Unterfangung und Wertminderung / Schadensersatz

Diskutiere Unterfangung und Wertminderung / Schadensersatz im Begleitende Ingenieurleistungen Forum im Bereich Neubau; Hallo, meine Nachbarin baut im Grenzanbau ein neues Gebäude direkt an mein Gebäude an. Das alte Gebäude, dass sie abgerissen hat, war nicht...

  1. #1 Domi9019, 23.06.2019
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    Hallo, meine Nachbarin baut im Grenzanbau ein neues Gebäude direkt an mein Gebäude an. Das alte Gebäude, dass sie abgerissen hat, war nicht unterkellert. Mein Gebäude ist unterkellert. Nun bekommt ihr neues Gebäude auch einen Keller. Dieser neue Keller soll aber tiefer gehen als meiner. Der Aushub des Neubaus soll nun 1 Meter unter meine Bodenplatte gehen. Ich habe nun Angst um die Statik meines Gebäudes. Die Nachbarin meint, dass eine Unterfangung stattfinden soll. Ich möchte dies eigentlich nicht, aber ich scheine zur Duldung verpflichtet zu sein.
    Nun habe ich in einem Beitrag und einem Urteil gelesen, dass mir im Falle einer Unterfangung (egal, ob ich zugestimmt habe oder nicht) ein Schadensersatz bzw. Wertminderung zusteht. Kann mir jemand etwas in Bezug auf Bayern sagen, da der Fall in NRW war?
    Muss ich in Bayern dies dulden und wenn ja, gibt es die Möglichkeit dann hier Wertminderung/Schadensersatz geltend zu machen? Wenn ja in welcher Höhe? (Nur die Kosten der fiktiven Beseitigung des Betons?).

    Leider ist die Nachbarin mit mir und den anderen Nachbarn im streit, weshalb ich keinen Grund habe, darauf zu verzichten. Aber damit müssen wir leben und das soll auch hier mit dem sachlichen Teil nichts zu tun haben.

    Liebe Grüße

    Dominik
     
  2. Mok

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    Du sprichst hier vor allem die rechtliche Seite des Themas Unterfangung an. Das ist kein unkompliziertes Thema, daher denke ich, dass dieses Forum eher nicht die richtige Anaufstelle dafür ist. Wie es mit Wertminderung aussieht kann ich dir nicht sagen, für Schadensersatz müsste sich aber erstmal ein Schaden verwirklicht haben. Und das kann bei Unterfangungen schnell passiert sein.

    Für "klassische" Unterfangungen gilt die Norm DIN 4123. Wird nach Norm unterfangen, dann muss selbst bei sorgfältiger Ausführung mit Verformungen des Nachbargebäudes gerechnet werden. Die Norm selbst spricht von bis zu 5 mm Setzung der unterfangenen Gebäudeteile und Risse, "deren Breite vom Material und vom Zustand des Bauteils abhängt". Wegen des allgemeinen Schadensrisikos bei der Unterfangung solltest du also im Vorfeld der Arbeiten ein paar Vorkehrungen treffen.

    Grundsätzlich gibt es hier wohl einen Anscheinsbeweis (nach Rechtsprechung), wenn die Rissbildung in engem zeitlichen Zusammenhang mit den Unterfangungsarbeiten stehen. Deine Nachbarin müsste also beweisen, dass die Risse nicht durch die Unterfangungen entstanden sind. Du müsstest aber denke ich dann beweisen können, dass die Risse vorher noch nicht da waren, also ein enger zeitlicher Zusammenhang besteht. Also solltest du unter Anwesenheit von Zeugen eine Bestandsaufnahme anfertigen oder durch einen Gutachter anfertigen lassen. Vorhandene Risse sollten vermessen werden, um eine Veränderung nachweisen zu können.

    Die DIN 4123 empfiehlt ein Beweissicherungsverfahren im Vorfeld unter Mitwirkung aller Beteiligten, was bei eurem Verhältnis vielleicht schwer werden dürfte. Hast du aber vor Baubeginn eine entsprechende Bestandsaufnahme angefertigt, sieht es wohl eher schlecht für deine Nachbarin aus, wenn neue Risse entstehen. Es ist also in ihrem Interesse, an der Beweissicherung mitzuwirken und ggf. auch die Kosten für einen Gutachter/Vermesser zu übernehmen.

    (PS: im Sinne der DIN 4123 ist eine Erkundung des bestehenden Gebäudes vorgegeben und keine Soll- oder Kann-Bestimmung)
     
  3. #3 chillig80, 23.06.2019
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    Interessante Frage... Wer schuldet das wem?
     
  4. #4 simon84, 24.06.2019
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    Kann es evtl. auch sein, dass du hier etwas verwechselst ? Bitte die genaue Quelle nennen.

    Ich kenne ein paar Themen zu diesen Thema aus NRW, da geht es aber eher darum, dass bei gleichzeitig geplanten Bauvorhaben,
    die Seite welche ohne Keller baut, verpflichtet wird gleich tiefere Fundamente bzw. von Haus aus eine "Unterfangung" vorzusehen und die Seite welche mit Keller baut, dann
    die Kosten dafür übernehmen muss.
     
  5. SIL

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    Nein, das wüsstes wieder gerne Simon;)
    Es geht um ein mehrinstanzliches Urteil bezüglich der Bezifferung zum Rückbau und Beseitigung des Fundamentes, auf unterfangenen Seite- allerdings wurden dort bereits konkrete Absichten auch zum Neubau dargestellt, wie als wenn der TE nunmehr in einigen Jahren auch Abriss plus Neubau aversieren würde.
    Im Zuge einer solcher Maßnahme enstehen ja Abbruch und Deponiekosten, die erst durch die Unterfangung entstanden sind.:winken
     
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  6. #6 simon84, 24.06.2019
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    Super, kann dann jemand einen Link zu dem Text einstellen, das wäre echt super :)
     
  7. #7 Domi9019, 25.06.2019
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    Hallo, hier das Urteil //openjur.de/u/154130.html
     
  8. #8 simon84, 27.06.2019
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    Erstens ist das Urteil von 1995 und zweitens geht es um Schadensersatz für eine etwaige, spätere Entfernung von großen Betonmengen die zur Unterfangung eingesetzt wurden obwohl technisch auf der anderen Seite mit anderen Maßnahmen abbildbar gewesen wäre.

    Das denke ich ist nicht unbedingt auf jeden Fall übertragbar !!

    Welche Unterfangung ist denn konkret geplant und wie ?
    Warum sollte sich daraus eine Wertminderung bzw. ein Schadensersatz bei dir ergeben ?
     
  9. #9 Domi9019, 27.06.2019
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    Hallo, wie aus dem Urteil ersichtlich. Die Höhe des Schadensersatzes sind die Kosten der fiktiven Entfernung des Beton nach der Erstellung. Natürlich ist das eine Wertminderung bzw. ein Schaden bei mir, da ich - im Falle eines Abrisses und Neubaus - den Beton auf meine Kosten entfernen muss. Es kann jedoch nicht sein, dass dies auf meine Kosten erfolgt, da der Ursachenerheben für die Schäden aufkommen muss. Nur weil die Nachbarin tiefer bauen will, muss sie auf mein Eigentum mein Grundstück zurückgreifen. Dass hierfür bezahlt werden muss ist wohl logisch. Ansonsten soll sie ihr Bauvorhaben ändern (Keller niedriger) und schön wären keine weiteren Kosten da. Wer spezielle Wünsche hat, muss diese halt auch bezahlen (können).

    Wenn fremde ohne zu fragen auf Dein Grundstück bauen und eingriffe an Deinem Haus vornehmen - dann sehe ich das nicht so locker.
     
  10. SIL

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    Das geht immer technisch auch anders.
    Correct.
    Genau so.
    Aber da bilden sich die ersten Fragen...
    1.der abgerissene Bestand - befand sich wie der Neubau an Ihren Gebäude oder war Abstand?
    2.der 'Neubau' wurde Ihnen von Seitens der Behörde Ihnen mitgeteilt? Als Betroffener, direkter Anlieger, hat die erteilende bzw überwachende Behörde, das schriftlich mitzuteilen? War dem so?
    3.Ganz klar ist mir nicht, warum der Keller bei - 1m Sohle zu Ihren liegt - technisch? Oder warum diese Tiefe?
    4.Bei Ihnen geht es eher um 'Sicherheitheitsleistung' eher im Sinne einer Vorschusskostenklage, dies kann über Bürgschaften, Hinterlegung oder am sichersten 'Dienstbarkeit' geschehen - beim Nachbar im Grundbuch, eine exakte Bezifferung ist ja schlecht möglich, ausser bei überschaubaren Zeitraum max 5 Jahre.
    Die LBO hält sich bedeckt in Bayern zum Thema 'Unterfangung', es gibt da wenig Aussagen dazu und Duldung stellt immer noch ein 'Kann' dar Simon nicht ein 'muss' dies wird es erst Einigung oder per Beschluss.
    Edit:
    Abgesehen von der DIN wie Mok bemerkte, sind zur Erfassung der Unterfangung und der Bemessung, die Nachbarn auch auf Ihre 'Hilfe' angewiesen... Wie Begehung, Rissicherung.... Es sei denn, es wären Bestandsunterlagen von Ihrem Haus incl. Statik, Gründung vorgänig.
     
  11. SIL

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    Das geht nicht.
    Es stehen Ihnen genug Rechtsmittel zur Verfügung um das zu verhindern....
     
  12. #12 simon84, 27.06.2019
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    liegt denn ein konkreter Plan vor was ausgeführt werden soll ?
     
  13. SIL

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    Nee Simon - die Frage ist hat die 'genehmigende Behörde' die Anlieger informiert bzw angeschrieben, ansonsten ist der Bauantrag 'formal' eh hin :winken
     
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  14. #14 simon84, 27.06.2019
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    Wenn es mir als Betroffener Grundstückeigentümer um eine eventuelle spätere Entfernung geht, dann würde ich schon ganz genau wissen wollen was da bei mir eingebaut wird
     
  15. #15 Spezialtiefbau, 30.06.2019
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    das ist im nachbarschaftsgesetz oder in der landesbauaordnung geregelt. das ist ländersache, daher gibt es zwischen NRW und Bayern unterschiede.

    Rundsätzlich müssen sie eine Unterfangung in Bayern nicht dulden. Wenn Sie die Unterfangung Ihres Gebaudes ablehnen muss der Nachbar einen anderen Weg finden seinen Keller zu bauen.

    Lassen Sie sich nicht über den Tisch ziehen ...
     
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  16. SIL

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    Sagte ich doch - da ich wenig in Bayern zu tun habe, dort in der LBO wird dies nicht erwähnt, soweit ich weiß.
    Hmmm, sagte ich doch Duldung - heisst nicht ich mach.
    Aber wie immer gibt es keine exakten Angaben und das Urteil würde eh nicht im Konsens stehen beim TE. :winken
     
  17. #17 Spezialtiefbau, 30.06.2019
    Zuletzt bearbeitet: 30.06.2019
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    okay ... unterfangungen in Bayern gehören zu meiner täglichen Arbeit.

    Im Nachbarschaftsgesetzt NRW dürfte Ihr Nachbar Ihr Gebäude unterfangen (§15 und §22). Diese Regelungen gibt es in Bayern nicht. Hier gibt es das Hammerschlagrecht, das ist aber keine Erlaubnis bauliche Änderungen am Nachbargebäude vorzunehmen. Danach darf Ihre Nachabrin Ihr Gebäude ohne Zustimmung N I C H T unterfangen.

    Welche Möglichkeiten und Alternativen hat Ihre Nachbarin bei Ihrer Weigerung:

    1. Der Keller wird soweit versetzt / verkleinert so dass keine Unterfangung mehr notwendig ist
    2. Es wird eine Verbaualternative zur Sicherung Ihres Gebäudes erstellt, z.B. eine Pfahlwand. Dadurch verliert die Nachbarin Raum, dazu ist die Pfahlwand sehr teuer.
    3. Ihre Nachbarin wedelt mit ausreichend Geld

    Die Höhe der Entschädigung bestimmen SIE. Dafür gibt es keine Anhaltswerte. Ich habe für den Verbleib von Verpressankern schon Entschädigungen von 30.000 € pro Anker gesehen.

    Wenn sie einer Unterfagung zustimmen würde ich Ihnen empfehlen:

    1. Beweissicherungsverfahren an Ihrem Gebäude
    2. Nachbarschaftsvereinbarung beim Notar mit Verpflichtung der Nachbarin alle entstehenden Schäden zu beseitigen / bezahlen
    3. für den Fall eines Totalschadens ist eine max. Schadenssumme zu vereinbaren und mit Bankbürgschaft zu hinterlegen
    4. stimmen Sie einer händischen Unterfagnung nach DIN 4123 N I C H T zu (das zu erklären führt hier zu weit)
    5. bestehen Sie auf eine Unterfangung im Düsenstrahlverfahren
    6. Entschädigung für den Verbleib der Unterfangung im Untergrund

    Bei der Höhe würde ich mimimal von den Kosten für die Entfernung und Entsorgung der Betonkörper ausgehen, für den Fall dass Ihre Gebäude mal abgerissen wird. Maximal von den Kosten, die eine Alternative zur Sicherung Ihres Gebäudes kosten würde.
     
    arch, simon84 und Jo Bauherr gefällt das.
  18. #18 simon84, 30.06.2019
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    Finde ich alles richtig, aber um wie viel cm geht es denn nur eigentlich wirklich?

    Denn wenn im Bestand Streifenfundamente stehen, z.B. ca 60 cm tief, dann reden wir bei 1m Höhenunterschied nur noch von ca 40 cm.

    Wie baut der Nachbar überhaupt ? Mit Streifen ? Falls ja, vielleicht wäre als Alternative tragende Platte sinnvoller, dann kommt er von Haus aus weiter runter.

    Also ich merk schon, ohne vor Ort zu sein und genaue Infos zu haben ist es schwierig hier eine Aussage zu treffen.
    Ideal wäre das ganze komplett zu vermeiden.

    Fachfirma ist absolutes Muss das ist klar.
     
  19. #19 Spezialtiefbau, 01.07.2019
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    Am Ende geht es immer um die 50 cm mindestüberdeckung nach DIN 4123.

    Altes Haus = Keller 2m + Gründung 50 cm = 2,5
    Neuens Haus = Keller 2,3 m + Gründung 50 cm = 2,8 m oder mehr (warum auch immer) + 50 cm mindesteinbindung unter sohle.

    selbst wenn der nachbar auf gleicher höhe baut muss er 50 cm unterfangen :D







     
  20. #20 simon84, 01.07.2019
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    Richtig aber trotzdem eine andere Anforderung als wie das Szenario ein Nachbar mit Keller und einer ohne
     
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