Einfamilienhaus von 1936 - Kernsanierung und Anbau

Diskutiere Einfamilienhaus von 1936 - Kernsanierung und Anbau im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo zusammen, wir haben die Möglichkeit ein kleines Einfamilienhaus von 1936 zu erwerben. Die Lage ist ok, aber die Wohnfläche ist für uns als...

  1. JanF

    JanF

    Dabei seit:
    19.03.2021
    Beiträge:
    1
    Zustimmungen:
    0
    Hallo zusammen,

    wir haben die Möglichkeit ein kleines Einfamilienhaus von 1936 zu erwerben. Die Lage ist ok, aber die Wohnfläche ist für uns als Familie zu klein. Weiterhin ist das Haus seit über20 Jahren nicht bewohnt und es müsste eigentlich alles neu gemacht werden. Da der Preis deutlich über dem Grundstückswert liegt, wollen wir erstmal sondieren, was bei einer Kernsanierung des Hauses an Kosten auf uns zukommt. Wir würden uns über Hinweise zu den notwendigen Arbeiten / Kosten einer Sanierung sehr freuen.

    Die Daten des Hauses:
    • 1931 gebaut
    • Voll unterkellert, Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss
    • Wohnfläche ca. 80 m²
    • seit über 20 Jahren nicht bewohnt und somit auch nicht beheizt
    • das Dach scheint dicht zu sein, die Balken sehen auch noch sehr gut aus
    • keine sichtbaren Spuren von Feuchtigkeit oder Schimmel im Keller
    • gemäß der Schnittzeichnung ist der Kellerboden aus Beton, der Boden des EG aus Betondielen (23 cm)
    • OG (25 cm) und DG (20 cm) haben anscheinend Holzbalkendecken
    • die Wanddicke der Kellerwände liegt bei 53 cm und im EK sowie OG bei 43 cm
    • die Innenwände haben eine Dicke von 13 cm (daher hoffen wir, dass wir die rausnehmen können)
    • keine Dämmung an der Fassade oder unter dem Dach
    • keine Abdichtung an den Kellerwänden oder dem Kellerboden
    Was wollen wir machen:
    • alle Innenwände raus und komplette Sanierung des Hauses mit Anbau zur Südseite (quasi nach rechts auf den Bildern) und Fußboden- sowie Deckenheizung in EG, OG & DG (vorbereitet)
    Was für Probleme haben wir:
    • wir wissen nicht, ob wir die Innenwände rausnehmen können
    • wir können die Balkenlage der Holzbalkendecke nicht klar in der Schnittzeichnung erkennen, es sieht so aus, dass die Balken der Decke des EG im Bild von rechts nach links verlaufen und im Mauerwerk aufliegen, aber dann sind auch Balken parallel zum First in den Decke des EG dargestellt, kann man die Balkenlage anhand der Schnittzeichnung sicher bestimmen?
    • Wir kennen den Zustand der Deckenbalken nicht
    • lässt sich wirtschaftlich sinnvoll die Holzbalkendecke EG/OG durch Beton/Stahlträger ersetzen, um die Raumhöhe im OG zu erhöhen?
    • Ist es möglich / wirtschaftlich sinnvoll das komplette Haus (Keller, EG, OG, DG) nach Süden (rechts) zu verlängern (um 350 cm)?
    • was müsste man bei 43 cm Mauerdicke noch an Isolierung planen, um die Anforderungen eines KfW-Effizienzhaus 55 / 70 zu erfüllen
    Was für ein Budget müssten wir für folgende Arbeiten einplanen:
    • Kellerabdichtung mit Erdarbeiten: ca. 25.000,00 €, Kellerboden abdichten: ? (notwendig)?
    • Anbau 3,5 x 7 m für Keller, EG, OG, DG: ?
    • Sanierung Holzbalkendecken (Schalldämmung sollte sehr gut sein): ?
    • Sanierung Dach inkl. Dämmung:?
    • Sanierung & Isolierung Fassade:?
    Anbei findet ihr mehrere Darstellungen des Hauses im Originalzustand und einen Plan, wie wir uns in der Theorie den Anbau vorstellen.

    Vielen Dank schonmal vorab für euer Feedback!
     

    Anhänge:

  2. #2 simon84, 19.03.2021
    simon84

    simon84
    Moderator

    Dabei seit:
    11.11.2012
    Beiträge:
    16.511
    Zustimmungen:
    3.733
    Beruf:
    Schrauber
    Ort:
    Muenchen
    Ungefähr so viel wie ein vergleichbarer Neubau
     
  3. #3 Proeter, 20.03.2021
    Proeter

    Proeter

    Dabei seit:
    08.01.2021
    Beiträge:
    30
    Zustimmungen:
    11
    Hallo Jan,

    Das liest sich so, als möchtest du sagen "Weil der Preis über Grundstückswert liegt, wollen wir nicht abreißen sondern sanieren." Die Argumentation verstehe ich nicht. Dass der Preis über Grundstückswert liegt, bedeutet (in der heutigen) überhaupt nicht mehr, dass das Gebäude noch mehr als Abrisswert hat. Die Angebotspreise laufen den real bezahlten Preisen schon seit einiger Zeit davon. Es könnte also ein Phantasiepreis deines Verkäufers sein. Oder kann er dir schlüssig erklären, warum er meint, dass das Haus noch was Wert sei?

    Als grobe Richtlinie für die Kosten der Einzelgewerke gibt dieser Thread einen brauchbaren Einstieg:
    Kernsanierung Baujahr 1967 - Holzständerbauweise (mit Preiskalkulation)
    Vorsicht aber bei Aufgaben, die den Rohbau betreffen, denn da unterscheidet sich dein Haus ja vom o.g.!

    Ist der Keller komplett auf den Rohbauzustand zurückgebaut, so dass man auch was sehen könnte?
    Und auch ansonsten sieht man Feuchtigkeit nicht immer.
    Ich will nicht ausschließen, dass das wirklich in Ordnung ist, ich habe aber in drei Jahren Haussuche noch keinen trockenen Keller aus Vorkriegszeiten gesehen. Das liegt wohl insb. an der damals fehlenden Horizontalsperre. Wenn das Grundwasser weit weg ist und das Regenwasser zügig wegsickert, dann hast du vielleicht Glück.

    Das kann ja schlussendlich nur ein Statiker beantworten. Wichtig ist jedenfalls, dass auch nichttragende Innenwände eine Versteifungsfunktion erfüllen können.
    Nach deiner Zeichnung würdest du ja aber in Richtung des Anbaus auch eine tragende Wand komplett entfernen, oder?

    So wie es erkenne, laufen die tragenden Balken parallel zum First (senkrecht zur Schnittebene). Die dünnen horizontalen Linien sind doch eher Teil des Fußbodenaufbaus, oder?

    Das ist nach dem, was ich gehört habe, insb. bei lange unbeheizten Gebäuden ein großes Problem. Insb., wenn Feuchtigkeit anwesend ist (z.B. von außen eindringendes Regenwasser), hast du bereits Wachstumsbedingungen für holzzerstörende Pilze.
    Hat ggf. jemand Erfahrungen, wie man dies vor dem Hauskauf im verbauten Zustand prüfen lassen kann?

    Dieses Thema recherchiere ich seit längerem und habe es auch mit einer Bauplanerin besprochen. Der Trend geht immer in dieselbe Richtung: Möglich ist es in einigen Fällen, wenn die Statik es zulässt, ABER nahezu überall wird (auch aus wirtschaftlichen Gründen) stattdessen zur Sanierung der Holzbalkendecke geraten. Es scheint, als ob die Erneuerung von Balken und ein zeitgemäßer Aufbau Stand der Technik sind. Einige Quellen:
    Holzbalkendecke durch Stahlbetondecke ersetzen
    Holzdecke durch Betondecke ersetzen

    Neulich habe ich mir eine Außenabdichtung und Einrichtung einer Horizontalsperre anbieten lassen auf 25 laufenden Metern. Das sollte inkl. Erdarbeiten 42.000 € kosten. Da hab ich mich auch erstmal erschrocken.
    Ob es nötig ist, hängt von der vorhandenen Feuchte ab (musst du noch messen) und von der beabsichtigten Nutzung. Der Einbau einer Horizontalsperre geht auch von innen und ist erheblich günstiger.

    FAZIT:
    Mein erster Eindruck wäre, dass wenn es keinen zwingenden Grund zum Erhalt gibt (Denkmalschutz, Außenbereichslage o.ä.), dann könnte der Ersatzneubau wirtschaftlicher sein. Nach der Zeichnung besitzt das Haus aber wohl einen gewissen ästhetischen Wert, das könnte natürlich auch für einen Erhalt sprechen (es sei denn, du beraubst es seiner Ästhetik durch eine Außendämmung).
     
Thema: Einfamilienhaus von 1936 - Kernsanierung und Anbau
Besucher kamen mit folgenden Suchen
  1. haus von 1936 sanieren

Die Seite wird geladen...

Einfamilienhaus von 1936 - Kernsanierung und Anbau - Ähnliche Themen

  1. Anbau an Einfamilienhaus

    Anbau an Einfamilienhaus: Hallo liebes Forum, unser ursprünglicher Plan war es eigentlich auf dem Grundstück der Eltern ein kleine EFH zu bauen. Leider werden wir, so wie...
  2. Sannierung Einfamilienhaus BJ 1968

    Sannierung Einfamilienhaus BJ 1968: Guten Abend zusammen, ich würde mich sehr freuen wenn die Experten hier mir weiterhelfen könnten. Wir stehen vor der Entscheidung ein...
  3. Einfamilienhaus aus 1960, Energieeffizienz verbessern

    Einfamilienhaus aus 1960, Energieeffizienz verbessern: Hallo zusammen, nach 2 Jahren Suche haben wir endlich unser Haus gekauft. Ein freistehendes EFH aus 1960 mit 140qm Wohnfläche. Das Haus hat die...
  4. Einfamilienhaus zu Zweifamilienhaus

    Einfamilienhaus zu Zweifamilienhaus: Moin, ich habe einige offene Fragen, aber erstmal zu meiner Situation. Wir wohnen in einem alten Haus (circa. 250 qm Fläche). Mein Vater bot mir...
  5. Kaufeinschätzung Einfamilienhaus In

    Kaufeinschätzung Einfamilienhaus In: Hallo zusammen , wir stehen vor einer Kaufentscheidung eines Einfamilienhauses mit den folgenden Merkmale: 685,00 m2 Grundstücksfläche 120,00 m2...