Was bedeutet Eingeschossig mit ausbaubarem Dachgeschoß

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  1. SvS1985

    SvS1985

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    Hallo Bauexperten :winken

    Meine Freundin und ich denken darüber nach ein Haus zu bauen.
    Da wir gerne im Aussenbereich wohnen würden, gestaltet sich die Suche nach einem passenden Grundstück als eine kleine Herausforderung.
    Jetzt stand in der Zeitung ein Grundstück von 4050m² zum verkauf mit Baugenehmigung.
    Also Kontakt mit dem Makler aufgenommen um eine expose zu bekommen. Darauf hin bekam ich eine Karte um welches Flurstück es sich handelt und die Kopie einer Bauvoranfrage. In dieser Voranfrage wird dem Bauherren unter folgenden Voraussetzungen die Bauerlaubnis in Aussicht gestellt:



    Unter folgenden Voraussetzungen stelle ich Ihnen eine bauaufsichtliche Genehmigung für das geplante Vorhaben in Aussicht:

    1. Die Wohn- und Nutzfläche der beiden Wohnhäuser darf 156qm einschließlich Nebenräume (Heizung, HWR, Abstellraum) uns ausbaufähigem Dachgeschoß, nicht überschreiten.
    Nebengebäude (Garage, Gartengeräte o.ä.) dürfen 50qm bebaute Fläche nicht überschreiten.

    2. Die Wohnhäuser sind eingeschossig mit Satteldach 40-50 Grad Dachneigung, einem Drempel von max. 75cm unter Einhaltung der Firsthöhe von max. 8.50m zu planen

    3. Nach Osten zur freien Landschaft ist eine Eingrünung mit standortheimischen Laubgehölzen vorzunehmen. Der Eingrünugsplan mit Darstellung der Ersatzmaßnahme wird Bestandteil des Bauantrages.


    Meine Fragen wären jetzt:

    zu Punkt 1 : Was bedeutet ausbaufähigem Dachgeschoß, ab wann zählt es zum Dachgeschoß?
    Ist bei den 50m² Nebengebäudefläche auch ein Carport mit eingeschlossen? Würden gerne die Garage soweit neben dem Haus bauen das noch ein
    PKW dazwischen passt und überdacht wird.

    zu Punkt 2 : Was bedeutet eingeschossig? Ab wann zählt es als volles Geschoß? Wie verstehe ich das mit der Firsthöhe? Vielleicht vom Boden die Senkrechte
    zum First, oder wie? Wat ist ein Drempel?

    zu Punkt 3 : Momentan noch nicht relevant


    Hoffe das ihr jetzt nicht wegen mir einen Nervenzusammenbruch erlitten habt. Wir haben uns ein Haus in einem großen Muster-Hauspark angesehen und haben es als Vorlage für unseres eigenes Haus genommen. Vielleicht könnt ihr ja noch was dazu sagen.

    Vielen Dank für eure Mühe,

    Gruß Sven
     

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  3. #2 Unregistrierter, 17. August 2012
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    was soll man denn mit den entwürfen anfangen :confused:

    keine qm zahlen
    keine weiteren infos
    man weiß nichtmals wo fenster sind?
     
  4. SvS1985

    SvS1985

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    Hey Vielleicht habe ich den Begriff entwurf unglücklich gewählt und es eher Skizze nennen sollen. Denke schon das ein Architekt das erkennen könnte wie wir es uns ungefähr vorstellen. Die Größe der Räume kenn ich noch nicht. Das Muster-Haus hatte eine Größe von 177qm und laut Bauvoranfrage dürfen wir nur 156qm. Kannst du auch eine von mir gestellte Frage beantworten? Sonst hat mir dein Beitrag nix gebracht.
     
  5. Chrissy79

    Chrissy79

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    :confused:
    Ich versteh die Grundrisse auch nicht wirklich, keine Maße, keine Fenster, keine Türen, keine Raumbezeichnungen, keine Treppe,.... aber dafür weiß ich jetzt, dass Du ein Quad hast. :D

    Deine Fragen sollte Dir der Architekt Deines Vertrauens eigentlich fundiert beantworten können. Hängt glaube ich z.B. auch teilweise von der LBO ab wie es genau definiert wird.

    Aber mal meine Meinung dazu so als Baulaie (die Fachmänner mögen mich bitte korrigieren!):

    Aber Dachgeschoss ist das Geschoss wo ein Teil des Daches dabei ist, also bei Euch der 1. Stock.
    Drempel = Kniestock und die Höhe die die Wand von der Oberkante Fußboden Rohbau bis zu der Stelle an der das Dach aufliegt im DG.

    Ob der Carport dazu zählt? Keine Ahnung, ich hätte mal ja vermutet.

    Eingeschossig heißt, dass Du mit EG und ausgebautem DG bauen darfst, aber das DG muss weniger Wfl haben als das EG, wieviel? Keine Ahnung, frag den Architekten.

    Firsthöhe ist vom First lotrecht zur Geländeoberkante.
     
  6. Chrissy79

    Chrissy79

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    Sven, ein Architekt kann deutlich mehr mit dem Bebauungsplan bzw. der Antwort auf die Bauvoranfrage anfangen und wenn Du ihm dazu sagst was Du Dir so an Räumen, etc. vorstellst und er sich dann auf dem Grundstück umsehen darf. Das hilft ihm mehr als Deine Skizze, denn mit der verbaust du Dir, dass er Dir einen unabhängigen Entwurf präsentiert.
     
  7. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    1.) Wenn echter Außenbereich, dann gibts eine Baugenehmigung nur dann, wenn der Bauherr die Voraussetzungen nach § 35 BauGB erfüllt
    2.) Wann das Dachgeschoss ein Vollgeschoss ist, ergibt sich aus der Landesbauordnung
    3.) Car-Port wird mitgerechnet
    4.) Wenn Dein Garagenkonstrukt an/auf einer Grundstücksgrenze errichtet wird, sind Feuerstätten unzulässig (Pellet)
    5.) Selbst wenn Garage nicht auf Grenze errichtet wird, kriegst Du ein Problem mit dem Schornstein deiner Pelletheizung, denn gem. Novelle zum Bundesimmissionsschutzgesetz muss die Schornsteinmündung 1m über der Oberkante von Fenstern zu Aufenthaltsräumen liegen, sofern diese Fenster im Umkreis von 15m (ist bei deinem Plan so) liegen.
    6.) Firsthöhe = Bemessungspunkte beim Bauamt erfragen (kann sein OK Gelände bis First/kann sein OKFußboden EG bis First ..oder..oder)
    7.) dto. für Drempelhöhe (kann sein OK Rohdecke EG bis UK Sparren oder OK Fertigfußboden bis UK Sparren oder..oder..)
    8.) Prüfen ob die Bauvoranfrage überhaupt noch gültig ist.

    zu 2) Auszug LBO:
    Fazit:
    Lass das Ganze von einem Architekten vor Ort prüfen.
     
  8. #7 Ralf Dühlmeyer, 17. August 2012
    Ralf Dühlmeyer

    Ralf Dühlmeyer

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    Wenn es wirklich Aussenbereich ist, würde ich vor allem anderen mal klären, ob die Gemeinde/der Kreis dort eine Genehmigung erteilt, wenn keine Forst- oder Landwirtschaft betrieben wird.
    2 Pferde oder 5 Schafe zählen als Hobby und nicht als Landwirtschaft!

    Sollte die Gemeinde das so sehen (was sie eigentlich müsste), darfst Du Dich grundsätzlich von der Idee - Bauen im Aussenbereich - verabschieden. Es sei den, Du schulst um!
     
  9. #8 Ralf Dühlmeyer, 17. August 2012
    Ralf Dühlmeyer

    Ralf Dühlmeyer

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    Wohn- und Nutzfläche ist schon mal blöd formuliert, weil die beiden nach unterschiedlichen Regeln berechnet werden.

    Wenn wir mal von Flächen nach DIN 277 ausgehen, dann kann das max ein Haus von ca. 9*10 m mit einem Dach flacher als 45° werden.
    Wohnfläche dann vielleicht 110 - 120 m²

    Dein "Entwurf" liegt da aber deutlich drüber. Den kannst also schon mal einstampfen!!!
     
  10. #9 rolf a i b, 17. August 2012
    rolf a i b

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    der entwurf ist nicht brauchbar. der zentrale ansatz scheint das innenleben einer garage gewesen zu sein. das leben im haus wurde lieblos hingemalt mit den allseits beliebten eckverstuemmelungen von wohnraeumen. ist aber nebensache.
    da ein masslicher bezug fehlt, laesst sich die anfrage nicht bewerten. deine frage kann nur mit einer vollstaendigen planung - dachneigung, kniestockhoehe, dachkonstruktion, drempelhoehe - beantwortet werden. die darstellung des obergeschosses funktioniert nur als vollgeschoss.
    such einen architekten oder eine architektin oder einen gue auf, die mittels verwertbarer vorentwurfsplanung dir die sicherheit zur realisierung geben.
     
  11. SvS1985

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    Hey,

    Sorry das ich jetzt erst Antworte, haben hier aber gerade ein großes Volksfest und hatte viel zu tun :bierchen:

    Wie kommst denn darauf?



    Okay manche Antworten haben mir mehr oder weniger geholfen. Muss dann mal schauen wie das anstelle. Will ja nicht ein Grundstück kaufen, wo ich nicht ein Haus nach meinen Vorstellungen bauen darf.
    Vielleicht könnt ihr mir da einen Tip geben. Es ist ein Grundstück von ca. 2000m² mit einem Quadratmeter Preis von ca. 17€ (VB, teilerschlossen) hinzukommen noch Makler usw.
    Jetzt würden wir gerne wissen ob wir dort bauen dürfen. Also frage ich beim Bauamt an. Sollte man denn einen Vertrag vorher machen, der quasi einen denn Bauplatz "reserviert" und im Falle einer Baugenehmigung kauft man? Kriegt man auch schon vorher raus wie das Haus auf dem Grundstück ausgerichtet wird? Oder kauft man eigentlich immer die Katze im Sack.

    Gruß SvS1985
     
  12. SvS1985

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    Noch eine Frage:

    @Ralf Dühlmeyer : Was bedeutet denn ein Bauvorbescheid? Ich verstehe es so das man kostengünstig anfragt ob man da überhaupt bauen darf. Und in der Baugenehmigung wird es einem dann erlaubt.
     
  13. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Man fragt in einer Bauvoranfrage nicht an, ob man überhaupt bauen darf.
    Man fragt explizit das an, was man bauen möchte und bekommt einen rechtssicheren Bescheid.

    Damit nichts von vornherein aussichtsloses angefragt wird, ist es sinnvoll, dass der Architekt, der die Bauvoranfrage erstellt, vorab mit dem Amt Sondierungsgespräche führt.
     
  14. trekkie

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  15. susannede

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    Ich meine, Vechta ist Vechta und Acker ist Acker ... Aber so naiv ?
    Auf zur Gemeinde und klären, ob dort überhaupt (noch / von Dir) gebaut werden darf,
    dafür braucht es keine große Zettelwirtschaft - hingehen und fragen.
     
  16. susannede

    susannede

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  17. SvS1985

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    Hey,

    warum naiv?

    Da es im Aussenbezirk liegt ist der Landkreis dafür zuständig und nicht die Gemeinde.
    Davon mal abgesehen liegt es auch nicht so vom Schuss. Links vom Grundstück zieht sich eine Häuserreihe bis zum nächsten Dorf.

    edit: wegen den Versorgungsanschlüßen


    Gruß SvS1985


    Ps. Da haste wohl recht.....und jetzt???
     
  18. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Und jetzt?

    Jetzt liest du nochmal #6 und #7
     
  19. ManfredH

    ManfredH Gast

    Egal.
    Der Aussenbereich beginnt direkt hinter dem letzten Grundstück des Innenbereichs (= zusammenhängende, aufeinanderfolgende Bebauung) bzw. dem Geltungsbereich eines Bebauungsplans.
     
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  21. SvS1985

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    Okay dann will ich jetzt mal behaupten das ich es weiß, das wenn ich eine Baugenehmigung kriege es ein Einzefall, Sondergenehmigung oder ähnliches ist.
    Jetzt habe ich einen Vorbescheid hier liegen. Ich verstehe es so das die Gemeinde mir schon zugesagt hat, unter bestimmten Vorraussetzungen, dort ein Haus zu bauen und ich nur noch einen Bauantrag stellen muss der bestätigt wird. Oder ist das nur eine Masche um Geld zu verdienen. Erst den Vorbescheid genehmigen und den Bauantrag ablehnen.
     

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  22. #20 Ralf Dühlmeyer, 20. August 2012
    Ralf Dühlmeyer

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    In dem Bescheid ist nur gesagt, wie das Haus aussehen darf, damit es genehmigungsfähig ist!
    Es ist nichts zu den persönlichen Voraussetzungen gesagt worden. Muss auch nicht, schliesslich könntest Du das Haus ja an einen Bauern verpachten.

    Also erstmal (ggf mit einer weiteren Bauvoranfrage) klären, ob DU das Haus dann auch nutzen dürftest!

    Leider hast Du das Datum mit geschwärzt. Da sich der Bescheid auf die NBauO 1996 bezieht, dürfte der von vor dem 13.04.12 stammen.
    Seit dem 13.04.2012 hat sich die NBauO in Teilen massiv geändert, zum 01.10. tritt eine komplett neue NBauO in Kraft.
    Hier also klären, ob das Auswirkungen auf den Vorbescheid hat!!!

    Noch ein Hinweis: Bauanträge können auch für Grundstücke in fremdem Eigentum gestellt werden, weil die Genehmigung nur öffentliches Recht betrifft (Steht auch unter Bescheiden drunter).
    Du kannst also schon einen Antrag stellen, bevor Du das Grundstück kaufst! Kostet natürlich die Gebühren!
     
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