Waldabstand und Gebäudemindestlänge

Diskutiere Waldabstand und Gebäudemindestlänge im Architektur Allgemein Forum im Bereich Architektur; Hallo, wir kämpfen gerade mit den Bebauungsmöglichkeiten auf einem Grundstück. Nebenan (http://www.bauexpertenforum.de/showthread.php?t=61282)...

  1. sonicer

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    Hallo,
    wir kämpfen gerade mit den Bebauungsmöglichkeiten auf einem Grundstück.
    Nebenan (http://www.bauexpertenforum.de/showthread.php?t=61282) ging es um die Baukosten.

    Wir haben zwei Faktoren, die es uns nicht gerade leicht machen:

    1. Die Hauptgebäudefront muss laut BP mindestens 14m betragen.

    2. Das Grundstück liegt am Waldrand.

    Im Lage- bzw Bebauungsplan gibt es extra Hinweise, auf §4 Abs 3 der LBO von Baden-Württemberg - also 30m Abstand zum Wald.
    Das Baufenster liegt nun natürlich näher am Wald. Im BP heisst es, dass wir dort nur dann bauen dürfen, wenn die Abstände hergestellt werden oder eine Ausnahme erteilt wird.
    Wir haben nächste Woche einen Ortstermin mit dem zuständigen Förster, wir hoffen dann zu wissen, wo die Waldgrenze genau verläuft.
    Es wird aber ziemlich sicher nicht möglich sein, zum einen die 30m Waldabstand und zum anderen die Gebäudemindestlänge von 14m einzuhalten.
    Ich habe schon mal mit dem zuständigen Herrn auf dem Bauamt telefoniert, der meinte, dass wir im Prinzip auch näher am Wald bauen dürften (die Ausnahmegenehmigung würde es vermutlich geben), allerdings müssten wir dann statische Vorkehrungen treffen....Dies würde im Endeffekt den Bau eines Betonbunkers bedeuten, was wir nicht wollen und auch kaum bezahlen könnten.

    Auf die Idee eine Befreiung von der Mindestbaulänge zu beantragen sind wir erst später gekommen. Falls das Haus weniger als 14m lang ist, wäre der Abstand zum Wald u.U. einzuhalten.
    Könnte dies möglich sein, oder sind wir ich da auf dem Holzweg?

    Überhaupt was gehört alles zur "Hautgebäudefront"? Könnte man da 'tricksen' und eine Terrasse und/oder Fahrradschuppen dazurechnen?
     
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  3. Julius

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    Warum kauft man ein derart problematisches Grundstück, ohne vorher alles im Detail geklärt zu haben?
     
  4. PeMu

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    Nachdenken kostet extra.
    Das Thema Baumwurf gab es schon mal in irgendeinem Beitrag.
    Bedeutet nich notwendigerweise einen Bunker. Ist kein Alltagsthema. Mit einem bewanderten Tragwerkspalner (der auch über den tellerand der reinen Statik hinausschaut) läßt sich das auch lösen - mit vertretbarem Mehraufwand.

    Also noch das Thema Befreiung von den 14m.

    Was meint denn euer Architekt zu dem Thema?
     
  5. sonicer

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    Unser Architekt meinte, dass das mit vertretbarem Aufwand nicht zu machen sei. Ohne Beton bzw. Stahl sei hier nichts drin, praktisch also unrealistisch. Hinzu kommt dass für den Fall, dass innerhalb der 30m gebaut würde, das Bauamt auch noch eine Haftungsverzichtserklärung verlangt, damit die Kommune für umstürzende Bäume nicht haftbar gemacht werden könne.

    @julius: Wir haben das Grundstück noch nicht gekauft, eben drum versuchen wir diese Dinge zu klären, bzw. mögliche Auswege anzudenken.
     
  6. PeMu

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    Nachdenken kostet extra.
    Hmm, Planer wechseln - nicht unrealistisch, außer - nee dann erst recht machbar.

    Je verrückter die Villa, desto weniger fällt der Baumwurf ins Gewicht :28:

    --------

    in/off topic: An der Herangehensweise und Lösung solcher Themen, merkt man die Qualität der beauftragten Fachleute.
    Eben nix für - haben wir noch nie so gemacht. Machen wir immer so.
     
  7. susannede

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    ...der Bebauungsplan widerspricht sich ?
    Sind die "14 m" mit einer Baulinie definiert ?
    Liegen Baulinie oder Baugrenze im kleineren Abstand, als 30 m, zum Wald ?

    ...........................................is doch einfach...................................

    Wasn das fürn Planer ?

     
  8. sonicer

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    Eine Baulinie gibt es nicht, nur das Baufenster mit der Baugrenze.
    Das Baufenster ist ca. 25m lang (in West-Ost-Richutng, der Wald liegt im Osten).
    Im Lageplan ist der Waldrand eingezeichnet. Würde diese damalige Linie gelten, wäre es geradeso möglich, ein 14m Haus am westlichen Rand des Baufensters zu bauen und die 30m Abstand zum Wald einzuhalten. Der östliche Bereich des Baufenster lag aber schon immer näher als 30m zur damaligen Waldgrenze. Da der Wald mittlerweile aber näher an das Grundstück gerückt ist, wird das heute wohl nicht mehr funktionieren. Wie gesagt nächste Woche gibts einen Vororttermin, ich befürchte aber nichts Gutes.

    Die für uns sinnvollste Variante wäre eine Befreiung von der Mindestlänge, weil wir so zum einen die Waldgrenze eher einhalten könnten und zum anderen flexibler bei der Planung für das neue Haus wären.
     
  9. susannede

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    ei, wie denn das ?
    nachts, oder heimlich und schnell, als eben mal keiner hingeguckt hat ?

    Wieviel "Jahrhunderte" ist der Bebaungsplan denn alt ?
     
  10. #9 Ralf Dühlmeyer, 12. Dezember 2011
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    Wie siehts denn in die andere Richtung aus? Und wie siehts mit einer Befreiung von den 14 m aus???

    @ Susanne - Das sind Ents, ganz einfach.
     
  11. #10 Der Bauberater, 12. Dezember 2011
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    B-Plan --> Planungsrecht, sagt mit Baufenster - es darf da gebaut werden!
    LBO --> Ornungsrecht, sagt 30m Waldabstand.

    Der Waldbestizer muss seinen Wald "zurücknehmen", dass der Abstand wieder zum B-Plan passt.

    Dein Archi weiss das sicher :cool:
     
  12. susannede

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  13. sonicer

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    Das Baufenster lag und liegt im östlichen Bereich schon immer näher als 30m an der im Bebauungsplan eingezeichneten Waldlinie. Daher ja auch die explizite Anmerkung im Bebauungsplan mit dem Verweis auf §4 Abs. 3 der LBO.
    Legt man die Waldlinie aus dem Bebauungsplan zugrunde würde es u.U geradeso für die 14m Mindestlänge reichen.
    Ich warte jetzt einfach mal auf den Ortstermin mit dem Forstamt, dann wird hoffentlich klar, wo die aktuelle Waldlinie verläuft. Keine Ahnung ob die im Zweifelsfall abholzen um auf die Linie im Bebauungsplan zu kommen....
    Das Bauamt hat zumindest telefonisch auch schon signalisiert, dass ggfs. von der Mindestlänge abgewichen werden könnte.
     
  14. chf01

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    Muss das Haus allein die 14 m überschreiten, oder kann eine angebaute Garage mitgerechnet werden?

    Vielleicht könnte man dann nur die Garage "Baumsturzsicher" ausbilden, und das Haus wäre etwas zurückgesetzt (>=30 m vom Haus), und wäre daher nicht mehr von der Regelung betroffen
     
  15. #14 Der Bauberater, 13. Dezember 2011
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    Also hat sich der (Stadt)Planer, der den B-Plan "entworfen" hat sich doch gedanken gemacht, wie man den Waldabstand oder die Ersatzmaßnahmen in den Griff bekommt.
    Es kann doch nicht einfach irgendwo ein Baufenster gelegt werden und dann auf § 4 verwiesen werden. Letztlich kommt eine Befreiung und eine Haftungsverzichtserklärung raus und gut. :irre
    Dein Planer soll sich mal den B-Plan und dessen Begründung ansehen, da muss sich Jmd schon mal Gedanken gemacht haben!!!
     
  16. #15 Ralf Dühlmeyer, 13. Dezember 2011
    Ralf Dühlmeyer

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    Peter, Deine Worte hör ich wohl, allein mir fehlt der Glaube.
    Wenn Du wüsstest, wieviel hirnloser Blödsinn in Bebauungsplänen manifestiert wird, den Dir niemand, nicht mal der Planaufsteller begründen kann.
     
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  18. #16 Der Bauberater, 13. Dezember 2011
    Der Bauberater

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    Ralf,
    leider weiß ich es :yikes,
    aber wenn es der Thredersteller nicht versucht, wird er nur noch mehr getriezt.
     
  19. sonicer

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    So, der Termin mit dem Förster war sehr fruchtbar. Ein Stück vom Wald kommt sowieso weg, von daher gibt es dann keine Probleme mit dem Abstand.:D
     
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