Bauträger oder Architekt ?

Genau, also sollte man diesen Vorgang, im Idealfall, nur einmalig zu bezahlen haben.

Richtig, aber je mehr Zwischenstationen dabei sind, desto öfter summieren sich diese Kosten auf. Bei einem BT habe ich naturgemäß 2 solcher Vorgänge, noch dazu mit einer saftigen Wertsteigerung. Kaufe ich das Grundstück selbst, fällt dieser Schritt weg und die Wertsteigerung hat keinen Einfluß auf die Erwerbskosten (sofern es sich nicht um ein Koppelgeschäft handelt).

 

So, dann haben also mehrere Bekannte von mir wohl so ziemlich alles falsch gemacht, die mit nem Statiker Ihr Haus realisiert haben.
Deren Häuser geben mehr her, als jende Häuser von Bekannten die mit nem Architekten gebaut haben.
Dies liegt wohl aber sicherlich daran, dass jene die mit dem Statiker gebaut haben viel Eigenleistung eingebracht haben...

Ja, bei den ursprünglichen 48.000 EURO waren alle Leistungsphasen beinhaltet.

Und das mit den E-Klassen kannst Du Dir sparen. Ich habe beruflich Einblick in Jahreshonorarumsätze von Architekten und zwar nicht nur von ner Handvoll sondern von 1000 aufwärts...Und wenn ich dass dann vergleiche und sehe wieviel von Deinen Kollegen bei 50.000 Jahreshonorarumsatz rumkrebsen, dann frag ich mich schon was Deine Kollegen das ganze Jahr treiben? Die Begleitung eines Hauses in einem ganzen Jahr?
Beansprucht 1 Haus so viel Zeit? Ich frage mich ehrlich, wieso machen die meisten Deiner Kollegen so geringe Umsätze?

Zu Faul, keine Aufträge, zu teuer? Ich frage mich das wirklich ernsthaft.

 

Nein, das erkläre ich nicht, im vorherigen beitrag an Deinen Kollegen habe ich aufgezeigt, dass dem nicht so ist.

Nochmal zu der Doppelhaushälfte unserer Bekannten. Das ist ein 08-15-Grundriss wie er von zig Fertighausanbietern angeboten wird. Da war null Kreativität seitens des Architekten.

Und ganz sicher haben da keine 100 Baustellentermine stattgefunden.

Ganz konkret, ich hab ein Angebot eines Bauingeniereurs, welcher auch ein Statiker beschäfftigt. Wir wollen freistehend mit ca. 190 qm zzgl. Keller plus massiver Doppelgarage bauen. Er möchte für alle Leistungsphasen 35.000 EURO. Das sind 13.000 EURO weniger als der Architekt. Für nen Bauherr ne Stange Geld.

Das schlimme ist, ich hab ein Rohbauer in der Familie und 2 gute Freunde welche ebenfalls ein Bauunternehmen besitzen. Die haben mir alle geraten, auf den Architekten zu verzichten, vor allem deshalb wir teils Eigenleistungen erbringen, aber auch weil wir Gewerke in der Familie haben, wie Rohbau, Dachdecker und den Gipser und Maler.
Hinzukommt, dass sich im Freundeskreis dann nochd er Erdbauer, Heizung/Sanitär, der Schreiner und der Fliesenleger befinden. Die Elektrik machen wir in Eigenleistung, bis auf die Endverkabelung. Der Geschäftskollege meiner Frau welcher Meister ist, macht dies dann.

Ehrlich, wie würdest Du an meiner Stelle vorgehen.

Du kannst mir auch gerne per PN antworten, ist vielleicht sinnvoller...

 

Für die Antwort brauchts keine PN, weil sie ganz simpel ist:

Ich an Deiner Stelle würde mir überlegen, was mir wichtiger ist - ein gutes Verhältnis zu meinen Freunden und Verwandten oder ein günstiges Haus.

Denn eines ist so sicher wie das Amen in der Kirche:
Ein Haus, das nicht zumindest mal Mängel hatte, gibt es nicht. Punktausende. Pasta! Egal ob vom BT, GU, GÜ oder Architekt + Einzelvergabe!

Und die Erfahrung zeigt, dass es schon schwer genug ist, Mangelbehebung bei Fremden durchzusetzen! Bei Freunden und Verwandten erwartet man a) noch höhere Qualität als ohnehin (Ist ja nicht für "irgendwen") und b) ist es gleichzeitig viel schwerer, ein Das ist kein Mangel, das steht so in der DIN, das machen wir immer so, dass verdeckt der Maler, das guckt sich weg, .... auszudiskutieren und eine Mangelbehbung durchzusetzen!

 

Ich würde keine, nie und nimmer irgendwelche Gewerke an Famillienmitglieder und Bekannte/Freunde vergeben.
Insovern ist es wirklich das schlimmste, was einem passieren kann, wenn er einen solchen Bekanntenkreis hat.

 

ich bin hier sicher keiner der sagt, nur mit A bauen ist gut.
Aber wenn ich nochmal ein EFH für mich bauen würde, dann mit Archi für LP1-4. Es gibt soviel Ecken wo eine gute Detailplanung (Raumanordnung, Aufteilung, Laufwege, Abläufe, Stauraum etc.) einfach den späteren Wohnkomfort extrem erhöht. Das muss man gelernt haben oder zumindest sich durch viel Erfahrung angeeignet haben. Die Wahrscheinlichkeit, dass das ein A besser macht als ein BauIng ist einfach höher.
Ich sags immer wieder: ich würde als Bauherr in dieser Phase viel (wenn nicht alles) meiner Eigenleistung in die Auswahl des richtigen A legen.
Wenn Du soviel techn. KnowHow im Freundes/Verwandtenkreis hast ist das super. Die sollen dann technisch sauber das ausführen, was der A geplant hat.

 

Nein, denn es handelt sich um eine "Erwerb"steuer die halt bei jedem Erwerb des Grundstücks anfällt. Nenne es ein Zugeständnis an die Städte und Kommunen um Einnahmen zu generieren. Dafür sind in Deutschland die Grundsteuern sehr niedrig, man wird also als Nutzer (Eigentümer) des Grundstücks weniger belastet. Werden Grundstücke gekauft/verkauft, dann ist damit normalerweise ein Wertzuwachs verbunden, und davon wollen die Städte und Gemeinden eben auch profitieren. Von irgendwas müssen die ja auch leben.

 

Also meine Variante B. Honorarsanierung durch Leistungsverschlankung!

Wer das mit sich vereinbaren kann, möge das tun. Nur dummerweise vergessen Bauherren das Wissen um den Hintergrund der Honorarverschlankung, wenn es ans Haften gehen soll.
Dann wird nicht mehr gesagt: Wir wussten ja, dass Du wegen des kleinen Honorars nicht so oft vor Ort sein konntest, dann müssen wir auch damit leben, dass Du ein paar dicke Bolzen nicht gesehen hast
Ne, dann heisst es: Sie haben dafür Geld bekommen, diese Dinge zu sehen. Wie Sie da zeitlich und wirtschaftlich klarkommen, ist Ihr Problem, Sie haften dafür!!!

Warum also sollte ein halbwegs bei Verstand befindlicher Kollege das machen? ICH kann mir da keinen Grund vorstellen, auch wenn ich weiß, dass Kollegen das immer wieder machen. Es ist dämlich!

 

Ich kenne keine Baustelle die problemlos über die Bühne ging, aber viele Baustellen nach denen der Familienstreit eskalierte. Entweder man ist dann so schmerzfrei und sagt, Augen zu und durch, oder der Freundeskreis schrumpft ganz schnell, ganz drastisch zusammen. Ich kenne auch einen Fall, da stand der Bauherr schon gegen Ende des Rohbaus alleine da, von den guten Freunden war bis dahin bereits weit und breit nichts mehr zu sehen. Es hat 3 Jahre gedauert bis er in den besseren Rohbau einziehen konnte, denn Firmen waren finanziell nicht eingeplant.
Ich kenne auch einen Fall, da hat der Fliesenleger nach dem Mittagessen die Baustelle fluchtartig verlassen und wurde nie wieder gesehen. Grund war, dass beim Mittagessen "sein Werk" bemängelt wurde.

Aber was soll´s, ich denke jeder hat das Recht solche Erfahrungen selbst zu sammeln. Beim nächsten Haus wird es dann mit Sicherheit besser.

 

jetzt macht mal nen Punkt.
Wenn einer schreibt, ich bau das Haus mit 80% Eigenleistung nur mit kostenloser Hilfe der Freunde, dann bin ja bei Euch.
Aber wenn einer quasi auf alle Gewerke Zugriff hat und denen (sowohl fachlich als auch preislich) vertraut, warum denn nicht. Die arbeiten ja nicht umsonst.
Wenn ich heute eine 3 wöchige Trekking-Hochzeitsreise für 20k€ in den Himalaya plane und eine Himalaya-Hochzeitsreisespezialistin im engen Freundeskreis habe, dann lass ich auch die die Reise planen und klapper nicht 10 Reisebüros ab die Nepalpauschalreisen im Angebot haben...um mal nicht den ausgelutschten Autovergleich hinzubiegen.

Und zum Thema "Honorarsanierung durch Leistungsverschlankung".
Was schreibt denn die HOAI vor, wieviel vor Ort Termine Pflicht sind? Genau...
100 vor Ort Termine bei einem normalen EFH sind doch albern. Warum schläft der eigentlich nicht gleich auf dem Bau?
Wieviel vor Ort Termine werden hier immer so in den Raum geworfen um eine gute BBQK sicherstellen zu können? 15-20? 3-5 Buchstaben machen 3-5, BSB nach Vereinbarung aber idR ca. 5-10, A eben die 15-20.
Und klar ist auch, dass bei 100 Terminen die HOAI nicht auskömmlich ist für ein 200k€ (KG300-400) EFH. Deshalb fassen A hier kein EFH unter 350K an (das ist regional sicher unterschiedlich) und sind trotzdem "nur" ca. 30mal auf dem Bau wenn sie Ihren Job Ernst nehmen.

 

Das ist so nicht richtig, weil die Kosten des Verkäufers dem Käufer ja erstmal egal sind. Jeder der ein Grundstück verkauft, hat es vorher auch irgendwie erworben. Egal ob Privatmann, Gemeinde oder Bauträger. Wenn er es verkauft, geht er nach dem erzielbaren Verkaufserlös. Die Anzahl der Vorerwerbe ist daher völlig egal, genauso wie die Wertsteigerung: der Kunde kauft das Grundstück zum Marktpreis und der ist für das gleiche Grundstück immer gleich, unabhängig ob es ein Privatmann verkauft, und das Haus selbst drauf gebaut wird, oder ob es ein Bauträger mit aufstehendem Haus verkauft.
Für eine stringent systematische Vergleichbarkeit der steuerlichen Vor-/und Nachteile kann man also die auf das Grundstück entfallenden Kosten ignorieren, weil dort alle Parameter gleich sind, es sei denn ich konstruiere einen Einzelfall, wo das gleiche Grundstück vom Bauträger plötzlich mehr oder weniger kostet also von jemand anderem. Aber dann ist auch jeder Vergleich hinfällig.

 

Wenn DU keine Ahnung hast, .......

Ein Bau dauert von Fundament bis zum Beginn der üblichen Bauherreneigenleistung Maler und Bodenbeläge (Lamiwürgnat) zwischen 5 und 7 Monaten.
Sagen mir mal 6 als Mitelwert, je Monat vereinfacht 4 Wochen, jede Woche 5 Werktage, an denen auf dem Bau gearbeitet wird.
Also 5*4*6. Macht bei mir 120 Arbeitstage.
Und an 90% oder mehr dieser Tage bin ich auf meine Baustellen. Sind also mal locker mehr als 100 Ortstermine!!!
Wenn Du es nicht glaubst, dann frag mal Mark Carden, der weiß das zumindest für den Rohbaubereich! Auch bei ihm, von dem ich weiß, dass er ein guter ist (nicht nur er, die Firma) halte ich das so!
Warum? Weil der Bauherr mich dafür bezahlt, weil es immer Dinge abzustimmen gibt, weil auch Mark und seine Leute mal Fehler machen können, weil Abläufe zu koordinieren sind und der beste Terminplan nicht in Stein gemeißelt ist, will ich nicht in Haftung gehen will, weil ich eine Dokumentationspflicht habe, weil man manchmal Dinge für andere Gewerke gegenprüfen muss, weil es manchmal sinnvoll ist, wenn man auf Bildern z.B. sieht, wenn der Baustromkasten von A nach B versetzt wurde (aktueller Fall) usw usw usw.

Wer dann glaubt, mich für 50% HOAI-Honorar einkaufen zu können, der will bewusst Pfusch und den bekommt er bei mir nicht.

Warum ich nicht gleich auf dem Bau schlafe? Weil ich ein Zuhause und eine Familie habe!

Auch bei einem 200k EFH kann die HOAI auskömmlich sein. Dann gibts eben nicht HZ III Mindestsatz! Und es muss ja nicht von mir aus in Kassel, Wolfsburg, Bad Zwischenahn oder Bremen sein, sondern eher in der Nachbargemeinde!

 

1. Die HOAI legt überhaupt keinen Zeitumfang fest, sondern nur Preise und zwar für bestimmte Leistungen. Da Architektenverträge typischerweise Werkverträge sind schulden Architekten nur eines: Den Erfolg bzw. genauer das Gelingen des Erfolges Dritter. Deshalb kann es keine zeitlichen Vorgaben geben.

2. Andersherum gilt aber, dass der BGH meines Wissens sinngemäß schon mehrfach entschieden hat, dass immer dann, wenn der Erfolg ausblieb, vom Bauüberwacher nicht genug geleistet worden war, er also für die Fehler Dritter mit zu haften hat.

3. rd. 100 Baustellentermine halte ich für ein komplettes EFH für angemessen und bei gewissenhaften Bauleitern für üblich. Damit ist dann auch klar, weshalb viele Architekten kleinere und mittlere EFH nicht bearbeiten.

4. Alleine für eine ernstzunehmende BQÜ werden 12 - 15 Termine fällig. Weshalb Vereine mit 3 - 5 Buchstaben nur 3 - 5 Termine anbieten kann ich Dir sagen. Es hat den selben Grund, weshalb auch bei mir BQÜ nur selten für mehr als 5 Termine gebucht wird: Die Bauherren / Erwerber sind bei einem EFH oder nicht bereit, mehr als 1.000 oder 1.500 € brutto für die eigene Kontrolle auszugeben. Eigentlich möchten sie nur einen Termin zur Abnahme und fragen dann auch noch nach, ob man die Zeit für die vorbereitende Lektüre der Bauleistungsbeschreibung und der Bauantragspläne wirklich bezahlt haben müsste, das sei doch Service.

Ich vermute, dass die bekannten Buchstabenvereine überwiegend für Bauträger oder Franchiser arbeiten und ihre Berichte von diesen dann als Placebo weitergereicht werden.

 

Steuerliche Vor- oder Nachteile sind mir egal, mich interessiert letztendlich der Kaufpreis. Ein BT wird sämtliche Kosten, die er zum Bau des Hauses aufwenden muss auf den Käufer umlegen. Dazu gehören auch die Erwerbsnebenkosten. Natürlich wird das Grundstück dadurch nicht mehr wert, letztendlich müssen diese Kosten aber von jemandem bezahlt werden - und das ist der Hauskäufer. Er bezahlt mit seinen 400Tsd Euro u.a. auch die auf ihn umgelegten Nebenkosten, zusätzlich muss ich als Käufer erneut Grunderwerbssteuer/Notar bezahlen und zwar auf der Grundlage des Kaufpreises von 400Tsd Euro.

Sind wir uns insofern einig, dass die Erwerbsnebenkosten signifikant niedriger sind, wenn ich ein Grundstück kaufe und dann selbst darauf baue, als wenn ich das Komplettpaket von einem BT bzw. als Koppelgeschäft kaufe?

 

Die Erwerbsnebenkosten sind niedriger, aber eigentlich nur weil das zu bauende Haus mit in die Bemessungsgrundlage einfließt.

Wenn einen nur der Kaufpreis interessiert, dann wird bei der Aufteilung in Haus und Grundstück das Grundstück immer den gleichen Preis haben - nämlich den Marktpreis. Und beim Hauspreis ist es eben eine Milchmädchenrechnung wenn man, um 5% Grunderwerbsteuer zu sparen, plötzlich deutlich mehr Umsatzsteuer zahlt. Dann ist nämlich der Gesamtpreis auch nicht mehr besser - trotz höherer Nebenkosten.

 

Und zwar signifikant niedriger.
Mehr habe ich nicht zum Ausdruck bringen wollen. Das ist der finanzielle Nachteil, den man bei BT/Koppelgeschäft automatisch hat, da man bei gleichem Kaufpreis deutlich mehr Erwerbsnebenkosten zu entrichten hat.

 

Aber Bauherren interessieren sich normalerweise für den Gesamtpreis und weniger für einzelne Posten, und da könnte das Thema USt. das Zünglein an der Waage sein. Immerhin kommen da bei einem Hausbau ganz schnell 50T€ und mehr zusammen.

 

Umsatzsteuerfrei ist aber nur der Teil den der BT selbst einbringt, sowie dessen Marge. Die von ihm beauftragten Subs führen die MwST ab und berechnen die dem BT, welcher das natürlich wieder auf den Käufer umlegt. Da kommst nicht auf 50Tsd€

 

Bei einem "billigen "Haus nicht, da gebe ich Dir Recht.

 

Auch bei einem teuren Haus sind 50Tsd Umsatzsteuer auf Marge und Eigenleistung des BT eher Unwahrscheinlich.
Und selbst wenn - die Grunderwerbssteuer wäre deutlich höher als die 50Tsd Steuer die man sich theoretisch spart:

Kosten BT: Grundstückspreis + Erwerbsnebenkosten(Grundstückspreis) + Kosten Sub(beinhaltet MwST) + Planungskosten BT (keine MwSt falls selbst erbracht) + Marge BT (keine MwST)=Kaufpreis

Gesamtkosten=Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten(Kaufpreis)

Bei der Einzelgewerksvergabe: Grundstückspreis + Erwerbsnebenkosten(Grundstückspreis) + Kosten Gewerke(beinhaltet MwST) + Kosten Planung(beinhaltet die MwSt)=Kaufpreis=Gesamtkosten