Ab wann ist ein Haus bezugsfertig?

Sämtliche Anträge wurden vom Bauherrn im Vorfeld zum Zeitpunkt der Baugenehmigung für den GU unterzeichnet. Das waren gut 7 Monate vor der geplanten Bauabnahme durch den GU. Dies sollte so sein, damit der GU zeitnah die Anträge an das Bauamt senden kann, damit kein Zeitverzug durch die einzuholenden Unterschriften des Bauherrn auftreten sollten.

 

VOB Vertrag?

Wenn ja:

 

Es ist VOB-Vertrag mit 5-jähriger Gewährleistung nach BGB.
Die Frage ist: Kann man vom Bauherrn bei der Bauabnahme (GU) erwarten, dass er sich im Baurecht auskennt, wenn dies nicht einmal der GU konnte? Bei den baulichen Mängeln gebe ich Dir Recht. Da wird im Rahmen der Gewährleistung nachgebessert und einem Bezug/Einzug steht nichts im Wege. Aber bei einem Verstoß gegen aktuelles Baurecht dazu noch beim Brandschutz ist m.E. die Abnahme schon grob fahrlässig durchgeführt worden. Zudem wurde diese noch um 4 Wochen in das alte Jahr zurückdatiert. Der Dienstleister GU hat die vereinbarte Leistung ja nicht zum vereinbarten Zeitpunkt erbracht, zudem noch grob fährlässig. Wie gesagt,
hier geht es um den vorbeugenden Brandschutz und nicht um ein fehlendes Klo. In der Baugenehmigung selbst steht der Hinweis, dass das Gebäude erst benutzt werden darf, wenn die abschließende Fertigstellungsbesichtigung durch das Bauamt durchgeführt worden ist. Wenn der Bauherr jetzt trotzdem eingezogen wäre, obwohl dies nach Baugenehmigung nicht zulässig ist, würde der Bauherr durch sein konkludentes Handeln diesen Mangel akzeptieren und in erster Linie bei einem auftretendem Personenschaden im Brandfalle von der Staatanwaltschaft zur Verantwortung gezogen. Man könnte jetzt natürlich sagen, wann brennt es denn. Aber dann bräuchte man auch keine Versicherung, keine Vorschriften und kein Baurecht. In Köln beim U-Bahnbau hat die Bauleitung vielleicht auch gesagt, ach das geht schon. Ich möchte den Bauherrn oder Bauleiter sehen, der jezt für die Entscheidung gerade stehen muss und der Staatsanwaltschaft erklären muss, warum eventuell einige Vorschriften allzu lascht oder gar nicht beachtet wurden, unabhängig von irgendwelchen durchgeführten Zwischenabnahmen. Der Bauherr, in diesem Fall die Stadt Köln, wird sich bzgl. eventueller Schadensansprüche auch an die Bauleitung als den kompetenten Experten schadlos halten. Vielleicht ist das aber auch ein mehr juristisches Thema.

 

Das wird

jetzt geeiere.

Auch als Bauherr hat man Pflichten. Die Baugenehmigung z.B. wird dem Bauherren ausgestellt und nicht dem Unternehmer.

Dies hier:

war also dem Bauherren bekannt, er hätte also ohne weiteres VOR der Abnahme mit dem BU das Bauamt zur Abnahme bestellen können. Denn dieser Punkt der Baugenehmigung verpflichtet den Bauherrn. Zieht er also ohne vorherige Abnahme durch das Bauamt ein, hat zunächst er die Folgen zu vertreten.

Niemand ist gehindert zur Abnahme Fachleute hinzuzuziehen, nimmt man ohne eigenen Sachverstand ab, gilt die Abnahme gleichwohl als vollzogen.

Und das mit allen daraus resultierenden Folgen.

Der Vorwurf "Abnahme wurde grob fahrlässig durchgeführt" trifft auch nicht den Unternehmer, der die Abnahme anberaumt hat, sondern den Bauherren, der abgenommen hat.

 

Hier wird nicht rumgeeiert:

1) Der GU als bezahlter Dienstleister hat alle nötigen Unterlagen des Bauantrages von mir im Vorfeld auf seinen ausdrücklichen Wunsch unterschrieben zur zügigeren Abnahme erhalten. Das Bauordnungsamt zu informieren, war seine Aufgabe. Andere GUs vereinbaren vor Ihrer Abnahme die abschließende Fertigstellungsbesichtigung durch das Bauamt, dann haben sie diese Probleme nicht.

2) Ich bin definitiv nicht eingezogen, weil das Gebäude nicht den nach Baurecht vorgeschriebenen 2. Rettungsweg hatte, so wie er auch vom Bauamt gerügt wurde.

Du kaufst und fährst doch auch nicht mit einem neuen Auto, das vom TÜV nicht abgenommen wurde, weil z.B. die Bremsen kaputt sind. Wenn eine Lampe kaputt ist, fährst Du eventuell noch weiter, wenn die Bremsen kaputt sind wird das Auto stillgelegt. Wenn Du trotzdem fährst, und einem Unfall baust, hast Du arge Probleme.

 

Das

las sich in den vorherigen Beiträgen aber anders. Da macht das eindeutig den Eindruck, als sei der Mangel erst aufgefallen, als das Bauamt abgenehmen sollte.

Und wenn Sie -bevor der Mangel bei Abnahme durch Bauamt auffiel- schon wussten ("bin nicht eingezogen weil 2. Rettungsweg fehlte"), dass dieser Mangel besteht, warum haben Sie dann trotzdem abgenommen??

Auch die Tatsache, dass Sie dem GU die Formulare ausgehändigt haben ändert nichts daran, dass Sie als Bauherr gegenüber dem Bauamt verpflichtet waren, die Abnahme zu beantragen. Wenn Sie der Meinung sind, dass Sie diese Aufgabe an den GU übertragen haben, dann hätten Sie auch dies (Nichtbeantragen der Abnahme) als Mangel rügen müssen.

Übrigens:
GÜ´s sind keine Dienstleister, mit denen hat man Werkverträge.

Abschließend:
Sie haben mit allen Rechtsfolgen abgenommen und sich keine Rechte vorbehalten.
Wenn Sie durchaus der Meinung sind, Ihnen stünde die Vertragsstrafe zu, dann fordern Sie diese doch einfach beim GÜ schriftlich ein. Wenn er nicht zahlt bleibt doch eh nur der Weg zum Anwalt.

Ob sich das lohnt und wie die Aussichten sind, sagt Ihnen der schon bei der ersten Beratung.
Aber Achtung: Mit Anwälten haben Sie keinen Werkvertrag, zahlen muss man auch, wenn der gewünschte Erfolg ausbleibt (der Gegner Recht bekommt).

 

Noch mal Klartext zum Mitschreiben:
1.) GU macht seine Bauabnahme und wußte nichts von 2. Rettungsweg bei EFH.
2.) 5 Wochen nach GU-Bauabnahme Abnahme durch Bauamt, das den Mangel fehlender Brandschutz feststellt.
3.) GU bestreitet, dass 2. Rettungsweg notwendig ist, läßt aber letztendlich unter Druck den Mangel beseitigen.
4.) 11 Wochen nach GU-Abnahme Mangelbeseitigung durch Fachfirma
5.) 4 Wochen nach Mangelbeseitigung nochmalige Prüfung durch Bauamt mit schriftlicher Bestätigung, dass jetzt alles OK ist.
6.) Danach erst Einzug durch Bauherrn.

Wer ist eigendlich der "Baufuchs" auf dem Bau, wenn nicht die BL oder der GU? Doch nicht der Bauherr, der bezahlt doch die Bauexperten.

 

Wieso erst 5 Wochen später und warum nicht eingezogen nach Abnahme VOR Mangelkenntniss

Der, der einen EIGENEN Fachmann hat.
Warum sollte der GU/GÜ Ihnen gegenüber bei der Abnahme sagen

Schön wärs ja, aber...........
Nachgerade dann, wenn er selber vorgeblich nix vom RW wusste.

MfG

 

5 Wochen später, weil ich durch das Bauamt angeschrieben wurde und daraufhin dem GU mitgeteilt habe, ob er denn nicht mal den von mir unterschriebenen Antrag für die abschließende Fertigstellungsbesichtigung an das Bauamt abschicken sollte; Was der GU dann auch umgehend tat.

Nach der GU-Abnahme bin ich nicht eingezogen, weil noch diverse Innenarbeiten zu machen waren und ich meinen Umzugstrupp noch nicht beisammen hatte. Nach der Bauabnahme durch Bauamt sollte ich auf keinen Fall einziehen, da dies rein jurustisch als schlüssiges Handeln ausgelegt werden könnte, ich also den Mangel akzeptiere und viel wichtiger, keine Versicherung im Brandfall für Personenschaden aufkommt und mich versichert, da Baurecht nicht eingehalten. Die haben ja auch ihre Sachverständigen, die überprüfen, ob Versicherung im Schadensfall zahlt oder nicht. Und wenns teuer wird gferade bei Personenschaden, zahlen die nicht so schnell und ich als Bauherr, der die Situation nicht verschuldet hat bin der Dumme. Das kanns doch auch nicht sein.

 

Moment mal...

...ich lese immer wieder "Abnahme durch GU"?

Wer hat denn nun eigentlich was abgenommen? GU gegenüber seinen Subs oder Bauherr gegenüber GU?

Gruss
Sven

 

Sorry - ich kann es nur immer wieder sagen. Wenn man Laie ist, soll man/frau sich einen Fachmann/Frau hinzuziehen, wenn es um die Abnahme einer Leistung im 6 stelligen €-Bereich handelt

Im Strafrecht heisst sowas Unwissenheit schützt vor Strafe nicht.

 

Im Strafrecht gilt aber auch das Verursacherprinzip. Und der Verursacher des Übels war doch wohl nicht der Bauherr, sondern der GU, der sich seines Handwerker-Teams bei der Ausführung seiner Bauten bedient und selbst auch die Bauleitung macht. Wenn der bei seinen Bauabnahmen, nicht mal weiß, das der 2. Rettungsweg auch bei EFH schon seit 1970 unverändert in der BauO NRW steht, kann man doch nicht allen Ernstes behaupten, eigentlich ist ja der Bauherr Schuld. Die Bauleitung ist dafür verantwortlich, das die einschlägigen Baugesetze, DIN-Vorschriften etc. eingehalten und umgesetzt werden. Bei der Bauabnahme zwischen GU und Bauherrn geht es doch in der Regel vorwiegend um bekannte Mängel bei der Bauausführung. Ich möchte den GU, Architekt oder die Bauleitung sehen, die ernsthaft den Standpunkt gegenüber einem Mieter, Vermieter, Käufer oder dem Bauordnungsamt vertritt: Ziehen oder lassen Sie mal ruhig in die Wohnung einziehen, der nach Baurecht vorgeschriebene 2. Rettungsweg (Brandschutz) ist zwar derzeit nicht vorhanden, aber es wird schon nichts passieren. Dem GU ist gar nicht bewußt, das er mit einem Bein im Gefängnis steht, wenn wirklich was passiert und die Staatsanwaltschaft bei ihm an die Tür klopft. Brandschutz ist nämlich elementar wichtig.

 

Dass der

fehlende 2. Rettungsweg ein Mangel ist, wird doch gar nicht bestritten. Auch nicht, dass der GU den Mangel zu beseitigen hatte.

Ihnen war jedoch bekannt, dass ein Bezug des Objekts (also auch die Bezugsfertigkeit) erst gegeben ist, wenn das Bauamt die Gebrauchsabnahme durchgeführt hat. In Kenntnis dieser Tatsache und obwohl die Abnahmebescheinigung Bauamt nicht vorlag haben Sie trotzdem abgenommen.

Die Ausgangsfrage war "kann ich Vertragsstrafe geltend machen?"

Und das können Sie m.E. eben nicht, weil Sie sich keinen entsprechenden Vorbehalt ins Protokoll haben aufnehmen lassen.

Formfehler mit Folgen.

 

Keinem, weder mir noch dem GU, war bei der GU-Bauabnahme klar, dass das Gebäude nicht bezugsfertig war. Erst als bei der Bauabnahme durch das Bauamt, das ware 5 Wochen nach der GU-Abnahme, dieser Mangel festgetsellt wurde, kam der Stein ins Rollen. In folge dessen habe auch ich mich als Bauherr notgedrungen mit diesem Thema befassen müssen, weil mein GU als Bauexperte nicht mal die allerwichtigsten Bauvorschriften kennt. Jeder GU, BU, Architekt, Bauleitung etc. sollte bei einem so wichtigen Thema wie Brandschutz, auf das die Bauämter natürlich berechtigterweise mit Prio 1 achten, auf dem Stand der Dinge sein. Wer das nicht kennt, der sollte sich ein anderes Betätigungsfeld suchen und nicht nachher die Schuld bei anderen suchen, z.B. das Bauamrt, das in diesem Fall mal besonders genau hingeschaut hat, sondern seinen Fehler eingestehen und Lehrgeld zahlen.

 

Ist eine Gebrauchsabnahme

MfG

 

Ein GU ist per se erstmal nicht unbedingt ein "Bauexperte". Er sollte es sein, das wäre natürlich sehr schön, ist aber nicht notgedrungen so! Ein GU nimmt letztendlich (ich weiß ist nicht gaaaanz korrekt...wäre eher beim BT so!) die Rolle des BH ein. Er läßt planen (extern oder durch einen angestellten Planer oder er ist selber der Planer), schreibt aus, vergibt, läßt bauen und reicht letztendlich das fertige Objekt an sie weiter. Letztendlich ist er "Geschäftsmann", nicht aber unbedingt Baufachmann. Leider ist das so. Leider...

Grüße

Thomas

 

Klaro,

aber den Bauantrag mit dem notwendigen 2. Rettungsweg hat ja nicht der GU selbst erstellt, sondern eben ein "Bauvorlageberechtigter" und das wird wohl ein Architekt gewesen sein.

Das ganze Gejammer ändert aber doch nichts daran, dass der Bauherr wegen Abnahme/Formfehler die Vertragsstrafe nicht einfordern kann.

Zu tatsächlichem Mangel etc. ist in #33 eh alles gesagt.

Wenn Jonathan anderer Meinung ist was die Vertragsstrafe angeht -sein gutes Recht- kann er ja einen Anwalt bemühen, da er bei seinem GU mit der Forderung nicht druchgedrungen ist.

 

Mein GU macht aber auch die Bauleitung. Der Mitarbeiter ist gelernter Maurer- und Betonbaumeister. Irgend ein Experte bei einem Bauvorhaben muss ja nun die Sachkenntnis haben, die auch dem Bauamt gegenüber nachweisen werden muss und die Verantwortung letzendlich übernehmen.Denn sonst könnte sich ja jeder rausreden und der Bauherr, als der am wenigsten mit Fachkenntnis Ausgestattete wäre letztendlich der Dumme. Also kann ein Objekt nicht bezugsfertig sein, wenn das Bauamt so einen groben Mangel, wie den fehlenden 2. Rettungsweg feststellt, der im Fall des Falles Gefahr für Leib und Leben der Bewohner und Gäste eines Hauses darstellen würde. Deshalb ist er ja auch so wichtig.

 

@ Baufuchs:
dann kann der GU aber nach Bauabnahme auch keine Rechnungen mehr einfordern oder?

 

Geht es hier noch um die Sicherheit oder Bezugsfertigkeit des Gebäudes, oder ist diese Diskussion nur eine Suche nach Möglichkeiten Geld einzusparen?