Streit um Bau und Schlichtung

Diskutiere Streit um Bau und Schlichtung im Begleitende Ingenieurleistungen Forum im Bereich Neubau; Hallo Experten, ich habe ein übles Problem und hoffe auf Eure Hilfe. Wir lassen gerade ein Reihenhaus bauen und haben Ärger mit dem...

  1. bambam11

    bambam11

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    Hallo Experten,

    ich habe ein übles Problem und hoffe auf Eure Hilfe.

    Wir lassen gerade ein Reihenhaus bauen und haben Ärger mit dem Bauträger, es geht um eine - vermutlich - kosmetische Arbeit. Konkret wurden wohl die Lichtschächte Kellerfenster zu tief angesetzt, folglich wurde die Auffahrt "angepasst", so dass nun ein Höhenunterschied von 2 cm entstanden ist, der Parkplatz schaut nun aus wie eine Wanne, da der Lichtschacht in der Mitte ist. Der Bauträger sagt, es wäre technisch alles in Ornung, behauptet dass es so vorgegeben war und verweigert eine schriftliche Stellungsnahme, damit unser Baubegleiter dies mal begutachten kann.

    Heute nun meldet unser Bauleiter, dass sein Chef auf eigene Faust den im Vertrag aufgeführten Schlichter angerufen hat, ohne uns in Kenntnis zu setzen.

    Bei der Vertragsunterschrift war der Schlichter bereits vorgegeben, wir haben uns damals irgendwie nichts dabei gedacht, schließlich kennen wir ja keinen. Inzwischen habe ich hier mehr Bauchschmerzen, da dieser Schlichter ja in einem gewissen Abhängigkeitsverhältnis steht, schließlich winken Folgeaufträge. Somit hätte ich bei diesem Schlichter leichte Bedenken und würde mir, falls es zu dem Fall der Fälle kommt, vor Gericht mehr Unabhängigkeit erwarten, ein anderer Schlichter wäre auch akzeptabel.

    Jetzt meine Fragen:

    -Kann eine Schlichtung einfach so einseitig einberufen werden?
    -Ist es überhaupt rechtens, dass man ausschließlich diesen Schlichter wählt, auch wenn er im Vertrag steht? (ein Bekannter hat erzählt, dass nach seinem Wissen nur Schlichter im öffentlichen Bereich verbindlich sind)
    -Kann ich das Verfahren bzw. Annahme des Schlichtungsergebnis verweigern und gleich vor Gericht gehen?
    -Kann es, bzgl. der Auffahrt überhaupt sein, dass dies technisch so in Ordnung ist. Es ist nicht nur der kosmetische Aspekt, sondern zudem haben wir Bedenken, dass sich dort vermehrt Wasser sammelt, schließlich ist der Lichtschacht an der tiefsten Stelle direkt an der Fassade und der Dachvorsprung nicht wirklich vorstehend.
    -Welche Möglichkeiten habe ich noch, um mich hier zu wehren?

    Unser Baubegleiter, mit dem wir auch noch darüber reden werden, ist leider gerade im Urlaub, passende Zeit :(

    Ich möchte zwar einen Rechtsstreit vermeiden, aber irgendwie habe ich nicht das Gefühl, dass ich hier Ernst genommen werde bzw. einfach das schlucken soll, was mir vorgegeben wird, Hauptsache es bereitet keinen Mehraufwand.

    Vielen Dank für Eure Hilfe
     
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  3. Lebski

    Lebski Gast

    2cm?

    Ist ja eine gewaltige Anpassung. Von welcher Strecke reden wir? Und ist dort Gefälle vorgesen? Sollte der Lichtschacht auch im Gefälle sein? Weil, wenn nicht, muss ja angepasst werden.
     
  4. bambam11

    bambam11

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    Die Strecke beläuft sich über die gesamte Breite, ich hänge mal ein Bild dazu. Gefälle ist vorhanden, das Wasser läuft auch Richtung Straße, allerdings beginnt das Gefälle erst ca 50 cm von der Fassade entfernt. Der Lichtschacht ist dort vorgesehen, allerdings vermute ich, dass es ein Planungsfehler war und dieser zu tief angesetzt wurde, was das Ausgleichen erst nötig machte. Der Verantwortliche bügelte es mit "Das ist alles so vorgegeben, das passt schon" ab, auf etwas schriftliches warte ich bis heute.

    Bild1.jpg
     
  5. DirkZ1

    DirkZ1

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    Ein regelgerechtes Gefälle soll min. 2,5% betragen - überall.
     
  6. Eric

    Eric

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    BT! Hat er sich also selbst so vorgegeben? Es ist immer wieder interessant, auf welche Ausreden Bautrüger kommen.

    Pflaster hat Gefälle zu die beiden Lichtschächte und das ist nicht i.O.

    Außerdem fehlt offenbar der Feuchteschutz des Sockelputzes bis mindestens 5 cm über OK Pflaster gem. der Richtlinie Sockelputz und Außengelände, Stand 2013. Insofern hat der BT das Pflaster vor der Außenwand eh zu entfernen und den Feuchteschutz nachzurüsten.

    Schlichtungsklausel im BT-Vertrag: Wenn der Vertrag - wie in der Regel - vom BT bzw. dessen Hausnotar vorformuliert wurde und der Vertrag immer wieder verwendet wird, handelt es sich um AGB. Dann unterliegt die Schlichtungsklausel der Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff BGB und ist in der Regel unwirksam. Um es zu entscheiden, müßte man allerdings den genauen Wortlaut der Schlichtungsklausel im Volltext kennen
     
  7. bambam11

    bambam11

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    Vorab schon mal danke an alle für die Hilfe :)


    Der BT argumentiert, dass es eine geringe Breite ist und dann nur das Wasser der Steine, die die Breite des Lichtschachtes haben, hineinlaufen könnte.

    So wie ich es verstanden habe müssten wir diesen Status Quo also nicht akzeptieren, sondern können auf Korrektur drängen, richtig?

    Was bedeutet "OK Pflaster? Habe auf die schnelle nichts googleln können.
    Bei der Richtlinie würde mich noch interessieren, ab wann diese gültig ist? Den Vertrag haben wir 2012 abgeschlossen, die Arbeiten an betreffender Auffahrt wurden Ende Juli 2013 fertiggestellt. Würde diese Richtlinie dann in unserem Fall Anwendung finden?

    Eine genaue Ansicht der Wand sieht man in diesem Thread:

    http://www.bauexpertenforum.de/showthread.php?77328-Offener-Spalt-an-zwischen-Fassade-und-Boden

    Im Bauvertrag steht es folgendermaßen:

    "Für die unabhängige Klärung eventueller Streitigkeiten im Zuge des Bauablaufes, der Abnahme oder dem Gewährleistugszeitraum vereinbaren der Bauherr und der GU [Name] (öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger) verbindlich als Schiedsgutachter. Sowohl der GU als auch der Bauherr unterwerfen sich den Festlegungen des Gutachters vollumfänglich"

    Ich meine gelesen zu haben, dass eine Schlichtung immer freiwillig ist, um einen Gang vor Gericht zu vermeiden. Es kann doch nicht sein, dass ein Schlichter mir mein Recht auf Gang vor Gericht nimmt. Ich habe mal ein wenig gegoogelt und mir die Abläufe von Schlichtungen angeschaut, da stand nichts davon, dass der GU einfach mal so den Schlichter einberuft und ich dem dann zustimmen muss, und das ist was mich so stört, ich fühle mich hier gedrängt, schon alleine dadurch dass ich davon nichts erfahren habe. Nach meinen Verständnis müssen dem Schlichter erste mal beide Parteien zustimmen, was in unserem Fall nicht erfolgt ist. Wäre dies so korrekt?
     
  8. DirkZ1

    DirkZ1

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    @Eric,

    Du hättest erwähnen sollen/müssen, dass die 5 cm breite Putzabdichtung eine Sonderleistung ist, die extra zu vergüten ist (Seite 16, o.a. RiLi).
     
  9. Eric

    Eric

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    Nö, hier nicht richtig.

    Grundlage:

    Nach der Rechtsprechung des BGH sind zwei Fragenkomplexe zu unterscheiden:

    a.) Welche Leistung schuldet der AN für das mangelfreies Gewerk? Insoweit gilt der funktionale Mangelbegriff und zwar unabhängig davon, ob die für die Funktionstauglichkeit erforderliche Leistung in der Leistungsbeschreibung usw. erfaßt ist oder nicht. Hierbei ist gleichgültig, ob die unzulängliche Leistungsbeschreibung vom AN oder vom AG bzw. dessen Archi stammt.
    >>> Erfolgs-Soll

    b.) Welche Leistungen sind in der vereinbarten Vergütung enthalten? Dies beantwortet dann die Frage, ob der AN

    aa.) bei rechtzeitiger Anmeldung von Bedenken nach § 4 Nr. 3 VOB/B unmittelbar oder analog eine zusätzliche Vergütung für die erforderliche, im Bauvertrag aber nicht enthaltende Leistung fordern kann

    oder

    bb.) der AN, wenn er den Bedenkenhinweis versäumt und demgemäß das Gewerk mangelhaft ( = nicht funktionstauglich ) herstellt, im Zuge der geschuldeten Nachbesserung eine Zusatzvergütung für die in der Leistungsbeschreibung nicht enthaltene Leistung fordern kann ( sog. Sowiesokosten ).

    >>> Vergütungs-Soll

    Hier gilt:

    zu a): Der Feuchteschutz ist für die ordnungsgemäße Funktion des Sockelputzes erforderlich. Denn wenn der Feuchteschutz fehlt, wird der Putz vom anstehenden Oberflächenwasser und vom Spritzwasser durchfeuchtet. Der Putz verliert hierdurch auf Dauer unter Einwirkung von Frost seine Festigkeit, wird mürbe, hohl und fällt irgendwann von der Wand bzw. von der Sockeldämmplatte. Im Anfangsstadium entstehen Putzausblühungen. Ergo ist der fehlende Feuchteschutz ein funktionaler Mangel.

    zu b.): Ob der Sockelputz im vereinbarten Werklohn enthalten ist, ist durch Auslegung des Vertrags zu ermitteln. Der TE hat nach seinen Angaben einen Vertrag mit einem BT abgeschlossen. Beim BT-Vertrag umfaßt der vereinbarte Festpreis grundsätzlich alle erforderlichen Leistungen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn einzelne Gewerke ausdrücklich aus dem Leistungsumfang herausgenommen worden sind. Hier hatte der BT offenbar das WDVS und die Pflasterarbeiten mitübernommen. Also schuldet er auch den Feuchteschutz und kann daher hierfür vom TE keine zusätzliche Vergütung fordern.

    Fortführung des Fall ( gilt nicht für den TE ! ):

    Anders ist die Frage b.) im Verhältnis zum Subunternehmer des BT zu beurteilen. Wenn beim SUB zum Feuchteschutz nichts in der LB, im LV oder in den Vertragsbedingungen steht, dann kann er hierfür vom BT im Zuge der Nachbesserung eine Zusatzvergütung verlangen. Allerdings: Freilegen und spätere Wiederherstellung der Sockels sind dann ( unentgeltliche ) Mangelbeseitigung. Vom BT zu tragende Zusatzkosten ist nur die Nachrüstung des Feuchteschutzes am zuvor freigelegten Sockel. Grund: Der SUB hat Hinweispflichten gegenüber dem BT verletzt, haftet also für die Funktionsuntauglichkeit des Putzes.

    Frage kann dann nur sein, welchen SUB der BT für die Freilegung und Wiederherstellung in Anspruch nehmen kann: Den WDVS-Unternehmer oder den Pflasterer oder beide???
    M.E. hat er ein Wahlrecht, weil beide "gepennt" haben. Der WDVS-Unternehmer hätte den Sockelputz vor den Pflasterarbeiten anbringen können. Der Pflasterer konnte überhaupt nicht übersehen, dass der erforderliche Feuchteschutz bis mindestens 5 cm über Oberkante ( OK ) Pflaster fehlt.

    Im Innenverhältnis zwischen WDVS-Unternehmer und Pflasterer würde dann § 426 BGB gelten, d.h. derjenige, der vom BT herangezogen wird und die Freilegung und Wiederherstellung ausführt, kann von dem anderen 50 % der hierfür angefallenen Kosten erstattet verlangen. Da ein WDVS-Unternehmer idR nicht pflastern kann, wird er im Falle der Inanspruchnahme durch den BT sinnvollerweise den Pflasterer auffordern, die Nachbesserung gegen Kostenerstattung in Höhe von 50% der Nachbesserungskosten auszuführen. Für den Feuchteschutz bekäme der WDVS-Unternehmer dann die Zusatzvergütung vom BT.
     
  10. mls

    mls Bauexpertenforum

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    zur Rili fassaden-sockelputz/aussenanlage 2013 heisst es auf den
    internetseiten des herausgebers:
    "Die Sockelrichtlinie beschreibt zum Ausgabezeitpunkt (01/2013)
    den Stand der Technik".
    eigentor der verfasser oder fehlüberlieferung?
     
  11. Eric

    Eric

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    Davor galt die 2. Ausgabe aus dem Jahre 2004 und die besagt zum Feuchteschutz im Sockelbereich auch nichts anderes.
     
  12. mls

    mls Bauexpertenforum

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    war das dann ebenfalls nicht als regel der technik definiert?
    was war dann als rdt definiert? :)

    ich fang gleich an, meine privatmeinung zur blattvergoldung
    metallischer treppengeländer
    zum zweck ausreichenden
    korrosionsschutzes niederzuschreiben - und behaupte dann:
    das ist stand der technik. wiederrede? nö. schlecht ist "meine"
    lösung ja nicht.
    interessiert´s irgendwen, was ich diesbezüglich als stand der
    technik definiere? vermutlich auch nicht. der fachmann wird sich
    bzgl. korrosionsschutz ggfs. an EN 1090 und ISO 12944 halten:
    ist zwar technisch nicht so gut wie meine lösung, ist aber
    regel der technik :D

    im vorliegenden fall mag man mit der richtlinie konform gehen
    können - wenn´s hart auf hart geht, braucht man bessere
    argumente, zb 18195-konformität.
    da der sockel sowieso "gscheit gmacht ghört", muss das pflaster
    aufgenommen werden. vielleicht kommt dann als gratis-add-on
    eine kiesrigole, um wasser aus 0,5m2-pflaster zu vermeiden ;)
     
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  14. bambam11

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    Dann sehe ich das also richtig, dass diese Wanne nicht technisch sinnvoll ist und schon gar nicht so vorgegben sein kann, wir also entsprechende Chancen haben, dies zur Not einzuklagen?

    Wir werden uns nun einen neuen Baubegleiter nehmen, um ein wenig mehr Zug in die Sache zu bringen.

    Hättest Du mir hier noch eine Quelle? Es wird nichts schaden, dem Projektleiter schon mal vorab mit diesen Sachen zu konfrontieren, vielleicht tut sich hier war, ohne dass es zu einem Rechtsstreit kommt.

    Ich sehe es halt irgendwie nicht ein, so viel Geld zu zahlen, um dann mit sowas abgespeist zu werden, wobei ich mir dann ein plattes "das ist so richtig und passt" anhören muss.

    Schon mal danke an alle, aber mich würde noch der Punkt mit der Schlichtung interessieren, kennt sich da noch jemand näher aus?
     
  15. Eric

    Eric

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    Also eine Schiedsgutachtervereinbarung. Außerdem scheinst Du auf eigenem Grundstück zu bauen, weshalb sich Dein Vertragspartner auch " GU " nennt. Also Kein BT.

    In einem individuell ausgehandelten Vertrag kann alles mögliche vereinbart werden. Derartige Vereinbarungen sind grundsätzlich wirksam.

    Anders ist es, wenn der GU den Bauvertrag vorformuliert und ohne Änderungsmöglichkeit zur Unterschrift vorgelegt hat = AGB. Dann ist die Schiedsgutachterklausel unwirksam:

    Siehe hier:

    IBR 2004, 239
    Schiedsgutachterklausel in Bauverträgen wirksam?
    RA Dr. Alfons Schulze-Hagen, Mannheim
    (BGH, Urteil vom 27.11.2003 - VII ZR 53/03)

    Der BGH hat die Verwendung von Schiedsgutachterklauseln in einem Fertighausvertrag (Wohnhaus) mit einem privaten Bauherrn für unzulässig erklärt (vgl. BGH, IBR 1992, 88). Das dürfte in gleicher Weise für Bauträgerverträge und GÜ-Verträge gelten.

    und hier:

    OLG Jena, Urt. vom 17.03.2011, AZ: 7 U 289/09
    ( Revision wurde vom BGH nicht angenommen )

    " Die Abrede ( gemeint: Schiedsgutachtenklausel in einem vom Bauunternehmer vorformulierten Bauvertrag ) verstößt aber aus den im Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.10.1991 (BGHZ 115, 329 ff.) genannten Rechtsgründen, denen sich der erkennende Senat anschließt, gegen § 9 AGB -Gesetz ( jetzt: § 307 BGB ). Danach weicht eine Schiedsgutachtenabrede in einem Fertighausvertrag von dem gesetzlichen Modell des staatlichen Rechtsschutzes ab und benachteiligt den Kunden unangemessen, weil ihm das hohe Risiko eines angreifbaren (fehlerhaften), nicht mehr im ordentlichen Rechtsweg überprüfbaren Gutachtens überbürdet wird, das bei einem Fertighausvertrag angesichts der finanziellen Aufwendungen und der Komplexität der Bauleistung für einen nicht bautechnisch vorgebildeten Kunden vergleichsweise hoch ist.

    Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat diese Rechtsprechung auch auf den Bauträgervertrag übertragen (OLG Düsseldorf, BauR 1994, 128 f. [OLG Düsseldorf 18.06.1993 - 22 U 293/92]). Sie ist auch auf den vorliegenden Fall eines Bauvertrags anzuwenden, da die Risikolage vergleichbar ist. Die finanziellen Risiken sind ähnlich hoch, die Komplexität der Bauleistung sogar noch höher, das Fehlerrisiko eines Schiedsgutachtens dasselbe und die Kläger bautechnisch nicht vorgebildet. Substantielle Unterschiede sind weder vorgetragen noch ersichtlich ".
     
Thema:

Streit um Bau und Schlichtung

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