Wohnraumberechnung

Diskutiere Wohnraumberechnung im Architektur Allgemein Forum im Bereich Architektur; Hallo liebe Forengemeinde, ich bin neu in diesem Forum und habe mich natürlich angemeldet weil ich eine konkrete Frage habe. Bei dem...

  1. LuckyPaul

    LuckyPaul

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    Hallo liebe Forengemeinde,

    ich bin neu in diesem Forum und habe mich natürlich angemeldet weil ich eine konkrete Frage habe.

    Bei dem betroffenem Objekt handelt es sich um eine neu errichtete Dachgeschosswohnung in Köln. Nach Fertigstellung wurde die Wohnfläche neu ausgemessen, was durch die vielen Dachschrägen etc. sehr kompliziert aussieht. In Summe ist die Wohnung nun einige m² größer als im KV angegeben.

    Da der KV eine Verrechnung abzüglich einer Toleranz auf die m² vorsieht, bin ich vertraglich zu einer Nachzahlung verpflichtet.

    Gleichzeitig ist mir aufgefallen, dass 2 Zimmer eine Deckenhöhe von deutlich unter 2,4m (ich glaube 2,35m oder 2,36m) aufweisen. Diese Zimmer gehen aber zu 100% in die Wohnraumberechnung ein. Die Baubeschreibung sieht keine konkreten Einschränkungen in Sachen Deckenhöhe vor. Ich vermute es liegt daran, das der Trockenbauer unter die Dachkonstruktion eine doppelte Lattung vorgenommen hat, auf welche erst die Rigipsplatten montiert wurden.

    Meine Frage an dieser Stelle: Wird ein Raum in NRW - Köln mit einer Deckenhöhe von <2,4m zu 100% als Wohnraum gezählt?

    Was ich bisher gefunden habe ich der: §48 BauO NRW, Aufenthaltsräume, welcher 2,4m vorsieht, solange nicht anders beantragt wurde.

    Auf eure Antworten bin ich gespannt,

    Gruß
    Paul
     
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  3. mastehr

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    Was ist denn der KV?
    Welche Deckenhöhe wurde denn vereinbart? Ich finde 2,40 Meter im Neubau schon sehr niedrig.
    Dort steht aber auch:
     
  4. karo1170

    karo1170

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    Knebel^CtrlW KaufVertrag vielleicht?
     
  5. ThomasMD

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    Falls sich Euer Kaufvertrag auf die Wohnflächenberechnungsverordnung bezieht, was er nicht muss, gilt vereinfacht, dass alle Flächen unter einem Meter nicht zählen, alle Flächen zw. einem und zwei Meter hälftig und alle Flächen über zwei Meter gänzlich berechnet werden. Ob Dir das aber hilft?
     
  6. LuckyPaul

    LuckyPaul

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    Das ging ja erfreulich schnell :)

    1. Ja, KV ist ein Kaufvertrag

    2. Es wurde nichts besonderes vereinbart, allerdings existiert ein Schnitt, in welchem diese Zimmer mit 2.4m eingezeichnet sind.

    3. @ Thomas, das gefällt mir zwar nicht, aber es hilft schon mal ...
     
  7. #6 Ralf Dühlmeyer, 1. Dezember 2015
    Ralf Dühlmeyer

    Ralf Dühlmeyer

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    Thomas, jetzt schenisst was durcheinander. II Berechnungsverordnung oder Wohnflächenverördnung

    Beide aber sagen aus, dass Räume, die die Anforderugen nach LBO an Aufenthaltsräume nicht erfüllen, nicht anzurechnen sind.

    Hier wäre also zu klären, ob die 2,36 gestattet wurden oder nachträglich noch werden würden.
     
  8. Thomas B

    Thomas B

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    Komisches Dingens...einerseits sagt die LBO bei Euch es müssen mind. 2,40m sein, andererseits will man nun -weil mehr m²- mehr Geld haben...Liefere weniger, kriege mehr...hhhmmm
     
  9. LuckyPaul

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    Ok,

    jetzt bin ich leicht verwirrt ...

    Also wie gesagt wurde vor Baubeginn kein Antrag auf geringere Deckenhöhe gestellt. Im Querschnitt ist die Deckenhöhe besagter Räume mit 2.4m Höhe angegeben.

    Werden diese Flächen nun zu 100% als Wohnraum angesehen oder werden diese nur partiell angerechnet, wie Dachschrägen oder Balkonflächen?

    Wie kann ich sowas rechts-sicher erfahren? Anwalt, Gutachter oder eindeutige Gesetzestexte?

    Danke euch für die rege Teilnahme :)

    -Paul
     
  10. #9 Thomas Traut, 1. Dezember 2015
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    Nicht ganz! Zitat WflVO:
    Ein Abstellraum oder Flur zählt wohl mit zur Wohnfläche. Maßgebend ist also, was in der Baugenehmigung steht. Selbst wenn die 2,36 nicht für Aufenthaltsräume zulässig wären, könnte der BT eine Tektur einreichen und die betreffenden Räume als Abstellräume deklarieren. Dann wäre es Wohnfläche, und der TE müsste prüfen (lassen), was in seinem Kaufvertrag steht.
     
  11. LuckyPaul

    LuckyPaul

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    Ha,

    könnte er wahrscheinlich schlecht, da diese Räume als Schlafzimmer und Arbeitszimmer beschrieben sind.

    Kann er sich das denn Nachträglich genehmigen lassen? Also eine geringere Höhe?
    Könnte ich selbst Probleme beim (späteren) Verkauf der Immobilie bekommen?

    - Paul
     
  12. Frau Maier

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    Also, ich verstehe die LBO so, dass einzelne Räume niedriger als die 2,40 sein dürfen. Also muss der Großteil der Wohnung Räume mit mindestens 2,40m haben. Wenn aber das ganze DG max. 2,36m hat, dann ist diese Wohnung IMHO nicht zulässig.
     
  13. #12 Thomas Traut, 1. Dezember 2015
    Thomas Traut

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    Was sind das lt. Baugenehmigung für Zimmer?
     
  14. ThomasMD

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    Da hast Du sicher Recht, aber mit solchen Kriechgängen muss ich mich nicht befassen und meine Faustformel der Flächenberechnung hat mir bisher noch immer weitergeholfen. :)
     
  15. #14 Alfons Fischer, 1. Dezember 2015
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    ich verstehe die BO so, dass für jeden Raum einzeln betrachtet wird, ob über dem Großteil der Raumgrundfläche die lichte Höhe mind. 2,40 ist. Und auf Grundlage dessen wird bewertet, ob es ein Aufenthaltsraum sein darf.
    Also nicht bezogen auf die Wohnung.

    möglicherweise wäre es im Nachhinein noch genehmigungsfähig. Spielt das hier aber die alleinige Rolle? Hier müssen wir m.E. unterscheiden zwischen dem privatrechtlichen Vertragsverhältnis (zugesicherte Eigenschaft) und dem öffentlichen Recht (Genehmigungsfähigkeit)...
    Dazu möge aber ein Jurist was sagen...

    hatten wir nicht vor einigen Monaten so einen Fall hier, bei dem die vertraglich geschuldete Eigenschaft (Raumhöhe) auch um ein paar Zentimeter nicht eingehalten war?
     
  16. #15 Thomas Traut, 1. Dezember 2015
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    Ja, das hat aber erst mal nichts mit der Wohnflächenberechnung zu tun. Erst mal wissen wir nicht, ob es sich überhaupt um Aufenthaltsräume handelt, außerdem schließt die Bauordnung Höhen < 2,40 m für solche im Dachgeschoss nicht aus.

    Die Frage ist ein Kuddelmuddel aus öffentlichem und Privatrecht und lässt sich eben nicht so einfach beantworten.
     
  17. LuckyPaul

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    Es handelt sich um das Schlafzimmer und das Arbeitszimmer.

    Mir geht es in erster Linie um die Forderung das Bauträgers abzuwenden. Das Haus ist so umgesetzt wie es geplant war, allerdings weicht die Wohnraumberechnung nun von der (Schätzung?!?) der Baubeschreibung abweicht. Ich möchte jetzt keine Absicht unterstellen, möchte aber auch nicht wegen einem Planungsfehler für Xm² (nach Toleranz) nachzahlen.

    -Paul
     
  18. Thomas B

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    Ganz verstehe ich es (noch) nicht.

    Ich kenne es so: BT sagt: ich baue ein Mehrfamilienhaus und verkaufe Dir die Wohnung Nr. XY zum Vorzugssupergünstigpreis von EUR XXX.XXX,XX.

    Diese Wohnung hat die Größe ABC m² (nach Bauantragsberechnung zB).

    Oder wurden die Wohnungen nach m² verkauft????

    Wäre ja insofern "komisch", weil man dann die Wohnungen einfach etwas kleiner berechnet um dann später bei der Schlussabrechnung einen Nachschlag zu offerieren.
     
  19. Baumal

    Baumal

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    LBO NRW:

    Für Aufenthaltsräume in Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, für Aufenthaltsräume im Dachraum und im Kellergeschoss, im Übrigen für einzelne Aufenthaltsräume und Teile von Aufenthaltsräumen kann eine geringere lichte Höhe gestattet werden, wenn wegen der Benutzung Bedenken nicht bestehen. Aufenthaltsräume unter einer Dachschräge müssen eine ausreichende lichte Höhe über mindestens der Hälfte ihrer Grundfläche haben; Raumteile mit einer lichten Höhe bis zu 1,50 m bleiben außer Betracht.
     
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  21. Baumal

    Baumal

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    Ravensburg
    LBO BW:

    2,2 m über mindestens der Hälfte ihrer Grundfläche, wenn die Aufenthaltsräume ganz oder überwiegend im Dachraum liegen; dabei bleiben Raumteile mit einer lichten Höhe bis 1,5 m außer Betracht..

    da lobe ich mir die LBO BW, da ist definiert was geringere licht höhe ist.
    ich sehe es mal so, ist der bauantrag genehmigt (auch wenn nicht klar ist, was NRW nun unter
    "geringeren" lichten höhe versteht), sind es aufenthaltsräume.
     
  22. planfix

    planfix Gast

    ich hatte vor vielen jahren (ist 10-20 jahre her) mal so eine diskussion mit einem bauamt.
    was dabei bei mir hasten geblieben ist:
    erreichen 2/3 der "wohnfläche" die raumhöhe nach der baybo, darf der rest gemäß wohnflächenVO berechnet, verkauft, vermietet, bewohnt werden.
    da kann natürlich eine verjährte einzelfallentscheidung sein, aber mir ist da auch noch nüscht anderes begegnet.
     
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