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  1. #1
    altetante
    Gast

    Risse in Tiefgarage

    Hallo,

    ich hoffe ich bin in der richtigen Kategorie mit meiner Frage.
    Wir hatten letztes Jahr in der Tiefgarage des neuen MFH (BJ.2012/2013, 18 Stellplätze) sehr viele feine Risse im Boden. Diese wurden dann mit so einem duchsichtigen Harz o.ä. versiegelt. Soweit ich weiß, ist das ja unversiegelt problematisch wegen Tausalzen/Wasser in diesen Rissen?
    Soweit ich das sehen konnte, gibt es im angrenzenden Kellerbereich keine solchen Risse. Dort ist der Boden zwar gestrichen, aber ich denke, die Farbe würde mit reißen.

    Jetzt ist es leider so, dass wir Ärger mit der Hausverwaltung haben (wurde vom Bauträger eingesetzt) und u.a. eine genaue Prüfung aller Unterlagen ansteht. Es besteht durchaus Anlass zur Sorge, dass die Verwaltung mit dem BT gemeinsame Sache macht oder zumindest unsere Interessen als WEG nicht hinreichend vertreten werden.

    Daher würde ich gerne wissen, ob diese Risse ein Mangel sind, den der Bauträger auf seine Kosten zu beheben hat. Oder ob wir als Hausgemeinschaft das von der Instandhaltungsrücklage zahlen müssen. Braucht man für so eine Beurteilung einen Sachverständigen oder ist sowas immer eindeutig?
    Gibt es in diesem Zusammenhang vielleicht noch andere Dinge/mögilche Mängel, die wir mal noch prüfen sollten?

    Und wie lange wäre der BT für solche Schäden ggf. verantwortlich? 5 Jahre?

    Gruß,
    altetante
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  2. Risse in Tiefgarage

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  3. #2
    Bauexpertenforum
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    5,056
    Gibt es Bilder von den a.) Rissen und b.) Hochführungen an den Wänden?

    Welches Oberflächenschutzsystem gegen chloridinduzierte Bewehrungskorrosion wurde angebracht? Mit der Angabe " Farbe " ist nichts anzufangen.

    Wenn Mängel vorhanden sind, hätte der BT diese innerhalnb der Verjährungsfrist von 5 Jahren ab Abnahme zu beseitigen. Ob Mängel vorhanden sind, ist eine vor Ort zu klärende tatsächliche Frage ( Soll-Ist-Vergleich ), die nur von einem Fachmann zu klären ist.

    Sind Risse in dem Oberflächenschutzsystem vorhanden oder sind weitere/erneute Risse wegen fehlerhafter Ausführung/ ungeeignetem System zu erwarten, besteht die Gefahr, dass mit dem Fahrzeug eingeschleppte Salze in die Betonkonstruktion eindringen und die Bewehrung beschädigt/zerstört wird. Dies zu sanieren, verursacht sehr hohe Kosten. Insofern gilt: Vertrauen ist gut, Kontrolle durch einen Fachmann besser.

    Was spricht dagegen, für die nächste Eigentümerversammlung die Aufnahme des TOP zu fordern, dass ein Beschluß gefaßt wird, das Oberflächenschutzsystem von einem Sachverständigen überprüfen zu lassen. Dazu müßte allerdings in der Eigentümerversammlung eine Person vorhanden sein, die den übrigen Eigentümern erklärt, warum die Überprüfung erforderlich ist. Ob Du die nötige Überzeugungsarbeit leisten kannst ??
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  4. #3
    altetante
    Gast
    Danke, Bilder könnte ich mal heute abend bzw. morgen machen.

    Der Boden in der TG selbst ist völlig unversiegelt, ich glaube, der wurde allerhöchstens mal irgendwie imprägniert - wenn überhaupt. Nur die "Entwässerungsrinnen" zwischen Fahrbahn und Parkplätzen sind irgendwie gestrichen bzw. versiegelt. wobei dann dort immer jede Menge Wasser steht im Winter oder bei viel Regen.
    Was da sonst noch gemacht wurde, entzieht sich leider meiner Kenntnis Es ist ein MFH, da fragt man als "Anfänger" wohl nicht so genau nach :-(
    Müsste mal in die Beschreibung im Kaufvertrag schauen. Aber ich glaub, solche Details standen da nicht drin.

    Mit Farbe hab ich den Anstich gemeint in den Kellerräumen, die ja räumlich und durch Schleuse getrennt im restlichen Gebäudeteil sind. Das ist aber wohl eher nur für's einfachere Putzen und damit es "schöner" aussieht und nicht weil da der Beton geschützt werden müsste.

    Wir hoffen ja eigentlich, diesen Schlamperladen von Hausverwaltung bis zur nächsten regulären Versammlung im August längst los zu sein. An Überzeugungsfähigkeit soll es also nicht liegen, die Eigentümer sind eh alle stinksauer... Wir hatten eben gerade einen Zwischenfall, der uns jetzt aktiv werden lässt.

    Mir geht es halt darum, bei einer Prüfung der Unterlagen/Kassenprüfung schon im Voraus zu wissen, worauf man vll. besonders achten sollte. Welche Rechnungen von wo bezahlt werden müssten. Und ich denke, diese TG-Sache ist zwar richtig saniert worden - was ja wieder für die HV sprechen würde. Aber wie die das dann abgerechnet haben und abrechnenn dürfen... Ist in dem Fall womöglich wirklich eine Frage, die ein Sachverständiger klären müsste, wie Du sagst.

    Mal sehn, vielleicht haben wir das Problem auch nicht, und es ist alles korrekt gelaufen. Hoffe mer mal.
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  5. #4
    altetante
    Gast
    Sodala, immerhin hat gestern jemand erzählt, dass die Sanierung der Risse offenbar vom Bauträger ausging bzw. dessen damaligem Bauleiter, der das mal bei uns gesehen hat, als zufällig vor Ort war. Beruhigend, wenn der BT offenbar doch auf seinen guten Ruf bedacht ist, auch wenn da offenbar bischen Mist gemacht wurde beim Bau.
    Aber lt. Bauleiter wurde bei uns anscheinend sogar "viel mehr Beton als üblich da reingepumpt". Was auch immer das heißen soll...

    Hier sind mal die verlangten Fotos. Hab heute morgen festgestellt, dass da schon wieder etliche Risse dazugekommen sind. Mangels Meterstad mal einfach meine Schuhspitze daneben. Größe 37. :-)


    Risse_20.3.2015_1.jpg
    Risse_20.3.2015_2.jpg
    Risse_20.3.2015_3.jpg
    Risse_20.3.2015_4.jpg
    Hochfuehrung.jpg
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  6. #5

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    Die Antworten, die zu einer Beurteilung erforderlich sind, wirst Du nicht geben können.

    Ist das die Betonsohle oder ein darauf verlegter Estrich? Wenn Estrich, ist darunter eine Abdichtung?
    Welcher Lastfall (Wasser von aussen) steht an und wie wurde abgedichtet.
    Welcher Beton mit welchen Zusatzmitteln wurde verarbeitet, wenn keine Abdichtung vorliegt?

    Ich denke, Ihr werdet als WEG oder Du als Einzeleigentümerin nicht um einen Sachverständigen herum kommen. Vielleicht kann der aus den Unterlagen und der Örtlichkeit mehr ablesen.
    Wenn nein - zerstörende Eingriffe wären nur mit Zustimmung der WEG (hier wohl Vertretung durch die Verwaltung) möglich. Und die Verwaltung wird, wenn da was faul ist, einen Teufel tun und das freigeben!
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  7. #6
    JamesTKirk
    Gast
    Oh je, da muss ein Sachkundiger Planer ran, der sich mit Betoninstandsetzung auskennt.
    Da muss jetzt zeitnah was gemacht werden. Wenn die Chloride erst in Höhe der Bewehrung sind (was sie im Bereich von Rissen schon sind), dann wird die Instandsetzung aufwändig und teuer. Zunächst muss aber eine entsprechende IST-Zustands-Analyse durch eine sachkundige Person gemacht werden. Zumindest scheinen aber die Anschlüsse zu den aufgehenden Bauteilen bearbeitet worden zu sein.

    Eine Diskussion hier im Forum wird nicht zielführend sein. Das muss zwingend vor Ort betrachtet werden.
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  8. #7
    altetante
    Gast
    Zerstörende Eingriffe?? Was'n das? Meinst Du irgendwelche Probebohrungen oder sowas?

    Ich würde da eher direkt versuchen, eine weitere Sanierung zu bekommen. Ist ja genau das gleiche wie letztes Jahr. Über den BT/ehem. Bauleiter direkt. So wie es offenabr letztes Jahr schon war. Aber das was ich gestern auf der Versammlung gehört habe, deutet nicht darauf hin, dass Verwalter und BT wirklich gemeinsame Sache zum Nachteil der Eigentümer machen.

    Ist das die Betonsohle oder ein darauf verlegter Estrich? Wenn Estrich, ist darunter eine Abdichtung?
    Meines Wissens nach kein Estrich, direkt Beton. Aber da leg ich mich auch net 100% fest. Wusste nicht, dass es für eine von Autos befahrene Fläche überhaupt einen Estrich gibt. Kann man das irgendwie erkennen, z.B. am Übergang der Abfahrt zur ebenen Fläche?

    Es sind zwischen Parkplätzen und Fahrbahn breite Rillen ausgebildet, wo sich das eingebrachte Wasser sammelt. Ob man sowas einfach beim Bodenplatte gießen mit reinbauen kann, weiß ich auch net. Hab damals keine Bilder gemacht.

    Welcher Lastfall (Wasser von aussen) steht an und wie wurde abgedichtet.
    Kann ich nicht in Zahlen ausdrücken. Reinregnen tut es nicht, die ungedämmte Decke unterm Gartenteil ist auch trocken und auch an den Abflussrohren der Regenrinnen, die da reinkommen, sieht man nichts. Es sollte also nur der Schnee und das Regenwasser reinkommen, was an den Autos hängt. Und das ist im Winter immernoch 'ne ganze Menge *find*.
    Der gesamte Kasten wurde damals rundrum am senkrechten Teil mit dieser schwarzen Noppenfolie und dazu und obendrauf mit mehreren Lagen Teerpappe (???) oder sowas Ähnliches und irgendwas Grünes drunter verklebt/verschweißt. Elastisches, leicht sandiges Material und ziemlich dick.

    Welcher Beton mit welchen Zusatzmitteln wurde verarbeitet, wenn keine Abdichtung vorliegt?
    Keine Ahnung, da müsste ich den Bauleiter fragen. In dem Fall wohl auch das Beste, den anzurufen. Soll er sich das halt nochmal ansehen.

    Was ist eigentlich, wenn das mit den Rissen auch die nächsten Jahre nicht aufhört und es immer mehr werden? Sanieren ok, aber zerbröselt uns dann irgendwann die TG-Bodenplatte?
    Kann sowas statische Folgen haben, auch wenn man das eindringen von Salzwasser großteils verhindern konnte?
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  9. #8
    altetante
    Gast
    Meinst Du mit Anschlüssen zu den aufgehenden Bauteilen dieses sandige Zeug am Rand? Das war schon von Anfang an so.
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  10. #9

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    Eine Abdichtung ohne vorherige Instandsetzung bringt 0,garnichts!!!
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  11. #10
    JamesTKirk
    Gast
    Zitat Zitat von altetante Beitrag anzeigen
    Meinst Du mit Anschlüssen zu den aufgehenden Bauteilen dieses sandige Zeug am Rand? Das war schon von Anfang an so.
    Das meinte ich. Aber ob das was taugt oder nur schöngeistige Augenwischerei ist, muss der Sachkundige Planer entscheiden.
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  12. #11
    altetante
    Gast
    Zitat Zitat von Ralf Dühlmeyer Beitrag anzeigen
    Eine Abdichtung ohne vorherige Instandsetzung bringt 0,garnichts!!!
    Äh, sorry, ich kann Dir nicht mehr folgen. Was müsste vorher instandgesetzt werden, bzw. was meinst Du dann mit Abdichtung? Wieder die Risse zumachen oder was Anderes?

    James, was haben diese Rand-Dinger mit solchen Rissen zu tun?

    Jetzt mal ganz unabhängig von dem Status bei uns:
    Was kann den schlimmstenfalls passieren, wenn so eine Bewehrung im Lauf der Zeit verrostet?
    Ich bin ja nur Laie und sehe da eine dicke Betonschicht, die direkt auf dem Untergund liegt. Also nach unten durchbrechen könnte ja schonmal nix? Wasserinbruch von unten, wenn die Risse mal ganz durch gehen?
    Hat das Einfluss auf die Statik der Betonpfeiler und das Mauerwerk, was auf dieser Platte draufsteht?
    Also kann sowas letztendlich auch die Statik eines Gebäudes darüber beeinträchtigen oder handelt es sich "nur" um Probleme mit der Beschaffenheit der Bodenplatte? So dass z.B. große Teile rausbrechen oder sowas...
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  13. #12
    JamesTKirk
    Gast
    Zitat Zitat von altetante Beitrag anzeigen
    ... James, was haben diese Rand-Dinger mit solchen Rissen zu tun? ...
    ... Was kann den schlimmstenfalls passieren, wenn so eine Bewehrung im Lauf der Zeit verrostet? ...
    ... Was müsste vorher instandgesetzt werden, bzw. was meinst Du dann mit Abdichtung? Wieder die Risse zumachen oder was Anderes? ...
    Man darf nie nur den Ausschnitt, sondern das große Ganze sehen.
    Anwort auf Deine Frage: Verlust der Dauerhaftigkeit / Gebrauchstauglichkeit, dann Verlust der Standsicherheit.

    Wie schon gesagt, dass ist so nicht zu beantworten.
    Wie ich sehe ist die Gewährleistung ja noch nicht abgelaufen. Hast Du denn den Mangel beim Bauträger schriftlich angezeigt ??

    Hausverwaltung vom Bauträger eingesetzt: Ist so etwas üblich ??? Die Hausverwaltung muss doch in Eurem Sinne agieren und nicht zum Wohle des Bauträgers.
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  14. #13
    altetante
    Gast
    Ich hab heute dem Bauleiter auf den AB gesprochen, ich hoffe der hat noch meine Kontaktdaten von früher, die hab ich vergessen auf Band mitzuteilen... Naja dann eben Monatg nochmal oder so. Erst Telefon mit Bauleiter und/oder BT, dann ggf. Schriftlich usw.

    Also es scheint wohl so üblich zu sein, dass der Bauträger als Teilender den Verwalter für die ersten drei Jahre einsetzen darf. Zumindest macht das unser Bauträger offenbar immer so und immer mit dem gleichen Verwalter. Hat das sogar so im Kaufvertrag mit unterschreiben lassen, dass er den Verwalter einsetzt!!!

    Kam aber gestern auch über zwei Ecken raus, dass der BT wohl schonmal sowas geäußert hat wie "...früher war der Verw. gut, aber heute eine einzige Katastrophe..." Setzt ihn aber offenbar trotzdem wieder für das gerade im Bau befindliche 45-Whg Objekt ein. Kein Plan, warum. Vll. hat der Verwalter ja pikante Videos im Petto oder sowas... Der stets verwendete Immobilienmakler ist offenbar der Schwiegersohn des BT... Man denke sich dabei, was man will

    Nun gut, dann sollte man wohl auf jeden Fall pingelig dranbleiben mit den Rissen. Läuft diese 5-Jahres-frist denn ab Übergabe des Objekts an die Eigentümer oder schon vorher, z.B. ab einem gewissen Punkt der Fertigstellung?

    Und einfach rein interessenhalber: bei Verweis auf Sachverständigen hier kann man wohl auch nichtmal annähernd sagen, warum solche Risse i.d.R. auftreten bzw. was das für welche sind? Also Spannungsriss, Material schrumpft, Platte biegt sich oder sowas... *isch will es ja immer ganz genau wissen*
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  16. #14
    Bauexpertenforum Avatar von mls
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    Zitat Zitat von JamesTKirk Beitrag anzeigen
    .. Eine Diskussion hier im Forum wird nicht zielführend sein. Das muss zwingend vor Ort betrachtet werden.
    insbesondere weil man den verdacht hegen darf, dass die ausführung
    dieser bodenplatte überhaupt nicht konform zu den ardt ist und hier
    grundlagenklärung erfolgen muss (stichworte für die suche: tiefgarage,
    chlor)...
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  17. #15
    altetante
    Gast
    Arghs! Keine ardt, das heißt wir könnten in dem Fall ggf. irgendwelchen Schadenersatz oder ähnlich fordern?!? Das ginge ja mindestens vor Gericht und durch mehrere Gutachter... Och nö...

    Im Gebäude, welches vor unserem Haus fertiggestellt wurde (betreutes Wohnen, ähnliche Größe) haben die das gleiche Problem.
    Das mit dem Chlorideintrag und Bewehrung hab ich schon mal gegoogelt. Und woanders hier im Forum z.B. was von Stahlfasern (?) im Beton...
    Naja gut, hilft wohl nix.

    Was kostet so ein Gutachter den ungefähr?
    Hängt das von der Objekt Größe ab oder gibts da feste Sätze?
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