ralf Dühlmeyer

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    Falsch Terra.

    Nicht der Fragesteller geht zur Bauaufsichtsbehörde, sondern sein Planer. Der kann nicht nur mit den Fachbegriffen was anfangen und mit den D+H auf Augenhöhe sprechen, der kann auch gleich die Wassertiefe loten.

    Und einen Anwalt brauchts noch lange nicht!
     
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  10. Terra

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    Richtig Ralf!

    Der Planer kennt sich da besser aus. Seiner aber wohl nicht ganz so. Egal!

    Aber leonello kann ja mal nachfragen was da überhaupt los ist.

    Mit Anwälten und Juristen meine ich das nicht so wie Du vermutest, sondern die Unwirksamkeit des B-Plans. Damit beschäftigen sich die Juristen.

    So hatte ich es gemeint.
     
  11. BauJo2

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    Hallo,

    wie wäre es mit einer Bauvoranfrage?

    Hatten wir auch in Rheinland-Pfalz gemacht und - nachdem diese positiv war - danach weitergeplant und der Bauantrag ist dann auch durchgegangen. Bei uns ging es um Befreiungen in der Dachform (Flachdach), Geschossigkeit (2 anstatt 1) und die Überschreitung der Baugrenzen.

    Viel Erfolg.

    Jo
     
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