Verständnisfrage zum Bebauungsplan

Diskutiere Verständnisfrage zum Bebauungsplan im Architektur Allgemein Forum im Bereich Architektur; Hallo zusammen, wir sind gerade in der Planung zu unserem Haus. Nun habe ich aber zu unserem Bebauungsplan noch mal ein paar Verständnis fragen...

  1. #1 tasteit01, 09.04.2018
    Zuletzt bearbeitet: 09.04.2018
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    Hallo zusammen,

    wir sind gerade in der Planung zu unserem Haus. Nun habe ich aber zu unserem Bebauungsplan noch mal ein paar Verständnis fragen und hoffe hier eventuell die ein oder andere Hilfe zu bekommen. Vorab, wir haben das Grundstück aus der Familie bekommen. Daher kam auch kein anderes in Frage. Nun müssen wir uns mit dem vorhandenen rumschlagen. Man muss dazu noch sagen, dass der Bebauungsplan wie geplant NIE umgesetzt wurde. Es wurde davon bisher ein Haus gebaut, aber die eingeplante Straße wurde nicht gebaut und wird wahrscheinlich auch nicht gebaut werden, da sich die Grundstücke in Privatbesitz befinden und auch nicht verkauft werden sollen.

    Jetzt also zu meiner Frage. Der Bebauungsplan ist von 1996, ist nicht beschränkt, gilt also noch.
    In der Planzeichnung sind zu den gleich genannten Punkten keine weiteren Ausführungen oder Festlegungen zu finden. Im B Teil steht folgendes:

    Maß der baulichen Nutzung § 9 (1) Nr. 1 BauGB
    Höhe baulicher Anlagen (§ 16 (2) BauNVO).
    2.1 Traufhöhe
    2.1.1 ln den reinen Wohngebieten WR 2und WR 4 wird die Traufhöhe auf max. 3,50 m über dem Bezugspunkt festgesetzt.
    2. 1.2 Firsthöhe ln den reinen Wohngebieten wird die Firsthöhe auf max. 9,00 m über dem Bezugspunkt festgesetzt.
    2.2 Bezugspunkt(§ 18 (1) BauNVO) Bezugspunkt ist jeweils das vorhandene Gelände. (Zusatzinfo steht so nicht im Bauplan) Die Grundstücke, eins davon möchten wir bebauen, welche an das Naturschutzgebiet grenzen, sind nach hinten abfallen.)

    Wie wurde die Traufhöhe vor 20 Jahren definiert? Welcher Punkt am Haus war damit gemeint?
    Wie finde ich den Bezugspunkt? Wie wird dieser Berechnet? Gilt hierbei nur das natürliche Gelände im Baufenster oder für das gesamte Grundstück?

    Wir haben leider aktuell überhaupt keine Ahnung ob wir mit der Traufhöhe von 3,50m hinkommen oder eventuell eine Befreiung beantragen müssen. Dazu wäre noch zu erwähnen, dass der direkte Nachbar (das einzig bereits gebaute Haus) eine Traufhöhe über 3,50 hat. Wir wollen ihm aber keinen reinwürgen wenn wir das beim Bauamt angeben.

    Ich hoffe ich konnte meine Fragen verständlich stellen.

    Vielen Dank schon mal vorab für eure Hilfe

    PS: Wir bauen in SH
     

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  2. #2 petra345, 09.04.2018
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    Wenn es sich um einigermaßen ebenes Gelände handelt, ist der letzte Kanaldeckel der Bezugspunkt.
    Bei Hanglage muß man in der Regel einen anderen Punkt festlegen.

    Dazu sollte aber die Gemeinde, in der der Plan gilt, Auskunft geben können.
    Auch wenn man keíne schriftliche Auskunft bekommt, sollte man die Aussage in einem Heft aufschreiben und sich noch einmal, zumindest mündlich bestätigen lassen. Das ist auch deswegen notwendig, weil man nach einigen Wochen es nicht mehr so genau weiß. Dann kann man nachschlagen und ggf. noch einmal fragen.

    Auf der ersten Seite im Heft sollte man Flurnummer usw. vermerken. Die Daten braucht man immer wieder.
     
  3. #3 tasteit01, 09.04.2018
    Zuletzt bearbeitet: 09.04.2018
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    Hallo,

    Das Baugrundstück weist vom vorderen Rand bis zum hinteren Rand einen Höhenunterschied aus. Ich kann es nicht genau sagen, aber ich würde vermuten 3-4 Meter. Das ist nicht der Höhenunterschied von der Straße zu unserem Baugrundstück, da das Gelände von der Straße zum Baugrundstück erst ansteigend und dann wieder abfallen ist.
    Da unser Baugrundstück so ziemlich am höchsten Punkt startet und dann abfällt komme ich auf den oben genannten Höhenunterschied von 3-4 Meter.
    Noch einmal zum Verständnis, wenn der letzte Kanaldeckel Bezugspunkt wäre, müsste das doch aber auch so im B-Plan stehen? Sollte es trotzdem so sein, wäre es für uns ja positiv, wenn der Kanaldeckel auf 18 Metern liegt und wir auf 16 Metern. Dann sollten wir ohne Probleme auch eine Traufhöhe von 3,95 umsetzen können, richtig?

    Leider ist genau das aktuell unser Problem, dass unser zuständiges Bauamt uns nicht sagen kann, um welchen Bezugspunkt es sich hier genau handelt. Und im B-Plan und der Planzeichnung ist leider außer der oben genannten Aussagen nichts weiter zu finden. Deswegen sind wir in genau dieser Situation und können nicht gut planen.
     
  4. #4 Andybaut, 09.04.2018
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    Hallo,

    der Bezugspunkt sollte irgendwo mal definiert sein. Ist das nicht der Fall, hat der Verfasser einen Bock geschossen.
    Dann im Zweifelsfall den höchsten Straßenpunkt in Bezug auf das Grundstück, also für dich den besten Fall.
    Den Schacht sehe ich nicht als Bezugspuznkt, da dies für verschiedene Grundstücke mal besser und mal schlechter wäre.

    Die Traufhöhe....
    wie ich sie liebe.
    Noch so ein Quatsch. Der Begriff ist baurechtlich nicht definiert, steht also nicht im Baugesetzbuch und nicht in der LBO.
    Nun werden viele Ämter Kommentierungen heranziehen und die dortige Definition nehmen.
    Also beim Amt nach der Definition fragen.
    Wäre der B-Plan sauber aufgestellt worden, dann würde sich irgendwo eine Skizz zur Ermittlung der Traufhöhe finden.
    Die gehört nämlich dann als Bestandteil zum B-Plan.
    Im einen B-Plan könnte sie an der Vorderkante des Daches, im andern am Schnittpunkt Wand/Dach sein.
    Kann jeder selbst definieren, da baurechtlich keine Definiton vorliegt.

    Kleines Gegenbeispiel wie es richtig wäre:

    Traufhöhe als Höchstmaß in m 9,5 12,0
    Firsthöhe als Höchstmaß in m 11,0 14,0
    Der Traufpunkt ist der Schnittpunkt zwischen senkrechter Wandaußenfläche und Oberkante Dachhaut. Bezugspunkt der Höhenmessung ist die in der Planzeichnung festgesetzte Oberkante der Erschließungsstraße von
    25,0 m über NN für WA 1, WA 2 und WA 6 und
    24,7 m über NN für WA 3, WA 4 und WA 5.
     
  5. #5 tasteit01, 09.04.2018
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    Also laut Aussage unserer Gemeinde/Stadt, ist der einzige festgelegte Bezugspunkt wie beschrieben das vorhandene natürliche Gelände.
    In allen Dokumenten die dem Bebauungsplan beiliegen ist keine weitere Auskunft zu finden.
    Mich würde dabei interessieren, ob dabei das natürliche Gelände des Baugrundstücks gemeint ist, oder das Gelände bis zur nächsten Straße oder ähnlichem, weil ja nicht definiert.

    Auch eine Skizze der Traufhöhe ist leider nicht im B-Plan vorhanden. Alle Informationen zur Traufhöhe die vorhanden sind, sind entweder in
    der angehängten Planzeichnung oder im Textteil des B-Plans, wie aus meiner ersten Fragestellung.

    Eine genaue Definition wäre uns auch lieber, statt hier auf schlechtem Bebauungsplan Rätselraten zu spielen. Hoffentlich schaffen wir es unsere Traufhöhe von 3,95 umzusetzen.
     
  6. #6 Andybaut, 09.04.2018
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    Nun gehst du auf´s Amt und legst deine Definition vor.
    Wenn diese nicht gefällt, dann müssen diese Definitionen begründet wiederlegt werden.
     
  7. #7 petra345, 09.04.2018
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    Auf den städtischen Ämtern sitzen oft Leute, die das nicht wissen.
    Aber das Kreisbauamt sollte es wissen .
     
  8. Dimeto

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    Nein. Im B-Plan steht "Bezugspunkt ist jeweils das vorhandene Gelände", also die Geländehöhe, die vor irgendwelchen Erdarbeiten an der Stelle des Firstes und der Traufe vorhanden war.
    Eine fehlende Definition verletzt das Bestimmtheitsgebot und kann zur Nichtigkeit des B-Planes führen (OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 6. November 2013 – 7 D 16/12.NE). Dann müsstest Du allerdings den B-Plan anfechten und dann wirst Du so bald nicht mit dem Bau beginnen können. Vielleicht ist die wackelige Festsetzung aber der Genehmigungsbehörde bekannt und wird großzügig interpretiert, daher der anscheinend höher liegende Nachbar.
     
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