Was muß ein Architekt, ein Bauherr leisten?

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  1. #1 schwuchow4, 28.01.2017
    schwuchow4

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    Hallo Bauexperten,

    wir möchten ein Haus, 8m auf 11m, auf einem leicht abfallenden Gelände bauen. Von der Straße aus betrachtet sollte die Garage an der rechten Seite des Hauses angebaut werden, auf der sich auch die Eingangstür befindet. Zwischen dem Haus und der rechten Grundstücksgrenze sind 3 m Abstand, die Garage sollte auf der Grundstücksgrenze und direkt am Haus stehen. Wir bauen mit einem Bauträger, der zuständige Architekt ist beim Bauträger angestellt, meine Zahlungen gehen an den Bauträger. Das Grundstück besaß ich bereits vor dem Vertragsabschluß mit dem Bauträger.

    Die Baubestimmungen der zuständigen Baubehörde gaben vor, daß die Oberkante des Fußbodens maximal 30 cm über dem höchsten Geländepunkt, an dem der Baukörper an einem der Gebäudeecken in das natürliche Gelände einschneidet, liegen darf. Dementsprechend hätte die Oberkante des Fußbodens maximal auf 200,13m üNN liegen dürfen, ca. 18 cm unter der niedrigsten Stelle der Straße. Bei dieser Höhe des Fußbodens wäre aufgrund des Gefälles des Baugrundstückes eine Höhendifferenz von ca. 1,30 cm entstanden zwischen dem Hauseingang und der Zufahrt zur Garage. Infolgedessen hätte die Treppe zum Hauseingang laut Aussage des Architekten bis zu1,30 m in den Zufahrtsweg hineingeragt.
    Nachdem der Architekt mir dieses Problem geschildert hatte, erkundigte ich mich nach Lösungsmöglichkeiten. Er schlug als einzige Lösungsmöglichkeit vor, das Haus um ca. 75 cm tiefer zu legen, um den Höhenunterschied zwischen dem Hauseingang und dem Zufahrtsweg zu reduzieren, die Treppe hätte weniger in den Zufahrtsweg hineingeragt, ein Auto hätte an der Treppe vorbei in die Garage fahren können. Ich stimmte zu, da es ja keine andere Lösungsmöglichkeit laut Aussage des Architekten gab. Ich verließ mich ganz einfach auf den Architekten als Fachmann. Danach erhielt ich die Baugenehmigung.

    Als ich dann nach Erteilung der Baugenehmigung die Unterlagen für den Bauunternehmer erneut unterzeichnen sollte, schaute ich mir diese Unterlagen noch einmal genauer an und stellte fest, daß es auch eine andere Lösungsmöglichkeit gegeben hätte. Wenn der gesamte Baukörper um ca. 1,30 m von der Straßenseite aus betrachtet nach links verschoben worden wäre, links gab es noch Spielraum, hätte das Haus nicht um 75 cm tiefer gelegt werden müssen, auf der rechten Seite wäre demzufolge eine Lücke zwischen der Garage und der Hauswand entstanden. Ich möchte natürlich, daß das Haus nur 18 cm unter der Straße liegt und nicht 93 cm. Da ich dies möchte, kommen jetzt laut Aussage des Architekten zusätzliche Kosten auf mich zu. 500 Euro Pauschale für den Bauträger, neue Vermessung, neue statische Berechnungen, neuer Bauantrag.

    Nun kann man der Meinung sein, ich hätte mir das Ganze vor Einholung der Baugenehmigung genauer anschauen sollen. Man kann allerdings auch der Meinung sein, der Architekt hätte mir diese zweite Option aufzeigen müssen. Eure Meinung zu dieser Thematik interessiert mich sehr. Wie soll ich mich auf der Kostenseite gegenüber dem Bauträger verhalten?
    Danke.
     
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  3. #2 Andybaut, 29.01.2017
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    Schwierig.
    Besonders schwierig wenn man mit einem Bauträger arbeitet.
    Im Prinzip gibt es keine Verpflichtung einen Entwurf zu optimieren.
    Ist grundsätzlich ohnehin schwierig, da man sich fragen muss, was ist eigentlich das Optimum.

    Du und der Architekt seid zu einem Punkt X zu dem Entschluss gekommen, dass die Lösung Y die beste ist.
    Jeder hat weitergemacht und plötzlich merkt eine Partei, dass die Lösung Z aus seiner Sicht noch besser ist.

    Ich erlebe das in meinem Job sehr häufig. Mal komme ich drauf, mal findet eine Bauherr etwas anderes plötzlich besser.
    In aller Regel ändert man das als freier Architekt dann im Sinne des Bauherrn.

    Als Bauträger, der ja gewinnoptimiert arbeitet, hätte ich wenig Interesse daran möglichst viel Arbeit und Geld
    in ein Projekt zu investieren. Das geht ja alles von meinem Gewinn ab.

    Auf dem Schaden wärst du bei einem wenig kulanten Architekten und bei vielen Bauträgern sitzen geblieben.
    Anders wäre es, wenn als Vertragsbestandteil etwa folgendes vereinbart wäre:

    Besonders wichtig ist es dem Bauherrm, dass das Gebäude möglichst hoch im Gelände sitzt.
    Dafür nimmt er auch gerne andere Einbußen in Kauf.
    Wenn du so etwas nachweisbar gefordert hast, am besten irgendwann schriftlich, dann hast du gute Karten,
    sonst leider nicht.
     
  4. #3 schwuchow4, 29.01.2017
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    Besten Dank für Deine Antwort Andybaut.

    Ich muß korrigierend hinzufügen, daß ich mich im rechtlichen Bereich nicht so gut auskenne, ich das Grundstück vor dem Vertragsabschluß besessen habe, demzufolge mit einem GÜ den Vertrag abgeschlossen habe und nicht mit einem Bauträger. Der Architekt ist bei dem GÜ angestellt. Die von Dir beschriebenen Prinzipien der Gewinnmaximierung scheinen allerdings die gleichen zu sein wie bei einem Bauträger.

    Ursprünglich wollte ich mit einem befreundeten Architekten, der viel Berufserfahrung hat, bauen, der allerdings ausgelastet war und den Anspruch hat, gut zu arbeiten, infolgedessen ablehnte. Dieser Architekt ist der Meinung, der Hinweis auf die alternative Lösungsmöglichkeit hätte erfolgen müssen.

    Gewinnmaximierung ist aus meiner Sicht zu kurz gedacht, weil sich schlechte Qualität nun einmal vor allem im Internetzeitalter herumspricht. Ok, ich habe hinzugelernt, ich muß mehr kontrollieren, einfacher gesagt als getan bei einer intensiven Auslastung im privaten und beruflichen Bereich. Ich habe nun einmal nicht Architektur, Geologie, Statik und Tiefbau studiert. Aber ich werde es versuchen.
     
  5. #4 Andybaut, 29.01.2017
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    das Problem ist halt, dass du durch die Unterschrift auf den Baugenehmigungsunterlagen dein Einverständnis erklärt hast.
    Du bis sicher moralisch im Recht, aber das wird dir bei den Kosten nicht helfen.
     
  6. #5 schwuchow4, 29.01.2017
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    Sehe ich genauso. Danke.
     
  7. 11ant

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    Ich sage Danke für das lehrbuchmäßige Beispiel, warum der Architekt nur so viel taugt, wie er das Brot des Bauherrn frißt, und nicht das einer anderen Partei. Eigentlich ist das Etikettenschwindel: so wie sich der Anwalt "Justiziar" schimpft, wenn er woanders als in einer Kanzlei als Angestellter tätig ist, so sollte man auch den Architekten besser "Planvorleger" nennen, wenn er beim Bauunternehmer angestellt ist. Mit der Berufsbezeichnung verbindet sich sonst - hier m.E. irreführend - objektive Expertise in Planungsfragen, und der Bauherr bildet sich bis er in die Wirklichkeit geholt wird ein, der "Architekt" sei sein Freund.

    "Ohne" Architekt kann maximal dann überhaupt gelingen, wenn man auf Idealtopografie baut.
     
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  9. #7 Kriminelle, 01.03.2017
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    Der TE wird hier unwissentlich den Begriff Bauträger benutzt haben, obwohl er mit einem Generalübernehmer baut.
    Ggf ist zu überprüfen, ob die Antworten dann treffend sind.


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  10. #8 Leser112, 01.03.2017
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    Korrekt! Die Irritationen beginnen bereits mit der falschen Verwendung von Begrifflichkeiten/ Definitionen.
    Im voliegenden Fall handelt es sich um ein GU/GÜ Vorhaben, nicht um einen BT. Vertragspartner für den Bauherren ist der GU/GÜ, nicht der dort angestellte Architekt.
     
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