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Makler & Gutachter streiten sich um Immobilienwert...wem soll man glauben?

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  1. #1

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    Makler & Gutachter streiten sich um Immobilienwert...wem soll man glauben?

    Mein Mann und ich beabsichtigen ein Haus zu kaufen. Da wir beide nicht vom Fach sind haben wir beschlossen einen unabhängigen Architekten, welcher im Gutachterausschuss sitzt, zur Besichtigung der Immobilie mitzunehmen.

    Vorab wurde uns schon vom Makler erzählt, dass der Wert des Hauses schon von einem anderen Makler des selben Unternehmens, welcher auch Wertschätzungen für Zwangsversteigerungen etc. macht, geschätzt wurde. Der gelistete Kaufpreis entspricht der Wertschätzung des Maklers.

    Der durch den Architekten ermittelte Wert der Immobilie liegt 50 000 Euro unter dem ermittelten Wert des Maklers! Wie kann das sein?

    Die Besichtigung war äußerst unangenehm, da beide Herren sich in ihrer Kompetenz angegriffen gefühlt haben.

    Der Makler machte uns noch das Angebot einen weiteren unabhängigen Gutachter hinzuzuziehen...auf Kosten des Maklers. Die Frage die sich uns dabei stellt, ist, wie unabhängig dieser Gutachter dann tatsächlich ist.

    Wem sollte man eher glauben? Dem Gutachter oder dem Makler? Beide sind seit 30 Jahren im Immobiliengeschäft und entsprechend erfahren.
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  2. Makler & Gutachter streiten sich um Immobilienwert...wem soll man glauben?

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  3. #2
    wasweissich
    Gast
    findest du die frage nicht etwas naiv ?

    der von dir beauftragte gutachter sollte sein/ist dein "freund"

    der makler und all seine gutachter sind deine "wirtschaftliche gegner"

    so einfach ist das .
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  4. #3
    Themenstarter

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    mir ist schon klar, dass der gutachter auf unserer seite steht und der makler auf der seite des verkäufers. ich hatte erwartet, dass durch den besichtigungstermin eine preisdifferenz entstehen wird. mit 10 000 - 25 000 euro hatte ich gerechnet.

    was ich allerdings nicht verstehe ist, dass wir hier von einer preisdifferenz von 50 000 euro reden. das sind keine peanuts über die man verhandeln kann.
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  5. #4
    Wieland
    Gast
    Für die Differenz des Wertes muß es auch eine Begründung geben, außerdem
    hat ein Haus immer auch einen Individuellen Wert.


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  6. #5

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    Der Preis ist relativ - nur wenn beide Parteien sich einig sind kommts zum Kauf. Wer außer Dir und dem Verkäufer soll ihn denn festlegen?
    Frag nicht, ob der Preis (welcher auch immer) gerechtfertigt ist, sondern frag Dich, ob Du bereit bist, für das Haus in diesem Zustand und in der Lage soviel zu bezahlen.

    Der Gutachter kann Dir nur helfen, den baulichen Zustand einzuschätzen und Dich vor teuren Fehlentscheidungen zu bewahren. Und selbst wenn er feststellt, das die Hütte nix mehr wert ist - wenn Du sie unbedingt haben willst, zahlst Du am Ende auch Liebhaberpreise.

    Gruß,
    Erdferkel
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  7. #6

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    entscheidend ist, was bist du bereit zu zahlen und was ist dir die immobilie wert. makler werden prozentual am verkaufserloes beteiligt. x Prozent von 50.000 euro ist für den Makler auch wiederum ein stück geld.

    wenn du 10.00 bis 25.000 euro weniger erwartest, liegt es an deinem verhandlungsgeschick das zu erzielen.

    dass beide ein kompetenzgerangel veranstalten, ist blöd und nicht erforderlich, sollte für dich das zeichen sein, das zepter sachlich zu übernehmen.
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  8. #7

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    Um welchen Wert gehts denn, um die 50 000 Euro besser einschätzen zu können?
    Anteil des Grundstücks?
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  9. #8

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    ....da beide Herren sich in ihrer Kompetenz angegriffen gefühlt haben.
    Ohne jetzt verallgemeinern zu wollne, aber bis heute ist mir noch kein kompetenter Makler über den Weg gelaufen!! Nicht einer!!!

    Wobei ich das wort "Komptenz" alleine auf die fachlichen Qualifikationen im Bereich Bauen beziehe, nicht auf das "Verkuafen Können". Makler versuchen Immobilien zu einem möglichst hohen Preis zu veräußern. Das liegt im Interesse ihres Auftraggebers und natürlich in ihrem, da sich daran ihre Provision bemißt.

    Thomas
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  10. #9

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    Zitat Zitat von Thomas B Beitrag anzeigen
    Ohne jetzt verallgemeinern zu wollne, aber bis heute ist mir noch kein kompetenter Makler über den Weg gelaufen!! Nicht einer!!!

    Wobei ich das wort "Komptenz" alleine auf die fachlichen Qualifikationen im Bereich Bauen beziehe, nicht auf das "Verkuafen Können". Makler versuchen Immobilien zu einem möglichst hohen Preis zu veräußern. Das liegt im Interesse ihres Auftraggebers und natürlich in ihrem, da sich daran ihre Provision bemißt.

    Thomas
    ...doch, ein paar gibt es, die fähig sind.

    Und: ..die fachliche Inkompetenz kannst du auch auf das Verkaufen ausdehnen....damit bist du auf der sicheren Seite.
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  11. #10

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    Zitat Zitat von lali Beitrag anzeigen
    mir ist schon klar, dass der gutachter auf unserer seite steht und der makler auf der seite des verkäufers. ich hatte erwartet, dass durch den besichtigungstermin eine preisdifferenz entstehen wird. mit 10 000 - 25 000 euro hatte ich gerechnet.was ich allerdings nicht verstehe ist, dass wir hier von einer preisdifferenz von 50 000 euro reden. das sind keine peanuts über die man verhandeln kann.
    ...ich hätte jetzt erstmal mit keiner Preisdifferenz gerechnet....

    Und: Auch 10-25000 Euro sind u.U. nicht verhandelbar...

    Du bist sehr erfahrungslos. Das ist hoch gefährlich.

    Sie es mal so: vielleicht haben beide Recht. Die Immobilie ist sachlich den Preis nicht wert, kann aber zu dem aufgerufenen höheren Preis verkauft werden.
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  12. #11

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    Zitat Zitat von lali Beitrag anzeigen
    Wem sollte man eher glauben? Dem Gutachter oder dem Makler? Beide sind seit 30 Jahren im Immobiliengeschäft und entsprechend erfahren.
    Es wäre mal interessant zu wissen, wodurch die Differenz zustande kommt. Für die Wertermittlung einer Immobilie gibt es Vorgaben an die sich die Fachleute halten sollten/müssen. Es bleiben also nur wenige Punkte die für eine derartige Abweichung sorgen könnten.

    Erfahrungsgemäß neigen Verkäufer und deren Makler zum Schönrechnen. Oft will und kann man sich nicht eingestehen, dass das "schöne Haus" letztendlich doch nichts anderes ist als eine unterdurchschnittliche Hütte.

    Gruß
    Ralf
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  13. #12

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    erstmal klären wer welche berechnungsmethoden angesetzt hat
    (verkehrswert - Sachwert) und wie die gewichtung gemittelt wurde.
    50.000 differenz sind bei der betrachtung beider verfahren fast schon "üblich".
    hauptfaktor ist hierbei die lage des grundstückes.
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  14. #13
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    Vielen Dank für die vielen Antworten.

    Das Haus ist mit 200 000 Euro gelistet.

    Der Gutachter hat schon beim ersten Telefonat vor der Besichtigung zu mir gesagt, dass ihm der Preis für die Lage, das Baujahr & die Größe der Immobilie & des Grundstücks erhöht erscheint.

    Das Haus ist älteren Baujahrs & im Vergleich mit anderen Häusern aus der Bauzeit in einem sehr guten Zustand und sehr gut ausgestattet (neue Fenster, Bäder, Elektro, Küche...), jedoch nicht isoliert & die Heizung ist alt. Der Heizölverbrauch ist entsprechend (sehr) hoch. Laut Gutachter müssen wir ca. 30 000 Euro investieren um das Haus in einen energetisch akzeptablen Zustand zu bekommen.

    Ich glaube schon, dass der Makler & der Besitzer etwas schönrechnen. Ich weiß, dass der Besitzer zunächst versucht hat das Haus ohne Makler zu verkaufen (habe die Anzeige damals selbst gesehen) & der Makler hat uns gestern mitgeteilt, dass der Besitzer anfänglich noch 25 000 Euro mehr für das Haus haben wollte, dies aber nicht realistisch sei. Der Besitzer liebt das Objekt & trennt sich nur schweren Herzens davon. Laut Makler gibt es bei dem gelisteten Preis wenig Verhandlugsspielraum. Von einer Bekannten (vom Fach) wurde mir mitgeteilt, dass der gelistete Preis in der Regel ca. 10% über dem erhofften erzielbaren Preis liegt.

    Meine Bank wird heute den Wert des Hauses ermitteln (Sachwert & Verkehrswert). Ich bin mal gespannt, zu welchem Ergebnis die Bank kommt.
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  16. #14

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    Der Besitzer liebt das Objekt & trennt sich nur schweren Herzens davon.
    Die Frage ist halt, ob er sich davon trennen muß oder nicht. wenn nicht, dann werdet Ihr letztendlich gar nicht "verhandeln" können, denn eine Verhandlung setzt ja irgendwie voraus, daß man zum Runterhandeln etwas als gegenleitung zu bieten hat. Muß er verkaufen, mag das anders aussehen...wenn ihm die Zeit drängt und er das Geld zeitnah benötigt.

    Ein Gutachten sagt sicher viel aus. Es nützt aber am Ende nichts, wenn der Gutachter sagt 100.000 zu teuer und der Besitzer sagt "mir egal...das ist der Preis. Punkt. Ende . Aus!".

    Gruß

    Thomas
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  17. #15

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    ich habe die Erfahrung gemacht (und ich vermute, dies ist nicht nur bei uns so), dass die Angebotspreise von Maklern häufig eher zu hoch angesetzt werden.
    Ab und zu helfe ich Bekannten/Kunden dabei, ein Haus zu finden und den Sanierungsaufwand zu beziffern. Zwangsläufig muss man sich dann auch damit auseinandersetzen, wieviel so ein Haus wert ist...
    Es sei aber erwähnt, dass wir hier nicht in der Großstadt, sondern tendenziell eher in einer Kleinstadt, umgeben von flachem Land sind.

    ein paar Beispiele:
    • ein Haus wurde von einem vom Verkäufer beauftragten Architekten auf 205.000,-- geschätzt. ich hab ermittelt, dass es vielleicht 150.000 wert ist (klar stehe ich auf Käuferseite, ich habe es aber durchaus realistisch einzuschätzen versucht. Also kein Pokern, sondern reell). Verkauft wurde es dann für 160.000,--
    • der gleiche Käufer hatte sich auch ein anderes Haus angesehen. Bei diesem war aber das Dach undicht, es regnete sogar während der Besichtigung rein. Der "Maklerpreis" war mit 145.000,- angesetzt. Ich empfahl, max. 120.000,-- zu bieten. Das Haus ist bis heute nicht verkauft. Problematisch war, dass vom Verkäufer die Sanierungskosten des Dachs bei der Besichtigung geschätzt wurden. Nur war diese Schätzung bei diesem Dach um etwa 15.000 zu niedrig;-)
    • anderer Kunde: wollten ein Haus kaufen, angeboten wurde es für 200.000,-- gekauft für 165.000,--

    Dies sind nicht Ausnahmen, sondern ist hierzulande die Regel.
    hieraus folgert sich meine Erfahrung: die Maklerpreise werden um etwa 15-20% zu hoch angesetzt.
    Es mag schonmal sein, dass ein Haus zu einem realistischen Preis angeboten wird, aber diese Angebote sind häufig schnell weg, weil verkauft.
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