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Annahmen in der Kostenberechnung für eine Sanierung

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  1. #1

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    Annahmen in der Kostenberechnung für eine Sanierung

    Hallo zusammen,

    bezüglich der Kostenberechnung bei einer Sanierung sind wir momentan am grübeln.

    Hier ein paar Hintergrund-Infos:
    - unser Architekten-Vertrag geht von LP 1 – 4;
    - Abrechnung a.B. Kostenberechnung, so lange diese nicht vorliegt a.B. der Kostenschätzung
    - Im Rahmen einer Abschlagszahlung Phase 3 bereits abgerechnet.
    - wir haben zwar bezahlt, aber auf die fehlende Kostenberechnung hingewiesen. Eine Abnahme und Zahlung der Abschlussrechnung wird ohne Kostenberechnung nicht erfolgen

    Aussage Architekt:
    Kostenberechnung macht an dieser Stelle keinen Sinn, da insbesondere bei einer Sanierung zu ungenau. Erst der Anschlag bringt etwas mehr Sicherheit. Dann spricht man auch erst über konkrete Maßnahmen zur Kostenminimierung, wenn man weiß wie viel minimiert werden muss.

    Wir bestehen auf die Kostenberechnung, weil:
    - Basis für das Honorar
    - Vertrag nur bis LP4, daher sauberer Abschluss gewünscht; ehrlich gesagt ist mir auch unklar, was passiert, wenn im Anschlag die Kosten explodieren und somit die Planung zu überarbeiten wäre
    - Entwurf ohne Kostenberechnung ist aus meiner Sicht wertlos, wenn ich nicht weiss ob ich ihn mir leisten kann; bisher haben wir nur drei Zahlen aus der Kostenschätzung:
    Entwurf, dessen Kosten genau der von uns angesetzten Budgetobergrenze entsprechen.
    + Budget-Erhöhung um 30.000 für Aufstockung
    + weitere 12.000 für einen speziellen Heizesstrich für die Fussbodenheizung

    Was ich nun nicht einschätzen kann, ist folgendes:
    Wie viele Annahmen sind im Rahmen der Kostenberechnung noch ok? Oder andersum: Welche Informationen sollten zum jetzigen Zeitpunkt vorliegen, so dass nicht mehr mit Annahmen zu kalkulieren ist. Der Architekt war bisher erst einmal im Haus und zwar nur, um die Maße des Bestandes zu nehmen, was separat mit 3000 Euro vergütet wurde (Sonderleistung Bestandsaufnahme). Ein Besuch i.R. der LP 1-4 fand nicht statt. Nochmal: Wir sanieren im Bestand. Aus meiner Sicht muss im Rahmen einer Kostenberechnung dieser auch zumindest einmal gesichtet werden, um den Zustand zu bewerten. Wenn dies nicht über die LP1-4 abgedeckt ist, dann müsste das doch zumindest über die Bestandsaufnahme abgedeckt sein. Oder ist es ok, wenn auch hier mit Annahmen gerechnet wird? Ich verstehe die Welt nicht mehr.

    Erhoffe ich mir zu viel von der Kostenberechnung?
    Danke für Eure Meinung!
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  2. Annahmen in der Kostenberechnung für eine Sanierung

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  3. #2

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    1. Frage:
    Wieso ein Vertrag über LP 1 - 4 bei einer Sanierung???

    Baugenehmigung für was??? Komplette Umplanung???

    2. Kostenermittlung
    Zu den LP 1 - 4 gehören alle Kostenermittlungen bis zur Kostenberechnung. Diese darf bei einem Neubau ca. +-10% Toleranz haben (ohne Planungsänderungen - dei gehen extra)
    Bei einem Umbau/ einer Sanierung muss diese Toleranz zwangsläufig höher sein, weil böse Überaschungen nie ausgeschlossen sind, das kann man aber z.B. über eine Pos. Unvorhergesehenes auffangen - zu mindest in Teilen.
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  4. #3
    Bauexpertenforum
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    natürlich macht eine Kostenberechnung auch bei Sanierung/Umbau Sinn.
    und natürlich ist klar, dass bei einer Kostenberechnung bei Sanierung/Umbau höhere Abweichungen gegenüber Kostenfeststellung möglich sind

    Und natürlich kann es Leistungsbereiche geben, für die dem Planer schlicht ein Kostenansatz fehlt. Da kann er ja eine Annahme treffen und drauf hinweisen.

    Es ist m.E. auch falsch, erst nach Vorliegen des Kostenanschlages (also der Angebote) über Steuerungsmöglichkeiten nachdenken zu wollen. Erstens sind die Möglichkeiten dann sehr eingeschränkt und es ist auch unfair gegenüber den anbietenden Firmen.

    Und man sollte sich klar sein, dass bei Umbau/Sanierung wegen erst später auftauchender "Überraschungen" eine erkleckliche Differenz auch zwischen Kostenanschlag und Kostenfeststellung liegen kann.
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  5. #4
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    ja, es handelt sich um einen kompletten Umbau. Wir verlegen das Treppenhaus. Letztendlich bleibt nur eine Wand stehen. innen natürlich. die äußeren bleiben auch.
    Grund, warum nur LP1-4 dürfte derselbe sein, wie beim Neubau.
    Der Architekt kostet uns nachher zwischen 40 und 50TSD. Da beauftrage ich nach Durchführung eines Vorgesprächs nicht gleich alle Phasen. Evtl ne persönliche Sache.
    Wie hoch darf die Toleranz aus Deiner Sicht bei einer Sanierung sein? ich dachte ehrlich gesagt, dass bei einem Neubau diese bei 20% liegen darf.
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  6. #5

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    Was habt ihr denn für eine Hütte, dass man da für 3000 Euro Grundriss aufzeichnet? Oder sind da noch weitere Dinge wie Leitungen etc. mit gemacht worden?

    Eine Splittung zwischen Planung und Ausführung finde ich bei einer Sanierung kontraproduktiv, warum habt ihr das gemacht? Die tatsächlichen Kosten wisst ihr erst, wenn alle Schlussrechnungen geschieben sind. Aber schon in der Kostenschätzung (ohne reichlich Sicherheitsreserven) bis zur Budgetobergrenze zu planen bei einer Sanierung finde ich sehr gewagt. Die Chancen, dass es am Ende über Budget kostet stehen deutlich besser als die, dass es unter Budget bleibt.

    Wirklich belastbare Zahlen hast du erst, wenn die Kostenvoranschläge der Handwerker im Rahmen der LP 7 da sind (die durchaus erheblich von den errechneten Kosten bei Erstellung der Ausschreibung abweichen können). Sofern der Architekt gut ausgeschrieben hat sollte dann nicht mehr viel dazukommen, sofern nicht das Haus noch mit Überraschungen aufwartet, oder ihr euch noch umentscheidet. Das heißt aber nicht, dass eine Kostenrechnung komplett sinnlos wäre.
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  7. #6
    Themenstarter

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    Unser Palast hat 130qm. Und nein, es sind nur die Maße genommen worden. Wir mussten auch schlucken bei dem Betrag. insofern stört es mich eben noch viel mehr, dass der BESTAND, das Haus für die Kostenberechnung nicht unter die Lupe genommen wird, um mit dem Ergebnis dieser Aktion noch näher an die tatsächlichen Kosten heranzukommen.
    Wir sind nicht an der Obergrenze. Haben natürlich noch Luft und können geplante Maßnahmen auch einfach weglassen. z.B. die Garage beherrbergt auch heute schon Autos und ist dicht. nur nicht ganz so hübsch.
    Dennoch hätte ich gerne belastbareres Zahlenmaterial als die drei Zahlen aus der Kostenschätzung.
    Danke Euch!
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  8. #7

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    Ich bin mit meinem Architekten 2 Stunden durchs Gebäude gelaufen, jetzt kommt noch Abklärung von Möglichkeiten (ob diese mit dem BB-Plan möglich sind), dann Untersuchung Abwasserleitung, danach erneute Begehung, Baupläne von damals liege jedoch vor und danach wird das Objekt ggf. erworben. Ich habe keine Lust ein Sanierungsgrab zu erwerben oder mein Budget zu sprengen.
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  9. #8
    Bauexpertenforum Avatar von mls
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    Zitat Zitat von Muppet Beitrag anzeigen
    Was habt ihr denn für eine Hütte, dass man da für 3000 Euro Grundriss aufzeichnet? ..
    hä!?

    umbau ist *vielleicht* nicht so linear runterzubrechen
    wie neubau, aber was die bekannten leistungen (oder
    die, die bekannt sein müssten) betrifft, wurde oben eine
    angabe zur genauigkeit gemacht.
    weil es beim bauen im bestand viele gründe gibt für
    ein planerschmerzensgeld, wird die vorhandene substanz
    und der umbauzuschlag in der honorarermittlung
    berücksichtigt. dass grundleistungen (kostenberechnung
    usw), weil ungefällig, weggelassen werden können, steht
    nirgends
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  10. #9

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    Zitat Zitat von 74321bandit Beitrag anzeigen
    Unser Palast hat 130qm. Und nein, es sind nur die Maße genommen worden. Wir mussten auch schlucken bei dem Betrag. insofern stört es mich eben noch viel mehr, dass der BESTAND, das Haus für die Kostenberechnung nicht unter die Lupe genommen wird, um mit dem Ergebnis dieser Aktion noch näher an die tatsächlichen Kosten heranzukommen. ... Dennoch hätte ich gerne belastbareres Zahlenmaterial als die drei Zahlen aus der Kostenschätzung.
    Hmmm, eine detaillierte Kostenberechnung nach DIN 276 gehört nicht nur nach HOAI, sondern auch nach meiner Meinung unbedingt zur LP 3, immer - auch beim Umbau. Anders kann der Bauherr nicht entscheiden, ob der Entwurf seinen Wünschen entspricht.

    Wenn ich Dich richtig verstanden habe, wurden bei einem Wohnhaus mit 130 m2 Wohnfläche zusätzlich zu den Grundleistungen der LP 1-4 3.000 € für die Erstellung der Bestandspläne berechnet? Das wäre unter Berliner Verhältnissen mit rd. 19,40 € netto / m2 bei einem bewohnten Gebäude selbst dann um rd. das Doppelte zu hoch, wenn verformungsgerecht gearbeitet und eine Bestandsbewertung abgegeben wurde. Eine entsprechende Zusammenstellung der Architektenkammer Berlin findest Du hier http://www.ak-berlin.de/publicity/ak/internet.nsf/0/CAE5DAC98760234FC1257D5D003926FD/$FILE/FB_Planen%20und%20Bauen%20im%20Bestand_neu092014.p df

    Bei einem Objekt wie Eurem würde ich eher mit einem Umbauzuschlag rechnen und diese Leistung darin einschließen.


    mit skeptischen Grüßen!
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  11. #10

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    Zitat Zitat von mls Beitrag anzeigen
    hä!?
    Wie häh? Ich finde 3000 Euro sehr viel dafür, dass man bei einem (eher kleinen) EFH den Bestandsgrundriss aufnimmt. Dass das gemacht werden muss, wenn keine alten Pläne mehr auffindbar sind (und auch ggf. sinnvoll ist selbst wenn die ursprünglichen Pläne noch da sind) ist klar. Aber ich hatte ink. Nutzflächen etwa dreimal so viel Fläche zu zeichnen (verschachtelter Altbau) und hab deutlich weniger bezahlt. In Stunden umgerechnet entspricht das 1 Woche Arbeit, wenn er da so lange dran sitzt ist in seiner Ausbildung was schief gelaufen.
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  12. #11

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    Umsetzen der Skizzen in Zeichnungen 8 Stunden
    Vermaßen, Einrichten usw. 4 Stunden

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  13. #12
    Bauexpertenforum Avatar von mls
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    Zitat Zitat von Muppet Beitrag anzeigen
    Wie häh? Ich finde 3000 Euro sehr viel dafür, dass man bei einem (eher kleinen) EFH den Bestandsgrundriss aufnimmt. ..
    richtig. aber e. grundriss- oder schnitterstellung des bestands ist keine
    hinreichende basis, um lph 1-3 abarbeiten zu können - daher hatte ich
    mehr vorausgesetzt, als anscheinend gemacht wurde.
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  14. #13

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    Zitat Zitat von Ralf Dühlmeyer Beitrag anzeigen
    Aufnahme vor Ort 2* 4 Stunden (einmal messen, einmal Macken suchen)
    Umsetzen der Skizzen in Zeichnungen 8 Stunden Vermaßen, Einrichten usw. 4 Stunden 20 Stunden a 60 € zzgl MWST rd. 1.500€
    Nach dem von mir schon verlinkten Informationsblatt der AK-Berlin ergibt sich genau das gleiche Ergebnis: 160 m2 (ca., da BGF!) x 7,75 €/m2 = 1.240 € zzgl. Mwst. = 1.475,60 € brutto oder eben die von Ralf ermittelten rd. 1.500,- €.

    Hier in Berlin bieten einige selbständige Bauzeichner das Erstellen von Bestandsplänen für pauschaliert 10,- € / m2 Wohnfläche inkl. Mwst. an, was auch wieder den o.g. Werten entspricht. Bei einem niedrigeren Satz sehe ich keine Kostendeckung, viel mehr braucht's dafür aber auch nicht - außer im Denkmalschutz.
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14
    planfix
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    Hmmm, eine detaillierte Kostenberechnung nach DIN 276 gehört nicht nur nach HOAI, sondern auch nach meiner Meinung unbedingt zur LP 3,
    na das ist aber wohl wunschdenken!
    abbruch, neues mauerwerk, rückbau alter leitungen und neuverlegung lassen sich vielleicht noch kalkuschätzen.

    aber was passiert wenn die substanz schon mist ist?
    beisspiel: fenster tauschen... feststellen, daß da die alte leibung schon fusch war, ... putz runter, ... fensterleibung neu machen oder fenster größer..., oder im keller feuchtigkeit unter fliesen, an wand und boden, ....
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  17. #15

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    Dafür gibts nen etwas längeren Erläuterungsbericht mit den Erläuterungen dessen, was alles nicht eingerechnet wurde, aber ggf noch drohen könnte.
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