Unsaniert vermieten oder selber sanieren

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  1. #1 Bauernbua, 15.12.2015
    Bauernbua

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    Hi, hab a altes haus (sehr alt) mit 3 geschossen und 230 m2 und das müsste kernsaniert werden, baujahr müsste anfang 1800 jahrhundert sein, wobei das 2.OG 1950 draufgebaut wurde, deshalb is der dachstuhl auch noch gut!
    -heizung muss neu( gibt nichtmal heizkörper)
    -sanitär sachen muss alles neu
    -fenster müssen neu.
    -kanalanschluss

    Das wären die großbaustellen, so sachen wie böden türen kann man vorerst ausser acht lassen.
    Desweiteren weiss ich nicht obs einfacher wär mit rigibs zu arbeiten oder "einfach" alles neu zu verputzn. Kann man momentan noch schlecht beurteilen da tapete an den wänden ist bzw dachpappe (! :-D !)

    Jetz die frage hätt interessenten die das nehmen würden für 550 kalt und machen alles selber. Material und arbeit, würden die alles selber machen(dass die das nicht mit hochwertigen material machen dürfte klar sein, desweiteren würden sie das nur so nordürftig bewohnbar machn)

    Oder wärs besser das ganze selber zu sanieren, allerdings hab ich keine zig tausend euro sowas zu machen (auser man machts als dauerprojekt nebenbei wobei das meist auch nicht das ware ist...)

    Die frage ist ob man das geld jemals wieder sieht was man in so eine burg steckt. Wobei man dann wenn es fertig hergerichtet ist vll den doppelten mietpreis bekommt?!

    Die frage ist auch was tut man sich da an? Die frage kann man auf beide variantn beziehen. Man sollte vll dazusagen, eigenntlich wärs egal wenn ein mieter darin rummurkst da das haus sowiso nur leersteht und sonst nur verfallen würde.
     
  2. #2 dimitri, 15.12.2015
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    Ist es das Haus denn vom optischen her Wert erhalten zu werden oder wär wegschieben und neu nicht die effizientere Variante?
     
  3. #3 Skeptiker, 15.12.2015
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    Wenn die Mieter am Objekt herummurksen verursacht es hinterher nahezu sicher Abrisskosten (per Saldo bestenfalls ein Nullsummenspiel), wenn die Arbeiten fachgerecht ausgeführt werden, ist der Wert des Objektes langfristig erhalten und der Mietertrag gesichert. Das muss man konkret rechnen (-> "Wirtschaftlichkeitsbetrachtung").
     
  4. Taipan

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    Stünde der Kasten nicht so weit weg, würde ich sagen: Her damit.
     
  5. #5 jodler2014, 15.12.2015
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    Auch hier gilt es die Lage des Objekt zu berücksichtigen und zeitgleich die Kosten/ Einnahmen überblicken

    Und wenn man es richtig macht ,kann man auch aus einer Ruine ein Schloss bauen ..
     
  6. R.B.

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    Die Frage ist doch, was soll zukünftig mit dem Haus passieren?
    Wenn sowieso über kurz oder lang ein Abriss ansteht, dann ist es egal wer da jetzt rumpfuscht. Ist keine Kohle da dann soll das der Mieter machen, und sobald er auszieht kann man immer noch den Bagger holen. Das Haus wird dadurch sicherlich nicht besser, das ist wohl klar.
    Soll das Haus jedoch erhalten und saniert werden, evtl. für einen späteren Verkauf, längerfristige Nutzung als Mietobjekt, o.ä. dann sieht die Sache ganz anders aus. In diesem Fall sollte man darauf achten, dass sich die Sanierung auch im Wert des Gebäudes widerspiegelt. Das funktioniert aber nur mit Kapital im Rücken, sei es Eigen- oder Fremdkapital. Ist kein Geld vorhanden dann kann man diese Variante abhaken. In dem Fall ist das Haus sowieso mehr oder weniger bereits abgeschrieben.
     
  7. #7 Bauernbua, 16.12.2015
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    Sehr interessante beiträge! Vielen dank! Ich frag mal ganz vorsichtig, auch wenn es unmöglich ist dies sus der ferne zu beurteilen. Was meint ihr kostet mich so ein komplett neues heizsystem ? Neue fenster sind ja nicht sooo teuer. Hat jemand erfahrung mit kanalanschlusskosten? Erschliesung kostet 3500 nur die grabarbeiten für die 10 meter kann ich nicht abschätzn. Ich tippe auf um die 12000 insgesamt mit erschliesung.
    Also alles inallem würd mich das projekt denk ich um die 40.000 kosten bis man einigermasen einen überblick bekommt und dass es bewohnbar ist.
    Hat jemand erfahrung mit der vermietung eines sanierungsbedürftigen hauses? Hab kein bock vom mieter wegen irgentwas dann zur rechenschaft gezogen zu werden.

    So ein paar preise wären hilfreich wenn mir jemand nennen könnte von einer haussanierung
     
  8. #8 Gast943916, 16.12.2015
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    da würde ich erst mal die rechtliche Seite abklären, wenn der Mieter alles selber machen und bezahlen will
     
  9. R.B.

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    Genau das ist das Problem, man kann nur spekulieren.

    Ein Heizsystem kann alles mögliche sein, Öl, Gas, Strom, WP, Holz, Pellets, bereits das kann zu Preisunterschieden von schnell mal 5-10T€ führen, dabei noch gar nicht berücksichtigt, welche Art von Heizflächen, gibt es einen Gasanschluss, Schornstein(Sanierung), und natürlich der Montageaufwand (wieviele Kilometer Rohre müssen gezogen werden etc.).
    Dann stellt sich auch gleich die Frage nach Sanitär, angefangen beim TW Anschluss bis hin zur letzten Zapfstelle (Stichwort Trinkwasserverordnung, gerade bei Vermietung sollte man das nicht unter den Tisch fallen lassen).
    und wenn wir schon bei Technik sind, was ist mit der Elektrik? Haus Bj. 1800, im Jahr 1950 (das ist auch schon 65 Jahre her) ein OG drauf, dazwischen wohl hier und da ein bisschen gebastelt, kann man die vorhandene Elektrik überhaupt noch jemandem zumuten oder muss man täglich Angst haben dass der Mieter mal vor einer Steckdose liegt, oder die Hütte abfackelt?

    Ich bin jetzt kein Jurist, aber ich stelle mir auch den Mietvertrag nicht so einfach vor. Darf man ein Haus das sanierungsbedürftig (evtl. nicht bewohnbar) ist überhaupt vermieten? Es soll ja als Wohnraum "vermietet" werden. Was passiert wenn dort jemand zu Schaden kommt? Wer beurteilt welche Arbeiten zwingend gemacht werden müssen damit das Haus überhaupt bewohnt werden darf? Wer zahlt was an Sanierungskosten, wie sieht es mit der Miete (Höhe) aus? Da stellen sich in meinen Augen einige Fragen in denen Streitpotenzial steckt.

    Was Du zuerst brauchst ist eine Bestandsaufnahme. Auch ein Dach das "nur" 65 Jahre auf dem Buckel hat kann Schäden aufweisen (nur mal als Beispiel). Nach der Bestandsaufnahme und Planung der Sanierung solltest Du genügend Zahlen haben um entscheiden zu können, wie man mit dem Haus weiter verfährt. Wer weiß, vielleicht kommt man zu dem Ergebnis, dass es besser ist das Haus platt zu machen, vielleicht kann man verschiedene Sanierungsszenarien durchspielen (was ist unbedingt notwendig, was wäre sinnvoll, was ist nice-to-have).
    Häuser sind nicht für die Ewigkeit gebaut, und manchmal kann es günstiger sein ein Haus platt zu machen weil eine ordentliche Sanierung teurer käme als ein Neubau.

    Bei uns im Ortskern stehen einige Häuser bei denen die Besitzer genau vor dieser Frage stehen. Auf Teufel komm raus sanieren, koste es was es wolle, oder doch besser weg damit und einmal neu. In einem Städtchen in der Nachbarschaft wurden im Stadtkern eine Menge (historischer) Häuser saniert. Die Sanierungskosten lagen durch die Bank weg weitaus höher als Neubau(ten) aber das Stadtbild sollte erhalten bleiben. Ein Bekannter (Architekt) hat einen Teil der Sanierungen betreut, da ging richtig Geld über die Ladentheke. Einige wollten vorher verkaufen, aber die hätten die Gebäude verschenken müssen weil jeder wusste was da an Kosten auf ihn wartet.
     
  10. #10 Anda2012, 16.12.2015
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    Sowas sehe ich zurzeit recht oft, halt im Oberpfälzer/mittelfränkischen Raum. Altes Gemäuer (vermutlich bis zu 60/70cm dickes Bruchstein MW im EG?) dann in den 60ern was draufgesetzt. Wenn keine Heizung drin ist, dann hatte man vermutlich mit Nachtspeichern oder Scheitholz geheizt. Und dann seit 65 nie wieder angefasst? Gibts hier im ländlichen Bereich zumindest ganz oft so. Da wurde einmal investiert und danach nie wieder und entsprechend sehen die Häuser/Bruchbuden dann auch aus.

    Wie ist das übrigens mt Leerstand? Wie lange stand das Teil denn leer/unbeheizt?

    Sowas zu vermieten zum selbstsanieren - würde ich nie machen: Zuviele Fallstricke, zuviele Probleme, die Du Dir reinholen kannst.

    Sowas selbst sanieren: Auch nicht, das holst Du mit Miete vermutlich nie wieder rein. Gut, ich kenn die Mietbedingungen in Traunstein nicht.

    Aus der Ferne ohne Ansicht des Objektes: verkaufen oder abreissen/neu bauen
     
  11. #11 dimitri, 16.12.2015
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    Ich weiß von meinen Eltern, die ihr Haus aus den 70ern renoviert haben (also weniger Aufwand als das, was Du vorhast). Die haben geflucht, weil immer wieder was neues gekommen ist. Ich an Deiner Stelle würde mich fürchten vor dem, was hinter dem Putz und unter dem Boden zum Vorschein kommt. :D
    Ach ja: verdopple die Summe einfach mal. Ohne eine genaue Planung und Bestandsaufnahme kann auch das noch zu wenig sein.

    Wegen dem Vermieten: Das erste was der Mieter machen kann wäre Mietminderung wenn irgendwas nicht passt. Du bekommst den auch nicht mehr raus und kannst dann wiederum "angehalten" werden einen bewohnbaren Zustand herzustellen. Vereinbarungen, die darauf hinauslaufen, dass die Mietsache in einem hochwertigerem Zustand zurückgegeben wird als der Mieter sie bekommen hat sind ungültig. Du kannst ihn also zu nichts zwingen, musst aber ggf. einen bewohnbaren Zustand herstellen.
     
  12. #12 DerMarc, 16.12.2015
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    Wenn eine Vermietung beabsichtigt ist, können ja auch erstmal neue Schulden auf dem Objekt Sinn machen ;)
    Die steuerliche Betrachtung einer solchen Investition käme also auch noch hinzu.
     
  13. #13 lawrence, 16.12.2015
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    Komplettsanierung 300.000, eher mehr. Alles andere Träumerei.
     
  14. R.B.

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    Jepp. Oder Renditeobjekt oder was weiß ich. Das kann man nach einer Bestandsaufnahme genauer beleuchten, denn sonst könnte so ein Vorhaben auch zu Verlusten führen.
     
  15. #15 Bauernbua, 16.12.2015
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    Hab mich jetz dagegen entschieden vermieten und sanieren lassen. Entweder ich machs selber oder ich lass es verfallen. Is mir zu heikl das ganze. Ärger is vorprogrammiert. Trotzdem bin ich für jeden tipp dankbar, vll hat auch jemand eine art leitfadn, checkliste nach der man sich vorarbeiten kann. 300.000 halt ich für zu viel angesetzt. Aber dass sich meine schätzung verdoppelt kann gut sein. Kann mam denn abwasserrohre und wasserrohre irgentwie prüfn in der wand? Weil wenn die auch noch hin sind dann ists echt nicht mehr wert...
    Ists eigentlich erlaubt bzw vorschriftsmäsig wenn man einfach hinter den ribigsplattn die neuen stromkabel sowie alle heizungsrohre verschwinden lässt, sonst müsst man ja alles schlitzen in der wand. Ist jetz nur rein interesse, nstürlich informier ich mich noch genau. So ein projekt würd ich eh erst in paar jahren starten, wenn überhaupt.
     
  16. R.B.

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    Ja. Es gibt aber auch hier ein paar Spielegeln. Was bis dahin aktuell ist wenn es bei Dir los geht, das wird man sehen.
     
  17. #17 Frau Maier, 16.12.2015
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    Och, so ein altes Haus kann für viele Leute durchaus seinen Reiz haben. Allerdings wenn der Mieter schon renovieren soll und Geld dafür ausgibt, dann sollte er auch die Sicherheit haben so lange in dem Haus wohnen zu dürfen, bis sich seine Investition ausgezahlt hat. Die Miete für ein neues Haus kann man auf alle Fälle nicht verlangen. Aber dafür hat man jemanden, der das Haus bewohnt und somit erhält. Bleibt es unbewohnt, dann verfällt es und man kann es für nichts mehr gebrauchen. Dem Mieter muss bei solch einem Objekt natürlich auch bewusst sein, dass sich kaum Ansprüche daraus herleiten lassen. Gemietet wie gesehen, quasi. Man muss nur den richtigen Mieter finden. Also nicht gleich den Kopf in den Sand stecken und das Haus verfallen lassen.
     
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