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  1. #1
    Avatar von dombn
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    Frage Schock: > 170 k fr einen Keller (Grobschtzung Architekt)

    Ich lese jetzt seit einigen Tagen hier mit und habe auch schon diverse ltere Threads durchgelesen. In sofern hoffe ich, dass ich jetzt als Baulaie hier nicht gleich mit dem ersten Beitrag anecke.

    Vorgeschichte
    Wir (meine Frau und ich + Knirps noch nicht ausgeliefert ) mchten ein Fertighaus (................) bauen lassen. Der Anbieter bietet ab Oberkante Keller/Bodenplatte an. Wir bentigen fr mein Unternehmen zustzlichen Lagerplatz fr Archiv, Akten, Kartons, so dass wir uns doch noch fr einen Keller entschieden haben. Da mchten wir gerne einen Fertigkeller – mglichst einfach und fr die o.g. Zwecke geeignet. Innenausbau des Kellers kann gerne erst spter erfolgen.

    Da uns das Thema Tiefbau, Erdarbeiten, Keller, etc. alleine zu hei߫ war, haben wir einen Architekten angefragt und um eine grobe Schtzung gebeten. Dieser wurde uns von meiner Familie empfohlen.

    Bisher haben wir uns nur um die Vorbereitungen gekmmert: wir haben die Zusage von der Grundstckverkuferin, der Bank fr die Finanzierung, das Angebot vom Hausanbieter und ein auf unseren Auftrag/Kosten angefertigtes Baugrundgutachten.

    Soweit wrde bisher alles gut passen, allerdings hatten wir nicht mit 176.000*€ fr Keller und Tiefbau gerechnet. Wir haben noch nichts unterzeichnet und noch knnen noch alles abbrechen, was wir allerdings sehr bedauern wrden. Wenn diese Zahl realistisch ist, wre es allerdings fr uns nicht mehr zu stemmen.

    Ich versuche deshalb, die Schtzung zu verifizieren. Ich hoffe, die versammelten Experten knnen mir hier dabei helfen – zumindest soweit, ob ihr es fr realistisch haltet oder nicht.

    Haus
    - Kantenlnge 9,5 m 14,5 m

    Keller (Empfehlung von Architekt)
    - lichte Hhe Keller 2,50 m
    - Keller als weie Wanne mit Perimeterdmmung
    - der Keller soll ca. 30 cm ber der Oberkante Boden herausragen
    - Keller msse beheizt werden wg. Papier/Feuchtigkeit


    Baugrundgutachten
    Der bisher wohl beste Tipp, war der Rat vom Architekten, bereits vor dem Start ein Baugrundgutachten fr das Grundstck erstellen zu lassen. Hier in Krze, die bisher meist gefragten Eckdaten:
    - Bauflche befindet sich in Erdbebenzone 2, Unterklasse T/Baugrundklasse B
    - Bodenklasse 3
    - oberster, durchgngiger Grundwasserhorizont max. 6 m unter GOK
    - Terassenablagerung nicht frostempfindlich, gering pressbar und gut tragfhig
    - Flachgrndung auf Einzel- und Streifenfundamenten sowie Flchengrndung mgl.
    - bei Einbau von Polsterschicht aus frostsicherem Material bis in Tiefe von 1,0 m kann auf Frostschrze verzichtet werden
    - Bettungsmodul mit ks = 30 MN/m
    - Bschung der Baugrube bei Tiefen bis 5 m, 45
    - Keller ist gegen aufstauendes Sickerwasser abzudichten


    Knackpunkt
    Aufgrund des 45 Winkels der Baugrube, reicht auf einer Seite (rechts) bei einer Vollunterkellerung die Breite des Grundstcks nicht fr Grube+Bschung+Sicherheit+etc. aus. Der Architekt hat deswegen einen Verbau angekndigt und mit in der Planung. Uns wre stattdessen lieber ein (etwas) kleinerer Keller, er hat aber wohl erst mal den Vollkeller geschtzt.


    Grobkostenschtzung
    Ich verlinke hier zu einer neutralisierten Grobkostenschtzung (PDF, ca. 9 KB) und fhre unten nur die geschtzten Brutto-Summen auf:

    * (Honorare, Statik, Genehmigung etc.) 18 % der Baukosten

    Dazu schrieb er in einer E-Mail:
    Ich habe in die Erdarbeiten die kompletten Leistungen fr Schmutzwasser- und Regenwasserleitungen sowie Rigole mit hineingenommen als auch das Wiederherstellen des Grundstcks, allerdings nicht die Aussenanlagen wie Pflasterung, Stufen, ggfls. Winkelsteine, Mutterboden und Bepflanzung.
    […]
    Obwohl die Grobkostenschtzung schon sehr detailliert aussieht, bitte ich Sie, dies nur als Anhalt zu nehmen, da ich einfach viele Annahmen getroffen habe. Das heit nicht zwangslufig, dass die Kosten noch hher liegen werden, je nach Anspuch und vorhandenen Randbedingungen kann es auch weniger sein.

    Zugegebenermaen wir nach Erhalt dieser E-Mail geschockt. Wir hatten uns vorher so gut wir konnten erkundigt und teilweise Angebote (soweit mglich) eingeholt. In keiner Schtzung kamen wir annhernd in diese Preisregion. Inklusive der Erdarbeiten lagen unsere Schtzungen bisher bei unter 80.000 € fr Keller und die Erdarbeiten.

    Bisher hatten wir allerdings auch keine Rigole eingeplant, die der Architekt mit geschtzt hat, hatten wir bisher nicht mit drin. Die macht aber a) den Kohl nicht fett und b) wssten wir nicht wo er die auf dem Grundstck unterbringen will, da wir an keiner Seite 6 m zwischen Haus und Grundstcksgrenze haben.


    Fragen/Anmerkungen:
    Wir sind sehr dankbar fr jedes Feedback.

    1. Fr wie wahrscheinlich werden die geschtzten Kosten von den Anwesenden gehalten?

    2. Wen mssen wir suchen, der uns in dieser Hinsicht professionell bert?

    Anmerkung zu 2):
    Von dem was ich bisher hier gelesen habe, einen Architekten. Nur wie finden wir einen oder eine, die nichts dagegen hat, dass wir mit 2 Fertigbau-Firmen (Haus und Keller) bauen mchten?

    3. Falls einer der Anwesenden (Umgebung Bonn/Bornheim) sich anbieten mchte, wre ich sehr dankbar fr Kontakt an: dom-at-dpesch.de**


    ** leider bin ich noch nicht frei geschaltet (RegDatum 13.10.), ich kann derzeit wohl keine PM empfangen/sehen und wenn ich es richtig verstanden habe, hier auch bis dahin nicht antworten
    Gendert von mls (15.10.2010 um 19:36 Uhr) Grund: fh-hersteller g-x-t
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  2. Schock: > 170 k fr einen Keller (Grobschtzung Architekt)

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2

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    Was befindet sich denn neben jenem Grundstck?
    Vielleicht kann man statt des aufwendigen Verbaus einfach das Nachbargrundstck mitbenutzen (ggf. gegen Entgelt)?
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  4. #3
    Themenstarter
    Avatar von dombn
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    Rechts neben dem Grundstck leider eine (alte) Mauer, im hinteren Grundstcksbereich eine Scheune.

    Da fllt mir ein, es gibt auch noch Fotos von dem Grundstck (nix dolles zugegeben). Es gehr dabei um die Mauer auf der rechten Seite. Der Architekt hatte, sicher berechtigte, Sorge dass diese in die Baugruppe kippen knne.


    Alternativ-berlegung von uns
    Unsere berlegung war es, dass es mit einer Teilunterkellerung, d.h. von rechts erst mal ca. 1,3 m Bodenplatte und dann erst Keller + Haus um ca. 20 cm nach links verschieben passen msste. Das wollen wir gerne mit jemandem planen, wissen dummerweise nur nicht wen. Bei dem o.g. Architekten fehlt mir derzeit das Vertrauen, weil ich das Gefhl habe, dass wir offensichtlich sehr aneinander vorbei gesprochen haben mssen.

    PS: ups, ich kann ja doch antworten
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  5. #4

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    Hmmm - die Aufstellung hat so ein paar "Fehler"

    Unter eine WW gehrt keine Noppenbahn () sondern eine Dmmung oder eine Beton-Sauberkeitsschicht.
    Und in eine WW gehrt kein Fundamenterder, sondern aussen ein Ringerder in VA.
    Aussenabdichtung Kellerwnde ist zumindest falsch formuliert, denn dicht sollte eine WW ja wohl schon sein.
    Gemeint sein knnte eine Dampfsperre auf den Wnden, die aber von immer mehr Fachleuten als unnttig erachtet wird!
    Eine kapilarbrechende Schicht ist auch Bldsinn.

    Dafr fehlen alle Dichtungseinstze + Kernbohrungen fr Abwasser und Versorgungsanschlsse!

    Ich kenne zwar das Bonner Preisniveau nicht, aber insgesamt erscheint mir der Preis zu hoch - und zwar nicht nur ein paar
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  6. #5

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    Stolzer Preis. Da kann doch was nicht stimmen. Dafr bauen andere Leute ihr ganzes Haus.
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  7. #6
    Bauexpertenforum Avatar von mls
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    man kann weder die "empfindsamkeit" der nachbarlichen mauer
    einschtzen (nicht ganz unerheblich, um den geeigneten verbau berhaupt
    planen und die kosten abschtzen zu knnen), noch ist die rtliche situation
    berschaubar (fr mich jedenfalls nicht). macht auch nix - weil der
    angelegenheit sollten sich ein architekt und ein tragwerksplaner annehmen.
    meine glaskugel sagt: die verdienen schmerzensgeld ..
    wieder ein fall, wo "ganz einfach" "ganz kompliziert" werden kann ..
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  8. #7
    Baufuchs
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    Mal am Rande:

    27.000.- Honorar fr Architekt/Statik nur fr den Kellerbau sind schon ein Wort zum Sonntag.
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  9. #8

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    Zitat Zitat von Baufuchs Beitrag anzeigen
    Mal am Rande:

    27.000.- € Honorar fr Architekt/Statik nur fr den Kellerbau sind schon ein Wort zum Sonntag.
    ...der Rest aber auch

    Wenn das auf dem Bild3 die besagte Mauer ist?

    Kann man die fr einen kleineren Betrag demontieren und wiederaufbauen?!
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  10. #9
    Avatar von Hansal
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    Zitat Zitat von Ralf Dhlmeyer Beitrag anzeigen
    Und in eine WW gehrt kein Fundamenterder, sondern aussen ein Ringerder in VA.
    Wo steht das geschrieben?
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  11. #10

  12. #11

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    Unverschmtheit wrde ich sagen!

    Wenn euer Architekt den Preis Ernst meint und er sich nicht verschrieben hat, dann wrde ich schnellstmglich einen anderen Architekten suchen. 170 t fr diesen Keller - sagt mal gehts noch. Das ist eine bodenlose Frechheit. Schau dass Du den Typen los wirst und zwar schnellstmglich. Fr diesen Preis bauen andere ein ganzes Haus!.
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  13. #12

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    Einfach mal eine Hausnummer von uns
    Vollunterkellerung, fr 9,5 x 17m mit einigen Ecken und Kanten, viele Unterzge. Bodenplatte 30cm mit Isolierung (16cm Styrodur, auch fr die Kellerwnde) Hhe 2,4m, Erdbebenzone 3 .....
    Ohne Innenausbau (Heizung, nicht tragende Innenwnde, Elektrik etc.) aber mit Erdarbeiten, Abwasserrohren aus dem Haus = 65 000

    Innenausbau machen wir dann je nach Bedarf und finanzieller Lage peut a peut selber oder lassen es machen.

    Wir wollten auch erst eine Teilunterkellerung ca 9,5x 9,5 die wre uns ca. 12 000 gnstiger gekommen

    Der Tip von Julius einfach den Nachbar fragen ist gut. Haben wir auch gemacht bezglich der Abwasserleitung und wir sparen uns so eine Hebeanlage.
    Tip von unsrem Bauunternehmer: Eine wichtige Quelle fr Kostenersparnis ist der Statiker. Wenn der gut rechnet kann man einiges sparen.
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  14. #13

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    Unverschmtheit wrde ich sagen!
    einfach mal die kostenberechnung lesen und hinterfragen.
    Ohne Innenausbau (Heizung, nicht tragende Innenwnde, Elektrik etc.) aber mit Erdarbeiten, Abwasserrohren aus dem Haus = 65 000 €
    oha....
    hier kmen noch der Verbau und seine generierten kosten dazu
    ~23.000
    dann noch der innenausbau
    ~24.000
    und schwup sind wir bei 112.000 €

    ach ja was hat er an mehrkosten kalkuliert samt honorar ?
    118 334,74 €
    unrealistisch? wir kennen die randbedungen nicht.
    da hilft nur spitze feder und bekannte preise vor ort zu vergleichen.
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14
    Themenstarter
    Avatar von dombn
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    Vielen Dank schon mal fr eure Antworten. Die bisherigen Reaktionen beruhigen schon wieder etwas. Wir hatten bisher zwischen 60 und 80 k fr Keller und Erdarbeiten (+ Sicherheit, die wir nur nicht schon vor dem Bauen aufbrauchen mchten, teurer wird's ja meist von alleine) geschtzt.

    Ich befrchte, der Architekt meint es leider so. In einem Gesprch mit meinen Eltern, wegen einer anderen Bausache, soll gefallen sein, dass er uns mal die Augen ffnen wolle . Aber das tut hier nichts weiter zur Sache, so dass auer der Entscheidung, dass wir nicht mit ihm arbeiten mchten, wir das nicht vertiefen mssen.

    Zur Mauer
    Zur Sorge um die Mauer: diese ist in der alten (ersten) berlegung sicher berechtigt. Der Architekt hatte bisher geschtzt, dass wir ca. 1,40 m mehr Platz auf der rechten Seite bentigten. Seine geschtzten 20 k fr einen Verbau sind aber auch noch nicht das Problem, dann bleiben immer noch 150 k. Fr uns immer noch jenseits von gut und bse.

    Hier mal eine grobe (!) Skizze (in GoogleMaps). Die links sichtbare Scheune ist die zusammengefallene auf meinen Fotos.

    Das Grundstck links ist unbebaut und hier werden wir den Besitzer fragen, ob er uns eine Benutzung auch fr den Erdaushub gestattet bzw. bereit wre, das Grundstck fr die Bauzeit zu vermieten.


    @mls: Danke fr deine Bedenken.** Leider kennen wir weder Architekten noch Tragwerkplaner. Das Problem ist ja immer, da gute zu finden.
    Was den Keller angeht, sind wir kompromissbereit und fast schmerzfrei. Wir brauchen halt einen, ob der jetzt was kleiner oder was auch immer wird, macht es uns nichts aus. Nur in die Rahmenbedingungen und Finanzierung muss er halt passen.


    Wir werden Anfang nchster Woche versuchen eine/n andere Architekt/in zu finden, um mit ihm/ihr unser berlegung zu besprechen. Auerdem auch direkt mal den Besitzer des Nachbargrundstcks ausmachen und hflich anfragen. Darauf steht brigens diese dekorativ zusammengebrochene Scheune auf dem Bild links.


    Wir haben dazu den Bauherren-Verein (WiE) angefragt, ob sie uns jemand in der Gegend empfehlen knnen. Mir wurde noch der Tipp gegeben, die Fertigkellerfirma nach einem Architekten in unserer Nhe zu fragen.


    ---
    ** Leider kenne ich so was aus meinem Bereich (Internet/Web-Applikationen) auch. Kunden die mit ganz einfachen Ideen kommen, die dann allerdings etliche Knackpunkte/Tcken haben. Bisher haben wir, wenn es irgendwie technisch machbar war, eine gute Lsung gefunden oder aber dem Interessenten/Kunden mitgeteilt, dass es derzeit keine technische Lsung fr seinen Wunsch (oder sein Budget) gibt. Das wre ja auch OK.
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  17. #15
    Themenstarter
    Avatar von dombn
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    @Sepp Vielen Dank fr die Antwort. Wir hatten uns von ihm halt nur gewnscht, einen Keller ohne jeden unntigen Schnick/Schnack und insbesondere ohne Innenausbau. Gut so wie er es auffhrt, kann man diesen wieder raus rechnen.

    Es kann auch sein, dass er sehr viel Sicherheit einberechnet hat, da er das Grundstck, nicht kennt bzw. nie besichtigt hat. Wir waren bisher bei den Gesprchen ja sehr am Anfang. Er kannte allerdings unsere Planung/unser Limit mit den max. 70-80 k.


    Natrlich kenne kenne ich die Bornheimer (bei Bonn) Preise nicht. Sollte uns ein andere/r Architekt/in diese ebenso besttigen/schtzen und keine Alternative mglich ist, werden wir das Projekt abbrechen/beenden mssen.

    Wir hoffen allerdings eher auf den Alternativplan mit der Teilunterkellerung mit einem Fertigkelleranbieter/Fertigteilen.
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