Vorentwurf Neubau für Ortskernsanierung

Danke Muppet für deine Stellungsnahme

Das DG soll nicht als eine getrennte Wohneinheit dienen. Es soll einfach die Flexibilität bieten bei Bedarf ein extra Zimmer für eine mögliche Pflegekraft für die Eltern zu haben oder im Bedarfsfall später mal ein zweites Kinderzimmer für die OG-Wohnung zur Verfügung zu haben. Deshalb auch die mögliche Abtrennung im Treppenhaus um die Zuordnung zum EG oder OG flexibel zu gestalten. Für die derzeitige Nutzung würde es halt als Gästezimmer oder Hobbyraum genutzt werden. Ich würde jedoch nicht wie im Plan eingezeichnet die Tür im DG direkt am Ende der Treppe machen, sondern gleich das grosse Zimmer vom DG-Flur mit einer Türe abtrennen.

Zweiter Effekt wäre durch das dann vorhandene Treppenhaus im Vergleich zum Entwurf 1 die Nutzung des Flachdaches als Dachterrasse für die OG-Wohnung. Mir ist klar daß der direkte Zugang zur Terrasse/Balkon besser auf der Wohnetage untergebracht wäre, aber falls mal das OG Fremdvermietet werden sollte (ist aktuell nicht geplant solange die Eltern im EG wohnen) ist die räumliche Trennung von Dachterrasse zum Garten im EG besser als von einem angebautem Balkon in der Variante 1.

Es wäre sicher praktischer ein weiteres Zimmer direkt im EG/OG zu haben, aber der Grundriss ist mit ca. 12x10m leider auf diesem Grundstück ausgereitzt, deshalb der Kompromiss mit dem DG.

Der Eingnagsbereich ist leider durch den Höhenunterschied auf dem Gelände nicht anders machbar, sprich es gibt keine Möglichkeit einen ebenen Zugang zum EG zu realisieren ohne auf den bodengleichen Zugang vom EG in den Garten zu verzichten, der wie ich finde im Alltag wichtiger ist. Zudem sollen die Fenster im KG vorne für das Büro über dem Hofniveau liegen. Der stufenlose Zugang über den Weg aussen ums Haus herum ist auch nicht zu steil, den hat meine Schwester mit der gleichen Steigung bei ihrem Haus, er soll ja auch nicht für alleinfahrende Rollstühle gedacht sein, aber im Alter eine bequemere Zugangsmöglichkeit zum EG ermöglichen. Die Terrassentür wird eventuell mit einer Zugangsmöglichkeit von aussen realisiert.

Die Freiflächen im Bad und Schlafzimmer finde ich ausreichend, klar mehr wäre besser, aber bei dem Bedarf ist aus ca. 98qm Wohnfläche pro Etage einfach nicht mehr rauszuholen. Mir wäre auch ein Kinderzimmer mit 2-3qm mehr und vor allem etwas breiter lieber, aber wir haben bisher keine Möglichkeit gefunden das zu ändern ohne an anderer Stelle wieder einen Kompromiss eingehen zu müssen.

Leider sind die Rahmenbedingungen durch das Gelände sehr eng vorgegeben und ich denke mit dem Entwurf wurde das max. Mögliche heraus geholt unter der Bedingung daß das alte Wohnhaus davor ja während der Bauphase noch genutzt werden muss, sonst hätte man etwas flexibler planen können.

Ralf

 

Das Dach höher als 1m anzuheben ist auch nicht drin, da wir sonst die umliegenden Gebäude überragen würden und dies vom Bauamt bestimmt nicht akzeptiert wird, wir bauen ja nach §34 ohne Babauungsplan und da muss man sich an die Bebauung der Umgebung halten. Auch würde das Gebäude dann wirklich zu hoch, es ist von der Strassenansicht (Nordseite) ja jetzt schon fast 3-geschossig und wir bauen innerhalb eines alten Dorfkerns und nicht in der Stadt. In einem der Neubaugebiete hier bei uns wäre sowas schon garnicht mehr realisierbar, gerade die grosse Doppelgarage mit Lagerfläche darüber. Auch mit ein Grund warum wir wieder hier bauen, aber nicht der einzige.

 

Ich will mal wieder einen aktuellen Sachstandbericht geben.

Eine Bauvoranfrage wurde Mitte August gestellt und da warten wir derzeit auf die Rückmeldung vom zuständigen Bauaufsichtsamt beim Landratsamt Karlsruhe.
Der einzige verbleibende Nachbar ausser der Gemeinde wurde inzwischen auch offiziell angeschrieben, wobei ich mit ihm eh schon zuvor direkt Kontakt hatte.
Die Vorbereitungen zur Ausschreibung für den Abriss der ersten Gebäude sind bei der Gemeinde am Laufen und die Ausführung wird im Februar/März stattfinden.

Die Bauvoranfrage basiert auf den Plänen des letzten Entwurfs, da wird nichts verändert bis wir wissen ob die Höhe des Gebäudes so genehmigt werden könnte. Auch die zuvor erwähnten Änderungen (z.B. Abstellkammer DG) fliessen dann erst in den nächsten detaillierteren Entwürfen ein.

Die nördliche Grenze zur Straße hat sich mittlerweile etwas geändert, ist aber so immer noch nicht endgültig und wird derzeit vom Straßenplaner noch so angepasst das die Einfahrtssituation beim Carport für uns wieder besser wird.

Im Anhang die Entwürfe des Bauantrags:

 

Und hier noch das OG und DG

 

In der letzten Sitzung vor den Sommerferien hat der Gemeinderat noch der Erstellung des Bebauungsplanes für die neu enstehenden Grundstücke zugestimmt. Dessen Gültigkeitsbereich beginnt aber erst nach unserem Grundstück, wir bauen also wie vereinbart noch nach §34. Nur so kann auch die zeitnahe Umsetzung unseres Vorhaben realisiert werden, da die neuen Grundstücke frühestens 2016/2017 erschlossen werden können.

Kommenden Mittwoch findet auch eine Infoveranstaltung der Gemeinde statt, wo den Bürgern der aktuelle Stand das Gesamtprojekt vorgestellt wird und auch die rechtliche Offenlegung des neuen Bebaungsplanentwurfs stattfinden wird.

Im Anhang der Gültigkeitsbereich des neuen Bebauungsplanes:

 

Hier mal wieder einen aktuellen Sachstandsbericht zu unserem Projekt:

-Hausverkauf und vorläufiger Grundstücksrückkauf mit der Gemeinde ist erledigt.
-Finale Planung der Landesstraße ist am Laufen, siehe beigefügter Planungsstand Grenzverlauf
-positiver Bescheid der Bauvoranfrage liegt vor
-ELR-Zuschussantrag ist gestellt und Zu/Absage gibt es Ende März/Anfang April, dann sofort Baubeginn
-Genehmigungsverfahren für den neuen Bebauungsplan des neu entstehenden Baugebiet sowie die Bebaungsplanänderung für die Straßenplanung sind am Laufen
-Genehmigungen vom Land und Regierungspräsidium liegen alle vor
-Auschreibung der Abbrucharbeiten durch die Gemeinde startet in Kürze, Vergabe dann Mitte Dezember
Ausführung Teil 1 beide Nachbargebäude plus unsere Scheune/Garage 01.01-28.02.2015 (letzt möglicher Termin wegen Artenschutz, Fledermäuse in den Scheunen)
Ausführung Teil 2 ab Oktober 2015 restliche 3 Gebäude im Gemeindebesitz
Ausführung Teil 3 ab ca. Sommer 2016 unser bis zum Umzug in den Neubau noch bewohntes Haus

Ende 2016/Anfang 2017 beginnen dann die Strassenbauarbeiten zur Aufweitung der Straße und für den Minikreisverkehr

Jetzt geht es an die endgültige Planung inkl. Werkpläne und sobald die Grenzen endgültig festgezurrt sind an den finalen Bauantrag.

Die Wartezeit habe ich genutzt und zusammen mit dem Architekten eine Variante erarbeitet wo im Vergleich zur Bauvoranfrage das Gäste-WC mit dem Bad getauscht ist.

Vorteile:
-Kinderzimmer wird etwas größer und besser nutzbar, Schlazimmer gefällt mir so auch besser
-Gäste-WC jetzt im Norden und besser beim Wohnraum
-Bad jetzt Ostfenster und trotz ca. 1m² weniger genauso gut nutzbar (Badewanne wäre auch bei Variante 1 mittlerweile vor dem Fenster)
-Flur heller und übersichtlicher
-Außenansicht Ost wahrscheinlich auch besser, weil dort wie beim Treppenhaus ein kleiner optischer "Erker" entsteht der der Ansicht gut tut (wirkt nicht mehr so hoch)

Küchenplanung inkl. Abstellraum ist auch am Entstehen, aber da habe ich noch kein Ergebnis.

Wie sind eure Meinungen zu dieser Grundriss-Variante 2?

 

@Zillibaut
Danke für deine Meinung, freut mich sehr daß es jemand auch gut findet.

Eingangstüre...
Da fehlt in der Zeichnung leider ein kleines Stück Wand das sich dann hinter der offenen Wohnungseingangstür in Richtung Wohnbereich befindet, im EG-Grundriss der Bauvoranfrage ist die drin, ist nur ein Zeichenfehler vom Architekt.

Die restliche Wand neben der Wohnungstüre zum Treppenhaus wird variabel sein, so daß diese geöffnet werden kann und das DG zum OG zugeschlagen werden kann.
Deshalb bekommt das Treppenhaus ein gemauertes Treppenauge und es kann dann auf dem Zwischenpodest vor dem Zugang zur OG-Wohnung ein Abtrennung stattfinden.
Diese Details werden dann jetzt in der engültigen Werk-Planung genauer festgelegt.

 

Nobert
Garage weiter weg vom Haus geht leider nicht, die Westgrenze können wir nicht noch weiter verschieben.
Findest du den neuen Grundriss auch besser?

 

Da ist der Küchenplaner gerade dran und der Abstellraum verschwindet defintiv
Mir geht es um den Tausch Bad mit Gäste-WC

 

Schlafraum kleiner... nein, der soll so groß bleiben, genau das war ja mit der Hauptgrund für den neuen Grundriss.

 

So nun mal wieder ein aktueller Sachstandsbericht.

Mitte Januar gingen die Abbrucharbeiten wie geplant los:

Zuerst das Haus Links neben uns:



Dann unsere Scheune:



Dann das Haus und die alte Backstube rechts von uns:


Hier ein Blick aus der zu dem Zeitpunkt noch vorhandenen Scheune auf die Freifläche auf der im Zuge dieses Projektes durch Nachverdichtung 11 neue Bauplätze entstehen werden:

 

Jetzt Mitte März sind die Abrissarbeiten bis auf ein paar Kleinigkeiten fast fertig. Mittlerweile sie es jetzt so aus:

Unsere derzeit noch genutztes Wohnhaus das nach Umzug in den Neubau dann nächstes Jahr Juli/August abgerissen wird steht jetzt einsam und alleine da.

Von Links:


Von Rechts:


Blick auf die jetzt komplett freie grosse Wand vom Nachbar:


Hinten:


Jetzt hat man vor Ort einen ganz anderen Eindruck und kann sich nun endlich vorstellen wie alles einmal werden wird.

 

Das neue Grundstück wurde jetzt endlich auch fertig erstellt und wir hoffen diese Woche noch den vorläufigen Lageplan und die neue Flurstücksnummer zu bekommen damit wir endlich das Baugesuch stellen können. Das sollte eigentlich Anfang Januar schon fertig sein, deshalb sind wir nun schon ca. 2 Monate im Verzug und vor Mitte Mai wird es mit dem Bau nicht losgehen können.

Aufgrund einer detaillierten Kostenberechung vom Architekten haben wir die Variante aus der Bauvoranfrage mit dem genutzten DG als Wohnraum und dem Flachdach als Dachterrasse wieder verworfen und sind auf die ursprüngliche Variante wo der Raum unter dem Pultdach ungenutzt bleibt zurück gegangen da uns die Kosten einfach zu hoch waren.

Die zwischenzeitlichen Änderungen an den Grundrissen mit dem getauschten Bad/WC haben wir jedoch beibehalten, aber auf der Ostseite noch den "Vorbau/Erker" beim Bad eleminiert.

@rolf-a-i-b
Die Dachüberstände beim Pultdach sind noch nicht weg, kommen so aber definitiv nicht, da bin ich noch in Diskussion mit dem Architekt wie gross genau die ausfallen sollen. Das wollen wir aber im Zuge der Werkplanung angehen, ebenso wie der Eingangsbereich/Vordach.
Der kleine Abstellraum in der Küche ist jetzt auch weg und erste Entwürfe vom Küchenplaner liegen vor sind aber noch nicht Final in den Pläne eingearbeitet. Das EG und OG werden genau gleich ausgeführt, jedoch sind in den Plänen jetzt mögliche Varianten z.B. bei der Küche (geschlossen/offen) und Glastür Wohnen/Flur eingezeichnet.

Im UG ist der Büroraum jetzt als Hobbyraum und das kleine WC als Abstellraum eingezeichnet, wird aber nur für den Bauantag so sein.

Auf der Südseite ist jetzt durch Verzicht der Dachterrasse natürlich wieder ein Anbaubalkon, der halt auch wesentlich besser nutzbar ist da er sich auf der Etage des Wohnbereiches vom OG befindet. Ob der so mit Dach/Sonnensegel über dem Balkon ausgeführt wird, oder ob da nur eine ausfahrbare Markisse als Sonneschutz hinkommt wird steht auch noch nicht fest, aber im Bauantrag nehmen wir es so auf um später alle Möglichkeiten zu haben.

Der Carport vorne ist aktuell einer Garage gewichen, was aber auch nicht final ist, nur eine Garagentor an diesem Abstellplatz ist Pflicht da es jetzt definitiv kein Hoftor an der Grundstückszufahrt geben soll.

Den Anhang VA BG W_S 040315.pdf betrachten
Den Anhang VA BG O_N 040315.pdf betrachten
Den Anhang VA BG Schnitt 040315.pdf betrachten
Den Anhang VA BG EG 040315.pdf betrachten
Den Anhang VA BG OG 040315.pdf betrachten
Den Anhang VA BG UG 040315.pdf betrachten

 

Ich habe noch 2 Dinge vergessen:

Das Haus wurde um 20cm angehoben, die Garage jedoch auf dem Niveau beibehalten. Das EG ist nun Höhengleich mit dem Nachbar hinten, an den beiden Eingangstreppen gibt es jetzt halt eine Stufe mehr. Im UG sind wir jetzt mit der Bodenplatte quasi gleich dem Strassenniveau, somit wird bezüglich Rückstauebene für das WC und die restlichen Abwasseranschlüsse (Waschmaschine usw.) keine Rückstauklappe/Hebeanlage benötigt.

Die Flügeltür beim Wohnzimmer im EG und OG soll jetzt wie im Plan bereits eingezeichnet eine Schiebe-Tür (HST) werden und dafür wurde der Ausschnitt von 2m auf 3m verbreitert. Jetzt sind wir am überlegen diese Schiebetür aber nicht beim Wohnzimmerbereich sonderm beim Esszimmerbreich anzuordnen, also einfach die beiden Wandausschnitte zu tauschen. Der zu öffnende Bereich der Schiebtür wäre dann genau in dem Bereich zwischen Esstisch und Sofa und somit wäre ein besserer Zugang ins Freie möglich. Die 2m Flügeltür vor dem Wohnbereich könnte man dann auch durch ein Festglaselement ersetzten, ein Zugang nach Aussen genügt ja und die Putzbarkeit der Aussenscheibe ist durch die Terrasse und den Balkon gegeben.
Wie sind eure Meinungen dazu?