Wohnflächenberechnung nach WOflV oder DIN 277 ???

Diskutiere Wohnflächenberechnung nach WOflV oder DIN 277 ??? im Architektur Allgemein Forum im Bereich Architektur; Liebe User, wir haben uns vor kurzem eine DG-Eigentumswohnung gekauft und einen Gutachter beauftragt, die Wohnfläche zu überprüfen. Laut...

  1. Purzeln

    Purzeln

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    Liebe User,

    wir haben uns vor kurzem eine DG-Eigentumswohnung gekauft und einen Gutachter beauftragt, die Wohnfläche zu überprüfen. Laut Kaufvertrag haben wir 114 qm gekauft, der Gutachter kam jedoch nach der WOflV nur auf eine Größe von 104 qm, also 10 qm weniger.
    Als wir unseren Bauherrn damit konfrontierten, verwies er auf den Kaufvertrag und die dort aufgeführten Größen der einzelnen Zimmer, die nach der DIN 277 errechnet wurden.
    Tatsächlich gibt es in unserem Kaufvertrag eine Auflistung der Nutzungsarten der einzelnen Räume nach dieser DIN 277, nebst den dazugehörigen Nettogrundflächen. Daneben existiert allerdings eine Spalte, in der die einzelnen Wohnflächen aufgelistet sind.

    Wir sind der Meinung, daß dieser Fakt mehr als irreführend ist und wir deshalb beim Kauf von einer Wohnflächenberechnung nach der WOflV ausgehen konnten. Hinzu kommt, daß der Bauherr uns als Baulaien zu keiner Zeit der Verkaufsverhandlungen oder bei der Vertragsunterzeichnung auf eine Berechnung nach DIN 277 hingewiesen hat und es diesbezüglich auch keinen entsprechenden Passus im Kaufvertrag gibt.

    Wessen Sichtweise ist nun die richtige? Seine oder unsere?

    Vielen Dank für Euer Feedback !!!

    Purzeln
     
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  3. Bruno

    Bruno

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    Der Verkäufer hat Recht. Die Wohnflächenverordnung gilt nur für geförderten Wohnraum ("sozialer Wohnungsbau"). Für normalen Wohnraum ist keine bestimmte Systematik der Berechnung vorgeschrieben.

    Die mir bekannte Rechtsprechung (ich glaube, es war sogar der BGH) hält deshalb auch eine Berechnung nach DIN 277 für möglich, auch bei Dachwohnungen mit Schrägen. Es muss lediglich angegeben werden wie gerechnet wurde. Das hat der Verkäufer wohl getan, Zitat:
    Die zusätzliche mit "Wohnfläche" bezeichnete Spalte ist m.E. nicht schädlich. "Wohnfläche" impliziert nämlich nicht "Wohnflächenverordnung".
     
  4. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Die

    Wohnflächenverordnung hat die II.Berechnungsverordnung ersetzt. Sie ist immer dann anzuwenden, wenn es um die Berechnung von Wohnflächen im öffentl. geförderten Wohnungsbau geht.

    Wenn in Ihrem Vertrag oder in der Anlage zum Vertrag von Flächen nach DIN 277 geschrieben wird, so ist dies grundsätzlich in Ordnung. Diese Flächen sind stets größer als die Flächen nach WflVO.

    Stimmen die Planflächen nach DIN 277 mit dem gebauten überein gibts keinen Grund zur Beanstandung.

    Wer bei Vertragsabschluss nicht weiss, was "Flächen nach DIN 277" bedeutet, muss sich eben aufklären lassen.

    Die spätere Einrede "ich dachte aber...." hilft nicht.

    Nachtrag:
    Soweit mir bekannt, würde sogar die hier vorhandene Abweichung 104m² statt 114m² keinen Mangel begründen, da erst bei Unterschreitungen von mehr als 10% von Mangel gesprochen werden kann. Guckst Du hier
     
  5. Bruno

    Bruno

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    Wenn Sie meine Argumentation, die sich der Verkäufer bestimmt aneignen wird, erschüttern wollen, müssen Sie darlegen, warum Sie bei Vertragsabschluss "Wohnfläche" so verstanden haben und verstehen durften wie sie in der Wohnflächenverordnung definiert ist, obwohl diese Verordnung für freien Wohnraum gar nicht zuständig ist und im Vertrag explizit eine andere Rechenvorschrift genannt ist. Ich fürchte, dass Sie sich da sehr schwer tun werden.
     
  6. Eric

    Eric

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    " Leading case " zu der Frage, wie der Begriff " Wohnfläche auszulegen ist, ist die Entscheidung des BGH in NJW 1997, 2874 ff und später noch in NJW 2001, 818 ff.

    Danach wäre es, wenn ich die Sachverhaltsdarstellung richtig verstanden habe, so, wie es Bruno bereits dargestellt hat.

    Daß im übrigen nur eine Abweichung von mehr als 10% einen Mangel begründet, hat der BGH zwischenzeitlich noch mehrmals bestätigt. Nachzulesen unter: www.bgh.de. Als Suchbegriffe aus dem " Stand " mal probieren die Kombination: Wohnfläche und Mangel.

    Mal unter uns: Die Wohnung haben Sie doch nicht deswegen gekauft, weil sie von 114 m² nach WflVO ausgegangen sind, unabhängig davon, daß Sie hiervon aufgrund der Angabe im Kaufvertrag nach §§ 133, 157 BGB nicht ausgehen konnten und durften.

    Naja: Ein bißchen schlitzohrig :sleeping war der Verkäufer schon. Allerdings hätte auffallen müssen, daß im Kaufvertrag zwei Wohnflächenberechnungen angeführt sind. Ich empfinde es auch etwas merkwürdig, daß der Notar ( ohne Belehrung ? ) das mitgemacht hat. Cottbus = war wahrscheinlich ein " Undnotar " gemeint: Rechtsanwalt und Notar.
     
  7. Purzeln

    Purzeln

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    ... mag schon sein, daß wir bei Vertragsabschluß in dieser Hinsicht etwas "blauäugig" waren, aber wir sind schließlich keine Bauexperten. ( Ich weiß, daß das bei einem möglichen Rechtsstreit vor Gericht kaum gelten würde).

    Okay, gehen wir also davon aus, daß der Bauherr tatsächlich die DIN 277 anwenden dürfte ( auch wenn er möglicherweise sogar Fördermittel bekommen hat) - woran bestehen die gravvierenden Unterschiede zu WOflV?

    Unsere Terasse ist zum Beispiel mit einer Nettogrundfläche von 12,93 qm im Kaufvertrag angegeben. Wieviel qm davon würden denn nach DIN 277 tatsächlich zur Wohnfläche gehören?

    Danke auch für Euer bsiheriges Feedback, auch wenn es für uns zwar lehrreich, aber nicht positiv war !!!
     
  8. Bruno

    Bruno

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    Die DIN 277 kennt - im Gegensatz zur WoFlV - nicht die Systematik, dass Flächen nur teilweise anzurechnen sind. Die DIN 277 schreibt aber vor, dass Grundflächen unterschiedlicher Kategorien getrennt voneinander auszuweisen sind. Überdeckte und allseitig umschlossene Flächen (= normale Räume) sind also getrennt von nicht überdeckten Flächen (z.B. die Terrasse) zu ermitteln. Das Selbe gilt für Flächen unter Schrägen oder Flächen mit geringeren Höhen. Dann - und m. E. nur dann - kann sich der Leser ein Bild machen. Unterschiedloses Ermitteln und Aufaddieren ist nicht im Sinn des Erfinders und steht im Widerspruch zu Abschnitt 4.1.2 der DIN 277-1:2005-02.

    Ich zitiere den Abschnitt:

    Richtig und zulässig ist m. E. das getrennte Ermitteln unter Angabe der Kriterien. "Terrasse" wäre für mich selbsterklärend, aber Bereiche unter Dachschrägen oder Bereiche mit weniger als z. B. 2 m lichte Höhe (die DIN schreibt keine Höhengrenze explizit vor) sollten ausgewiesen sein, die kennzeichnen sich nicht von selbst.

    Wenn dann am Ende ein Strich drunter gezogen und als "Wohnfläche" aufaddiert wird, sollte das aber unschädlich sein. Denn sowohl Bereiche unter Dachschrägen als auch Terrassen können Wohnfläche sein.
     
  9. Purzeln

    Purzeln

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    @ Bruno

    Sorry, aber ich verstehe gerade nur Bahnhof - wie gesagt, ich bin nicht vom Fach.

    Unsere Terasse ist überdacht - seitlich jedoch offen, heißt das nun, daß die Nettogrundfläche komplett ( 12,93 qm) als Wohnfläche gilt, oder nur zu 25 bzw. 50 % ???

    Und weils so verwirrend ist, gleich noch `ne Frage hinterher. Wir haben eine Treppe in der Wohnung. Sie verbindet das 2.OG mit dem knapp 3m darüberliegenden DG. Wird die Fläche unter der Treppe laut DIN 277 voll als Wohnfläche angerechnet, oder verhält es sich dabei ähnlich WOflV ( unter 1 Meter garnicht, zwischen 1 und 2m nur zur Hälfte)?

    Ich hoffe, daß ich nicht zu sehr nerve, aber ich werde aus dem "Fachchinesisch" der DIN 277 nicht schlau.

    MfG

    Purzeln
     
  10. #9 Ralf Dühlmeyer, 4. September 2007
    Ralf Dühlmeyer

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    WoFlVo und DIN 277 haben im Prinzip nichts mit einander zu tun!!!
    Es können keinerlei Querbezüge erstellt werden.
    In WoFlVo ist geregelt was zur WoFl zählt und was nicht, in der 277 ist geregelt, was wie als Fläche wofür zu berechnen ist.
    Einzige Gemeinsamkeit
    Die Einheit m²
    MfG
     
  11. #10 derengelfrank, 4. September 2007
    derengelfrank

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    ich schließe mich hier ERIC an:

    Zitat:
    Mal unter uns: Die Wohnung haben Sie doch nicht deswegen gekauft, weil sie von 114 m² nach WflVO ausgegangen sind
    zitat ende

    sorry, aber wenn einem eine Wohnung 'passt', und man diese nach besehen kauft ( und dazu gehört m.E. auch das - zumindest überschlägige- nachmessen), dann weiß ich ehrlich gesagt nicht, wo hier eigentlich das Problem ist (die bereits dargestellte rechtliche Betrachtung mal ausser Acht gelassen). Manchmal habe ich hier im Forum das Gefühl, daß einige Wohnungs/Hauskäufer SEHR blauäugig an das Thema Eigentumserwerb herangehen. Beim Erwerb eines Autos wird m.E. mehr Wert auf die 'Substanz' gelegt als beim Erwerb von Wohnungeigentum...
     
  12. Baumal

    Baumal

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  13. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Fördermittel

    Fördermittel im öffentl. geförderten Wohnungsbau gibt es für selbstgenutztes Wohneigentum und für den Mietwohnungsbau.
    Ihr BT hat ETW´s verkauft, dafür gibts nix.

    Im übrigen haben Sie doch schon einen Gutachter, der zwar mit der Berechnung nach WFlVO daneben lag, aber dennoch in der Lage sein wird, eine Berechnung n. DIN 277 aufzustellen/zu prüfen.
     
  14. Bruno

    Bruno

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    Wie schon gesagt: die DIN 277 kennt keine teilweise Anrechnung. Fläche ist immer volle Fläche. Nur die getrennte Ermittlung ist vorgeschrieben. Die Berechnung nach DIN 277 ist insoweit der WoFlV überlegen.

    Anrechnung zu 25% oder 50% ist untechnisch und reine Willkür, denn m² bleiben m². Mir wäre die Angabe "das Zimmer hat 40 m² Grundfläche unter einer Dachschräge, zwischen 1,0 und 2,0 m hoch" lieber als "das Zimmer hat 20 m² Wohnfläche nach WoFlV".
     
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  16. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Ot

    Warten wir mal auf den Ersten, der sich über seinen BT beschwert, weil der Flächen im DG nach WFlVO angegeben hat und nun das gekaufte Laminat nicht reicht.

    "Da hätte der BT doch einen Hinweis geben müssen.
    Nun muss ich nachfinanzieren, kann ich den BT für den erhöhten Zinsaufwand gerechnet auf 30 Jahre ersatzpflichtig machen?":konfusius
     
  17. Purzeln

    Purzeln

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    @ alle

    Auch wenn mit jetzt der Kopf qualmt und ich wahrscheinlich für einige ein Depp bin, weil ich den KV unwissentlich so unterzeichnet habe, so möchte ich trotzdem allen danken, die sich zu meinem Thema geäußert haben.

    MfG

    Purzeln
     
Thema:

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