Wegerecht- / Dienstbarkeit Garagenhof Wie bewerten?

Diskutiere Wegerecht- / Dienstbarkeit Garagenhof Wie bewerten? im Begleitende Ingenieurleistungen Forum im Bereich Neubau; Servus liebe Bauexperten und Forenfreunde, eine Frage zum Grundstückswert in Verbindung mit einer Dienstbarkeit/Wegerecht aus privatem Interesse....

  1. TommyG

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    Servus liebe Bauexperten und Forenfreunde,

    eine Frage zum Grundstückswert in Verbindung mit einer Dienstbarkeit/Wegerecht aus privatem Interesse.

    Es handelt sich um einen einzeln an privat vermieteten Garagenhof in einer großen ostdeutschen Stadt.

    Auf dem zu erwerbenden Grundstück befinden sich 24 Garagen vollständig und weitere 6 Garagen zum Teil, da die Grundstücksgrenze direkt durch sie durchgeht. Der bisherige Eigentümer kassiert seit Jahren für alle 30 Garagen die volle Miete!

    Das zu erwerbende Grundstück bildet nur einen Teil des Garagenhofs, der sich aus mehreren Grundstücken zusammensetzt und insgesamt ca. 100 Garagen beinhaltet.

    Um zu den 30 Garagen des zu erwerbenden Grundstücks zu gelangen, muss man zwangsläufig aus dem öffentlichen Straßenraum über zwei fremde Grundstücke fahren. Diese beiden fremden Grundstücke gehören der Stadt.


    Im Grundbuch des zu erwerbenden Grundstücks ist aber kein Wegerecht zu Lasten dieser fremden Grundstücke eingetragen.

    Fragen:

    Gibt es ein Notwegerecht?

    Wie kann ich als potentieller Erwerber das Wegerecht bekommen, was muss ich dazu tun und was könnte mich das kosten?

    Mir ist der Bodenrichtwert bekannt, Alter und Zustand der Garagen ebenfalls, die monatliche Miete aus den Garagen auch:

    Ich will den Verkehrswert im jetzigen Zustand und den Verkehrswert mit Wegerecht ermitteln.

    Für eure Hinweise und Vorschläge bin ich dankbar!
     
  2. Julius

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    Soso, aus privatem Interesse...
     
  3. TommyG

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    Ist Renditeabsicht kein privates Interesse?

    Hmmm...

    Falls so etwas für diesen Forenteil zu speziell ist, könnt ihr mir ein anderes Forum empfehlen wo dieses rechtlichen Aspekte öfter Gegenstand sind?
     
  4. Julius

    Julius

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    Wenn Du ernsthafte Erwerbsabsichten hast, solltest Du solch einen heftige Knackpunkte durch einen Fachanwalt klären lassen!
    Kein vernünftiger Mensch kauft ohne Not ein Grundstück, das nur mittels Notwegerecht erreichbar ist und wo Gebäude teilweise auf fremdem Grund stehen.

    Für mich wäre Voraussetzung, daß die Stadt die Zufahrt regelt (z.B. durch Widmung) und die Flächenteile für die 6 Garagen hinzuerworben werden können.
     
  5. TommyG

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    Alles eine Frage des Preises.
     
  6. #6 Der Bauberater, 23.06.2014
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    Dann musst du eben zwischen Preis und Risiko abwägen! :shades
     
  7. Taipan

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    Warum hat noch keiner ins Baulastenverzeichnis geschaut?

    Es ist immer noch nicht angekommen, dass Eintragungen im Grundbuch privatrechtliche Vereinbarungen sind und Eintragungen im Baulastenverzeichnis öffentlich rechltiche Regelungen sind, bei denen es drei Parteien gibt.
     
  8. Julius

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    Na, weil er sparen möchte!
    Sonst hätte er längst einen Fachmann beauftragt, der sicherlich genau dies getan hätte...
     
  9. #9 Ralf Dühlmeyer, 23.06.2014
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    Sagt mal, hat Karneval schon angefangen oder sind das Spätfolgen der nächtlichen Fußballerei, was hier i.A. im Forum aufschlägt???
     
  10. drsos2

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    Das Wegerecht sollte im Grundbuch der anderen beiden Grundstücke eingetragen sein.
    Also in deren Grundbüchern steht, wer das Wegerecht für diese Grundstücke hat.

    So war es bei mir. Ich war auch völlig überrascht, als mein Nachbar mir seinen Grundbuchauszug zeigte und mir mitteilte, das ich seine "Strasse" mitbenutzen darf. In meinem Grundbuch war nicht erwähnt, dass ich ein Wegerecht auf einem anderen Grundstück habe.
    Das Grundbuch gilt halt nur fürs eigene Grundstück.
     
  11. Taipan

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    Nicht ausschließlich und nicht zwingend ...
     
  12. TommyG

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    Aha. Und habe ich als potenzieller Käufer oder der Verkäufer ein berechtigtes Interesse, das mir bzw. uns erlaubt beim Grundbuchamt Einblick in die Grundbücher der anderen beiden betroffenen Grundstücke zu nehmen?

    Vielen Dank für Eure Kommentare und Hinweise!

    Nein, Baulastenverzeichnis, diese Idee hatte ich noch nicht. Die 20 Euro ist mir die Auskunft vom Amt allemal Wert...
     
  13. #13 Thomas Traut, 23.06.2014
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    Gibt es für die Garagen eine Baugenehmigung? Wenn nicht, könnte es passieren, dass Du ein gefangenes Grundstück besitzt, wo Du nach dem (von Dir zu bezahlenden) Abriss der Garagen eine negative Rendite erwirtschaftest.
     
  14. #14 Ralf Wortmann, 23.06.2014
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    Da stimme ich zu!

    @TommyG:

    Es wäre zumindest juristisch risikoreich, sich nach § 917 BGB auf ein Notwegerecht für Garagen zu berufen, vgl. z.B. OLG Schleswig, Urteil vom 09.07.2002, Az. 3 U 131/01 (verneint für Garage auf einem Wohngrundstück). Zumal du dich in diese vermeintliche „Notlage“ ja selbst manövrierst durch den wissentlichen Kauf einer Grundstücksfläche, für die es keine rechtlich gesicherte Zufahrt gibt.

    Ich würde die Finger davon lassen, sofern im Baulastenverzeichnis nicht klipp- und klar über beide Zufahrtsgrundstücke eine Fahr- und Wege- und Leistungsrecht zugunsten der Garagen eingetragen ist.

    Selbst dann bestehen noch Risiken, wenn die Garagen z.B. (wegen Baufälligkeit) später mal abgerissen werden müssen, weil dann die Gegenseite auf Entfernung der Baulast dringen kann, weil die Notwegesituation weggefallen ist. Falls du darauf spekulierst, dort später mal andere Gebäude bauen zu können, hast du evtl. schlechte Karten.

    Du musst damit rechnen, dass du für ein solches Wegerecht zur Zahlung einer angemessenen Vergütung aufgefordert wirst. Zudem musst solltest du vorher klären, wie groß der Überbau auf das Nachbargrundstück ist (notfalls durch Vermessung). Wenn der überwiegende Teil der jeweiligen Garage auf „deinem“ Grundstück steht, stehen die Nutzungsrechte i.d.R. dir zu, sonst dem Grundstücksnachbarn. Du solltest im erstgenannten Fall dafür die etwaige Zahlung einer Überbaurente einkalkulieren.

    Da du eine Garagenanlage mit ursprünglich 100 Garagen in einer „großen ostdeutschen Stadt“ erwähnst:

    Bis du überhaupt sicher, dass sich diese Garagen derzeit im Eigentum des Verkäufers befinden? Es dürfte sich wahrscheinlich um Garagen handeln, die zu DDR-Zeiten als „selbständiges Gebäudeeigentum“ auf Pachtgrund mit Billigung der staatlichen Stellen von den Pächtern selbst errichtet wurden.

    Solche alten DDR-Pachtvertragsverhältnisse bestehen oftmals noch ungekündigt fort und dann zahlen die Pächter nicht etwa 30 € „Miete“ monatlich oder so, sondern nur vielleicht 30-40 € Pacht pro Jahr für die Grundstückfläche, auf denen die Garagen stehen.

    Du müsstes dann evtl. erst alle betreffenden Pachtvertragsverhältnisse kündigen und ggf. räumen lassen, bevor du da ganze Garagen vermieten könntest, falls diese Aktion nicht schon der derzeitige Eigentümer erfolgreich hinter sich hat.

    Als fernab wohnender Investor lädst du dir dann (wenn es noch ungekündigte Pachtverträge aus DDR-Zeiten sind) u.U. eine Menge Ärger auf, selbst dann, wenn das mit dem Wegerecht geklärt wäre. Lege mal vorsorglich 10.000 € für Anwalts- und Prozess- und Räumungskosten gedanklich zur Seite, wenn es schlecht läuft.

    Oftmals ist es schon schwierig, überhaupt alle Pachtverträge zu bekommen und die Adressen der jeweiligen Besitzer herauszufinden, um wirksam Vertragskündigungen oder Schriftstücke zuzustellen. Kündigen kannst du zudem erst, wenn du selbst mit Vollrecht als Eigentümer im Grundbuch stehst. Das zieht sich hin.

    Wenn überhaupt, dann solltest du dir im Mietvertrag das Bestehen rechtswirksamer Mietverträge für 30 Garagengebäude nebst Grund und Boden mit einem Gesamtmietzinsvolumen von … € im Kaufvertrag ausdrücklich zusichern lassen und vereinbaren, dass die Zahlung des Kaufpreises z.B. erst dann fällig ist, wenn beim Notar die Original-Mietverträge für alle 30 Garagen, aus welchen sich ein Gesamt-Mietzins von … € (ohne Nebenkosten) ergibt, vom Käufer hinterlegt wurden.
     
  15. rose24

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    Naja - die einen spekulieren mit Aktien, die anderen mit Grundstücken.
    So etwas kann böse ins Auge gehen und oft verdienen nur die Anwälte...:yikes
     
  16. #16 Wachtlerhof, 23.06.2014
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    Wenn ein Wegerecht seit über 150 Jahren im Grundbuch, ... des Nachbargrundstückes eingetragen ist, kann der Eigentümer des Nachbargrundstückes jetzt neu und erstmalig die Zahlung einer angem. Vergütung verlangen?

    LG - Gisela
     
  17. #17 Ralf Wortmann, 24.06.2014
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    Wenn es nur eine Baulast und keine im GB eingetragene Grunddienstbarkeit wäre, wäre das zumindest dann möglich, wenn seinerzeit bei der Vereinbarung zur Baulast keine Einigung über eine Unentgeltlichkeit oder eine wertmäßige Abgeltung dieses Rechtes getroffen wurde.

    Rückwirkend für 150 Jahre kann der Eigentümer des dienenden Grundstücks wegen Verjährung nichts verlangen, aber er könnte dann dem Eigentümer des vom Wegerecht bevorteilten Grundstücks bejahendenfalls den Abschluss eines entgeltlichen Nutzungsvertrags für die Zukunft anbieten, vgl. BGH, Urteil vom 08.07.1983, V ZR 204/82 (zur Baulast).

    Bei einer im GB eingetragenen Grunddienstbarkeit ist das anders, da hierzu in Form des Notarvertrags eine vertragliche Einigung der Parteien vorliegt.
     
  18. #18 Wachtlerhof, 24.06.2014
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    Danke für die Ausführung. War gestern schon ein bisschen nervös geworden. Dann bin ich wieder beruhigt.

    Das Wegerecht für uns ist in diesem Fall eindeutig im Grundbuch eingetragen, seit ca. 1840/1850 (genaues Datum müsste ich jetzt nachschauen). Da steht nichts dabei, dass es irgendeine Gegenleistung dafür zu geben hat. Nur das Gebäude darf keine Nutzungsänderung erfahren, da die mit dem Wegerecht verknüpft ist.

    LG - Gisela
     
  19. TommyG

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    Hochinteressant. Davon hab ich bis heute noch nie gehört und werde mich umgehend schlau machen!

    Vielen Dank für diesen wertvollen Hinweis!
     
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