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  1. #1

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    Grunddienstbarkeit für Nahwärmeversorgung

    Hallo,
    ich plane ein Grundstück zu kaufen, welches durch die Grundstücksgesellschaft zwingend an ein Blockheizkraftwerk (BHKW) für die Nahwärmeversorgung angeschlossen werden muss.

    Folgende Konstellation lt. Kaufvertrag:
    Die Käufer verpflichten sich,
    a)** den Wärmebedarf für den Kaufgegenstand ausschließlich über den Betreiber des oben genannten BHKW zu decken und mit diesem einen entsprechenden Energielieferungsvertrag abzuschließen, sowie den Verzicht auf eine anderweitige Wärmeversorgung durch die Bewilligung einer entsprechenden beschränkt persönlichen Dienstbarkeit bzw. Grunddienstbarkeit für den Betreiber des BHKW grundbuchlich zu sichern;
    b)*** die zum Betrieb der o.g. Energieversorgung notwendigen Leitungen unentgeltlich zu dulden und entsprechende Leitungsrechte durch die Bewilligung einer entsprechenden beschränkt persönlichen Dienstbarkeit bzw. Grunddienstbarkeit für den Betreiber des BHKW grundbuchlich zu sichern;
    c) * die gemäß a) bis b) übernommenen Verpflichtungen an etwaige Rechtsnachfolger im Eigentum des Kaufgegenstandes weiterzugeben und diese entsprechend zu verpflichten.

    Störgefühl:
    § 3 AVBFernwäremeV besagt:
    Das Fernwärmeversorgungsunternehmen hat dem Kunden im Rahmen des wirtschaftlich Zumutbaren die Möglichkeit einzuräumen, den Bezug auf den von ihm gewünschten Verbrauchszweck oder auf einen Teilbedarf zu beschränken. Der Kunde ist verpflichtet, seinen Wärmebedarf im vereinbarten Umfange aus dem Verteilungsnetz des Fernwärmeversorgungsunternehmens zu decken. Er ist berechtigt, Vertragsanpassung zu verlangen, soweit er den Wärmebedarf unter Nutzung regenerativer Energiequellen decken will; Holz ist eine regenerative Energiequelle im Sinne dieser Bestimmung.

    Für mich stellen die Passagen des Kaufvertrags in Verbindung mit dem Wärmeliefervertrag des Anbieters des BHKW und der Grunddienstbarkeit ein Verstoß gegen das AVBFernwärmeV dar, da die Grundschuld viel enger gefasst ist als die Verordnung ("Verzicht auf eine anderweitige Wärmeversorgung durch die Bewilligung einer entsprechenden beschränkt persönlichen Dienstbarkeit bzw. Grunddienstbarkeit").

    Fragen:
    1.) Hat jemand eine ähnliche Konstellation für seine Nahwärmeversorgung und ist aus so einen Vertrag ausgestiegen, da er z.B. auf alternative Energieformen umgestellt hat?
    2.) Wenn Nahwärme genutzt wird: Ist eine grundbuchliche Sicherung in der o.g. (und m.E.) recht strengen Form üblich?
    3.) Ist so eine Grunddienstbarkeit "für ewig" zulässig?

    Viele Dank schon jetzt!

    Viele Grüße

    JoeCamel
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  2. Grunddienstbarkeit für Nahwärmeversorgung

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  3. #2

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    Ich kann nur zu Punkt 3. der Frage etwas sagen. Wenn eine Grunddienstbarkeit einmal im Grundbuch steht, dann kann nur der Begünstigte sie wieder zur Löschung bewilligen.
    Zu den anderen Vereinbarungen als Beispiel nur folgendes Modell: vier Haus-neu-Bauherren einigen sich darauf, dass sie gemeinsam eine Heizzentrale haben mit entsprechendem Gerät, hier also Blockheizkraftwerk. Dann ist es selbstverständlich, dass alle vier ihr Haus über dieses Heizwerk beheizen und es dabei auch bleibt, denn sonst bricht die Kalkulation zusammen und die anderen bleiben auf höheren Kosten sitzen wenn nur einer von den vieren aussteigt. Die Leitungen müssen über die Grundstücke verlegt werden und stehen im "Eigentum des Blockheizkraftwerks"; also müssen sie durch Leitungsrechte im Grundbuch gesichert sein, damit durch Grunddienstbarkeit.
    Unter dem Strich: wer in einem solchen Gebiet ein Haus kauft oder baut, der wird sich an die Rahmenbedingungen halten müssen - vielleicht vergleichbar mit der obligatorischen Versorgung mit Wasser und Abwasser durch die Gemeinde oder deren Unternehmen. Nur dass für solche Leitungen keine Dienstbarkeiten eingetragen werden.
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  4. #3

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    Ich kenne ein Wohngebiet, wo es wohl auch solche Klausel (ob Grunddienstbarkeit weiß ich nicht) gibt, allerdings darf da zusätzlich mit regenerativen Energiequellen Wärme erzeugt werden.
    Grundstücke wurden dort von einer Kommune verkauft.
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  5. #4

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    Unter http://www.schwaigfeld.info/ gibt es viele Informationen zu dem Thema.
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  6. #5
    Themenstarter

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    Löschung einer Grundschuld

    Vielen Dank für die Antworten und Hinweise.

    Ich verstehe ja, dass das BHKW nur dann funktioniert, wenn alle mitziehen. Meine Sorge ist allerdings, dass das ein Monopolgebiet ist- und man ist dem Betreiber ausgeliefert. Zwar sind die Kosten an Preisentwicklungen von Gas, leichtem Heizöl, allg. Lohnkosten, Strom usw. gekoppelt, aber man hat natürlich dann keine Alternativen mehr.
    Die andere Sorge ist: was passiert bei Technologie-Sprüngen? Wenn man dann da raus will funktioniert es wenn überhaupt nur noch mit Vertragsentschädigung (und wer kann schon sagen, wie diese dann festgesetzt wird - immerhin reden wir hier über eine Verbarwertung eines ewig laufenden Rechts...
    Hmmm. Wahrscheinlich bleibt es ein Sprung des Glaubens.

    Übrigens: ich habe bei einigen Baugebieten mit Nahwärme gesehen, dass das ganze Konstrukt auch nur per Vertrag und ohne Grundschuld funktioniert.

    Grüße
    JoeCamel
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  7. #6
    Themenstarter

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    Grunddienstbarkeit für Nahwärmeversorgung im Baugebiet Hannover-Ahlem

    Hi,

    noch ein kleiner Hinweis: das Baugebiet ist in Hannover-Ahlem. Bei Interesse für weitere Infos stehe ich für Rückfragen gern zur Verfügung.

    VG
    J.C.
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  8. #7
    Knollox
    Gast
    Wir haben eine ähnliche Klauses in unserem Vertrag. Bei uns werden 10 DHH über ein Gas betriebenes BHKW betrieben. Nur wenn man sich für 10 Jahre verpflichtet, ausschliesslich den Anbieter als Wärmelieferant zu nutzen, kann man so ein Haus kaufen. Wir haben es getan und sind bei der ersten Heizkostenabrechnung auf den Hosenboden gefallen. Die Preise des Anbieters liegen deutlich über dem üblichen Marktpreis. Dazu kommt noch eine Pauschale für die Heizungsanlage von ca. 80,-- / Monat. Das war vor dem Kauf nicht bekannt gemacht worden. Jetzt sind wir dem Anbieter auf mindestens 10 Jahre ausgeliefert. Aber selbst danach. Die Heizung gehört dann immer noch dem Anbieter. Wechsel im Prinzip auf ewig ausgeschlossen.
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  9. #8
    Themenstarter

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    Hi Knollox,

    In Hannover-Ahlem sah die Situation wie folgt aus:
    - Baukostenzuschuss iHv. ca. 9000 Euro brutto
    - Grundkosten von ca. 50 Euro pM. brutto
    - Verbrauchskosten von ca. 7 Ct/kWh
    - daneben ca. 3000 Euro für die Wärmestation im Haus

    Da keine alternativen Leitungen verlegt sind und entgegen § 3 AVBFernwäremeV ein Umstieg lt. Grundbuch nicht möglich ist, ist man auch hier auf ewig gebunden.

    Ich habe das Grundstück nicht gekauft, aber in der momentanen Situation werden die doch noch alles los. Für die Dalkia als Betreiber des BHKW ist das ein super geschäft. Ich hatte denen angeboten statt der ewigen Grundschuld zB eine Abnahmeverpflichtung für 25 Jahre zu vereinbaren, aber das wollte sie nicht.

    Spannend wird es mE, wenn irgendwann der nächste Technologiesprung erfolgt und man Energie adners und kostengünstiger zB erzeugen oder speichern kann. Jeder kann das Problem mit seinen Hypothekenzinsen - auch Banken sind bereit einen aus den hochverzinsten Krediten zu entlassen. Gegen eine kleine Gebühr natürlich.

    VG
    Joe
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  10. #9

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    Hi JoeCamel,
    ich meine am Kronsberg gibt es auch so ein Nahwärmekonzept?
    Die fluchen richtig, weil die Wärmeverluste am dem Verteiler (von dem aus die Abnahme bezahlt wird) bis zum Haus so hoch ist und die Hausbesitzer zahlen halt wesentlich mehr als gedacht.
    Das Baugebiet (Gartenbauschule?) hatten wir uns auch angeschaut, das Gebiet selbst fand ich auch ganz nett, aber das direkte Umfeld irgendwie nicht so..
    Aber Du hast recht, momentan kriegen die einfach alles verkauft..
    Wir sind jetzt beim zero:e Park in Wettbergen gelandet, zwar Passivhaus aber mei.. für eine Kröte muss man sich entscheiden oder weiter zur Miete wohnen
    Viel Erfolg
    Mika
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  11. #10
    Knollox
    Gast
    Hallo zusammen,

    bei uns ist der Anbieter die SÜWAG. Wire zahlen aktuell 11,5 Cent/KWH + ca 80,-- für die Heizung/Pauschale also so eine Art Leasing der Anlage. Damit ist alles an Wartung und Rep. bezahlt. Wenn die Heizung komplett defekt ist, würde auch eine neue Anlage eingebaut. Unser Haus hat ca. 165m². Dafür drücken wir jetzt / Monat ca. 250,-- für Heizung und WW ab. Ich finde das schön recht ordentlich.

    Gruß
    Knollox
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  12. #11

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    Wenn ich richtig gerechnet habe, macht das einen Verbrauch von 17000kWh/a. Das ist auch ganz ordentlich.
    Ich hoffe, das haus ist schon etwas älter.
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  13. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  14. #12

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    Reicht doch auch, wenn es groß ist und viel Warmwasser verwendet wird.
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  15. #13
    Knollox
    Gast
    ...ganz neu. Der Verbrauch soll aber im 2 Jahr sinken. 2011 waren es tatsächlich 17000 KWH.
    Es sind 165m² WF + Keller (unbeheizt). Wir Duschen täglich. Ja, ist schon recht viel. Hoffe der Verbrauch sinkt im 2 Jahr.

    Gruß
    Knollox
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