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  1. #1

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    Altbaukauf - Faden verloren/Vorgehensweise

    Hiho,

    ich hab als Gast schon fleißig das Forum durchwühlt und eine sehr grobe Vorstellung, wie was evtl. funktionieren könnte bzgl. der irgendwann anfallenden Arbeiten. Allerdings ist dies natürlich nicht das Thema, sondern viel mehr, wie es nun weitergehen könnte, da fehlt mir völlig der Ansatz.

    Aber mal von Anfang:
    Die eigenen 4 Wände sollen es werden, Neubauten haben wir uns von vielen verschiedenen Anbietern angeschaut, meist immer mit dem Resultat > zu klein, insbesondere die derzeitigen Grundstücke sind von der Größe her für unseren Geschmack einfach viel zu winzig.
    Nun sind wir auf ein Altbau gestoßen, dass erstmal unser Interesse geweckt hat.
    Eckdaten: BJ 1936; 400m² (10*14) = 60% unterkellert, 140m² EG, 140m² OG; Wohnfläche ca 230m², Grundstück 1500m² + zwei weitere Gebäude (Stall + Lagerraum), Preis 50000€
    Wir habe das Haus mittlerweile schon besichtigt und viele Fotos geschoßen und der Feuchtigkeitsmesser wurde auch gequält.
    Aufgrund dessen, dass die Eigentümerin vor kurzem verstorben ist, wurde ein Gutachten erstellt, welches wir auch vorliegen haben. Bisher sind wir zumindest nicht komplett abgeschreckt und überlegen nach wie vor, dies zu unserem zu machen.
    Logischerweise hat das gute Stück seine Macken, größere und kleinere, die für mich aber nicht im entferntesten abschätzbar sind.
    Mängel sind laut Gutachten:
    außen: beschädigte Dachentwässerung, massive Feuchtigkeitsschäden Gebäudesockel, teilweise lösender Außenputz, Risse Gebäudesockel, Risse Außenputz & Mauerwerk (Fenster/Türstürtze), teilweise besch. Fensterbänke
    innen: beschädigte Fenster, Türen, Fußböden, Treppen, Decke, Wände; veraltete Versorgungsleitungen
    laut Gutachten Kosten von 170000€

    Also im Großen und Ganzen ein Schmuckstück
    Wir haben zwar für jeden der Punkte eine Vermutung, wo die Ursachen für die Mängel zu finden sind, aber eben nur Vermutungen, schließlich sind wir nicht vom Fach.
    Und genau da ist nämlich tatsächlich mein Problem. Ich hab keine Ahnung und brauche jemanden, der sich damit auskennt, aber wo finden und vor allem wen? Noch haben wir die Immobilie nicht gekauft und wollen natürlich nicht unnötig investieren, wenn wir dann am Ende doch nicht kaufen.
    Nur mit dem Gutachten und der Schätzung von 170000€ dreht sich mein Magen, das reicht mir persönlich nicht aus. Sicherlich ist eine genaue Kalkulation gar nicht möglich, aber zumindest sollte es eine grobe Richtung geben, wenn man weiß, was wir wollen.
    Wir haben zwar einige Handwerker im Freundeskreis, die wir schon besabbelt haben, denen das Gutachten und Bilder vor die Nase gehalten und Meinungen eingeholt, aber alles ohne, dass irgendwer das Haus persönlich besichtigt hat.
    Mir aber immernoch zu wenig, zur Entscheidung Kauf ja oder nein.
    Am liebsten wäre mir so ein Allround-Talent, der sich mit allem auskennt, der die derzeitigen Preise sämtlicher Gewerke kennt oder deren Listen besitzt, am Ende einen Preis X ausspuckt und dafür von uns keine tausende von € haben will.
    Auf der anderen Seite kann ich, zumindest glaube ich das, den Verkäufer nicht ständig damit strapazieren, dass irgendwer sich nochmal das Haus genauer anschauen will oder doch?

    Das nächste Problem ist für mich, dass der Winter vor der Tür steht, wenn wir jetzt kaufen würden, dann dürfen wir auch brav den Schnee räumen oder jemanden beauftragen, der das tut, richtig? Zudem stelle ich mir eine Sanierung in den kalten Monaten echt schwierig vor, lieg ich damit falsch?

    Ich würde mich also sehr freuen, wenn ihr mir ein paar Tipps geben könntet, wie ich/wir am besten weiter vorgehen könnten, um eine Entscheidung leichter fällen zu können.
    Vielen Dank!

    Grüße
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  2. Altbaukauf - Faden verloren/Vorgehensweise

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  3. #2

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    Architekt mit Altbauerfahrung, bauklimatischer Sanierung holen. Den mal kurz drüber schauen lassen ob die Kosten i.E. so passen - kosten schon Geld - ist aber in der Leistung des Architekten nach HOAI drin. Dann Kaufen (dauert ne Weile). Entkernen und Planen. Im Frühjahr mit dem Wiederaufbau anfangen. nächsten Herbst einziehen und freuen.
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  4. #3

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    Taipan hat ja schon alles geschrieben. Fall es soweit kommt: Bei der Gewerkevergabe nicht nur nach dem Preis schauen Hilft in den meißten Fällen sich Stress zu ersparen.
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  5. #4
    kappradl
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    Wenn der Preis wirklich 50000 Euro ist, dann wäre das schon fürs Grundstück billig, wenn es nicht am A. der Welt ist. Dann ist das Haus vermutlich abbruchreif oder m.a.W. 170 000 Euro sind viel zu wenig.
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  6. #5

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    Zitat Zitat von ninguna Beitrag anzeigen
    Ich würde mich also sehr freuen, wenn ihr mir ein paar Tipps geben könntet, wie ich/wir am besten weiter vorgehen könnten, um eine Entscheidung leichter fällen zu können.
    Vielen Dank!
    Zur Vorgehensweise wurde ja oben schon was geschrieben. Was mir Bauchschmerzen bereiten würde, wenn man die Liste der Mängel mal auf die wichtigsten Punkte reduziert, dann steht dort "Risse Gebäudesockel und Mauerwerk". Das klingt nach ziemlich teuer. Das mit der Dachentwässerung etc. ist Kleinkram. Feuchteschäden kann alles mögliche bedeuten.

    Was mich wundert, es fehlen Angaben zum Dach des Gebäudes. Hier lauert oft ein ganz heftiger Kostenblock. Vielleicht muss nur die Eindeckung ersetzt werden, vermutlich Wärmedämmung, und wenn man Pech hat, braucht´s einen komplett neuen Dachstuhl mit allem drum und dran. Da wird dann nicht mehr in Hunderter oder Tausender gerechnet, sondern nur noch in Zehntausender.

    Den Innenbereich könnte man auf einen gemeinsamen Nenner bringen, sprich Komplettsanierung. Das ist aufgrund des Alters sowieso wahrscheinlich. Zum Thema Heizung und TW Installation steht auch nichts in Deinem Beitrag. Allein dafür kann man bei einem größeren Gebäude ganz schnell mal 40T€ oder 50T€ versenken.

    Mit 170T€ kann man schon Einiges anfangen, man darf aber nicht vergessen, dass die Größe des Gebäudes hier eine wichtige Rolle spielt. Es macht halt einen Unterschied, ob ich bei einem kleinen EFH vielleicht 200m2 Fassade modernisieren muss, oder bei einem größeren Haus 400m2, ob man 10 Fenster austauschen muss oder 20, usw. Das zieht sich durch alle Gewerke.

    Auf der anderen Seite kann ich, zumindest glaube ich das, den Verkäufer nicht ständig damit strapazieren, dass irgendwer sich nochmal das Haus genauer anschauen will oder doch?
    Das ist eine Gratwanderung. Deswegen sollte man auch nicht ständig dort auf der Matte stehen, sondern auch mal Nägel mit Köpfen machen.

    Zudem stelle ich mir eine Sanierung in den kalten Monaten echt schwierig vor, lieg ich damit falsch?
    Da passiert dieses Jahr sowieso nicht viel, und Anfang nächsten Jahres auch nicht. Es ist ja nicht so, dass alle Handwerker zuhause sitzen und darauf warten, dass Du anrufst. Zudem sind Außenarbeiten bei -10°C Außentemperatur nicht so der Brüller.
    Was man aber machen kann, man kann die kalte Jahreszeit nutzen um zu planen und mit den Handwerkern die Aufträge abstimmen. Dann läuft man nicht Gefahr, dass man im nächsten Jahr erst einmal auf die lange Warteliste kommt.

    Kurzum, der Kaufpreis spricht wohl eher dafür, dass hier eine Komplettsanierung ansteht. Aber selbst für das Grundstück wären 33,- €/m2 verdammt günstig. Steht das Haus auf einer Sondermülldeponie? Oder ist die Gegend so bekannt, dass niemand dort wohnen möchte? Ihr solltet also auch an das lokale Umfeld denken, und ob das mit Euren Wünschen und Ansprüchen in Einklang ist. Man kauft sich nicht ein Haus nur damit man ein Haus hat, sondern weil man dort auch wohnen möchte.

    Am liebsten wäre mir so ein Allround-Talent, der sich mit allem auskennt, der die derzeitigen Preise sämtlicher Gewerke kennt oder deren Listen besitzt, am Ende einen Preis X ausspuckt und dafür von uns keine tausende von € haben will.
    Je mehr der SV arbeiten muss, um so teurer wird es, ist doch klar. Also Vorsicht vor "Sonderangeboten" von irgendwelchen Verkäufer-Experten, die Dir letztendlich nur was verkaufen wollen.
    Ganz wichtig ist, dass vorher alle Details geklärt werden, sprich dass Du dem SV genau sagst was Du erwartest. Nur so kann er Dir auch einen seriösen Preis nennen.

    Gruß
    Ralf
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  7. #6

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    Wo in Berlin ist das dann?
    Der Preis ist doch schon im Bereich Grundstückswert minus Abrißkosten.
    Was will man da noch überlegen oder den Gebäudezustand vorab im Detail eruieren?
    Da kommt doch in Kürze einer, der es Euch wegschnappt!

    Die detaillierte Untersuchung und Planung wird dann jedoch selbstverständlich vierstellig kosten (egal, ob vor dem Kauf oder danach). Es aber auch wert sein!
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  8. #7

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    Ich kann mir nicht vorstellen, dass im Berliner Umland (S-Bahnbereich und knapp daneben) ein einigermaßen brauchbares Haus mit 230 m² Wfl. und Keller incl. 1500 m² Grundstück für 50 k€ verkauft wird, von Berlin direkt ganz zu schweigen. Nicht unwahrscheinlich ist das Haus in einem Zustand, wo Abriss und Neubau billiger werden.

    Der Wunsch, eine Planung und Kostenberechnung für "keine Tausende von €" wird auch unerfüllt bleiben.

    Vielleicht sind Grundstück und Nebengebäude abzgl. Abbruchkosten ja den Kaufpreis wert, dann könnte man über einen Neubau nachdenken.
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  9. #8
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    Vielen Dank für die hilfreichen Antworten. Nun kann ich meinen Faden wieder aus dem Schrank kramen.


    Zitat Zitat von Taipan Beitrag anzeigen
    Architekt mit Altbauerfahrung, bauklimatischer Sanierung holen. Den mal kurz drüber schauen lassen ob die Kosten i.E. so passen - kosten schon Geld - ist aber in der Leistung des Architekten nach HOAI drin.
    Auch wenn ich Deine Nerven vielleicht überstrapaziere oder Du Dir jetzt vor die Stirn haust, hab bitte Nachsicht mit mir. Wo finde ich den am Besten, große weite Internet, Gelbe Seiten? Ist es besser einen aus der Region zu nehmen oder ist das egal?

    Zitat Zitat von Kalle88 Beitrag anzeigen
    Fall es soweit kommt: Bei der Gewerkevergabe nicht nur nach dem Preis schauen Hilft in den meißten Fällen sich Stress zu ersparen.
    Wenn dann irgendwann der Kauf, egal welcher Immobilie, erledigt ist, bin ich gerne bereit ein paar Taler mehr in die Hand zu nehmen. Preis/Leistung muss stimmen, ich will ja nicht in 2 Jahren von vorne anfangen
    Zudem arbeiten wir beide Vollzeit 40h, wobei eigentlich mehr, also brauche ich auch irgendwen auf den ich mich verlassen kann und die sind eben ein paar Taler teurer, nicht schlimm, wenn ich am Ende eben das habe, was ich will.

    Zitat Zitat von kappradl Beitrag anzeigen
    Wenn der Preis wirklich 50000 Euro ist, dann wäre das schon fürs Grundstück billig, wenn es nicht am A. der Welt ist. Dann ist das Haus vermutlich abbruchreif oder m.a.W. 170 000 Euro sind viel zu wenig.
    Zitat Zitat von Julius Beitrag anzeigen
    Wo in Berlin ist das dann?
    Der Preis ist doch schon im Bereich Grundstückswert minus Abrißkosten.
    Klar, das Grundstück liegt natürlich nicht in Berlin, es ist recht weit außerhalb, aber auch genau das, was wir wollen. Ich lebe nun schon so lange in der Großstadt, dass es mich einfach in die absolute Ruhe zieht. Wobei "recht weit außerhalb" auch Ansichtssache ist, von der A10 sind es knapp 15km. Der Grundstückspreis liegt dort um die 20€/m², für das Gebiet gibt es auch einen recht aktuellen FNP von 07/2013, in dem auch nichts großes zu erwarten ist, was das Wohnen in der Gegend "unattraktiv" macht, zumindest nicht für uns.
    Aber ist eben alles Geschmackssache und muss zu einem selber passen.

    Zitat Zitat von Julius Beitrag anzeigen
    Was will man da noch überlegen oder den Gebäudezustand vorab im Detail eruieren?
    Da kommt doch in Kürze einer, der es Euch wegschnappt!
    Die detaillierte Untersuchung und Planung wird dann jedoch selbstverständlich vierstellig kosten (egal, ob vor dem Kauf oder danach). Es aber auch wert sein!
    Nun nicht im Detail, aber im Groben und Ganzen, irgendwer soll das ja am Ende auch bezahlen können/wollen. Und wenn es einer vor uns wegschnappt, nun denn ist es eben so, aber ich bin eine Frau und glaube dann an Schicksal, um eine eine Entschuldigung für mein in die Länge Gezerre zu haben.
    Dass die detaillierte Planung dann vierstellig wird ist mir vollkommen klar, aber dann habe ich auch einen "effektiven" Nutzen davon, weil dann ist es ja meins und somit wäre das auch ok.
    Die 170000€ kommen ja anhand von irgendwelchen fiktiven Rechnungen/Annahmen zustande, die nicht unbedingt den meinen Vorstellungen entsprechen. Laut Gutachten Baukostenanteil von 50%(170000€), also 50% von Herstellungskosten und verglichen wurde das mit Angaben über Bauzustandsnoten. Bei Bauzustandsnote ausreichend wären das 500 - 1000€/m², dort wurde mit 750€/m² bei 230m² Mietfläche veranschlagt, ergibt auch wieder 170000€.

    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Was mir Bauchschmerzen bereiten würde, wenn man die Liste der Mängel mal auf die wichtigsten Punkte reduziert, dann steht dort "Risse Gebäudesockel und Mauerwerk". Das klingt nach ziemlich teuer. Das mit der Dachentwässerung etc. ist Kleinkram. Feuchteschäden kann alles mögliche bedeuten.
    Wie ich schon schrieb, haben wir für fast alle Punkte eine Vermutung. Risse im Gebäudesockel vermuten wir durch einen bereits gefällten Baum auf der Höhe, allerdings war innerhalb des Gebäudes davon gar nichts zu sehen? Die Feuchtigkeitsschäden sind auschließlich dort, wo auch die Dachtenwässerung defekt ist, auf der einen Seite endet das Fallrohr auf Höhe des Gebäudesockels, betrifft insgesamt zwei von 4 Ecken, in der Feuchtigkeit vorliegt.
    ABER es sind eben nur Vermutungen, ich bin nicht mal ansatzweise vom Fach.

    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Was mich wundert, es fehlen Angaben zum Dach des Gebäudes. Hier lauert oft ein ganz heftiger Kostenblock. Vielleicht muss nur die Eindeckung ersetzt werden, vermutlich Wärmedämmung, und wenn man Pech hat, braucht´s einen komplett neuen Dachstuhl mit allem drum und dran. Da wird dann nicht mehr in Hunderter oder Tausender gerechnet, sondern nur noch in Zehntausender.
    Das Dach ist tatsächlich trocken, auch mit zwei Schornsteinen und wurde bereits angefangen zu dämmen, schätzungsweise vor 5-10 Jahren. Die Dämmung wird aber nicht ausreichen, die Betonsteine die drauf sind sehen noch ok aus, aber Du hast völlig Recht, es muss abgeklärt werden.

    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Zum Thema Heizung und TW Installation steht auch nichts in Deinem Beitrag. Allein dafür kann man bei einem größeren Gebäude ganz schnell mal 40T€ oder 50T€ versenken.
    Heizung ist vorhanden, ja. Da die aber eh nicht drinnen bleiben soll, sondern eigentlich in die Richtung FBH gehen soll, ist das ein Punkt der eh kommen wird, die aber mit Sicherheit nicht in den 170000 mit drin sind.
    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Mit 170T€ kann man schon Einiges anfangen, man darf aber nicht vergessen, dass die Größe des Gebäudes hier eine wichtige Rolle spielt. Es macht halt einen Unterschied, ob ich bei einem kleinen EFH vielleicht 200m2 Fassade modernisieren muss, oder bei einem größeren Haus 400m2, ob man 10 Fenster austauschen muss oder 20, usw. Das zieht sich durch alle Gewerke.
    Richtig, wir müssen hier alles mal X nehmen und zwar nach unseren Vorstellungen und das bitte in etwa, auf 10-20k kommts dann auch nicht drauf an. Und bzgl. der Fenster werden es wohl mehr als 20

    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Da passiert dieses Jahr sowieso nicht viel, und Anfang nächsten Jahres auch nicht. Es ist ja nicht so, dass alle Handwerker zuhause sitzen und darauf warten, dass Du anrufst. Zudem sind Außenarbeiten bei -10°C Außentemperatur nicht so der Brüller.
    Was man aber machen kann, man kann die kalte Jahreszeit nutzen um zu planen und mit den Handwerkern die Aufträge abstimmen. Dann läuft man nicht Gefahr, dass man im nächsten Jahr erst einmal auf die lange Warteliste kommt.
    Das klingt doch mal nach einer super Idee, im Winter planen und im Frühjahr Handwerker scheuchen

    Ich hätte halt nur gern einen groben Überblick, was evtl. anfällt, ohne auf den Cent genau zu schauen. Ich sitze nun mal den lieben langen Tag in meinem Büro und diesbezüglich könnte ich euch zu meinem Themengebiet einen Jahresvortrag an die Wange nageln, aber eben nichts über dieses Themengebiet, darum frage ich euch ja Löcher in den Bauch. Für mich ist das thematisch so unglaublich weit von meinem "normalen" Leben weg.
    Der eigentliche Plan war ja auch, dass wir uns in der Winterzeit mit Hauskauf/-bau auseinandersetzen, dass wir bei dem zweiten Altbau gleich hängen bleiben, hab ich ja nun auch nicht geahnt.
    Wenn man bsp einen Trockenbauer sagt xm² verputzen, sag mal einen etwa Preis, dann sagt der höchst wahrscheinlich ganz grob Preis X, fragt man mich, sag ich öhm kostet vermutlich Geld. Genauso, wenn ich mir einen Wand anschaue, ja ok eine Wand, schön, einer mit Ahnung sieht wahrscheinlich mehr und darum gehts mir ja nur. Ich sag, das Dach ist ok, der Dachdecker kriegt vermutlich eine Krise. Aufgrund meines fehlenden Wissens bin ich mir ja nur so unsicher, klar ist das natürlich ein Armutzeugnis, aber woher soll ich das denn auch wissen, wenn ich nicht nachfrage?

    Und wie gesagt, am Ende muss es auch irgendwer bezahlen. Wenn ich von 170k ausgehe, müssen wir auch einen Teil finanzieren, wenn am Ende dann aber 250k stehen, dann muss nachfinanziert werden und dieses hin und her will ich mir einfach ersparen. Mir gehts ja, nicht darum, dass ich hier sparen will, wo ich nur kann, wenn die Sanierung 250k kostet, dann ist das so, aber dann hab ich eine Hausnummer. Irgendwann ist natürlich auch eine Summe erreicht, die ich nicht mehr bereit bin für so viel Stress zu zahlen, aber dann wäre es eben auch eine Entscheidung.

    Dennoch möchte ich mich nochmal für eure ganzen Beiträge bedanken, bisher habt ihr mir wirklich gut weitergeholfen.
    Ich werd jetzt erstmal das große weite Internet bzgl. des Architekten auf die Beine stellen, wenn jemand noch einen Tipp hat, wo ich einen finde, bitte nicht scheuen in die Tasten zu hauen.

    Grüße
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  10. #9
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    Ach mensch, deine Antwort habe ich überlesen, sorry.

    Zitat Zitat von Thomas Traut Beitrag anzeigen
    Nicht unwahrscheinlich ist das Haus in einem Zustand, wo Abriss und Neubau billiger werden.

    Vielleicht sind Grundstück und Nebengebäude abzgl. Abbruchkosten ja den Kaufpreis wert, dann könnte man über einen Neubau nachdenken.
    Dies könnte natürlich durchaus sein, dass es eigentlich nur noch zum Abriss geeignet ist. Wobei ich vielleicht nur naiv bin, wenn ich jetzt sage, dass das im Gutachten hätte stehen müssen? Die RND wurde auf 40 Jahre bestimmt, wenn die 0-10 Jahre wäre, hätte ich auch mehr an der Fragestellung festgehalten.
    Neubeu ist def. keine Option bei dem Grundstück, denn die Gemeinde hat schon verkündet, dass es keine Baugehnemigung für ein Neubau geben wird.
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  12. #10

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    Etwa Außenbereich?
    Das mindert ggf. den Grundstückswert erheblich.
    Langsam wird die Sache plausibel.
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  13. #11

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    Wenn es wirklich Außenbereich ist, würde ich die Finger davon lassen. Dann sind in der Regel weder ein Carport noch eine Garage oder ein Anbau genehmigungsfähig.

    Die RND von 40 Jahren kann hinkommen. Man muss ja das Haus nicht für viel Geld umbauen. Das habt Ihr aber vor. Schon das Stichwort Fußbodenheizung auf Holzbalkendecke klingt nach teuer. Von den Kosten mal abgesehen, müssen in der Regel Türstürze höher gesetzt werden, die Treppe passt nicht mehr usw.

    Aus eigener Erfahrung bringe mal einen alten Bau-Kalauer: "Wer viel Geld hat und ist dumm, kauft ein Haus und baut es um."
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