Neubau - einfache/günstige Form der Grenzprüfung möglich?

Diskutiere Neubau - einfache/günstige Form der Grenzprüfung möglich? im Begleitende Ingenieurleistungen Forum im Bereich Neubau; Guten Tag, wir haben in Baden-Württemberg (falls das Bundesland wichtig ist) ein Grundstück in einem bereits bebauten Gebiet von privat erkauft...

  1. #1 Peter81, 25.12.2023
    Peter81

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    Guten Tag,

    wir haben in Baden-Württemberg (falls das Bundesland wichtig ist) ein Grundstück in einem bereits bebauten Gebiet von privat erkauft und planen die Errichtung eines EFH.

    Aufgrund des nicht eindeutig sichtbaren Grenzverlaufs (siehe unten) sowie der Trapezform des Grundstücks (an der schmalen Trapezzeitseite ist jeder Meter wertvoll) als auch aufgrund der nicht unbedingt dem Bebauungsplan entsprechenden Grenzbebauung eines Nachbars würde ich gerne ermitteln,
    1. wo die Grenzen sind
    2. ob der aktuelle mündlich beschriebene Grundstücksverlauf korrekt ist
    Die einfachste Antwort hierauf ist vermutlich: Grenzvermessung oder Grenzfeststellung beantragen. Der Haken dabei: Aufgrund des Bodengutachtens (Brunnengründung, weiße Wanne, für Terassenaufschüttung muss vermutlich Erde geholt werden, da unsere nicht geeignet ist) schmilzt unser Puffer für unvorhergesehene Kosten aktuell dahin. Sprich, sollte sich die Grenzüberprüfung als nicht notwendig herausstellen, täten die 1000 - 1500 € für eine Vermessung oder Feststellung weh.

    Daher frage ich mich, ob im Rahmen der noch folgenden Grobeinmessung oder Feineinmessung die Grenzen ohnehin gesucht werden (und nur nicht offiziell angezeigt werden) und man die dort enthaltene Antwort als Grundlage für eine Entscheidung, ob man eine Grenzvermessung oder Grenzfeststellung durchführen sollte, nehmen kann?

    Eine Grenzanzeige scheint zwar günstig, ist aber vermutlich nur eingeschränkt möglich (siehe unten, Grenzsteine aktuell noch nicht gefunden) und hätte, wenn Unstimmigkeiten festgestellt werden, doch noch eine Grenzfestellung oder -vermessung zur Folge - so dass die Ausgaben für die Grenzanzeige dann eher nutzlos waren.

    Sollte das Katasteramt bei der Gebäudeeinmessung nach Bau ohnehin die Grenzen anzeigen, würde uns das im Fehlerfall zumindest an der bebauten Grenze nichts mehr bringen - außer, dass man sich vielleicht auf eine Überbaurente einigen könnte. Was immerhin etwas wäre.

    Hintergrund:

    Zur Vorbereitung des Architektentermins wurde bereits eine Vermessung "Lageplan zum Bauantrag" sowie ein Bodengutachten erstellt. Auf Basis dieser Dokumente plant unser Architekt und bereitet den Bauantrag vor. Bereits bei dieser ersten Einmessung kamen einige Fragezeichen: Der Vermesser hat die Grenzsteine gesucht, aber nicht gefunden - war aber für seine Arbeiten zu diesem Zeitpunkt auch nicht notwendig. Der Grundstücksverkäufer konnte sie bisher ebenfalls nicht finden. Die vermeintlichen Grundstücksgrenzen erkennen wir
    • an einer Seite daher nur anhand der Grenzbebauung eines Nachbars (wobei sich hier bereits Fragezeichen ergeben, ob der Nachbar den Bebauungsplan eingehalten hat, aber über sowas würde ich eher hinwegsehen, solange unsere Grundstücksgröße stimmt),
    • an 2 anderen Seiten aufgrund der mündlichen Aussagen der Nachbarn/Verkäufer
    • und an der Straßenseite anhand des Straßenverlaufs.
    Ich habe dann eine Grenzanzeige erwogen - ohne Grenzsteine dürfte sie vermutlich schwierig werden. Das Baugebiet wurde in den 90ern bebaut - ob da bereits mit GPS erfasst wurde, weiß ich nicht. Auch ist nicht sicher, ob die Grenzsteine noch am richtigen Ort sind (Grenzbebauung mit Mauer und Garageneinfahrt, Hanglage mit Aufschüttung). Wenn die Grenzanzeige aber 4 Grenzsteine findet (oder anhand GPS anzeigen kann) und sich daraus ergibt, dass die Größe des Grundstückes sowie die Grenzbebauung korrekt wäre, wäre das für mich auch schon ausreichend.

    Laut Architekt finden noch 2 weitere Einmessungen statt: Grobeinmessung und Feineinmessung. Allerdings würde dort keine Grenzanzeige erfolgen. Allerdings bin ich mir nicht sicher, ob der Vermesser dort doch die Grenzen sucht. Immerhin müssen wir hierfür dann das Grundstück roden, Hecke an Grenze entfernen usw. Möglicherweise sucht er sie und zeigt sie lediglich nicht an?

    Nach dem Bau findet wohl eine Gebäudeeinmessung statt. Hier liegen mir widersprüchliche Informationen vor: Laut einem befreundeten Bauherr (der allerdings vor 10-20 Jahren gebaut hat), kommt dann das Katasteramt und zeichnet die Grenzen ein - bei ihm hätte sich dadurch eine Korrektur um 30 cm ergeben. Laut unserem Architekt tut es das nicht.
     
  2. #2 Gast 85175, 25.12.2023
    Gast 85175

    Gast 85175 Gast

    Wenn es da nur „mündliche Angaben“ gibt, dann wird die Vermessung früher oder später eh nötig sein…

    Im Übrigen würde ich dir mal raten mit dem Vermessungsamt direkt zu telefonieren, die Gebühren der Vermessungsämter für sowas sind oft erstaunlich niedrig. Mir kommen da die von dir genannten 1.500€ ordentlich teuer vor (woher hast das?), ich meine gerade für so eine profane Grenzfeststellung müsste beim Vermessungsamt um die 220€ Grundgebühr und um die 60€ je Grenzpunkt fällig sein…

    Landesrecht BW
     
  3. #3 Peter81, 25.12.2023
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    Aufgrund von zu erwartenden Grenzstreitigkeiten oder weil es für eine der noch folgenden Vermessungen notwendig sein wird?
    Hierfür hatte ich 2 Quellen:
    Ausgehend von letzterer Quelle berechne ich:
    • a) Grundbetrag: 200 €
    • b) 4 Punkte feststellen: 240 €
    • c) 4 Punkte abmarken: 240 €
    • d) Bodenrichtwert-Faktor 2.3 * 480 € (aus b und c): 1.104 €
    • Summe: 200 € + 1104 € * 1,19 = 1.313,76 €
    Lässt man die Abmarkung (c) weg, sind es 894,88 €.
     
  4. #4 Jo Bauherr, 25.12.2023
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    Das Thema hatten wir hier schon so ähnlich vor einiger Zeit.
    Ich zitiere mich ausnahmsweise mal selber :

    "Ich kenne da diese Varianten:
    1. Grenzzeugnis: Vermesser kennzeichnet vor Ort die Grenze temporär (z.B. Stahlnagel, Pfosten). Vermesser hat Betretungsrecht!
    Kosten trägt allein der Antragsteller.
    Antragsteller bekommt das Grenzzeugnis. Damit geht er zu seinem Nachbarn.

    2. Abmarkung: Vermesser kennzeichnet in einem Grenztermin mit allen Parteien die Lage der Grenze permanent vor Ort (z.b. Grenzstein) und in der Grenzniederschrift. Vermesser hat Betretungsrecht!
    Grenzniederschrift bekommen beide zugestellt. Kosten tragen alle Beteiligten zu gleichen Anteilen.

    Verfahren 2. ist zwar erstmal deutlich teurer als 1. - aber durch die Kostenteilung für den Antragsteller am Ende dann wieder preiswerter. Und: für den Nachbarn kostet es Geld, ob er will oder nicht! :shades

    Würde also bei fehlender Nachbarkommunikation immer Punkt 2 vorschlagen.
    ..."
     
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  5. Dimeto

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    Das entscheidet die verantwortliche Messtruppführerin vor Ort anhand des Katasternachweises und der örtlichen Gegebenheiten.
    Das tut es nicht, es sei denn, Du beauftragst es damit ausdrücklich.
    ... haftet der Vermesser, den Du mit den Gebäudeabsteckungen beauftragt hast.
    ... wird nicht eintreten, da Vermesser keine Fehler machen :cool: oder, falls Du die Absteckungen nicht durch ein Vermessungsbüro durchführen lässt und auf eine Grenzanzeige verzichtest, Du grob fahrlässig handelst und §912 BGB nicht greift.
    Dann hast Du anscheinend die erste günstige Gelegenheit verpasst, die Grenzen anzeigen zu lassen.
    Musst Du auch nicht wissen, da es irrelevant ist. Relevant ist unabhängig vom Vermessungsinstrumentarium die Grenzpunktkoordinatenqualität (genauer die Lagegenauigkeit) und falls die unzureichend ist, sind die Katasterunterlagen zur Berechnung der Grenzpunktkoordinaten ausschlaggebend. Wenn die Grenzen in den 90ern entstanden sind, ist es sehr wahrscheinlich, dass für Dein Grundstück Koordinatenkataster vorliegt. Damit wäre jegliche Vermarkung aus Liegenschaftskatastersicht entbehrlich.
    Es ist ziemlich sicher, dass dies nicht der Fall ist, sonst hätte der Vermesser sie ja gefunden.
    Das ist richtig, es sei denn, Du nimmst vorher Kontakt zum Vermessungsbüro auf und bittest um Anzeige der Grenzpunkte im Rahmen der Grob- oder Feinabsteckung. Eine faire Büroleitung sollte dies vorbehaltlich komplizierter Grundstücksverhältnisse für unter 300€ Mehrkosten anbieten.
    Ich denke, dass wir diesen Sachverhalt hier nicht ergünden können, da offensichtlich entscheidende Fakten im Nebel des Vergessens untergegangen sind.
    Guter Mann.
     
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