Die Fallen im neuen Baurecht zu Lasten des Verbrauchers

Diskutiere Die Fallen im neuen Baurecht zu Lasten des Verbrauchers im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Servus Bauexperten, das neue Baurecht nach BGB klingt ja nicht schlecht, doch es hat für Verbraucher erhebliche Fallstricke. Über einen hat mich...

  1. #1 Ummendorfer, 09.08.2018
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    Servus Bauexperten,
    das neue Baurecht nach BGB klingt ja nicht schlecht, doch es hat für Verbraucher erhebliche Fallstricke. Über einen hat mich mein Bauunternehmer stolpern lassen. (bzw. versucht es)

    Wir bauen einen Anbau EG+OG mit KG, jeweils ca. 30 m² Grundfläche. Die Ausbaustufe ist "Rohbau", die Gewerke Betonbau und Holzbau getrennt und hier fangen die Probleme an, denn beim neue Baurecht greift das Verbraucherprivileg erst bei größeren Umbauten oder Neubauten aus einer Hand. Nicht bei Bauvorhaben dessen einzelne Gewerke separat vergeben werden. OK, der Keller allein, mit Unterfangung kostet lt. Angebot ca. 47.000,- €, offensichtlich reicht diese Summe aber nicht für das Privileg "Verbraucherbauvertrag" aus.

    Der Ärger fing an, als wir unseren Bauunternehmer auf Mängel hingewiesen haben (Die magnetische Wand) oder (Und der Bauherr sagte es noch...)

    Gutachter bestätigte uns die Mängel, und riet uns das doppelte der zu erwartenden Mängelkosten von den Abschlägen einzubehalten und zur Beseitigung der Mängel aufzufordern.
    Anstatt Mängelbeseitigung wurde uns eine Abrechnung präsentiert, die insgesamt ca. 40 % über dem ursprünglichen Angebot lag. Hauptgrund waren Zusatzarbeiten und Mengenmehrungen. Wir hatten aber nur für zwei Zusatzarbeiten (Kellerfenster und Drainage) einen konkreten Preis verhandelt, der Rest wurde ohne Nennung der möglichen Extrakosten einfach ausgeführt. (z. B. Demontage eines Regenfallrohres (bis ca. 150 cm höhe) fast 400,- €, Aufgraben für eine Regenleitung, obwohl die Rohre in der Baugrube verlegt wurden oder wundersamer Zuwachs an Humusfläche um 60 % die abgetragen wurde). Natürlich waren wir, auch auf Grund der insgesamt 40 Mängel in unterschiedlichen Bauabschnitten!!!, gar nicht gewillt solche Summen zu zahlen.

    Bauunternehmer behauptet nach wie vor Mängelfreiheit und dass er seine vertraglich geschuldeten Arbeiten abgeschlossen hätte, also das Ganze an die Anwälte übergeben. Jetzt fordert der Bauunternehmer doch glatt eine Bauhandwerkersicherung nach 650 f BGB und zwar für die gesamte noch offene von ihn geforderte Summe +10 % Zuschlag. Die gesetzliche Frist zur Sicherheitsabgabe ist so kurz, dass es gerichtlich nicht möglich ist die unrechtmäßige Forderung abzuwehren.

    Offensichtlich kann er (so die Rechtslage im BGB) wenn wir diese Sicherheit nicht leisten, sofort vom Vertrag zurücktreten, braucht keine Mängel beseitigen und wir dürfen noch die restlichen Kosten vom Bauunternehmer begleichen. (ob wir dann noch das Geld haben um hinterher die gesamten Summen gerichtlich zurück zu fordern bleibt mal offen).

    Fakt ist doch auch, dass kaum ein Verbraucher für ein Drittel des Baues noch mal 15 % der kalkulierten Gesamtbausumme als Reserve vorhält. Es ist natürlich auch nicht leicht diese Summe on Top von seiner Bank zu bekommen, denn die schaut nicht, ob die Bürgschaft berechtigt ist, die muss nur mit dem schlimmsten rechnen und das Geld dann auszahlen. Oft sind das dann diese 25.000,- €, die eine gesamte Finanzierung platzen lassen.

    Und warum ist das eine Falle im neuen Baurecht?: hätten wir einen Verbraucherbauvertrag dürften keine Sicherheiten gefordert werden, die über 20 % der Angebotenen Bausumme hinausgehen, wenn Abschlagszahlungen geleistet wurden und eine Sicherung nach 650 f BGB wäre auch nicht möglich.

    Fazit: Privileg des Verbraucherbauvertrages gilt nicht bei "Ausbauhäusern" oder wenn der Bauherr die Gewerke einzeln vergibt. Ohne diesem Privileg ist der der Verbraucher der Willkür des Bauunternehmer ausgeliefert und muss im Zweifel erst mal erhebliche Mehrkosten aufbringen um dann hinterher noch sein Recht zu bekommen.
     
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  3. #2 Canyon99, 10.08.2018
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    Lese hier und in deinen anderen Threads seid einiger Zeit interessiert mit.

    Aktuell sind wir in einer ähnlichen Situation: Kernsanierung eines MFH mit einem größeren kubischen Anbau ( ca 435m³ umbauter Raum neu in EG/ OG/DG ). Beauftragt wurde bis dato Architekt für die Entwurfs- und Genehmigungsplanung & der Statiker. Der Architekt ist jetzt raus und ich habe das LV für den Anbau - Massiv in Poroton & Beton - selbst erstellt. Klappt natürlich nur, wenn man einigermaßen interessiert am Thema ist und vor allem die Zeit dazu hat. Außerdem hatte ich mit den Unterlagen vom ersten Haus - gebaut 1998 - eine gute Vorlage.

    Zudem habe ich einen kleinen Bauvertrag erstellt, der nebem dem LV Grundlage für das Vertragsverhältnis /die Arbeit mit dem Bauunternehmen ist.
    WAs ich in deinem Fall nicht ganz verstehe: Fehler können natürlich immer passieren. Da muss man dann im Dialog eine Lösung finden. Verstehe, daß sich das durchaus auch schwierig gestalten kann, da die Perspektiven halt unterschiedlich sind. Aber wieso liegen die Rechnungen jetzt anscheinend deutlich über dem abgegebenen LV?? Du hast doch sicherlich auch vereinbart, daß Bauleistungen, die in Art und Umfang über die im LV / Auftragsschreiben festgelegten Summen hinausgehen, einer zusätzlichen Auftragsbestätigung durch den Auftraggeber bedürfen. Der Leistungsumfang ist ja im Vorfeld genau definiert. Und für zusätzliche Arbeiten wird ja normalerweise vereinbart, daß diese nur in Absprache mit dem Auftraggeber/BAuherrn auszuführen sind. Und entsprechende Stundenlohnzettel sind vollständig unter Angabe der ausgeführten Arbeiten und des verwendeten Materials auszufüllen. Daß bei Mengenänderungen die Preise nach oben gehen ist klar, aber das liest sich bei dir nicht unbedingt so...

    Wieso kann der Auftragsnehmer dann etwas in Rechnung stellen, das so weder beauftragt war noch abrechnungstechnisch nachvollziehbar ist? Das erschließt sich mir nicht.

    Ich habe mir die Arbeit mit dem LV auch deshalb gemacht, um ein besseres Verständnis für den Umfang des Bauvorhabens zu bekommen und persönlich dann nach Abgabe und Auswertung der Angebote den Bauunternehmer auszuwählen. Haben uns jetzt für einen kleineren, lokalen Bauunternehmer entschieden und ich hab ein gutes Gefühl mit ihm. DAs habe ich schon im alten Haus mit den meisten Gewerken so gemacht und bin gut damit gefahren.

    Ich denke die Architekten / Fachplaner hier im Forum werden jetzt evtl. die Hände über den Kopf zusammen schlagen und sagen, der Ansatz ist Murks und das kann nichts werden. Natürlich hat man mit einem Architekten, der über alle Phasen engagiert wird ggf. deutlich mehr Kompetenz an Bord. Andererseits ist man als Bauherr - wenn man die Zeit und das Interesse dafür hat - auch deutlich motivierter & engagierter als der Architekt / Fachplaner. Und man kann Kompetenz ggf. ja auch für Einzelgewerke vom Architekt / Statiker zukaufen. Außerdem lernt man im Gespräch mit Fachhandwerkern auf dem Wege zur Angebotserstellung auch schon vieles und kann sich eine eigene Meinung bilden. Muß jeder für sich selbst und die eigene Situation entscheiden...

    Bin jedenfalls gespannt, wie es bei dir weitergeht und vor welche Herausforderungen wir dann gestellt werden, wenn es Anfang September bei uns mit den Rohbauarbeiten im Anbau losgeht...
     
  4. #3 Fabian Weber, 10.08.2018
    Zuletzt bearbeitet: 10.08.2018
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    Also ich habe Dir ja damals schon den Rückbau empfohlen, wurde wohl leider nicht umgesetzt.

    So wie Du vermischen leider einige Bauherren die Themen miteinander. Du musst die Sachen aber getrennt betrachten.

    Also 1. Mängel: Diese wurden monetär bewertet und der Abzug vorgenommen, bis die Mängel beseitigt wurden.

    2. Nachträge: Waren die Leistungen bereits Vertragsbestandteil? Wahrscheinlich nicht. Waren die Leistungen allgemein notwendig um das ursprünglich geforderte Werk zu erstellen, wahrscheinlich ja. Also musst Du hier die Baufirma auch vergüten. Es steht also nur noch die Plausibilitätsprüfung und die Einigung über die Höhe des Preises aus. Hier kannst Du nun Vergleichspreise zu Grunde legen.

    Die Mengenmehrung des abgetragenen Erdreiches muss ja dokumentiert worden sein (Wiegeschein o.ä.). Wenn hier also kein plausibles Aufmaß vorliegt, dann musst Du das auch nicht zahlen.
     
  5. #4 Fabian Weber, 10.08.2018
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    Falsch, bei Vergaben an Einzelgewerke gilt diese Vertragsart überhaupt nicht, sondern nur bei GU oder GÜ.

    Nicht ganz korrekt, wenn er gekündigt hat, dann lässt Du auf seine Kosten die Mängel beheben (Ersatzvornahme), darum hast Du ja hoffentlich den doppelten Einbehalt, den der Gutachter vorgeschlagen hat, gemacht.

    Ganz ehrlich, Deine Anwälte müssen jetzt alles daran setzen, dass da überhaupt kein Geld fließt, bis nicht alle Mängel behoben sind. Wenn es z.B. ein Einfamilienhaus ist, was Du baust, dann gilt §650 f BGB sowieso für Dich nicht.
     
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  6. #5 wurmwichtel, 10.08.2018
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    Dann soll der Handwerker mal den Text des Paragraphen komplett zitieren:
    §650f BGB:
    (5) Hat der Unternehmer dem Besteller erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung der Sicherheit nach Absatz 1 bestimmt, so kann der Unternehmer die Leistung verweigern oder den Vertrag kündigen.

    Typischerweise gibts dann Streit um den Begriff "angemessen"
     
  7. #6 simon84, 10.08.2018
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    Also das mag zwar heutzutage so sein, dass alles auf Kante genäht ist, aber wenn man 20-30% Eigenkapital einbringt, dann hat man bei einem typischen Bauvorhaben von ca 350-400 T EUR so ca. 70-120 T eingebracht.

    Und dann wird sicher wegen 25.000 EUR keine Finanzierung platzen, sondern man rutscht evtl. in eine andere Zinsstufe oder macht eben die Außenanlagen, Pflaster und Garage nachdem die Problem mit dem Haus geklärt sind.

    Leider geht es immer mehr in Richtung 100 oder 105% Finanzierung und dann wird es natürlich extrem kritisch.
     
  8. #7 Ummendorfer, 10.08.2018
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    Danke für die vielen Antworten, es handelt sich hier nur um einen Anbau der preislich ca. 1/3 des gesamten Baues ausmacht.
    @simon84 : das sind dann 7 % vom Gesamtbau... bei mir sind es aber 16 % Mehrkosten... wir hatten mit 10 % Reserve gerechnet...

    @wurmwichtel : angemessen... sind ca. 14 Tage... eine gerichtliche Feststellung dauert wohl mehrere Monate :-(

    @Fabian Weber :
    Rückbau diesen hätte ich gerichtlich durchsetzen müssen. Nach dem BGB hat der Unternehmer zumal auch noch das Recht auf Fertigstellung und erst bei fertigem Werk darf ich überhaupt Mängelrechte geltend machen. Lt. Anwalt wäre ein Rückbau zu diesem Zeitpunkt schwer durchzusetzen gewesen, da kein Schaden vorliegt, sondern nur ein Mangel, der zu einem Schaden führen könnte. Da aber noch kein Schaden vorhanden...usw.

    Den Hinweis auf Mängel wollte ich hier nur verwenden um zu zeigen, was den Bauunternehmer bewegt haben könnte, plötzlich deutlich mehr zu fordern, da er wohl das Geld für die Beseitigung benötigt (brav auf Kosten des Bauherren)

    Die Mängel wurden ja auch in Abzug gebracht und alles unstrittige bezahlt. Die Leistungen waren bis auf zwei Nachträge teilweise Vertragsbestandteile und teilweise hätte ich diese auch selbst übernehmen können (z. B. Demontage Dachrinnenfallrohr). Eine Vergütung bin ich ja auch bereit zu bezahlen, wenn mir aber auch auf Nachfrage kein Preis genannt wird und gemeint wird, dass das schon passen werde, bin ich der Meinung, dass es Teil vom Angebot ist zumal der Werkvertrag in denen diese "extras" beschrieben sind Bestandteil des Bauvertrages war. Da hätte bereits vor Ausführung der Arbeiten darauf hingewiesen werden müssen.

    Dokumentiert wurden die überhöhten Maße... leider ist mein Grundstück nicht größer geworden, so dass es auch belegbar falsche Angaben sind. In anderen Fällen hat er deutlich mehr beton verwendet, als nach Werkplanung und Statik erforderlich gewesen wäre, er hat sich so zu sagen über den Plan eigenmächtig hinweg gesetzt.

    @Canyon99 : Zusätze ausgeschlossen... leider nicht so exakt formuliert, da ich mich auf das BGB verlassen habe, dort ist ja explizit genannt, dass man Zusatzleistungen vereinbaren muss! Nach meiner Meinung gehört da ein Unternehmer der sagt, diese Änderung kostet x € ich kann dann sagen, ja mach für x € oder lass es bleiben. Im übrigen denke ich, dass ich das auch so hätte machen sollen mit dem LV.. aber hinterher ist man immer etwas schlauer. Die Beweggründe warum so etwas gemacht wurde, können wir auch nur erahnen... möglicherweise auch nur um bei einem Prozess zu sagen, "ich verzichte auf meine Nachträge in Höhe von 50,- € wenn der Bauherr auf seine Mängelbeseitigung in Höhe von 25,- € verzichtet" … wer hat da gewonnen?
     
  9. #8 Fabian Weber, 10.08.2018
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    Das stimmt nicht! Ich habe nun in meiner Berufslaubahn als Bauüberwacher etliche Wände im Rohbau wieder abreißen lassen, wenn diese mangelhaft waren. Man kann ja wohl schlecht das ganze Haus abreißen, weil im Keller z.B. Die Bodenplatte falsch betoniert wurde. Man ist als Bauüberwacher ja sogar verpflichtet, offensichtliche Mängel anzuzeigen und auf Beseitigung zu drängen um o.g. Fall auch vom Auftragnehmer abzuwenden.
     
  10. #9 Ummendorfer, 10.08.2018
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    @Fabian Weber Im Grunde hast du Recht, aber der Bauunternehmer hat nicht auf uns gehört und gesagt, dass es in Ordnung sei. Auch der Gutachter sah den Mangel als nicht so gravierend an, dass es einen Abriss rechtfertigen würde, eben auch mit der Begründung, das so etwas hinterher auch noch behoben werden könne. Insbesondere stand bei uns ja auch die nachfolge Firma an der Schwelle um auf den Keller weiter zu bauen.

    Es geht hier wohl auch um das BGH Urteil VII ZR 301/13 "Der Besteller kann Mängelrechte nach § 634 BGB grundsätzlich erst nach Abnahme des Werks mit Erfolg geltend machen" Weiter bedeutet das auch, der Bauunternehmer darf weiterbauen und erst wenn er fertig ist muss das Werk mangelfrei sein, wie er zu dem Erfolg gelangt, bleibt ihm überlassen. Als Bauherr hat man kaum die Möglichkeit den Unternehmer in die Schranken zu weisen, zumindest bei Auslegung des BGB-Vertrages.
     
  11. Fabian Weber

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    Was ich an der ganzen Sache noch nicht ganz verstehe:

    Wer hat die Planung (Bauantrag, Ausführungsplanung etc.) und wer die Bauüberwachung gemacht?

    Wenn Du nur den Rohbauer beauftragt hast, muss den ja jemand überwacht haben.
     
  12. Canyon99

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    Also ich gehe einfach mal davon aus, daß nicht bei jeder Baustelle ein unabhängiger Bauleiter / Bausachverständiger beauftragt ist.... Gibt doch viele Bauvorhaben, die entweder komplett über GU / Bauträger laufen oder Bauvorhaben/Umbauten wo nur LP 1-4 beim Architekten + Statik beim Statiker beauftragt wird. Dann evtl. noch Unterstützung beim LV vom Archi und das Ding wird an den Rohbauer des Vertrauens vergeben. Der stellt den Bauleiter und gut ist.

    Daß man mit einem guten externen Bauleiter/Sachverständigen/Prüforganisation zusätzlich abgesichert ist und das in der Regel Sinn macht, ist unbenommen. ;) Wird aber definitiv nicht immer der Fall sein.
     
  13. Fabian Weber

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    Es muss bei jedem Bauvorhaben einen Architekten/Bauing/Maurermeister geben, der den Bauantrag eingereicht hat und das Bauamt verlangt auch die Fertigstellungsanzeige. Diese impliziert ja, dass der Bau überwacht wurde.
     
  14. Canyon99

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    Ja, aber doch nicht von Anfang bis Ende und vor allem nicht immer von einem unabhängigen und vom Bauherrn separat beauftragten Bauleiter/Sachverständigen ... Jetzt lass mal die Kirche im Dorf. ;) Gibt schließlich auch kleinere Bauvorhaben. Und beim TE ist es ähnlich wie bei mir: Architekt wurde für LP 1-4 beauftragt. Statiker ist an Bord. Rohbau wurde vergeben und der AN / Rohbauer stellt natürlich den Fachbauleiter im Sinne der gültigen Landesbauordnung. Danach werden die restlichen Gewerke ebenfalls an Fachhandwerker vergeben, die dann ebenso für die fachlich richtige Ausführung verantwortlich sind.

    Also ich denke, daß wir in Deutschland allgemein und im Bauwesen insbesondere schon genügend Vorschriften haben.Da müßte eher mal deutlich verschlankt / entschlackt werden :D
     
  15. Fabian Weber

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    § 53 BauO Bln – Bauherrin oder Bauherr
    (1) Die Bauherrin oder der Bauherr hat zur Vorbereitung, Überwachung und Ausführung eines nicht verfahrensfreien Bauvorhabens .... geeignete Beteiligte nach Maßgabe der §§ 54 bis 56 zu bestellen, soweit sie oder er nicht selbst zur Erfüllung der Verpflichtungen nach diesen Vorschriften geeignet ist.

    § 56 BauO Bln – Bauleiterin oder Bauleiter
    (1) Die Bauleiterin oder der Bauleiter hat darüber zu wachen, dass die Baumaßnahme entsprechend den öffentlich-rechtlichen Anforderungen durchgeführt wird, und die dafür erforderlichen Weisungen zu erteilen...

    Anscheinend ist dieser Bauherr eben nicht entsprechend geeignet gewesen und hätte somit einen Bauleiter beauftragen müssen. Es handelt sich ja nicht um ein GU-Projekt, sondern Einzelvergaben.
     
  16. Canyon99

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    Versteh ich jetzt nicht, wir reden anscheinend aneinander vorbei. Gerade bei Einzelvergaben ist es doch eher die Regel, daß der Auftragnehmer den Fachbauleiter im Sinne der gültigen Landesbauordnung stellt. Ich bin als Bauherr doch nicht gesetzlich verpflichtet einen weiteren Bauleiter zu beauftragen, der den Bauleiter des Auftragnehmers überwacht.....

    Grundsätzlich müßte man doch als Bauherr davon ausgehen können, daß bei Einzelvergabe an Fachhandwerker diese dann nach den anerkannten Regeln der Technik arbeiten. Vertragsgrundlagen sind doch zumeist: Die Entwurfs- und Genehmigungsplanung / Fachplanung, das Angebot entsprechend LVZ, Statik inkl. erforderlichen Bewehrungs- und Positionspläne und nicht zuletzt VOB/B & VOB/C.
     
  17. Fabian Weber

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    doch genau das sagen die o.g. Paragraphen, jedenfalls die Berliner Bauordnung, solange Du als Laie, wie der TE in diesem Fall hier, totaler Laie bist, dann ist er fachlich ja gar nicht kompetent genug die korrekte Ausführung zu beurteilen. Das sparen sich nur die meisten, dann kommen halt die Probleme, wie der TE sie hat.

    Der Firmenbauleiter macht ja nicht die Bauüberwachung nach LBO. Je nach Komplexität und Größe eine Bauvorhabens braucht man Fachbauüberwachung TGA, ELT, Statik usw. Es geht auch nicht um Bauleitung (erklären was die Handwerker tun sollen) sondern um Bauüberwachung im Sinne der LBO (also Kontrolle ob alles korrekt ist).

    In einem anderen Thread wurden gerade 220m Heizkreise verlegt, der Auftragnehmer sagt einfach alles kein Problem, der Bauherr kann es nicht beurteilen.
     
  18. Canyon99

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    Das wage ich zu bezweifeln. Es reicht doch wenn es EINEN Bauleiter gibt. Deine Argumentation ist doch mit Verlaub Bullshit ! Wenn du dein Auto in die Werkstatt fährst, dann vertraust du doch auch zu Recht darauf, daß die Reparatur nach Vorgabe des Herstellers / nach den anerkannten Regeln der Technik ausgeführt wird. Da steht doch auch nicht neben dem Meister ein zweiter Sachverständiger rum, der die korrekte Ausführung der Arbeiten überprüft.....
     
  19. SIL

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    Ihr redet aneinander vorbei definitiv :pbei EFH wird das relativ lax gehandhabt, zumal da doch wenig 'Papierkram' zum Amt geht und vieles du ja auch gar nicht benötigst, Tatsache ist aber das was Fabian so baut oder m. W. wir brauchen immer Fachbauleiter noch dazu zum Beispiel Brandschutz, Lüftung darf ich nicht abnehmen und prüfen will ich auch gar nicht und ich glaube kaum das du geehrtes @Canyon99 in irgendeiner Kammer als beratender Ing eingetragen bist und einen schönen Stempel hast :e_smiley_brille02:
     
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  21. Fabian Weber

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    Das ist nicht meine, sondern die der Landesbauordnung Berlin. Das habe ich ja nun mehrfach versucht, zu erklären, indem ich die entsprechenden Paragraphen genannt habe. Und welches Maß der Bauüberwachung man benötigt, hängt halt von der Komplexität des Bauvorhabens und der eigenen Kompetenz ab.

    Keine Ahnung + keine Bauüberwachung = großes Problem
     
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  22. #20 wurmwichtel, 14.08.2018 um 08:16 Uhr
    Zuletzt bearbeitet: 14.08.2018 um 08:26 Uhr
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    Das stimmt (blöderweise), aber vorher kannst Dich (eigentlich?) auf das Leistungsstörungsrecht berufen.
    Leistungsstörung – Wikipedia

    Unser Bauleiter, also der des GU, hätte die Entstehung einer Bauruine gebilligt.
    Es geht aber auch anders nicht unbedingt besser:
    Eine Kollegin hatte mit einem Architekten gearbeitet und eigens einen Bauleiter engagiert. Später stellte es sich heraus, dass dieser bei Fehlern die Hand aufmachte. Frei nach dem Motto: "Die Beseitigung des Fehlers kostet euch (den Firmen) so und so viele Euro, gebt mir davon 30% und ich halte die Fresse!"
    In der Konstellation ist das sicherlich die Ausnahme, macht aber deutlich dass man auf jeden Fall skeptisch bleiben sollte.
     
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