Was muss ein Architekt wissen?

Diskutiere Was muss ein Architekt wissen? im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; Hi, bin neu in diesem Forum, habe aber schon mit Interesse einige Beiträge verfolgt, was uns bei unserem neuen Bauprojekt bereits sehr von Hilfe...

  1. #1 Dreimalbauherr, 1. August 2008
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    Hi,
    bin neu in diesem Forum, habe aber schon mit Interesse einige Beiträge verfolgt, was uns bei unserem neuen Bauprojekt bereits sehr von Hilfe war. Dafür auch den Forumsbetreibern vielen Dank!
    Nun zu unserem konkreten Projekt, welches dann - wie der Name schon sagt - das dritte Mal wäre, dass wir bauen :yikes.
    Hofgrundstück (existierendes WH im vorderen Hofteil) mit ca 750 qm. Grenzbebauung auf beiden Seiten (3 Meter Grenze wegen Breite von 14,5 Metern nicht möglich). Existierende ehemalige Werkstätte (wird abgerissen). Neubau ( geplant war DH) sollte ca 3 Meter nach hinten versetzt werden. Nachbarn stimmen zu sagte der Verkäufer. 1 Architekt (wohnt in der Straße, kennt das Projekt) und 1 Bauträger für Architektenhäuser mit Angebotsabgabe beauftragt (nach sehr sorgfältiger Anbietersuche).
    Architekt macht sich die Mühe und spricht nochmal mit den Nachbarn. Linker Nachbar hat keinen Stress, wird die Grenzbebauung unterschreiben, möchte uns aber kennenlernen. OK, wir werden uns anständig benehmen...Rechter Nachbar - surprise, surprise plant ein Hausbauprojekt und möchte nicht, dass die Dimensionen der Werkstätte überschritten werden. Feiner Schied Unter zu "kein Problem mit dem Nachbarn". Ok. Architekt findet eine Lösung. Bevor wir diese sehen können müssen wir ihm eine Aufwandsentschädigung zahlen (komplettes Honorar erst nach Vorüberprüfung durch Bauamt und Überprüfung der Vorpläne durch Nachbarn). Das ist für uns schon ok - ABER: Der Bauträger hätte die GEsamtplanung auf sein Risiko gemacht, wollte dieses aber vorher abschätzen. Also brachte er einen Baurechtler mit zum Ortstermin. Dieser stellte dann fest dass der Wohnbestand und das neu zu planende DH (welches nun aufgrund der Einwände des Nachbarn NICHT nach hinten geschoben werden kann) nur 3 Meter auseinander sind. Riecht ihr was? Klar im Moment ist das kein Problem wegen Bestand, aber nach einer Teilung müßten es 6 Meter sein. Das haben wir schon gesehen, dachten aber, dass aufgrund der Tatsache, dass das Wohnhaus schon steht, das neue halt einen Abstand von 3 Metern einhalten muss. Das geht auch. Nur, woran ich nicht gedacht habe - dann gilt der Brandschutz. Und dann hat das neue DH, vorne ne Brandschutzmauer, hängt links an der anderen Hälfte und rechts auf der Grenze muss auch ne Brandschutzmauer hin. Und der Einstieg ist dann übers Dach...:mega_lol:Ok, das geht nicht. Der Bauträger hat sich verabschiedet und sagt, wenn wir ein Einzelhaus planen, sollen wir usn wieder melden.
    Meine Frage: Ist das ein Architektenfehler? Hätte der zumindest mal Lunte riechen müssen, oder ist das zuviel verlangt? Wir waren kurz davor ihn zu beauftragen, aber da wir halt vorsichtige Menschen sind, haben wir noch jemand anders ins Spiel gebracht, der glücklicherweise einen Baurechtler zur Hand hatte.
    Wie steht ihr dazu - kann ich, für den Fall dass wir doch noch mit dem Verkäufer zurande kommen (der hat das Ding seit einem jahr auf dem Markt und keiner will 750 qm kaufen, er will aber alles auf einmal loswerden) überhaupt mit dem Archi arbeiten angesichts dieses Lapsus?
    Oder verlangen wir zuviel - er ist ja kein Baurechtler. Wir sind aber trotz unserer diversen Erfahrungen auch keine Experten...
    Besten Dank,
    DBH
     
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  3. MartinB

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    Tja,
    ich bin kein Architekt und 750m2 sind mir zuwenig.
    Aber ein Lageplan als Handskizze wäre nicht schlecht.
     
  4. #3 Dreimalbauherr, 1. August 2008
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    Hi,
    es geht nicht um den Lageplan als solches, sondern um die Frage, ob der Architekt um das Problem mit der 3-Meter Grenze und den resultierenden Brandschutzbestimmungen hätte wissen sollen. Dass dies gilt ist ein Fakt, aber ich bin mir halt nicht sicher, ob wir weiter mit dem Archi zusammenarbeiten können, oder nicht.
    750 qm in südhessischer Großstadt ist sehr viel - und sehr teuer...:biggthumpup:
    Beste Grüße,
    DBH
     
  5. Thomas B

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    Moin!

    Ganz verstehe ich die Planungssituation noch nicht. Lageplan wäre i.d. Tat hilfreich.

    Ob der Archi hier einen Fehler gemacht hat??? schwer zu sagen. Er befand sich offensichtlich noch im Anfangsstadium der Planung. Da gilt es natürlich als erstes die baurechtlichen Möglichkeiten (Abstandsflächen, Einsichtnahme B-Plan, sofern vorhanden, usw.) vorzunehmen um zu prüfen ob man da und wenn ja, was (welche Größe, Bauvolumen) man realisieren kann. Erst dann macht es Sinn tiefer in die tatsächliche Planung einzusteigen.

    Was der Kollege hier gemacht hat (und was nicht), läßt sich wirklich schwer sagen....sorry.

    Gruß

    Thomas
     
  6. #5 Ralf Dühlmeyer, 1. August 2008
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    Was sagt denn der Architekt dazu??? Die Aussage fehlt mir nämich.
    Vielleicht!!!! IST es ihm ja augefallen und VIELLEICHT ist das einer der Gründe für eine Durchsprache mit der Bauordnung und VIELLEICHT hat er ja dann einen Lösungsvorschlag.

    Haben Sie den Architekten mal dazu befragt???

    MfG
     
  7. #6 Dreimalbauherr, 1. August 2008
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    Hi,
    Bei allen Gesprächen ging es nur um die Grenzbebauung/Höhengeschichte mit dem Nachbarn jenseits der wand, nicht um das Problem der Hofbebauung.
    Die original Lagepläne habe ich leider nicht hier (bin im Büro), ich habe versucht, eine grobe Skizze zu erstellen. Gestrichelt ist die Werkstätte, die sich im Moment noch auf dem Grundstück befindet.
    Hoffe, es hilft.
    Gruss, DBH
     
  8. #7 Shai Hulud, 1. August 2008
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    Eigenes Grundstück, eigener Architekt, also ist dein "Bauträger" ein Generalunternehmer (GU)?

    Wer baut mit wem?
     
  9. #8 Dreimalbauherr, 1. August 2008
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    Hi,
    ja. Wir würden entweder nach dem Architektenmodell bauen - Vergabe der Gewerke, generelle Koordination oder mit einer Baufirma, mit der wir einen Bauvertrag abschließen. Diese Entscheidung war noch nicht gefallen, der Bauträger hat jetzt wie gesagt dankend abgelehnt.
    DBH
     
  10. #9 Ingo Nielson, 1. August 2008
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    warum sollte er einen fehler gemacht haben? er war ja noch nicht mal beauftragt...
     
  11. #10 Dreimalbauherr, 1. August 2008
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    Himmel...:)
    ok vielleicht ist Fehler zuviel gesagt. Aber er möchte von uns einen Auftrag erhalten. Er bietet an eine Vorplanung zu machen. Das kostet Geld. Das ist ok - wenn wir einen Profi beauftragen, müssen wir zahlen. Aber erst wenn wir die Pläne sehen, wissen wir, ob sie funktionieren. Wir wissen jetzt, dass es nicht nur ein Problem mit einem Nachbarn gibt wegen seines geplanten Hauses , sondern auch mit dem Haus im Hof. Und eine der Aussagen war eben, dass das Haus da gebaut werden kann, wo jetzt was steht und man passt es eben so an, dass es nicht den Nachbarn "verdunkelt". Wenn es da aber steht, wo es jetzt steht, gibt es Brandschutzprobleme wegen des hauses im Hof.
    Das macht stutzig und es ist nicht klar, ob wir die kostenpflichtige "Wundertüte" sprich den Plan, nun öffnen sollen, oder nicht. Wir werden ihn wohl einfach mal dazu ansprechen, wie gesagt wollte ich aber einfach nur wissen
    Muss ein Architekt Grundsätze des Baurechts kennen oder nicht...
    Gruss,
    DBH
     
  12. Thomas B

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    Ja!

    Schließlich plant er ja nicht im luftleeren Raum. Er muß wissen was er darf, was nicht, was geht was nicht, bzw. er muß wissen wo er nachschaut, wenn er's nicht weiß ( auch ich habe wahrlich nicht alle Artikel der BayBO oder des Baugesetzbuches oder Planzeichenverordnung oder der VOB oder oder...im Kopf).

    Gewisse Dinge gehören m.E. zur Grundausstattung (des Wissenschatzes). Das sind so Dinge wie Abstandsflächenregelungen. Damit verschafft man sich schnell einen Überblick über das Mögliche.

    Wenn es dann wirklich an die Planung geht, bedarf es noch eines detaillierten Einstiegs: Bebauungsplan, Ortsbildasatzung (Gaubensatzung z.B.), Stellplatzsatzung, Kanalpläne,...

    Fazit: Ja, er muß vom Baurecht etwas verstehen.

    Gruß

    Thomas
     
  13. #12 Olaf (†), 1. August 2008
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    Das...

    ist jetzt aber nicht Euer Ernst?
    Der Archi soll also arbeiten und ist bei der Vergütung darauf angewiesen, ob es Euch zusagt? Nich wirklich, oder?

    Wenn er bestimmte Sachen nicht berücksichtigt und seine Planung nicht zulässig ist, muss er (diesmal für Euch kostenfrei) nachbessern.

    Aber erstmal nur gucken ist nicht
     
  14. #13 Dreimalbauherr, 1. August 2008
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    @ Thomas:
    Danke! Das beantwortet meine Frage - betätigt meine Vermutung und hilft mir weiter. Wir werden also vor Öffnung der Wundertüte Rückfrage stellen, ob die Abstandsregelung im Hof beachtet wurde oder nicht und können davonausgehend entscheiden, ob wir weitermachen und wenn ja, wie.
    Gruss DBH
     
  15. #14 Dreimalbauherr, 1. August 2008
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    @Olaf: Korrekt. Gucken ist nicht. Wer arbeitet, soll auch bezahlt werden. Genau dies steht auch in meinem Text. Wir zahlen und dann sehen wir die Pläne. Einverstanden. Wenn ich aber schon weiß, das es ein Problem gibt, möchte ich nicht unbedingt zahlen. Verständlich oder? Ist leicht mit einem Telefonat aus der Welt zu schaffen.
    Mir ging es um etwas anderes...
    Gruss,
    DBH
     
  16. #15 Der Bauberater, 1. August 2008
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    Wenn Du wüsstest,

    was ich jeden Tag sehe und anschauen muss :fleen:cry:mad: (in der Reihenfolge)

    Es gibt Dinger, da denke ich, hat eine Kuh mehr Ahnung vom Fußballspielen als mancher Planer vom Baurecht. :o ist aber so!

    Gruß
    Peter
     
  17. #16 Dreimalbauherr, 1. August 2008
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    Ohgott, wenn wir jetzt noch Kühe und Fussballer in dem Hof rumrennen haben, wird's richtig bunt in der Kiste...
    :D
    DBH
     
  18. Thomas B

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    Versteh' ich nicht (bin vielleicht zu doof...):

    Also: Ihr überweis Geld, dann zeigt er Euch die Pläne??? Falsch: Er bringt Leistung (Planung/ Pläne) und Ihr sagt z.B. Danke, gefällt mir nicht, was schulden wir Ihnen, er rechnet ab.

    Oder aber: Hoppla...geht ja gar nicht. Gefällt vielleicht ist aber planungsrechtlich nicht umsetzbar; aus welchen Gründen auch immer. Dann heißt's: Zurück auf Start, Planung überarbeiten, so daß sie genehmigungsfähig wird. Dann gibt es Knete.

    Gruß

    Thomas

    PS: Für eine nicht genehmigungsfähige Planung gibt es kein Geld. Außer natürlich der Archi hat gesagt "nee....das wird wohl so nicht genehmigt.." und Bauherr sagt "...ach komm' ...versuchen wir's halt. Auf geht's...". Dann gibt's Asche.
     
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  20. #18 Dreimalbauherr, 1. August 2008
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    @Thomas: Du bist nicht doof, das ist eine sehr verzwickte Kiste.

    Erstes Angebot war bauamtsfähige Pläne nach Architektenhonorarsatzung (verzeihung wenn das nicht der korrekte Begriff ist). Das war uns zuviel, weil es nicht klar ist, ob ein DH möglich und genehmigungsfähig - es gibt ausser der Grenzbebauung noch ein Problem, dieses ist aber laut Bauamt lösbar. Wir waren der Meinung, ein Verkäufer müsse klären, ob sein Grundstück bebaubar ist und wenn ja wie (EH, DH, Baufenster wo, etc.) , leider ist dem wohl nicht so. Es bleibt an uns hängen.
    Angebot dann Vorpläne, auf deren Basis die Nachbarn dann vorab zustimmen können zum Sonderpreis. Dieser wird bei Auftragserteilung auf das Gesamthonorar angerechnet. Natürlich ist nur ein finaler Bauantrag mit allen Nachbarschaftsgenehmigungen gültig.
    Gruss,
    DBH
     
  21. #19 Ingo Nielson, 4. August 2008
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    himmelhergottszeiten:
    es gibt baugrundstücke, bei denen sich ein architekt erstmal eine woche lang gründlich den kopf zerbrechen muß, um dem bauherren sagen zu können: ja, ich sehe eine chance, dies oder jenes verwirklichen zu können.
    manchmal muß man sich sogar vorab einen juristen mit ins boot holen.
    es gibt sogar grundstücke, bei denen der architekt eben nicht garantieren kann, dass eine idee die baugenehmigungsphase übersteht.
    der architekt sollte die risiken dann kommunizieren, das risiko einer planung wäre dann vom bauherren zu tragen.
    übrigens: aus solchen situationen werden oft die schönsten ergebnisse generiert.
     
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