Zwerchhaus nach Bebauungsplan zulaessig oder nicht?

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  1. bauherr

    bauherr

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    Eine Frage zur architektonischen Gestaltungsmoeglichkeit
    bei vorgegebenem, recht minimalen Bebauungsplan (NRW):

    Zur Auflockerung der Dachflaeche wuerden wir gerne ein
    Zwerchhaus oder einen dritten Giebel mit bodentiefen
    Fenstern realisieren.

    Der Bebauungsplan sagt hierzu explizit nichts aus, geschrieben steht
    aber

    Die maximale Traufhöhe beträgt 4,25 m und bezieht sich auf die Höhe der
    anschließenden öffentlichen Verkehrsfläche, gemessen in der Mitte der Traufe.

    Die vorgeschriebene Dachform ist das Satteldach.

    saemtlich Information s.
    http://www.juelich.de/contentory/datapool/page/592/juelich55text.pdf
    http://www.juelich.de/contentory/datapool/page/592/juelich55bild.pdf

    Unsere Architektin aber -voellig unabhaengig davon- auch der unseres
    Nachbarn haben ein Zwerchhaus zumindest fuer moeglich gehalten
    und geplant, ein solches Zwerchhaus ist sogar im Werbeprospekt fuer das
    Bebauungsgebiet gezeichnet.
    In den Vorabgespraechen mit dem Bauaufsichtsamt ergab sich jedoch,
    dass dies nicht zulaessig ist. Begruendung zu hohe Traufhoehe.
    (von obigen 4,25 m gehen nochmal 0.50m ab, da die
    öffentlichen 0.50m Verkehrsfläche tiefer liegt).

    Unser Vorschlag, das Zwerchhaus einzuruecken, so dass davor ein kleiner
    Austritt (im Rahmen zulaessigen Traufhöhe) entsteht, wurde auch
    als nicht Bebauungsplan konform abgelehnt: Es gaelte immer noch
    die zu hohe Traufhoehe des rueckversetzten Zwerchhauses.
    Erwuenscht sind offenbar nur Gauben innerhalb der Dachflaeche.
    Ein Zwerchhaus mit gleicher Geometrie bis auf die davor ausgeschnittene Dachflaeche ist nach Bauordnungsamt nicht zulaessig.

    Da verschiedene Architekten offenbar unterschiedliche Interpretationen
    bzgl. des Bebauungsplanes haben meine Frage:
    Ist nach dem minimalen Bebauungsplan ein Zwerchhaus
    1) zulaessig
    2) nicht zulaessig
    3) liegt dies nach dem Bebauungsplan im Ermessen/an der Interpretation
    des Bauordnungsamtes
     
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  3. noi76

    noi76

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    Die Architekten mögen da rein interpretieren, wass sie wollen. Wenn das Bauamt nicht will, kommen sie damit nicht weiter und sie als Bauherr müssen es aussitzen. Wenn das Bauamt schon im Vorfeld sagt, dies ist nicht zulässig, können Sie bei einem trotzdem vorgelegten Bauantrag mit einer Absage rechnen. Dann hängen an Ihnen die Gebühren und der zeitliche Verzug.

    Das soll nicht heißen, dass man die Satzung nicht entsprechend auslegen könnte. Aber wenn sie dafür vor Gericht ziehen müssten, hilft das nicht weiter.

    Mario
     
  4. Josilika

    Josilika

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    wenn die Festsetzungen des B-Planes eingehalten werden ...... Genehmigungs- Freistellung oder Anzeigeverfahren ....
    heißt überall etwas anders

    Der im Amt hat rein amtlich RECHT
    es entspricht nicht den Festsetzung zur Traufhöhe ........ denkt nicht drüber nach, aber wenn die sich in was verbohren ...... Beamte.

    ABER
    nachdem nun der Entwurf steht und ihr das wollt - kann man für alles eine Befreiung beantragen und die denk ich kann aufgrund der Situation nicht versagt werden - nur da ist es dann nicht mehr nur ne Anzeige - sondern ne Baugenehmigung.

    Wo ist denn eigentlich bei einer bodenlangen Giebelfläche die Traufe .......
    eigentlich eine Fangfrage : es gibt soweit ich weiß keine eindeutige Definition!

    Darum wollen unsere Beamten immer das Bild dazu:
    Traufe sagt der Bauarbeiter - die Höhe wo die Dachrinne hängt.
    Traufe sagt der Beamte : Schnittkante äußere Wand mit oberer Dachdeckung

    Bei euch find ich keine eindeutige Erklärung ......... Sonst extra Bilder dazu.
    Und ne subjektive Begründung muß man sich nicht antun.
     
  5. sepp

    sepp

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    sorry aber....
    wenn die gaube den festsetzungen des bplans widerspricht, ist dein vorgeschlagenes prozedere sinnlos. dann wird se abgelehnt und die planung ist futsch. und bis der antrag zur oberen baubehörde geht ist das eventuell eingeplante bad im zwerchhaus unbrauchbar !!
    auf sowas würde ich mich nicht einlassen. dann schon eher gleich den weg zur oberen baubehörde nach nicht erteilter genehmigung oder befreiung.
     
  6. sepp

    sepp

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    ups...
    hast wohl deinen beitrag überarbeitet?!
     
  7. Josilika

    Josilika

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    Laut dem B Plan sind Dachaufbauten nicht untersagt.
    Die haben nur eine übertriebene Festsetzung zu Trauf - und Firsthöhen.
    Und wenn es nur um das Zahlenspile von 50cm geht - dann ist Dachrinne oder Schnittpunkt schon interessant.

    Die Teilung der beiden Anträge ist trotzdem immer möglich - dann müssen die nicht das ganze Haus prüfen - sondern nur den Bereich Dach. Der Fall den ich zuerst angesprochen habe - war ja das Haus was sowohl mit alsauch ohne funktioniert ...... wenn die Bauherrn nicht nachbohren, brauchen die ja ein Haus ohne Gaube ........ und wenn man dann parallel die Gaube nachprüfen läßt ....... die Bematen würden nie im Büro sagen: Du darfst das - aber man kann sie ja mal zwingen, drüber nachzudenken und als Bauantrag ist die Festsetzung außen vor - das entscheidet die Gesamtgestaltung und : es darf keinem dritten schaden - wenn die Gaube zur Straße ist .... muß man was ähnliches im Umfeld suchen ...... und wenn zum Garten kann man auf Unwichtig plädieren. Ich würde es probieren, bevor man ein Leben lang sich ärgert und dann baut der Nachbar die Gaube und man hats nicht mal versucht.
    Jetzt ist doch auch noch bis zum Baubeginn etwas Zeit.
     
  8. Josilika

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    ja hatten dann die Idee mit der Traufe


    war bei mir mal ein Fall beim Landesverwaltungsamt ..........
    Bauherrn wollten/ mußten höher als Traufhöhe bauen und das wollten die Beamten nicht. daraufhin hab ich mich wieder mal mit denen angelegt: wollte die Definition sehen: Dachrinne oder Schnittpunkt

    Stelle fest das Wort Traufe ist in den ganzen Baubüchern nicht eindeutig definiert ............. meine Bauherrn konnten bauen - Bemate war etwas gezwickt - aber da wir immer aneinanderstoßen - hat er mich respektiert - ist wie beim Skatspielen - jeder hat einen Zug. Aber ab da hatte der Beamte ein neues Hobby - es wurden nur noch Bebauungspläne genehmigt wo die Traufhöhe eindeutig definiert war : Skizze.

    Und das ist in den Plänen vom Fragesteller wieder nicht definiert.
    Würde also das mit der Traufhöhe schon funktionieren, dann kann man sich den Rest sparen.
     
  9. sepp

    sepp

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  10. sepp

    sepp

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    also ich hab jetzt 2x geschaut in bild und text.
    ich kann keine firstrichtung erkennen???
    wenn das so iss, hauen sie dem beamten das ding um die ohren.
    dann können sie den giebel stellen wie sie wollen, denn die traufhöhe bezieht sich nur auf den schnittpunkt dachhaut-fassade der anschliessenden öffentlichen strassen. am giebel wird keine traufhöhe gemessen.
    die firsthöhe wird wohl eingehalten.

    nachtrag: bei angaben zwingender höhen sind im bplan die bezugspunkte anzugeben. steht irgendwo im baugb oder baunvo
    das ding können sie verbrennen.
     
  11. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    @Sepp

    Wenn ich den Fragesteller richtig verstanden habe, würde das Bauamt eine Gaube ja zulassen. Den Zwerchgiebel jedoch nicht, weil dieser die Traufe des Hauptgebäudes unterbricht und selbst seitliche Traufen in einer nach B-Plan unzulässigen Höhe hätte.

    Die gewünschte "Auflockerung der Dachfläche" lässt sich auch mit einer Gaube herstellen, allerdings darf die Traufe nicht unterbrochen werden.

    Im übrigen ist dieser B-Plan typisch für neuere B-Pläne in NRW:

    Festsetzung II-geschossig, echte 2-Geschosse jedoch nicht möglich, weil Trauf- und Firsthöhenbegrenzung. Zumindest ermöglicht die Festsetzung II-geschossig bessere Nutzung des DG mit Hilfe von Gauben.

    Gauben führen je nach Größe dazu, dass das DG rechnerisch ein Vollgeschoss wird. Bei Festsetzung I-geschossig wären diese dann nicht genehmigungsfähig.
     
  12. sepp

    sepp

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    ich denk sein zwerchhaus hat seinen traufpunkt in der gleichen höhe des hauptdaches? falsch interpretiert? (gleiche geometrie)
    trotzdem ist der bplan müll.
    da steht nix von keine unterbrechung der traufe!
    da steht noch nicht mal was von firstrichtung! (wenn ich nicht blind bin)
    dann läufts auf ermessen hinaus.
    aber ich denke ein richter würde den bplan genauso zerreisen.
    und dann gibt es keinen grund den zwerchgiebel nicht zu genehmigen.
     
  13. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    mal abgesehen

    von der Eindeutig(zweideutigkeit) des B-Plans. Bei gleicher Traufhöhe kommt das Bauamt mit der Dachneigung von max 42 Grad. Zwerchgiebel mit gleicher Traufhöhe u. 42 Grad = nix bodentiefe Fenster.
     
  14. Josilika

    Josilika

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    Gauben ...... also ich kenne noch keinen Beamten, der die Traufhöhe der Gauben beachtet hat ..... .....aber es soll ja überall Steigerungen geben.

    Lieber Bauherr - zeig uns doch mal deine Ansicht - und an welchem Maß der Bemate behauptet dass es nicht gehen würde........

    Nichtgeht geht nur nicht wenn es ausdrücklich untersagt ist.

    Son Fall - wo II Vollgeschosse zulässig waren - aber kein Kniestock - hatte ich auch mal - da habe ich den Beamten aufgefordert mir ein Haus mit der vorgeschriebenen Dachneigung und Größe zu planen und dann die Zweigeschossigkeit nachzuweisen ...... seine Versuche waren grausam.
    Mein Bauherr bekam die Befreiung, da ja eine wirtschaftliche Bauweise erreicht wird .... so die Begründung , denn da gabs von den nachbarn Zoff, die es verhindern wollten - wir haben es durchgezogen - gegen die höhere Behörde, die dann nochmal alles auf dem Tisch zur Prüfung hatte.
    Planerischen Unsinn der Behörden muß man sich als Bürger der Gemeinde nicht zu tun, die Pläne sollen ja Bürger begeistern und nicht einschüchern.

    ............ also weiterkämpfen.
     
  15. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Das ist wohl eher anders

    zu sehen:

    Wenn Traufhöhe max. 4,25m dann ist 5,50m nicht ausdrücklich untersagt, aber trotzdem möglich, oder wie soll man das o.a. Zitat verstehen?
     
  16. Josilika

    Josilika

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    Traufhöhe max. 4,25m
    wenn das so wäre, dass die den Schnittpunkt Wand Dach nehmen - der aber nicht so definiert ist in den Festsetzungen - aber gleichzeitig die Sockelhohe mit 50cm festgeschrieben wird : Fertig Fußboden EG haben alle ein Problem.

    Keiner baut mehr ein haus - wirtschaftliches Haus -
    ohne mind. 0,75 Kniestock ...... bei einem Haus mit Aufdachdämmung gehts schon los, die Bleistiftspitzerei - der Planfertiger war bestimmt Beamter oder Stadtplaner - aber keiner der die Bauherrn kennt :

    50cm bis FFB EG Sockel Pflicht
    250cm Raumhöhe fertig
    20cm Betondecke
    75cm Kniestock
    ------------
    3,95m

    Hier sind die Dachdeckerausschreibungen gut mit der ENEV zu vereinbaren ....... Dämmung ..... Bauendürfen oder Dämmen müssen.


    die immer mehr geforderten dickeren Sparren für die bessere Zwischensparrendämmung kann da schon ein Problem werden ;-)
    oder lieber die Unterspannbahn statt Bretter ......
    hier geht es um baurechtliche cm....................

    TYPISCH BEAMTE

    und was oh schreck, wenn was bei der Baugrube schief geht - so 2-3cm Toleranz kann man nicht immer verhindern ....... also ne
    ......... hier ist was faul.

    Überzeuge den Beamten dass die Traufe die dachrinne ist und dann entgehen dem Beamten, der ganatiert den B-Plan wegen Einsparung öffentlicher Mittel selbst gemacht hat - weitere peinliche Fragen, vielleicht ist der dir noch dankbar, denn alle Architekten die die Freistellung unterschreiben, haften ja für die EINHALTUNG DER FESTSETZUNG und da sollte man schon das Recht auf seine Seite biegen und trotzdem tolle Häuser baun können.

    Nimm den Neufert - kennt der Blindeste Beamte - such Traufdetail ...... die Details handeln nicht vom Schnittpunkt Dach Wand - sondern umd die Details untem am Sparren....... das waren damals meine Beweise für meine Auslegung Traufe - ne andere Definition konnte der im Amt - Landesverwaltungsamt Weimar - nicht gegenlegen. .... und so kannst du in Ruh je nach Verlängerung deiner Sparren, die notwendigen Traufhöhen einhalten .......
     
  17. Josilika

    Josilika

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    5m sind freilich untersagt - da ja max. 4,25 steht

    aber es steht kein Verbot zu Gauben ................ ein beliebtes Thema anderer B-Pläne, die auch noch die Gaubenformen festlegen, damit keiner aus der Teihe tanzt.
     
  18. bauherr

    bauherr

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    Vielen Dank fuer die vielen und schnellen Antworten und
    Hilfen. Da die Postings von Baufuchs die Situation sehr
    treffend berschreiben, moechte ich anhand dieser
    zunaechst kurz einige Punkte und Fragen klarstellen.

    Genau so ist es. Gauben und auch Friesengiebel (gleiche Traufe andere
    Dachneigung) sind zulaessig, gefallen uns aber einfach nicht so gut,
    wie ein Zwerchhau, das mit einer seitlichen Wand mehr aus
    dem Dach heraus tritt und seitlich und ggf. sogar rueckversetzt
    eine hoeheren Traufe hat.
    Zur Veranschaulichung "Zwerchhaus" einfach ein Bild aus demm Internet
    http://www.aspisheim.de/gemeinde/images/erhaltungssatzung/abbildung14neigung.gif
    [Kann ich gerne durch das aus dem offiziellen Werbeprospekt ersetzen,
    habe aber bei Private Email an Forenmoderatoren eine Fehlermeldung bekommen.]


    Dieses Zwerchhaus wuerden wir ggf. in das Haus zurueckversetzen
    (->kleiner Austritt), so dass der Unterschied zur Gaube ist
    Gaube: vor dem Ausbau eine Dachflaeche
    Zwerchhaus: vor dem gleichen Ausbau nichts bzw. ein Austritt,
    => bodentiefe Fenster bei gleicher Dachneigung aber
    in dem rueckversetzten Bereich hoeherer Traufe moeglich.

    Genau das ist die Idee.
     
  19. OK

    OK

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    Bauherr ohne viel Ahnung
    Kann man nicht die Traufe am Zwerchhaus bis runter ziehen? Etwas so wie auf dem Bild? Ist ein "Friesenhaus" aber das Prinzip sollte klar werden...Dann gilt Traufhöhe Haupthaus = Traufhöhe Zwerchhaus.
     
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  21. bauherr

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    So ein Friesenhaus ist erlaubt.
    Waere prinzipiell sicherlich moeglich, wenn auch
    fuer unseren Geschmack weniger nett als Zwerchhaus.
    Als besonderes Problem kommt aber noch hinzu, dass
    das Dach(Traufe) auf der kurzen Seite (9m) ist und recht hoch,
    Dachgeschoss plus 2.8m Spitzboden. Friesenhaus bis ganz oben
    (inkl. Spitzboden) auf 5m Breite (Innenarchitektur) sieht dann komisch
    aus, Friesenhaus ohne Spitzboden (Abbruch auf halber Dachhoehe) auch irgendwie.
     
  22. bauherr

    bauherr

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    Was kann man in so einem Fall noch versuchen?

    Fuer uns stellt sich die Frage, ob es noch eine realistische
    Moeglichkeit gibt bei dem Bebauungsplan ein Zwerchhaus
    zu realisieren.


    Bis jetzt hatten wir + Architektin Diskussionen mit den
    Mitarbeitern und Chef des Bauordnungsamtes.
    Nach dessen Aussage kann er uns einfach kein Zwerchhaus
    genehmigen, sinngemaess "Es tut mir Leid aber ich habe
    den Bebauungsplan ja nicht gemacht. Ich kann diesen auch
    nur umsetzten und muss mich nach diesem richten."

    Im Prinzip koennte man sich vielleicht mit Nachbarn einigen,
    aber die haben natuerlich laengst anders geplant. Waeren -da
    dies bei Ihnen nicht genehmigt wurde- womoeglich sogar sauer,
    wenn ploetzlich doch jemand so baut. Dies macht es dem Bauordnungsamt
    womoeglich auch schwerer, so etwas heuer durchgehen zu lassen,
    wo Sie es letztes Jahr zumindest in Vorabgespraechen abgelehnt haben.

    Zur Ausgangssituation noch. Wir haben wegen der Eigenheimzulage
    letztes Jahr auch noch eine Genehmigungsfreistellung beantragt
    (und bewilligt bekommen), in der wir das Zwerchhaus einfach
    durch Dachflaechen- und Kniestockfenster ersetzt haben. Dies ist
    uns immer noch lieber als eine konventionelle Gaube oder
    Friesenhaus/-giebel (diese ist halt einfach nicht unser Geschmack), aber eben doch nur unsere zweitliebste Loesung.
    Aber Bauantrag, der u.U. nicht genehmigt wird etc., erschien uns letztes
    Jahr in der Kuerze der Zeit zu riskant.

    Es stellt sich die Frage, ob wir jetzt -mit etwas Zeit- dies noch realisieren
    koennen. Sprich welche Wege gibt es noch?

    1) Baugenhmigung
    Einen Weg hat Josilika aufgezeicht: Baugenehmigung beantragen
    aber z.B. meint noi76 diesbzgl. koennen wir mit einer Absage rechnen...

    2) Teilung der Antraege
    Dies erscheint eine Moeglichkeit, habe ich aber noch nicht ganz
    durchschaut. Was fuer zwei Antraege genau. Koennten wir nach
    unserer Genehmigungsfreistellung einen Bauantrag/Teilbauantrag
    fuer diesen Aspekt des Daches einreichen?

    3) Irgendeine Art der Ueberzeugungsarbeit
    Immerhin scheint die Meinung im Forum schon zu sein, dass der
    Bebauungsplan bei gutem Willen im Prinzip schon ein Zwerchhaus zu
    lassen wuerde. Aber das Bauordnungsamt faehrt ja leider die klarer Linie
    "keine Zwerchhaeuser", von dieser Linie wollen die jetzt natuerlich auch
    nicht abruecken.

    Traufe dachrinne etc. geht natuerlich nicht, die Definition nach
    Bauamt und wohl auch Landesbauordnung ist Aussenkante Mauer-Oberkante Dach.
    Der Bebauungsplan wurde uebrigens von einem Ingenieurbuero nicht vom
    Bauordnungsamt gemacht.
     
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