Was haltet Ihr von den Grundrissen dieser Bestandsimmobilie?

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  1. bortel

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    Hallo zusammen,

    mein Name ist Michael, bin 32 und arbeite als Konstrukteur. Meine Frau und ich sind auf der Suche nach einer Bestandsimmobilie bzw. überlegen gleichzeitig auch, ob ein Neubau eine Alternative darstellt. Wir sind derzeit zu 3., d.h. wir haben einen kleinen Sohn, irgendwann soll noch ein weiteres Kind dazu kommen.
    Nun wird bei uns im Ort ein 10 Jahre altes Haus zur Zwangsversteigerung angeboten. Dieses hat folgende Grundrisse, siehe Bilder. Nun meine Fragen dazu.

    Im 1. Bild habe ich grob eingeziechnet wo die Nordseite liegt.
    1)Was ist generell zum Grundriss zu sagen?
    Ich lese mich zwar schon einige Zeit ein, aber ich denke Ihr seht eventuell eher die Stellen, womit man nicht glücklich wird.
    2)Die Wand im Bad EG zu Raum 3, was ist eine 19er Wand, ist diese tragend und kann nicht verschoben werden?
    3)Die Terasse ist leider im Norden, wobei oberhalb des Hauses (ost/süd Lage noch 500qm Garten zur Verfügung stehen). Seht Ihr das kritisch mit der Terasse im Norden?
    Die Wohnzimmerfenster zum Norden sind 1x bodentief zum herausgehen und 1x normale Höhe, kann das zu dunkel werden?

    Ansonsten ein paar Worte zum Haus. Das Haus ist Massiv gemauert, außen verklinkert, hat isolierte Kunststofffenster, wird mit Erdwärme versorgt, geheizt über eine Fußbodenheizung im gesamten Haus.
    Im Keller befindet sich wohl eine Sauna, diese sieht man in den Plänen von 2004 aber nicht. Weiterhin ist dort wohl auch das Büro des jetzigen Besitzers noch drin.

    Ich habe ein Sachverständigengutachten mit 50 Seiten bekommen. Leider sind keine Bilder von den Räumen dabei, nur von außen, das schaue ich mir aber am WE vielleicht noch selbst mal an, da es in der unmittelbaren Nähe liegt. Wie es innen aussieht werde ich wohl nicht erfahren.
    Das Grundstück hat 1090qm ca. Auf dem Spitzboden der Garage sieht man auch noch ein Lagerraum, dieser ist von der Terasse aus begehbar.

    Ich freue mich über konstruktive Kritik.
     

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  3. Bauliesl

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    ....hää....? Wenn Norden da ist, wo Dein Pfeil hinzeigt, dann ist die Terrasse doch im Süden, genauer gesagt im Süd-Westen, oder steh ich auf dem Schlauch?
    Ohne Ansichten dazu ist es natürlich schwer, das Gesamte zu bewerten. Die Grundrisse sind soweit in Ordnung (man sieht hier täglich viel Schlimmeres ;-) ).

    Selbst wenn eine tagende Wand entfernt werden soll, ist dies durchaus machbar. Ist halt immer eine Frage des "Basis"-Preises und dessen, was man noch bereit ist zu investieren.
    Allerdings würde ich niemals ein Haus kaufen wollen, das ich nicht von innen gesehen habe.....
     
  4. bortel

    bortel

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    Dann habe ich es falsch dargestellt, da hast du Recht. Also der Pfeil sollte anders herum eingezeichnet sein.
    Der im Gutachten ermittelte Preis liegt bei 279t€. Ab 70% dessen wäre ein Zuschlag bei 1. Termin möglich. Bodenrichtwert sind bei uns 50€, aktuell liegen die Grundstückspreise aber bei ca. 93€, deshalb die Überlegung.
    Ich gebe Dir Recht, ohne es gesehen zu haben fällt es mir auch äußerst schwer. Vielleicht ergibt sich die Möglk., aber es gibt keine Verpflichtung, dass der jetzige Eigentümer wen reinlassen muss.
     
  5. tillfisc

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    WoZi und Terrasse nach Norden wäre aus meiner Sicht eine erhebliche Einschränkung.

    Eingang von den Garagen ist sehr unkomfortabel, da muss man erst durch das Keller-Labyrinth.
    Sämtliche Schlafzimmer mit erheblichen Dachschrägen.

    EG-Grundriss ist aus meiner Sicht ganz okay - wenn nicht die Orientierung nach Norden wäre.
    So wie Du den Nordpfeil hattest wäre es gut.
     
  6. R.B.

    R.B.

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    Bei der Anordnung der Räume spielt auch der persönliche Geschmack eine Rolle. Ich kann mir noch nicht vorstellen, wie man die beiden (vermutlich) Schlafzimmer neben dem Bad im DG möblieren soll.

    Ein Blick in die Statik könnte hier helfen, oder einen Statiker fragen. Meine "Vermutung" als Laie, die Wand ist nicht tragend, und dass sie an dieser Stelle aussteifen müsste kann ich mir jetzt auch nicht vorstellen. Die Wanddicke wurde wohl eher so gewählt damit man Rohre etc. für das Badezimmer unterbringen kann.
    Aber noch einmal, das ist nur eine Vermutung von mir.

    Ich bin kein Freund von Terrassen im Süden. Meine Terrasse ist ähnlich ausgerichtet und ich finde das gerade im Sommer sehr angenehm. Mit der Dachhöhe und Sonnenstand könnte man den Schattenwurf ermitteln. Der Aufbau auf der Garage könnte da schon eher stören, da im Somme die Abendsonne kaum auf die Terrasse kommen dürfte. Gerade zu dieser Zeit wird man die Terrasse aber gerne nutzen.
    Am frühen Morgen gibt es Sonne satt, leider sind da die meisten Menschen bei der Arbeit, so dass man das bestenfalls am Wochenende genießen kann (sofern man früh genug aus dem Bett fällt).
    Während der Übergangszeit wird die Terrasse kaum Sonne sehen.
     
  7. bortel

    bortel

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    Also im EG ist ein Eingang auf der Südseite, ich dachte das sieht man im Grundriss?? Man muss halt außen ein paar Treppen hochgehen.
    Ok, das kann Sinn machen im Bad. Was ich mir auch nicht vorstellen kann ist die Badsituation im EG, wie soll das die Duschtrennwand an dem Fenster funktionieren??

    Mit dem Garagendach wird leider von der Abendsonne nicht viel ankommen, da wirst du recht haben.
    Hm, ich verstehe nicht warum man das Wohnzimmer/Bad so geplant hat...
     
  8. R.B.

    R.B.

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    Da spielen halt auch persönliche Vorlieben mit rein.
     
  9. #8 Gast036816, 23. Januar 2015
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    aus der fresswarze wird koch- und badwarze. der warze wird jedoch durch den anbau der garage die optik und wirkung genommen. was soll's, warzen sind eben nicht schön.

    anhand der grundrissdarstellung befürchte ich, dass im fenster des wohnraums die sparren der garage durchmarschieren - nur mal als anregung, warum eine entwurfsplanung nur anhand von grundrissen zu bewerten, einfach blödsinn ist.

    die grundrisse sind nicht gut - wie schniposa eben, macht satt, schmeckt nicht besonders und ist nicht unbedingt gesund. man kann drin wohnen und irgendeiner wird es auch bauen.
     
  10. R.B.

    R.B.

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    hat es schon gebaut. ;)
     
  11. bortel

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    Ja das ist doch schon gebaut.
    Wir hatten ja nur das Gutachten bekommen und überlegt, ob es eine Alternative zum Neubau sein kann
     
  12. Gast036816

    Gast036816 Gast

    auch das noch - dann nicht kaufen, gibt bestimmt was besseres!
     
  13. bortel

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    Ja das sagt sich so leicht, die Preise sind aufgrund fehlenden Angebotes so explodiert, da gehen die Häuser meist unter der Hand weg.
    Aber bei den Fenster und der Lage vom Wohnzimmer bin ich mir eh sehr unsicher
     
  14. R.B.

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    Die Frage ist doch, welche Optionen hast Du? Gibt´s keine Grundstücke? Wie ist die Lage des Objekts?

    Wenn alles schon unter der Hand weg geht, dann ist doch fraglich, ob man das o.g. Objekt zum avisierten Preis (70% aus 279T€) bekommt. Es wäre ja denkbar (oder sogar sehr wahrscheinlich), dass noch weitere Bieter auf der Matte stehen. Somit könnte ein Preis in der Region um 270T€ sehr wahrscheinlch sein. Damit aber noch nicht genug.
    An Sanierungsbedarf würde ich zwar nicht denken, aber Modernisierung oder kleinere Renovierungen sind sicherlich erforderlich. Hinzu kommen Änderungswünsche Deinerseits. Wir reden dann also schnell über Gesamtkosten jenseits der 300T€.

    Ist Dir das Objekt in dieser Lage diesen Preis wert? Das musst Du entscheiden, und dazu sollte man halt auch seine Optionen kennen.
     
  15. bortel

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    Ja ich gebe Dir vollkommen Recht mit der Kritik.
    Dies Jahr soll wohl das letzte Wohngebiet erschlossen werden. Wir haben ein Grundstück reserviert, 93 Euro der qm, sind leider alle ab 1000qm groß. Die Ausrichtung dort wäre fur mich perfekt, Süden und Westen im Garten. Da unsere finanzielle Grenze aber bei 300t€ liegt scheint es fast unmöglich zu bauen. Ich überlege derzeit das Grundstück trotzdem zu kaufen und auf einen höheren Weiterverkauf zu spekulieren, die Leute wollen aus allen Orten in unseren Ort bauen. Grundstück können wir so bezahlen, aber mehr als 200t€ ist nicht finanzierbar für uns. Was haltet ihr von dem Gedanken?? Dumm?
    Nach einigen Gesprächen wird es äußerst schwierig für das Geld zu bauen, obwohl wir viele Handwerker in der Familie haben, also Dach, Elektrik, Sanitär, Schwager ist im Zentraleinkauf bei Raiffeisen.
    Ich denke schon das ich nicht der einzige sein werden bei der Versteigerung, aber vielleicht hat man ja mal Glück. Die Lage an sich ist schon gut von dem Haus, .parallel zum Wozi ist die Grenze der Stadt, da wird nix mehr hingebaut werden. Mein Kumpel sein Haus steht auch in die Ausrichtung in einem angrenzenden Wohngebiet, jedoch hat sein Wozi so riesen Glaselemente, das ist super hell, das angebotene Haus hat aber kleine Fenster.

    Je länger ich drüber nachdenke werden wir wohl die Finger vom Haus lassen, so richtig glücklich werde ich mit der Bestandsimmobilie irgendwie nicht
     
  16. R.B.

    R.B.

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    Du musst entscheiden ob Du ein Haus bauen oder mit Geld spekulieren möchtest. Ein Grundstück lässt sich normalerweise nicht so schnell zu Bargeld machen. Ob die Grundstückspreise weiter steigen bzw. wie schnell, das ist noch fraglich. Rechnest Du 93,- €/m2 bei 1.000m2, dann legst Du 93.000,- € auf den Tisch. Dazu Nebenkosten (Notar etc.) dann bist Du schnell über 100T€. Das musst Du durch die spätere Veräußerung erst einmal reinholen. Ob Du dann freiwillig mehr als 100,- €/m2 bekommst? Vielleicht setzt ja eine Art Sättigung ein, Preise steigen langsamer. Bei uns gab es Ortschaften, da sind die Grundstückspreise irgendwann explodiert, und danach war für 15 Jahre Ruhe. Die Steigerungen während dieser Zeit waren nicht der Rede wert.

    Ein Haus der o.g. Größe wirst Du für 200T€ als Neubau kaum hinstellen können. Die Frage ist jedoch, ob ein auf Deine Bedürfnisse zugeschnittenes Haus nicht doch möglich wäre. Einfach wird das nicht, aber wenn Du Dich auf die Familie verlassen kannst, dann würde ich mal überlegen ob sich nicht doch ein Weg findet.

    Fenster kann man ändern. Kostet jedoch auch wieder Geld. Mein WZ ist in Richtung NW ausgerichtet. Das ist erträglich, trotz einer Raumtiefe von gut 8m. Der Essbereich befindet sich am hinteren Ende, also entfernt von den Fenstern. Dort ist es zugegebenermaßen etwas dunkler, was sich vor allen Dingen während der Übergangszeit bemerkbar macht, doch dafür hat man ja eine Beleuchtung.

    Jetzt kommen wir zu einem wichtigen Punkt, das Bauchgefühl. Wenn Du nicht absolut davon überzeugt bist, und nur einen Kauf in Erwägung ziehst weil der in´s budget passt, dann würde ich davon Abstand nehmen. Du musst die nächsten Jahre und Jahrzehnte darin wohnen, da sollte man schon zufrieden sein mit seiner Entscheidung. Wenn Du Dich später ständig darüber ärgerst, dann ist das auch nichts.
     
  17. bortel

    bortel

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    Danke für deine Meinung.
    Es muss kein Haus der o.g. Größe für uns sein. Das kann deutlich kleiner ausfallen, und einen Keller kann auch nicht enthalten sein, solange wir den Rest gut unterbringen können. Ein großes Wohn/Esszimmer ist uns wichtig, weil die Familie groß ist.

    Was das Spekulieren angeht habe ich die Kosten auch errechnet, auch das wir den Gewinn versteuern müssen, es ist schon gewagt, meinem Kumpel hatten sie bereits 150€ pro qm geboten, weil das Grundstück lange brach stand, die Leute sind wie die Geier hier. Mit dem Reservieren hatten wir auch nur Glück, weil er den Erschließungsträger kennt, ist auch alles hinter der Öffentlichkeit gelaufen.

    Jetzt bleibt die Frage wie man das ganze weiter verfolgt? Ist es aus deiner Sicht ratsam sich mit einem Architekten/Bauingenieur zusammen zu setzen, um die Machbarkeit mit unserem Budget zu klären?? Falls dort rauskommt, dass es nur äußerst schwierig wird ein so großes Projekt zu stemmen dann können wir ja nur noch spekulieren oder nicht kaufen, richtig?
    Unseren Finanzierungsspielraum haben wir schon gut unter die Lupe genommen. Nach unseren Informationen sollte die Erschließung Ende des Jahres beginnen.
     
  18. ziesel

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    Selbst wenn kein anderer Bieter auf der Matte steht kann die Bank das Verfahren ggf einstellen und damit den Zuschlag verhindern, wenn sie meint dass "später" mehr Geld drin ist...
    Ich würde da bei einem Zwangsversteigerungsobjekt immer dran denken. Katze im Sack, da weiß man nie. Zieht der Vorbesitzer vor Versteigerung aus und stellt bei -20° die Heizung ab? Könnte teuer werden.

    Am Rande sollte man sicher auch die Kosten nach Erwerb einplanen: Der Einzug kann sich da schonmal ein Jahr hinziehen - und währenddessen geht manchmal noch eine Menge Geld für die Räumung aus der Börse. Es schadet nicht, dafür ein wenig Reserven zurückzubehalten... Gerade wenn der Vorbesitzer nichtmal den Gutachter reingelassen hat wäre ich da vorsichtig!

    Am Rande: Ich habe mir mal ein einseitiges Expose zu dem Objekt angesehen: Ich finde das Haus jetzt von aussen nicht sonderlich attraktiv (aber das ist ja Geschmackssache). Interessant finde ich aber die angegebenen ~220qm Wohnfläche. Ob da auch die mäßig nutzbaren garagenseitigen Kellerräume eingeschlossen sind?
    Wäre da ggf. eine Bebauung als Doppelhaus möglich? Vielleicht fände sich da ja ein "Baupartner". Wenn man da die (schlechtere) Hälfte des Grundstücks wieder rentabel los wird kann ja vielleicht Verkauf und Bebauung zugleich realisiert werden.
     
  19. bortel

    bortel

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    Woher weißt du denn wo die Immobilie steht? Dazu habe ich nichts weiter geschrieben? Aber du hast Recht, es ist nicht jedermanns Geschmack

    Was Die Option der DHH angeht weiß ich nicht genau Bescheid, das ist aber kein schlechter Ansatz;-)
     
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  21. ziesel

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    Ganz einfach: Ich habe einfach mal das für deinen hier angegebenen Wohnort zuständige Zwangsversteigerungsgericht ermittelt. Und da mal angeschaut, was so unter den Hammer kommt. Häuser mit drei Garagen am Hang in diesem Preissegment waren nur wenige dabei. Eigentlich nur eins ;-)
     
  22. bortel

    bortel

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    Ach stimmt, musste ja die PLZ angeben;-)
    Bist ein Fuchs:-)
     
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