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Sockelputz platzt nach Nachbesserung erneut ab

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  1. #1

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    Sockelputz platzt nach Nachbesserung erneut ab

    Sehr geehrte Forumsmitglieder,

    wir haben ein Problem mit abplatzendem Putz und Farbschichten im Sockelbereich unseres Hauses.

    Kurz zum Überblick:

    Wir sind im Juli 2010 in unserem Doppelhaushälfte (Neubau) eingezogen und bereits gegen Ende 2010 (im selben Jahr) sind uns abplatzende Putz- und Farbschichten an mehrere Stellen im Sockelbereich rund um das Haus aufgefallen. Wir haben den Bauträger unverzüglich informiert und um eine entsprechende Nachbesserung gebeten. Nach unzählige Telefonaten und E-Mail-Anforderungen wurde erst nach einer schriftlichen Mahnung (Mangelrüge mit Aufforderung zur Verbesserung) im Oktober 2012 reagiert und der Sockelbereich mittels eines Stuckateurs saniert. Die Sanierung bestand darin, die an der Wand anliegenden Pflastersteine im ganzen Sockelbereich auf die Seite zu legen (ohne weiter in die Tiefe zu gehen), die bereits putzfreien Stellen neu zu putzen, eine Art schwarzen Klebstoffschutz (vermutlich Bitumen) darüber zu streichen und, zum Schluss, Farbe zu überstreichen. Diese Sanierungsmaßnahme wurde sowohl bei unserer Haushälfte als auch bei der Haushälfte unsere Nachbarn durchgeführt.

    Nun (14 Monate später) platzen langsam Farbschichten erneut ab, sowohl bei uns als auch bei unseren Nachbarn. An einer kleinen Stelle sogar etwa 25 cm über dem bereits sanierten (und vorerst einzig betroffenen) Sockelbereich.

    Der betreffende Sockelbereich von unserer Haushälfte (seitlich vorne und im Hinterhof) entspricht eine Gesamtlänge von etwa 15 Meter (8,25 + 6 Meter). Es wurde ein 3mm Kratzputz verwendet (ich verfüge über den Markennamen, darf aber diesen, wenn ich die Nutzungsbedingungen des Forums richtig verstanden habe, nicht nennen). Als mechanischer Schutz wurde eine Noppenfolie vor dem Sockelputz (unter der Pflastersteinoberkante) aufgebracht. Es handelt sich um ein Kfw-Effizienzhaus 70 nach 2009 Gesetz.

    Interessant ist, dass dies nur bei unserer Haushälfte und derjenigen unserer direkten Nachbarn passiert (es passiert rund um das ganze Hausgebäude), aber nicht in den Doppelhaushälften oberhalb (gleicher Bauträger, gleiches Baujahr, identische Bauart; diese Häuser befinden sich lediglich in einer etwas höheren Lage).

    Wasserschäden aus dem Inneren des Gebäudes sind ausgeschlossen. Die Feuchtigkeit muss vom Erdbereich kommen.

    Nun meine Fragen:

    1. Wo könnte das Problem liegen?

    2. Wie könnte eine dauerhafte und gründliche Sanierung aussehen? Und wie teuer könnte diese (ca.) werden?

    3. Wie könnten wir am besten den Bauträger “zur Rechenschaft” ziehen? Die Gewährleitungsfrist ist noch nicht abgelaufen (wir vermuten, dass der Putz im erdnahen Bereich nicht -oder fehlerhaft- abgedichtet wurde -, können es aber nicht beweisen, da der Putz ziemlich in die Tiefe geht und das Sockel- bzw. Putzende nicht zu sehen ist).

    4. Wurde die Gewährleitungsfrist mit der o.g. durchgeführten Sanierungsmaßnahme verlängert? eventuell durch Neubeginn der Gewährleitungsfrist?

    Ich bedanke mich im Voraus für die Hilfe


    Mit freundlichen Grüßen
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  2. Sockelputz platzt nach Nachbesserung erneut ab

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  3. #2

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    vertrag nach vob oder bgb?

    zum einen hast du wohl noch gewährleistung, 4 jahre sind noch nicht um. zum anderen hat der unternehmer den mangel beseitigt.

    zeig ihm den mangel erneut an. ob die ausführung korrekt ist, bezweifel ich. wenn du den systemhersteller kennst, lass dich beraten vom aussendienstler.
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  4. #3
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    Hallo Rolf,

    Danke für die schnelle Antwort.

    Vertrag nach BGB. Meinst du, dass die Gewährleistung mit der o.g. Sanierungsmaßnahme verlängert würde? (Neubeginn??).

    Was meinst du unter "Systemhersteller"? Die Fa. die den Außenputz ursprünglich gemacht hat oder die welche die Sockelputzsanierung durchgeführt hat? Es sind zwei verschiedene.

    Danke nochmal und Grüß aus dem Süden...

    Alberto
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  5. #4

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    hallo
    keller oder ohne.
    wenn du hier im bef die suchfunktion benutzt kannste den rest vom sonntag mit lesen von lösungen zu deinem problem verbringen.

    gruss aus de pfalz
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  6. #5

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    So tief der Putz ins Erdreich hinabgeht, so tief hinab muss er auch abgedichtet werden. Gerade auch die untere Putzkante ist von Bedeutung. Abdichtung mit Sockeldicht (am besten 2 Schichten), oder Bitumen.
    Ich vermute, Euer Putz zieht Feuchtigkeit aus der Erdfeuchte. Im Winter friert diese aus und da entstehen dann die Abplatzungen.
    Wie teuer die Sanierung ist, hängt davon ab, wie tiel aufgegraben werden muss. Die Vorbereitungsarbeiten sind hier die Hauptarbeit, das Streichen geht relativ schnell. Dann muss das Pflaster samt Unterbau wieder hergestellt werden.
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  7. #6
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  8. #7
    Avatar von Hundertwasser
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    Mauerwerk muss nach DIN 18195 abgedichtet sein, wie das geht regelt die DIN je nach Lastfall. Wenn ein WDVS vorliegt muss das WDVS ebenfalls eine Abdichtung bekommen haben. Wie die auszusehen hat steht in den Technischen Merkblättern des Herstellers.
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  9. #8

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    Zitat Zitat von Alb1977 Beitrag anzeigen
    Interessant ist, dass dies nur bei unserer Haushälfte und derjenigen unserer direkten Nachbarn passiert (es passiert rund um das ganze Hausgebäude), aber nicht in den Doppelhaushälften oberhalb (gleicher Bauträger, gleiches Baujahr, identische Bauart; diese Häuser befinden sich lediglich in einer etwas höheren Lage).
    Pflastersteine liegen direkt bis zum Sockelputz, ja? Wie ist es um das Gefälle des Pflasters bestellt? Zum Haus hin, vom Haus weg - oder was dazwischen? Vielleicht liegt da der Unterschied zu dem Nachbarhaus, das nicht betroffen ist.

    Wenn der Mangel schon einmal für ein gutes Jahr "übertüncht" wurde und der Bauträgeter sich bockig zeigt, solltest du zusammen mit einem (Fach-)Anwalt klären, ob du nicht Mängel bzw. deren Ursache nicht von einem Sachverständigen klären lassen und die Kosten dafür vom Bauträger zurückfordern kannst.

    Wenn der Mangel nochmal für ein Jahr oder zwei übertüncht wird, hast du ja nichts davon. Jetzt lieber etwas Geld in die Klärung des Mangels und der Verteidigung deiner Interessen investieren und dann hoffentlich dauerhaft Ruhe haben.
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  10. #9

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    Zitat Zitat von GWeberJ Beitrag anzeigen
    Wenn der Mangel nochmal für ein Jahr oder zwei übertüncht wird, hast du ja nichts davon.
    Genau darauf hatte der BT wohl gehofft, dass seine Pfusch Reperatur bis Ende Gewährleistungsfrist hält. Hat aber (zu Euerem Glück!) nicht geklappt.
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  11. #10
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    Hallo Gunther,

    seitlich vorne (8,25 Meter)= ohne Keller
    im Hinterhof (6 Meter)= mit Keller

    Gruß
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  12. #11
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    Es fehlt der Feuchteschutz des Putzsockels. Wie es richtig zu machen ist, steht in dem angeführten Link, muß nur gelesen und verstanden werden.

    Hier gilt im Hinblick auf die Bauzeit noch die 2. Ausgabe 2004 der in dem Link angeführten Richtlinie ( RiLi ) " Fassadensockelputz/Außenanlagen ". Für BVH ab 2013 gilt die 3. Auflage 2013. Die RiLi steht als aRdT über dem - womöglich unrichtigen - Technischen Merkblatt des WDVS-Herstellers.

    Es ist schon erstaunlich, dass trotz der RiLi und der darin enthaltenen Bilder zur fachgerechten Ausführung immer noch an vielen BVH kein Feuchteschutz aus z.B. Dichtschlämme auf dem Putz im Sockelbereich angebracht wird, deshalb Feuchtigkeit im Putz kapilar aufsteigt und diesen auf Dauer zerstört.
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  13. #12

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    seitlich vorne (8,25 Meter)= ohne Keller
    im Hinterhof (6 Meter)= mit Keller
    hallo
    und wo platzt die farbe/putz ab?
    keller ist wie abgedichtet und bis wohin ( höhe in bezug auf das gelände)?

    gruss aus de pfalz
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  14. #13
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von Eric Beitrag anzeigen
    Es fehlt der Feuchteschutz des Putzsockels. Wie es richtig zu machen ist, steht in dem angeführten Link, muß nur gelesen und verstanden werden.
    Hallo Eric,

    erstmals danke an alle für die lebhafte Anteilnahme und für die guten Ratschläge. Ich habe tatsächlich das technischen Merkblatt des Putzherstellers gefunden:

    http://www.franken-*****.de/detailze...Detail_1_5.pdf

    Nun ist es mir klar geworden, dass der Feuchtenschutz im Sockelbereich entweder vergessen oder viel zu tief (weit unter der Geländeoberkante) aufgebracht wurde. Vor der fehlgeschlagenen Sanierung gab es mehrere Stellen wo der Putz vollständig abgeplatzt war und bereits das nackte Mauerwerk zu sehen war. D.h. im Sockelbereich (etwa 30 cm über und 20-30 cm unter der Geländeoberkante) wurde meines Achtens nach keinerlei Feuchtenschutz aufgebracht. Unter dem Putz in diesem Bereich gab es weder Dichtschlämme noch Bitumen oder Ähnliches zu sehen. Laut technisches Blatt hätten aber 2/3 Schichten Dichtungsschlämme aufgebracht werden müssen und dann Außenputz + Farbanstrich...

    Grüße
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  16. #14
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    Hallo Gunther,

    wie du aus meiner Antwort an Eric entnehmen kannst, kommen wir langsam weiter. Die Farbe/ der Putz platzt wie beim ersten Mal im ganzen Sockelbereich ab:

    a) seitlich vorne (8,25 Meter Länge)= ohne Keller, EG (und Haupteingang)

    b) Hinterhof (6 Meter Länge)= mit Keller, zu beachten ist, dass dieser Sockelbereich in Erste Etage-Höhe liegt.

    Zur Erläuterung. EG, Haupteingang. Auf der linken Seite zwei Räume mit großen Terrassentüren und mit überdachter Terrasse. Auf der rechten Seite Keller und Heizungsraum. In der Mitte eine Treppe. Eine Etage höher befindet sich der Gang zum Hinterhof (der sich direkt über dem Keller und dem Heizungsraum befindet)

    Die Fragen über die vermeintliche Abdichtung will ich noch mit dem Bauträger mit folgendem Fragenkatalog klären:

    1. In welche Tiefe endet der Sockelputz? (ca. Angaben und in Bezug auf die Geländeoberkante)

    2. Wurde eine Abdichtung im Sockelputzbereich aufgebracht?

    Und wenn ja,

    3. Wie hoch (Ausmaß) ist diese Abdichtung insgesamt (ca. Angaben)? Und in welcher Tiefe liegt diese Abdichtung überhaupt (ca. Angaben und in Bezug auf die Geländeoberkante).

    4. Welche Abdichtungsmaterialien wurden dafür verwendet? (Bezeichnung/en, Typ/Typen, Hersteller)

    5. Von wem wurde diese Abdichtung aufgebracht? Von Ihrem eigenen Handwerker oder denjenigen einer fremden Firma (dann: Firmenname, Anschrift)

    Meinst du, dass die Fragen in Ordnung sind? Würdest du mir andere vorschlagen?

    Ich habe vor den Bauträger zur schriftlichen Stellungnahme zu zwingen, um ihn so "fest zu nageln".

    Gruß
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  17. #15
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    Es ging bisher nicht um die " Abdichtung " im Sinne der DIN 18 195, sondern um den Feuchteschutz für den Sockelputz, der immer wieder fälschlicherweise als " Abichtung " bezeichnet wird. Das ist die gleiche Sprachverwirrung wie mit dem Wort " isolieren " statt .... ( was denn eigentlich: dämmen oder abdichten ? ). Dies hat sich durch Deinen Beitrag #14 geändert. Es muß numehr weiter ausgeholt werden.

    Der Aufbau am Sockel ist wie folgt:

    1. Tragendes Mauerwerk.

    2. Bauwerksabdichtung nach DIN 18 195 bis 30 cm über geplantes Gelände = mindestens 15 cm über OK späteres Fertiggelände, Belag usw.

    3. Dämmplatte oder Putzträger.

    4. Putz, der bis knapp unter Gelände einbindet, damit man den unteren Putzansatz nicht sieht.

    5. Feuchteschutz auf dem Putz aus z.B Dichtschlämme, nach unten bis über das Putzende im Erdreich hinweg und mit Anschluß an die Bauwerksabdichtung oder als sog Plompe; nach oben bis mindestens 5 cm über OK Gelände.

    6. Schutzschicht bis OK Gelände, Belag usw zur Verhinderung von Beschädigungen am Feuchteschutz und am Putz durch das Erdreich, Steine usw.

    7. Geeigneter Anstrich des Sockels über Erdreich, wobei die überstehenden 5 cm Dichtschlämme mit gestrichen werden. Es entsteht dann ein geringfügig zu sehender Ansatz an der OK Dichtschlämme.


    Nach Deiner Schilderung fehlt 2, 5 und 6. Die von Dir formulierten Fragen sind folglich überflüssig. Bei der Fragerei käme - nachdem der Unternehmer bereits einmal nachgepfuscht hat - eh nix herum.

    Nach dem Gesetz mußt Du dem Unternehmer an sich nur die Mangelerscheinung mitteilen und ihn unter Fristsetzung zur erneuten Nachbesserung auffordern. Mangelerscheinung ist hier: Sockelbereich ist feucht und es platzt erneut Farbe ab.

    Der Unternehmer hat sich dann die Mangelerscheinung vor Ort anzusehen, die Mangelursache zu suchen, die richtige Art der Mangelseitigung zu klären und auszuführen.

    In Deinem Fall wird die bloße Angabe der Mangelerscheinung, die von Dir nach dem Gesetz allein gefordert wird, aber zu keinem Ergebnis führen. Du mußt, um den AN zur Arbeit zu bringen, mehr tun, d.h. ihm auch die Mangelursachen ( s.o. ) benennen. Wenn er die Mangelursachen einsieht/einsehen will, dann wird er den Mangel in der richtigen Art und Weise beseitigen. Stellst Du nur Deine Fragen, wird er voraussichtlich auf stur stellen. Denn die Fragen enthalten unterschwellige Vorwürfe/Schuldzuweisungen. Hierauf kommt es aber nicht an. Der Mangelbeseitigungsanspruch setzt kein Verschulden des Unternehmers voraus.

    Soweit auch die Vertikalabdichtung auf dem Mauerwerk fehlt, hast Du einen Anspruch auf Nachholung dieser Abdichtung nur dann, wenn der Unternehmer auch diese nach dem Vertrag auszuführen hatte. Anderenfalls handelt es sich hierbei um fehlerhafte Vorleistungen, deren Nachbesserung der AN weder bei der Erstausführung noch jetzt schuldet und dies schon überhaupt nicht unentgeltlich. Er hätte aber schon bei der Erstanbringung des Sockeputzes sehen müssen, dass die Vertikalabdichtung fehlt. Insofern hätte er nach § 4 Abs. 3 VOB/B ( unmittelbar oder anlog ) auf die fehlende Vertikalabdichtung hinweisen müssen. Die Beweislast für den erfolgten Hinweis triff den Unternehmer. Sollte die VOB/B vereinbart worden sein, hilft dem AN ohnehin nur ein schriftlicher Hinweis + Nachweis des Zugangs der Bedenkenmitteilung.

    Ergebnis: Der AN muß den Sockelputz komplett auf seine Kosten entfernen. Da es ein Neubau ist, wird irgendein Unternehmer mit der Bauwerksabdichtung beauftragt worden sein. Dieser muß zur Nachholung der fehlenden Bauwerksabdichtung aufgefordert werden. Nach Anbringung der Bauwerksabdichtung hat der AN den Sockel wie oben ab 3. herzustellen und zwar unentgeltlich, da Mangelbeseitigung.

    Wurde keine Vertikalabdichtung beauftragt, handelt es sich hierbei um Sowiesokosten. Du müßtest dem AN also insoweit einen Zusatzauftrag auf Deine Kosten beauftragen. Der AN kann den Zusatzauftrag ablehnen und auf die Hinzuziehung eines anderen Unternehmers verweisen, wenn sein Betrieb nicht auf Buwerksabdichtungen eingerichtet ist, er dies also nicht ausführen kann. Dann muß von Dir für die Bauwerksabdichtung ein anderer Unternehmer auf Deine Kosten hinzugezogen werden.

    Etwas anderes gilt, wenn - wie erst im Beitrag #14 geschrieben steht - es sich um einen Bauträgervertrag handelt. Denn dann ist Dein richtiger Ansprechpartner allein der BT und zwar für alle fehlenden/mangelhaften Leistungen. Der BT muß die Mängel komplett unentgeltlich für Dich beseitigen, sofern er - wie in der Regel - die schlüsselfertige Erstellung der DHH schuldete.

    Also Mangelanzeige an den BT und nicht an den Putzer!!! Wer der Putzer und der Abdichter waren und wie sie heißen, hat Dich nicht zu interessieren. Dein ganzer Fragenkatalog ist überflüssiger Unfug. Die vorhandene Ausführung ist falsch und sie funktioniert nicht, wie das vorhandene Schadensbild zeigt. Das reicht!

    Ist leider etwas länger geworden, da ich den Hinweis im Beitrag #14 auf BT überlesen habe. Aber so ist die Geschichte mal in allen Facetten - Einzelauftrag oder BT-Vertrag - abgehandelt,

    Ich verstehe nicht, warum sich die Fälle der falschen Sockelausführung in letzter Zeit häufen. Lesen oder verstehen die BT, Handwerker und Planer die DIN-Normen und Richtlinien nicht??
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