Neubau - einfache/günstige Form der Grenzprüfung möglich?

Guten Tag,

wir haben in Baden-Württemberg (falls das Bundesland wichtig ist) ein Grundstück in einem bereits bebauten Gebiet von privat erkauft und planen die Errichtung eines EFH.

Aufgrund des nicht eindeutig sichtbaren Grenzverlaufs (siehe unten) sowie der Trapezform des Grundstücks (an der schmalen Trapezzeitseite ist jeder Meter wertvoll) als auch aufgrund der nicht unbedingt dem Bebauungsplan entsprechenden Grenzbebauung eines Nachbars würde ich gerne ermitteln,

1. wo die Grenzen sind
2. ob der aktuelle mündlich beschriebene Grundstücksverlauf korrekt ist

Die einfachste Antwort hierauf ist vermutlich: Grenzvermessung oder Grenzfeststellung beantragen. Der Haken dabei: Aufgrund des Bodengutachtens (Brunnengründung, weiße Wanne, für Terassenaufschüttung muss vermutlich Erde geholt werden, da unsere nicht geeignet ist) schmilzt unser Puffer für unvorhergesehene Kosten aktuell dahin. Sprich, sollte sich die Grenzüberprüfung als nicht notwendig herausstellen, täten die 1000 - 1500 € für eine Vermessung oder Feststellung weh.

Daher frage ich mich, ob im Rahmen der noch folgenden Grobeinmessung oder Feineinmessung die Grenzen ohnehin gesucht werden (und nur nicht offiziell angezeigt werden) und man die dort enthaltene Antwort als Grundlage für eine Entscheidung, ob man eine Grenzvermessung oder Grenzfeststellung durchführen sollte, nehmen kann?

Eine Grenzanzeige scheint zwar günstig, ist aber vermutlich nur eingeschränkt möglich (siehe unten, Grenzsteine aktuell noch nicht gefunden) und hätte, wenn Unstimmigkeiten festgestellt werden, doch noch eine Grenzfestellung oder -vermessung zur Folge - so dass die Ausgaben für die Grenzanzeige dann eher nutzlos waren.

Sollte das Katasteramt bei der Gebäudeeinmessung nach Bau ohnehin die Grenzen anzeigen, würde uns das im Fehlerfall zumindest an der bebauten Grenze nichts mehr bringen - außer, dass man sich vielleicht auf eine Überbaurente einigen könnte. Was immerhin etwas wäre.

Hintergrund:

Zur Vorbereitung des Architektentermins wurde bereits eine Vermessung "Lageplan zum Bauantrag" sowie ein Bodengutachten erstellt. Auf Basis dieser Dokumente plant unser Architekt und bereitet den Bauantrag vor. Bereits bei dieser ersten Einmessung kamen einige Fragezeichen: Der Vermesser hat die Grenzsteine gesucht, aber nicht gefunden - war aber für seine Arbeiten zu diesem Zeitpunkt auch nicht notwendig. Der Grundstücksverkäufer konnte sie bisher ebenfalls nicht finden. Die vermeintlichen Grundstücksgrenzen erkennen wir

• an einer Seite daher nur anhand der Grenzbebauung eines Nachbars (wobei sich hier bereits Fragezeichen ergeben, ob der Nachbar den Bebauungsplan eingehalten hat, aber über sowas würde ich eher hinwegsehen, solange unsere Grundstücksgröße stimmt),
• an 2 anderen Seiten aufgrund der mündlichen Aussagen der Nachbarn/Verkäufer
• und an der Straßenseite anhand des Straßenverlaufs.

Ich habe dann eine Grenzanzeige erwogen - ohne Grenzsteine dürfte sie vermutlich schwierig werden. Das Baugebiet wurde in den 90ern bebaut - ob da bereits mit GPS erfasst wurde, weiß ich nicht. Auch ist nicht sicher, ob die Grenzsteine noch am richtigen Ort sind (Grenzbebauung mit Mauer und Garageneinfahrt, Hanglage mit Aufschüttung). Wenn die Grenzanzeige aber 4 Grenzsteine findet (oder anhand GPS anzeigen kann) und sich daraus ergibt, dass die Größe des Grundstückes sowie die Grenzbebauung korrekt wäre, wäre das für mich auch schon ausreichend.

Laut Architekt finden noch 2 weitere Einmessungen statt: Grobeinmessung und Feineinmessung. Allerdings würde dort keine Grenzanzeige erfolgen. Allerdings bin ich mir nicht sicher, ob der Vermesser dort doch die Grenzen sucht. Immerhin müssen wir hierfür dann das Grundstück roden, Hecke an Grenze entfernen usw. Möglicherweise sucht er sie und zeigt sie lediglich nicht an?

Nach dem Bau findet wohl eine Gebäudeeinmessung statt. Hier liegen mir widersprüchliche Informationen vor: Laut einem befreundeten Bauherr (der allerdings vor 10-20 Jahren gebaut hat), kommt dann das Katasteramt und zeichnet die Grenzen ein - bei ihm hätte sich dadurch eine Korrektur um 30 cm ergeben. Laut unserem Architekt tut es das nicht.

 

Aufgrund von zu erwartenden Grenzstreitigkeiten oder weil es für eine der noch folgenden Vermessungen notwendig sein wird?

Hierfür hatte ich 2 Quellen:

• Auf folgender Seite wird für die Grenzvermessung 1000 - 1400 €, für die Grenzanzeige 600 - 1100 EUR angegeben: Grundstück vermessen: Mit diesen Kosten müsst ihr rechnen
• Auf der Seite eines Vermessungsbüros in BW ermittle ich folgende Rechnung: Vermessungsbüro Reinbold: Vermessungskosten

Ausgehend von letzterer Quelle berechne ich:

• a) Grundbetrag: 200 €
• b) 4 Punkte feststellen: 240 €
• c) 4 Punkte abmarken: 240 €
• d) Bodenrichtwert-Faktor 2.3 * 480 € (aus b und c): 1.104 €
• Summe: 200 € + 1104 € * 1,19 = 1.313,76 €

Lässt man die Abmarkung (c) weg, sind es 894,88 €.