Wohnflächenberechnung - Wertminderung

Diskutiere Wohnflächenberechnung - Wertminderung im Architektur Allgemein Forum im Bereich Architektur; Hallo Experten, ich habe zum o.g. Thema Klärungsbedarf. Folgende Ausgangssituation: Wir haben bei einem Bauträger einen Vertrag unterschrieben...

  1. Wibbe

    Wibbe

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    Hallo Experten,
    ich habe zum o.g. Thema Klärungsbedarf.
    Folgende Ausgangssituation:
    Wir haben bei einem Bauträger einen Vertrag unterschrieben über ein schlüsselfertig zu erstellendes Haus. Die Unterlagen, die uns der Bauträger für die Banken gegeben hat enthielten auch eine Wohnflächenberechnung nach der 2. BV mit einer Wohnflächenangabe von insgesamt ca. 200 m². In diese Berechnung ist auch der Keller mit eingeflossen, den wir als Warmkeller haben auslegen lassen mit einer Deckenhöhe von 2,40 m und Fensterelementen i.H.v. 2,30 m (Wohnräume im Keller werden über eine Abböschung (Winkel 45 Grad) komplett mit Tageslicht versorgt.
    Per Zufall haben wir bei Einsicht in die Bauakten festgestellt, dass das Bauamt den Keller nicht zu Wohnzwecken freigegeben hat (Auflage). Der Bauträger hat daraufhin - ohne uns zu informieren - den Nutzungszweck des Wohnkellers in Hobbyraum und Sauna umgewandelt.
    Frage: Wirkt sich das Wert-mindernd auf das Haus aus und wenn ja, können wir den Kaufpreis mindern?
    Es wäre nett und hilfreich, wenn uns jemand fachkundigen Rat geben könnte.

    Vielen Dank,
    Christian
     
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  3. Bruno

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    Aus Sicht des Wertermittlers: Einfamilienhäuser sind keine Renditeobjekte. Sie werden nach dem Sachwertverfahren bewertet. Vereinfacht gesprochen bedeutet das: Grundstück nach Bodenrichtwert plus Bauwerk nach tatsächlichen oder üblichen Baukosten plus Baunebenkosten und Außenanlagen. Die ausweisbare Wohnfläche spielt keine Rolle, wenn sich an der Ausstattung und Ausführung des Kellers und damit an den Baukosten nichts ändert.
     
  4. Wibbe

    Wibbe

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    Bruno, vielen Dank für die Antwort. Dennoch bleiben bei mir Fragen offen.
    Der Keller wurde mit einem separaten Eingang versehen, um die Wohnfläche ggf. als Einliegerwohnung zu vermieten. Da laut Bauamt der Keller jedoch keine Wohnfläche ist, stellt sich die Frage, ob dies nicht eine Nutzwertminderung darstellt, da wir den Keller dan ggf. gar nicht vermieten können/dürfen?
    Welche Merkmale muss denn ein "Keller" überhaupt vorweisen, um als Wohnfläche zu zählen?

    Gruesse,
    Christian
     
  5. Josilika

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    Welche Auflage hat denn das Bauamt festgelegt.
    Auflage heißt ja : Auflage - also nicht gleich nur Streichung.
    Vielleicht sollte man mal versuchen, die Auflagen zu erfüllen, dann würde der Vermietung ja nix entgegenstehen. Aber Mieter haben Rechte ;-)

    Bitte mal die Auflagen ..... wörtlich ...... bekannt geben.
    Und BU - wurde die Bezeichnung "Einliegerwohnung" im Vertrag festgehalten oder heißt es nur "ausgebauter Keller". GG
     
  6. Bruno

    Bruno

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    Einliegerwohnung und Vermietabsicht: da sieht es aus Wertermittlersicht wieder anders aus. Es kann ein Renditeobjekt vorliegen. Dann kommt das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Dabei spielt die erzielbare Miete eine große Rolle. Stark vereinfacht: ein Renditeobjekt, das weniger Rendite abwirft, ist weniger wert. Kann ich die Einliegerwohnung nicht für 6 € vermieten sondern nur für 3 € als Aktenlager, ist sie nur die Hälfte wert. Es wird auf den Kaufvertrag ankommen. Wurde ein EFH mit Einliegerwohnung gekauft und gibts nur ein EFH mit Keller, ist der Vertrag nicht erfüllt.
     
  7. hispa

    hispa

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    ich denke Christian geht es weniger darum wie der Gebäudewert zu ermitteln ist (das ist für Abschreibungen beim Finanzamt interssant - und sonst weniger.

    Hier geht es um einen Kaufvertrag, wo zu klären ist, ob der eingehalten wurde oder nicht. Wenn mit dem Bauträger "Wohnraum" vereinbart war und der dann aus eigenen Stücken einen Hobbyraum oder einen Carport hinstellt, dann würde ich mich dagegen wehren und Kaufpreisminderung versuchen durchzusetzen. Meiner Meinung nach bestand eine Aufklärungspflicht des Bauträgers dem Kunden gegenüber, dass die Wohnraumnutzung nicht durchging. Was ich da aber auch nicht verstehe....normalerweise sind Sie doch der Bauherr und bekommen die Baugenehmigung auch zugestellt ??? Und da steht das "NEIN" zur Kellerwohnung doch drin oder ??

    Da es da um nicht unerhebliche Summen geht würde ich mir einen ANwalt suchen...

    Gruss

    Ralf
     
  8. Josilika

    Josilika

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    Bei BU stellt der BU den bauantrag und verkauft das Produkt Haus.
    Leider stell ich immer wieder fest, dass die zukünftigen Häuslebesitzer .... bei BU immer nur zufällig von der Baugenehmigung berichten..... fragen nach Einsicht usw. warum begreifen die nicht, dass die Baugenehmigung ein zum Haus gehörendes Dokument ist.
    Trotzdem - die Auflage anfragen und gegen die Auflage kämpfen !
    Wem nützt Wertwinderung und Klage gegen Bu ..... der tauft sich eh übermorgen um und dann ist es vorbei ....
    lieber aufs Bauamt und fragen, warum und wieso ! Ich persönlich hatte schon die tollsten Kellereinliegerwohnungen, wo man über die Erfindungsfähigkeit mancher Bauherrn sich nur wundert - also klären statt klagen.
     
  9. #8 Ingo Nielson, 24. Dezember 2005
    Ingo Nielson

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    ???????????? :mauer
     
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  11. Wibbe

    Wibbe

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    Hallo Forum,

    vielen Dank für die zahlreichen Beiträge. Ich denke, hispa hat es auf den Punkt gebracht, worum es mir geht.
    Die Frage ist, ob der Kaufvertrag eingehalten wurde?! Anlage des Kaufvertrages sind Grundrisse in denen die besagte Fläche tituliert wird als "Wohnen". Die Wohnflächenberechnung ist leider nicht Anlage des Vertrages - ich denke aber, dass die Grundrisse eine gleichwertige Aussage erzeugen, oder? Auch das explizit für uns erstellte Angebot des Bauträgers spricht von "EFH mit ausgebautem Warm-Keller mit einer Wohnfläche von 200 m²". Darf der Keller gem Bauamt nicht als Wohnfläche ausgewiesen werden, verblieben uns "nur noch" 150 m² Wohnfläche!
    Aktuelle warten wir auf die Unterlagen zur Klärung, warum der Keller nicht als Wohnfläche ausgewiesen werden darf. Melde mich dann wieder hier im Forum.
     
  12. susannede

    susannede

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    Das sehe ich aber auch so. Du kaufst ein Produkt mit zugesicherten Eigenschaften. Da ist ein Nein der Baubehörde zur Kellerwohnung keine "höhere Gewalt".
    Beratung beim Anwalt wäre auch mein erster Weg.
     
Thema: Wohnflächenberechnung - Wertminderung
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